农产品物流城项目可行性研究报告物流运输仓储管理资料.docx
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农产品物流城项目可行性研究报告物流运输仓储管理资料
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第一章总论1
1.1项目及其承办单位1
1.2承办单位概况1
1.3可行性研究工作依据1
1.4项目概况3
1.5结论与建议4
第二章项目建设的必要性分析5
2.1项目建设背景5
2.2项目建设必要性8
第三章市场分析与建设规模12
3.1我国现代农产品物流发展现状错误！
未定义书签。
3.2泛珠九省农产品流通现状错误！
未定义书签。
3.3深圳地区农产品流通现状错误！
未定义书签。
3.4深圳市农产品物流需求分析错误！
未定义书签。
3.5建设项目市场预测错误！
未定义书签。
第四章项目选址及建设条件12
4.1项目选址12
4.2项目用地区位分析12
4.3项目用地概况错误！
未定义书签。
第五章工程技术方案13
5.1项目用地功能分区13
5.2各功能区生产技术方案14
5.3总平面布置及工程结构方案17
5.4园区交通组织方案17
5.5公用与辅助工程18
第六章环境保护、劳动安全与卫生21
6.1环境保护21
6.2劳动保护与安全卫生23
第七章节能26
7.1编制依据26
7.2能耗分析26
7.3节能措施26
7.4节水27
第八章组织机构及定员28
8.1管理体制及组织机构28
8.2机构定员29
8.3人员培训29
第九章项目实施计划进度及工程招投标错误！
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9.1建设周期错误！
未定义书签。
9.2项目实施计划进度设想错误！
未定义书签。
9.3工程招标错误！
未定义书签。
第十章投资估算与资金筹措31
10.1投资估算31
10.2资金筹措与使用计划错误！
未定义书签。
第十一章项目财务分析32
11.1编制说明32
11.2财务分析32
11.3不确定分析35
第十二章社会效益分析36
12.1项目对社会影响分析36
12.2项目与所在地互适性分析38
第十三章风险分析与对策40
13.1项目面临的主要风险40
13.2风险程度分析42
13.3风险防范措施42
第十四章结论与建议45
14.1结论45
14.2建议46
第一章总论
1.1项目及其承办单位
项目名称：
福建xx（国际）农产品物流城
承办单位：
深圳市盈信控股集团有限公司
法人代表：
拟建地点：
福建省xx市龙文区
1.2承办单位概况
深圳市盈信控股集团有限公司是香港xx集团的成员企业。
香港xx集团是多元化、国际化的跨国公司。
投资经营领域有：
金融银行业、国际租赁业、酒店餐饮业、房地产业、物流业、休闲旅游业、高速公路、制药业、轻工制造业、电子业、航空食品业、果汁饮料业、造纸业、商贸业、工程承包业及物业管理等。
盈信集团本着“立足香港、依托大陆、面向世界”的经营方针。
伴随着香港的发展而壮大，乘祖国和谐发展的春风而腾飞。
现在海内外拥有独资、合资企业六十多家，资产总额逾十亿美元。
并取得较好的经济效益和社会效益，运行在稳定、健康、可持续发展的轨道上。
麾下深圳市盈信农贸有限公司开发的宝安农贸批发市场，系经宝安区政府“深宝菜办[1998]08号文件”批准，为宝安区菜篮子工程企业，是深圳市《九·五》重大项目，是宝安区的重点项目和为民办实事的项目，是深圳市主要的中心批发市场，深圳市西部地区唯一的大型农副产品批发市场。
市场占地7.2万平方米，经营总面积10万平方米，高架车道直达市场1-3层，道路宽12米，可供15吨车辆同时双向行驶，直至每个铺位。
市场拥有自营产品的进出口权，主要从事肉类、农产品、蔬菜、水产品、家禽、粮油、副食品等物品的批发零售，年销售量3000000吨，销售额600000万元，以“立足深圳、辐射全国”为宗旨，集散全国各地乃至世界各地的农副产品，是深圳市居民饮食商品的主要集散地和健康保障。
宝安农批市场经营10年来，在市、区政府及西乡街道办各职能部门的重视、支持和指导下，狠抓基础建设与市场管理，从源头上保障了居民食用物品的健康和安全，同时也为深圳、宝安、西乡的经济繁荣、人员就业做出了一定的贡献。
1.3可行性研究工作依据
1.3.1编制依据
1.2002年12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。
2.xx市人民政府专题会议纪要《关于支持建设xx农产品物流城项目会议纪要》（[2009]57号）。
1.3.2编制原则
1.认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；
2.选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；
3.总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；
4.充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；
5.严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；
6.认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。
1.3.3编制范围
本项目书研究范围包括：
必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。
根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。
1.4项目概况
1.4.1项目目标定位
福建xx（国际）农产品物流园定位为东南沿海及华南地区第一个与国际接轨的、集农产品交易、展示、加工、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是东南亚最大的农产品物流、集散中心；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区（有保税物流中心及农产品、冻品进出口权）；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。
1.4.2项目建设的宗旨
以xx市现有的农产品批发市场（水产品批发市场、桥南水果冷冻仓储中心、龙门蔬菜批发市场、岱山蔬菜批发市场）为基础，凭借xx市在海西地区农业产业的领先地位，把项目建设成为海西地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。
为厦门、海西地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。
1.4.3项目建设内容
项目用地面积582万亩，建设内容主要包括：
蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区、会展中心，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。
1.4.4项目技术经济指标
本项目的综合技术经济指标如下表所示：
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
总用地面积
平方米
38.8万
2
总建筑面积
平方米
89.2万
3
建设总工期
月
51
4
建筑密度
—
42%
5
容积率
—
2.3
6
绿化率
—
20%
7
水电负荷
7.1
用电负荷
千瓦
18362
7.2
用水负荷
立方米/日
3400
8
项目总投资
万元
183733
9
主要经济指标
静态投资回收期
年
7.2
税后投资内部收益率
—
18%
税后财务净现值
万元
128751
1.5结论与建议
福建xx（国际）农产品物流城项目符合国家产业政策和xx市产业总体规划，已被列入xx市重点规划项目、重点菜篮子工程、农业龙头企业。
项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。
项目建设有利于促进xx市、厦门市及海西地区现代农产品流通业的发展，保障“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于建立公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司在农产品批发市场领域的竞争能力。
项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。
因此，福建xx（国际）农产品物流城项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。
第二章项目建设的必要性分析
2.1项目建设背景
2.1.1xx市城镇人口基数及农产品需求日益增长
当前，xx市常住人口基数为477万，其中城市人口基数为40多万，而xx市区地处xx地区中心地带，毗邻厦门，是农村、县、镇人口向城市发展的主要集中点，人口将呈快速增长趋势。
2.1.2农产品市场潜力巨大
按人均年食品消费支出5000元，按城镇人口占地区总人口的40%，计算未来各年全市食品消费额，全市年消费额达100多亿元。
根据我司与xx市人民政府（鉴证方）、xx市龙文区签定的协议，本项目建成后，xx地区现有的农产品批发市场将整改搬进入，未来本项目将占据xx市90%以上的市场。
至2020年，随着城镇人口的不断增加，xx地区市场潜力将更加巨大。
2.1.3xx市高新农业发达
xx是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和xx（xx）农业合作实验区。
确立了水产和林果两大支柱产业，建成了全省最大的高优创汇农业基地、绿色食品基地和农产品加工基地，具备了加速从传统农业向现代农业转变的基础和条件。
这一切，都有利于我司将来向深圳地区、厦门地区、港澳台等国内国际市场发展。
2.1.4海西经济开发区政策有利于本项目未来发展
从2009年3月开始，xx市委刘可清书记、龙文区委蒋一婷书记及其他领导等都先后率团多次来到深圳，考察香港xx集团有限公司中国区地王总部及其下属的碧海湾高尔夫俱乐部、宝安农贸批发市场、广州白云国际物流中心等企业，进行招商引资。
在双方互访、考察期间，海峡西岸经济开发区得到了中央的进一步重视。
4月18日，温家宝总理在博鳌亚洲论坛提出了五项重要对台举措；5月14日，国家出台了《国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》；5月１７日，为落实温家宝总理上月在博鳌亚洲论坛期间提出的五项重要对台举措。
福建省人民政府也在之前出台了《关于“十一五”促进海峡西岸经济区现代流通业发展的规划》。
2.1.5内外交通条件的变化
近年来，xx市着力于打造新城市。
根据当前城市发展现状及规划目标，本项目位置距高速公路与货运站等都只有几分钟到十几十钟的路程，距厦门也只有半个小时左右。
随着其它高速公路的开通，本项目距广州、深圳将来也只需要2个小左右，这对于xx地区的优质果蔬运往广东、港澳地区的成本将大大降低。
2.1.6农产品安全保障的需求日益提高
1.《农产品质量安全法》的颁布
农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。
农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。
（1）农产品品种繁多。
既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。
（2）农产品生产环节多、周期长。
从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上，不同于工业品生产。
（3）影响安全的因素复杂。
影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。
（4）农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。
特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。
因此，出台《农产品质量安全法》，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。
2.农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重
农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题。
这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。
3.改善食品流通安全已成为燃眉之急
（1）健全法律法规、加强宣传指导
出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。
通过广泛宣传、实施《农药管理条例》、《农药合理使用准则》及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。
（2）杜绝污染源头
保障农产品质量安全，必须从源头抓起。
通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地的环境监测。
（3）加强市场流通监管
加强食品流通、消费和畜禽屠宰行业管理，积极推进落实准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制度。
充分发挥新闻媒体作用，形成有效的社会论监督机制。
（4）推进市场认证
贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快推进绿色市场认证步伐。
严格包装、标签、标识、索证、索票、检测、认定、认证等市场准入制度。
（5）加强市场检测
加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制度，建立健全市场生产质量安全例行监测制度。
（6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统
（7）发挥行业协会作用
充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。
农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。
2.2项目建设必要性
2.2.1本项目是xx地区城市发展的必须配套项目
xx市农产品批发市场由于受规模和场地所限，如人民市场、桥南水果冷冻仓储中心、龙门蔬菜批发市场等都属于临时市场，规模小，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象，根本无法满足未来城市发展的“菜篮子”需求，更不用说承担xx市农业向全国、全球的市场开拓。
xx市作为本地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。
因此，xx要建立领先优势、发挥传统的农业优势、承担台湾高新农业的转移，在有机、绿色、无公害农业方面树立自己的城市名片，就必须建设大规模的现代化的农产品物流中心。
2.2.2本项目是xx市打造农业产业化优势的龙头带动项目
xx市是台湾海峡西岸的一片“绿洲”，农业生产条件和生态环境得天独厚，素有“鱼米花果之乡”的美称，将是我国高新绿色农产品的主要基地。
在市场规划中，我们将结合产地优势，走产地牌，通过引导和培植等方式，充分发挥农批市场龙头企业的带动作用，积极发展各种形式的“订单农业”引导企业按照市场经济规律的要求，瞄准国内外市场，开发适销对路的绿色食品，尤其是AA级绿色食品和有机食品，参与国际市场竞争；积极组织各种专业博览会和展销活动，开展各具特色的市场营销，不断推进绿色食品营销网络建设；引导传统营销模式向现代营销方式转变，运用现代物流的理念来提升市场建设的水平和档次。
通过利用xx农业合作和绿色食品开发的成果，构建专业化、规模化和网络化的物流体系，打造“xx绿色食品物流配送中心”，整合企业自营物流资源，做大物流载体，借助因特网信息平台开展电子商务，抢占绿色食品物流市场先机，将xx的绿色食品和大宗特色农产品及其加工品打入周边城市、国内各大城市乃至台港澳、日本、欧美市场，拓展国内外市场份额，推动xx建设成为区域性乃至全国性的农产品及其加工品的物流配送中心。
2.2.3项目建设是保障漳厦两地“菜篮子”供应的需要
目前，xx市距厦门特区只有不到30分钟车程，承担着xx、厦门地区居民的“菜篮子”供应。
但目前，现有市场设施落后、场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港两地日益增长的农产品消费需求。
随着漳厦两地经济发展，xx城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。
因此，在xx地区规划建设现代化的农产品物流中心是满足漳厦两地“菜篮子”供应的现实需求。
2.2.4项目建设是保障漳厦两地农产品食品安全的需要
随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用农产品的基本诉求。
但是，食用农产品农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、苏丹红、甲醛等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费信心。
食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。
福建xx（国际）农产品物流城项目建设目标是立足漳厦、流通海西、面向全国、辐射世界，成为海西地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心。
项目通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控。
2.2.5项目建设是实施公司战略规划的需要
本项目建设有利于集团发展战略的实施，创新农产品批发市场运营模式，逐步构筑完善的全国性农产品批发市场网络体系，把农产品批发物流建成具有核心竞争力、可持续发展的主要业务之一。
福建xx（国际）农产品物流城项目的建设，将是完善公司全国性批发市场网络体系的核心内容，为公司提升批发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚实的基础。
2.2.6项目建设有助于提高我国农产品流通的国际竞争力
在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代化大型农产品物流配送中心为基地，转变我国目前的农产品出口贸易方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农产品的国际竞争力。
xx毗邻港澳台和东南亚地区，地理位置优越，拥有一批熟悉农产品进出口贸易的有实力的经营主体和优质的绿色、无公害和高新农产品生产基地。
2.2.7项目建设将带动中国农业产业结构的调整，有利于“三农”问题的解决
国务院连续6年中央一号文件都是“三农”问题，“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品物流园项目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上“放心米、放心菜、放心肉、放心水产品”，同时由于农产品物流配送业和批发交易的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种植方向、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。
加工配送平台建设是本项目的重要组成部分之一。
农产品加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民生活才能蒸蒸日上。
农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零售、消费和对外贸易都有重大影响。
农产品加工业也是经济发达地区防止农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展的关键。
目前我国农业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商品标准化工作还很不完善。
项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域乃至全国农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。
这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品市场接轨，以保持农业经济的稳定性，为“三农”问题解决做出应有的社会贡献。
综上所述，项目的建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合本公司战略发展规划和国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。
项目建设十分必要。
第三章项目选址及建设条件
3.1项目选址
国际农产品物流园项目选址确定于龙岗区平湖镇白泥坑村，丹平路以东总用地面积约30.3万平米，是深圳横岗镇、布吉镇、平湖镇以及东莞雁田的交汇处，地理位置优越，周边交通状况发达，有机荷高速、水官高速、丹平快速干线、南坪快速干线、深惠线、平盐铁路、广深铁路、厦深铁路等干线穿汇其间（如图4-1所示）。
图3-1福建xx（国际）农产品物流城项目地理位置图
3.2项目用地区位分析
漳龙高速公路xx北出口以西、九龙大道以北、九十九湾以东，既靠近市中心区，又与原蔬菜批发市场相邻，距火车货运站极近，距高速公路都只有十分钟的路程，交通极期方便。
第四章工程技术方案
5.1项目用地功能分区
5.1.1指导思想
本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。
把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型农产品物流中心。
5.1.2功能分区
园区整体规划结构主要以交易、加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。
交易、加工、仓储用地：
交易用地，指为各品类农产品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各品类农产品为主的仓库建筑用地。
配套服务用地：
指为园区的日常生活、生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。
道路用地：
指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。
表4-1规划功能分区用地汇总
绿化用地：
指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地，以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。
其中交易用地内又细分为九大专业批发市场（即蔬菜批发市场、水产品批发市场、水果批发市场、茶烟酒饮料批发市场、鲜肉批发市场、干杂副食品批发市场、粮油批发市场、畜禽批发市场、冰鲜鱼肉批发市场）、九条专业批发街（即调味品批发一条街、咸渍批发一条街、台湾（国际）农产品零售一条街、福建省及全国名优特农产品批发一条街、花卉宠物批发一条街、熟食批发一条街、海产品干货批发街、豆制品批发一条街、蛋品批发一条街）；加工配送用地又可细分为农产品加工配送、认证农产品加工配送、农产
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