中国房地产行业的发展特点.docx

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中国房地产行业的发展特点

2006年全国股份制商业银行行长联席会议材料

中国房地产行业研究报告

浦东发展银行

二00六年八月

一、2005年我国房地产市场总体回顾

房地产业作为支柱产业，是我国现阶段的消费热点，在近几年经历了一轮快速的发展，至2003年和2004年达到景气高点。

2005年，在各级政府的共同努力下，宏观调控措施取得一定成果，房地产开发投资增长幅度趋缓，商品房销售价格涨幅有所回落。

但是，房地产开发市场中的结构性矛盾尚没有得到根本性解决，商品房空置面积增速加快，部分地区房地产开发投资规模和商品房销售价格仍处高位，价格上涨的压力仍然存在。

2005年房地产市场总体发展情况回顾如下。

（一）整体景气度

2005年，各项“房地产景气指数”呈下滑趋势，尤其是前两季度，下滑比较快，进入三季度以后，各景气指数稳中略降，进入平稳运行阶段。

第四季综合景气指数基本保持在101.1，比去年同期回落3.53点，12月份，为100.92，比1月份回落2.52点，比去年同月回落4.40点，整体处于景气下降区间（见表1-1，图1-1）。

表1-1　2005年房地产景气指数及主要分类指标走势情况

月份

综合景气指数

投资指数

土地开发面积指数

销售价格指数

1月

103.44

101.05

96.09

109.33

2月

102.80

100.00

95.55

110.31

3月

102.19

99.08

94.98

111.20

4月

101.90

100.17

93.46

110.57

5月

101.83

101.09

93.17

107.11

6月

101.65

101.11

95.07

104.49

7月

101.86

101.60

95.87

104.21

8月

101.86

101.69

96.25

104.35

9月

101.57

101.72

95.83

104.26

10月

101.10

101.24

95.49

104.07

11月

101.08

101.02

94.96

104.71

12月

100.92

100.77

95.19

105.22

数据来源：

国家统计局

图1-12004至2005年全国房地产开发综合景气指数趋势图

（二）开发投资

房地产开发投资增速逐月回落。

2005年，全国累计完成房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%，增幅比上年回落了8.3个百分点,比上半年和前三季度分别回落了3.7和2.4个百分点。

从5月份开始，房地产开发投资增速已持续8个月低于同期城镇固定资产投资增幅，呈现平稳回落的态势（图1-2，表1-2）。

表1-22005年全国房地产开发投资完成额及同比增长情况单位：

亿元

 月份

去年同期

本月累计

同比增长%

2月

944.8

1199.7

27.0

3月

1820.4

2323.6

26.7

4月

2686.2

3405.3

25.9

5月

3703.0

4644.2

24.3

6月

4923.7

6193.1

23.5

7月

6055.3

7587.0

23.5

8月

7184.6

8920.1

22.3

9月

8356.8

10377.7

22.2

10月

9526.4

11769.4

21.6

11月

10738.3

13240.0

22.2

12月

13158.3

15759.3

19.8

数据来源：

国家统计局

图1-22005年各月全国城镇投资和房地产开发投资增长速度

2005年，商品房中住宅投资比重相对提高。

全国完成商品住宅投资10768亿元,同比增长21.9%，所占比重由上年的67.2%上升到68.3%，提高了1.1个百分点；商业营业用房投资2000亿元，增长16%，所占比重为12.7%，下降了0.4个百分点；办公楼投资740亿元，增长13.4%，所占比重为4.7%；下降了0.3个百分点。

图1-32005年全国住宅投资完成额

在商品住宅投资比重提高的同时，经济适用住房投资的开发量却持续减少，所占比重不断下降。

2003年，经济适用房投资622亿元，比上年增长5.6%，所占比重为9.2%；2004年，经济适用房投资606亿元，比上年下降3.6%，比重下降到4.6%；2005年延续了这一趋势，全国经济适用房完成投资565亿元，比上年下降6.8%，所占比重只有3.6%。

（三）土地开发与购置

2005年，土地开发面积继续增长，土地购置面积，则出现负增长。

全年完成土地开发面积20762万平方米，同比增长5.2%；本年购置土地面积38210万平方米，减少1575万平方米，下降4%。

图1-42005年1-12月年全国完成开发土地面积

图1-52005年全国购置土地面积

（四）商品房供给

供给方面，商品房开、竣工面积增幅趋缓。

2005年底，商品房新开工面积为6.7亿平方米，比上年增长10.6%，增速比前三季度回落2.4个百分点，比上半年回落0.3个百分点。

2006年一季度，商品房新开工面积同比增速有所扩大，2月份商品房新开工面积的同比增速达到28.3％，超过了开发旺季的水平。

2005年房屋竣工面积4.9亿平方米，比上年增长14.9%，增速比前三季度回落4.8个百分点，比上半年回落1.4个百分点。

2006年一季度以来，商品房的竣工面积增幅进一步扩大，2月份的同比增幅为44.3％，比去年同期增幅高23个百分点，这与国家的宏观调控政策不无关系。

表1-3全国商品房新开面积和竣工面积单位：

万平方米

年月

新开工面积

竣工面积

自年初累计

同比（％）

自年初累计

同比（％）

2004年12月

60413.86

10.4

42464.87

2.1

2005年2月

7498.1

1.0

2334.84

21.3

2005年3月

14096.6

9.3

4161.3

13.1

2005年4月

19570.93

12.4

5999.14

13

2005年5月

25066.05

11.4

8095.27

13.8

2005年6月

31175.25

10.9

11124.36

16.3

2005年7月

37128.21

13.3

14700.51

24.0

2005年8月

41714.90

13.0

17460.73

24.07

2005年9月

46495.57

13.2

20250.01

19.9

2005年10月

50681.06

12.5

23773.69

19.6

2005年11月

55126.01

12.3

28010.61

18.6

2005年12月

66840.06

10.6

48792.52

14.9

2006年2月

9617.24

28.3

3368.36

44.3

2006年3月

17215.92

22.1

5657.16

35.9

资料来源：

国家发改委、国家统计局、国家信息中心等

（五）商品房销售

2005年，商品房销售增长势头仍然强劲。

截至12月底销售面积累计数量已达5.6亿平方米，比上年同期增长15.3%。

其中，现房销售面积2.4亿平方米，期房销售面积3.2亿平方米，期房占全部销售面积的比重为57.1%。

商品房销售额为18080亿元，比上年同期增长26.9%，其中，现房销售额为6424亿元，期房销售额为11656亿元，期房占全部销售额的比重为64.5%。

图1-62005年1-12月全国商品房销售额

图1-72005年全国商品房销售面积（1-12月）

（六）房地产交易价格

2005年，国家为加强对房地产市场的引导和调控，解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，稳定房价，促进房地产市场健康发展，出台的一系列调控措施现正在继续发挥积极作用,并且产生了明显效果。

无论是土地市场、商品房市场还是租赁市场，各类房地产价格都处于小幅波动或涨幅稳中下降的状况，如下表所示。

但是总体价格仍处高位，尤其是商品房，平均销售价格增速仍在高位运行。

表1-42005年全国土地交易价格指数（上年为100）

居民住宅用地交易

居民豪华住宅用地

居民普通住宅用地

工业用地

商业旅游娱乐用地

其它用地

全部土地交易

2005-03

109.6

123.1

108.7

101.5

105.5

102.2

107.8

2005-06

112.9

124.7

110.9

103

103.2

114.4

110.7

2005-09

111.1

118.3

109.3

106.2

106.4

107.7

109.8

2005-12

107.4

115.8

106.6

103.7

116.5

102.8

107.9

资料来源：

国家统计局

表1-5全国房地产交易价格指数（上年为100）

经济适用房

商品房

商品住宅

普通住宅

豪华住宅

办公楼

商业用房

2005-03

103.4

109.6

110.5

109.7

112.9

110.2

105.3

2005-06

104.8

108.1

108.9

109.1

109

107.7

104.2

2005-09

102.6

106.1

106.8

107.3

106.8

104.6

104.9

2005-12

103.9

106.8

107.5

106.8

109.3

106.2

104.1

资料来源：

国家统计局、国家信息中心等

表1-6全国房地产租赁价格指数（上年为100）

住宅租赁

办公用房租赁

商业用房租赁

普通办公用房租赁

厂房仓库租赁

工业厂房租赁

仓库租赁

写字楼租赁

2005-03

101.3

103.7

101.1

99.6

97.5

102.6

92.9

104.6

2005-06

100.2

102.6

101.8

100.3

101.9

103.1

100.8

103.1

2005-09

100.4

103.2

102.3

101.2

98.7

102.5

95.3

103.7

2005-12

100.1

102

101.7

101.9

101.6

105.5

98.2

102.1

资料来源：

国家统计局、国家信息中心等

2005年，全国商品房平均销售价格比上年增长10.1%，增幅虽然减少了4.3个百分点，但增幅依然偏高。

分类来看，从价格的绝对水平看，商品住宅平均销售价格为3010元/平方米，同比增长9.3%；办公楼平均销售价格为6995元/平方米，同比增长13.2%；商业营业用房平均价格为5134元/平方米，同比增长15.2%。

办公楼平均销售价格；商业营业用房平均销售价格。

分地区看，东部地区商品房平均销售价格增长11.6%；中西部地区分别增长了15.2%和8.2%。

二、国家宏观调控方向及2005年以来房地产相关政策

（一）房地产业的宏观调控方向

我国政府从2003年下半年便开始调控房地产业，调控手段已涉及土地供应计划、住房政策、税收、金融等多个方面，目的是使一些热点城市房地产泡沫大大减少，逐步引导市场重新回到健康、理性的发展轨道上来。

虽然一系列宏观调控政策取得了一定的成效，但远未达到预期效果，房价在调控声中仍然一路高涨。

房价的持续高涨引起了全社会的普遍关注，控制房价也成为政府部门的一项政治任务。

2005年3月初，第十届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告明确指出：

2005年要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。

随之，一系列调控房地产开发的政策陆续出台，诸如取消房贷优惠利率、提高首付比例、二手房交易税制调整、限制期房转让等，还包括各地方政府尤其是一些热点地区单独制订的一些调控措施的实行。

可以说2005年是房地产行业的调控年。

其调控的出发点是使房地产业步入平稳的发展态势，少数过热地区房价有所调整，未来房价保持小幅稳定增长。

调控的根本目的是要切实解决房地产市场发展中存在的突出问题，消除影响市场发展的不稳定、不健康因素，实现“三个基本”：

供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产市场持续健康发展。

2005年宏观调控的结果是，房地产开发市场运行趋于稳定，个别城市商品房价格快速上涨的势头得到初步遏制。

但是，由于房地产开发市场中的深层次矛盾没有得到根本解决，商品房价格上涨的压力依然存在，房地产泡沫存在进一步扩大的可能。

根据中央经济工作会议和《政府工作报告》的精神，2006年，国家将继续对房地产开发投资规模和商品房价格进行调控，在保持现有调控政策的连续性和稳定性的基础上，进一步实行严格的土地管理制度和结构调整政策，以防止房地产开发投资规模和价格大幅反弹，保证房地产业的可持续发展。

调控的策略将继续采取从供给和需求两方面进行双向调控，在供给方面将采取有保有压的措施改善供应结构，限制高档房开发，增加普通商品房和经济适用房供应；在需求方面主要是通过整顿市场秩序、提高交易税负等措施防止人为炒做、遏制投机性需求、控制投机性需求。

我们认为继2005年之后的房地产调控方向将着力于以下几方面：

1、巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展

2005年房地产市场宏观调控已经取得了一定效果，但影响房地产市场持续健康发展的因素并没有完全消除，2006年将继续贯彻2005年出台的各项调控措施，继续稳定房屋价格和房地产开发投资的过快增长，防止反弹。

2、调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益的问题

住房结构不合理问题在2005年有了初步改善，但还没充分调整到位。

住房供应结构不合理，浪费土地资源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均价格，不利于解决普通居民家庭的住房问题。

2006年将继续调整住房供应结构调整，解决好关系人民群众切身利益的大多数城镇居民的住房问题。

通过切实加强规划和土地的引导和调控作用，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应。

3、大力规房地产市场秩序

严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强市场监管，严肃查处违规开发和销售行为，重点查处部认购，发布虚假、销售广告，囤积房源，哄抬房价以及违反规划及控制性要求的行为。

4、完善房地产金融市场，逐步建立起多元化的融资机资

通过完善相关法律法规制度，在政策层面加大对银行信贷以外的融资渠道的支持力度，包括加快修订《企业债券管理条例》，在《证券投资基金法》之外尽快制定《产业投资基金法》或《投资基金法》，完善房地产信托法规等，为多元化融资提供法律支持。

做好外资进入国房地产市场的风险防。

根据我国加入WTO后的相关开放国市场的规定，房地产业也要逐步对外资开放。

具体来说，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其他房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面（包括房地产估价、物业管理、房地产中介经纪等）允许外商成立合资、合作企业，并在5年开始允许外资成立独资企业。

2006年，在人民币仍然面临升值压力，部分房地产市场过热的情况下，国家将密切关注国际“热钱”进入国房地产市场的动向，防止其扰乱房地产市场健康发展。

5、建设节约型社会，推动节地节能建筑

加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，对超过合同约定开发期一定时期的土地征收闲置费或无偿收回使用权，并建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。

建设节约型社会，改变房屋建设的高能耗现状将列入到房地产开发管理的议事日程上来，严格执行现有的法规和节能标准，对违规者加以处罚，对于不到位的法规和标准尽快加以完善，为保持经济的可持续发展创造条件。

（二）2005年以来涉及到房地产市场的主要政策及影响分析

2005年1月，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

《规定》多个条款都对房地产物业的抵押和查封作了新规定，包括生活必需居住房屋法院不得拍卖、合同有效情况下已付全款且已收楼的抵押房不得查封等，所以《规定》被业界誉为“新”房地产司法解释，意义十分重大。

特别是其中第六条规定：

“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。

 无可否认的，该条款的积极目的在于保护购房者利益，强调了“生存权高于债权”的思想，是法制进步的一种表现，贷款人生活所必需的唯一房产有了很好的保障，使其不致因还不起贷款无家可归。

但另一方面，这给部分借款人利用新司法解释、恶意骗取银行按揭贷款提供了法律空档。

2005年3月，《关于切实稳定住房价格的通知》

2005年3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》（老八条）。

4月27日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出八条措施加强引导和调控（新八条）。

根据“国八条”和“新八条”的精神，2005年5月国家税务总局、财政部、建设部又联合发出《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》，意见规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

税收政策的出台，使得房地产交易成本增加，短期投机将得到遏制，部分投资者将转做长线投资。

由于交易成本增大，短期交易很难实现，贷款压力小的投资者开始转做长线投资，一方面出于避免交易成本考虑会过2年后转手交易，另一方面出于对楼市远期看好。

资金回笼压力大的短期投资者只能选择降低价格抛售，以尽快变现避免资金风险。

2005年4月，《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》

2005年4月，建设部发布了关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知，《通知》表示，城市新建建筑均应严格执行建筑节能设计标准的有关强制性规定；有条件的大城市和严寒、寒冷地区可率先按照节能率65%的地方标准执行。

目前，等几大城市正在全面落实新的《居住建筑节能设计标准》，要求新建的住宅达到节能65%的目标，建筑降低能耗的措施从过去仅由围护结构和采暖来分担，扩大到由围护结构、外墙、屋顶、外门窗来承担。

2005年7月，汇率调整

2005年7月21日晚7点，中央银行“出其不意”地宣布人民币对美元汇率由8.276：

1调整为8.11：

1，本币升值2%，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。

2006年5月15日9时30分，中国人民银行公布人民币汇率的中间价，１美元兑人民币为7.9982元。

这是自2005年7月21日人民币汇率机制改革以来，人民币兑美元汇率的中间价首度“破８”，创出汇改以来的新高。

这样，自汇改以来，人民币汇率累计升值幅度达到了3.6％。

人民币升值降低了相同金额外币在中国的购买力，但升值对房地产直接消费需求没有太大影响。

房地产消费需求的主体是国居民，他们手中的外汇资产量毕竟有限，升值并不影响他们的购房行为。

但人民币升值，促进海外投机资金加快进军房地产市场，这对于稳定房价，创造健康、平稳的房地产市场提出了挑战。

国际流资通过各种渠道操作进入房地产后，会推动房地产价格节节攀升，百姓买房难将难上加难。

即使通过国家宏观调控，房价不升而是处于稳定状态，他们也会从人民币不断升值中获益。

2005年8月，《中国人民银行个人信用信息基础数据库管理暂行办法》

《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》共7章45条，主要容包括四个方面，并于10月1日实行。

一是明确个人信用数据库是中国人民银行组织商业银行建立的全国统一的个人信用信息共享平台，其目的是防和降低商业银行信用风险，维护金融稳定，促进个人消费信贷业务的发展；二是规定了个人信用信息原则，规定商业银行、征信服务中心应当建立严格的控制度和操作规程，保障个人信用信息的安全;三是规定了个人信用数据库采集个人信用信息的围和方式、数据库的使用用途、个人获取本人信用报告的途径和异议处理方式;四是规定了个人信用信息的客观性原则，即个人信用数据库采集的信息是个人信用交易的原始记录，商业银行和征信服务中心不增加任何主观判断等。

个人信用数据库继2005年12月七城市试运行后，该系统目前已基本实现全国商业银行联网试运行。

随着个人信用数据库逐步投入使用，今后，任何人无论在国任何地方，也无论在哪一个商业银行留下的借款和还款记录，商业银行信贷审查人员均可在经当事人书面授权后进行相关信息查询。

据了解，不少商业银行已经开始将查询个人信用数据库作为发放个人消费贷款的固定审查程序，个人信用数据库将在商业银行防个人房贷风险和促进个人消费信贷业务发展中发挥重要作用。

9月初，《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》

9月初，银监会向各地银监局下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，即“212号文”件。

该《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格规定，具体体现在三方面。

即房地产企业必须同时满足所开发项目的自有资金投入须超过开发项目总投资的35%、项目四证齐全及新开发的房地产项目，其企业须具有行政主管部门核发的房地产开发二级资质，才能通过房地产信托融资。

此次“212号文件”中的三项规定，特别是对开发企业做出的“二级资质”的要求，实际上是对“过桥信贷”式房地产信托关上了大门。

这表明，此前处于相对宽松的房地产信托门槛被提高，开发企业想通过信托方式获取项目前期的“过桥贷款”已几近无望。

因为对于市场上绝大多数以项目公司形式进行开发的企业来说，具备二级资质的少而又少。

虽然此项政策没有明确涉及土地一级开发和存量市场，但现在存量房市场流动性很差，这部分房地产信托业务量很小。

2006年2月，通过实名购房制的落实遏制炒房现象

为加强对房地产市场的宏观调控，建设部在其2006年工作要点中特别指出：

要通过落实购房实名制等制度来遏制炒房现象。

所谓实名制购房制度，主要是预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个。

这一规定的主要目的是，遏制房屋预售阶段的部认购、囤积房源、哄抬房价等炒房行为，以及防止某些别有用心的人将买房作为洗钱的手段。

通过这种商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度，有关部门可以查询到购房人以往的购房数量以及交易历史，如此一来一些非正常的倒号和投机炒房等行为就会很容易浮出水面。

但是随着居民储蓄的增加和购买欲望的增强，有些地产投资是正常的、应该鼓励的，因此在实际执行时，要银行和政府要增强灵活性。

银行在联网查询时，要分清哪些是真实需求，哪些是恶意投机行为，对于那些哄抬房价、扰乱正常市场秩序的行为给予打击。

如果银行等部门通过系统查询，认为某个购房者房产较多，拒放贷款或提升利率也应当说明理由，给购房人申诉的机会。

要控制信贷风险主要是通过对购房者的购房情况，信用情况进行调查，合理分配贷款金额，并通过调整贷款利率来配合政府打击炒房行为。

2006年5月,《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》

5月29日，国务院办公厅转发建设部、国土资源部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，出台房地产调控15条细则。

关键容如下：

（1） 明确新建住房结构比例，规定建筑面积小于90平方米的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。

（2）调整住房转让环节营业税，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

（3）严格