本科生毕业论文《我国投资性房地产应用公允价值计量的问题及对策研究》.docx

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本科生毕业论文《我国投资性房地产应用公允价值计量的问题及对策研究》

河南财经政法大学成功学院本科生毕业论文

我国投资性房地产应用公允价值计量的问题及对策研究

院系名称

管理系

姓　　名

学　　号

专　　业

指导教师

2012年5月4日

摘　要

长久以来，会计界和金融界对公允价值的争议从未停止，2008年的世界经济危机使本就熊熊的争论之势更加难分难解。

我国房地产价格不断攀升，对投资性房地产进行投资这个新兴且热门的社会现象随之产生，对其计量的模式也成为大家关注的焦点。

笔者认为，虽然现阶段我国房地产市场发展仍有上升空间，近期内仍不会有太多企业立即加入到应用公允价值计量投资性房地产的队伍中去，但从未来发展方向看，公允价值计量模式与投资性房地产的“强强联合”将势不可挡。

鉴于这种发展趋势，本文从公允价值和房地产概念入手，对我国新《企业会计准则》相关规定进行回顾，在与国际上其他国家、组织的会计准则的比较中，思考准则间的异同。

分析实施过程中存在的主要问题，并针对问题提出一些完善对策。

展望未来，我们要在尊重我国具体国情的基础上，采取相关有力措施，使公允价值在各行各业得到广泛应用，不断满足信息使用者和各利益相关者对信息质量的要求，实现向国际靠拢。

关键词：

投资性房地产；公允价值；企业会计准则；国际会计准则

Abstract

Foralongtime,afiercedisputeaboutfairvaluebetweenthefinancialcircleandtheaccountingprofessionhasneverstopped.Becauseofthefinancialcrisisin2008,thedisputeismuchmoreargued-over.Infact,itbecomesahotphenomenonthatputmoneyintotheinvestmentpropertywiththerealestatepricegoingupinChina,andthispatternforthemeasurementaswell.Inmyopinion,therealestatemarketinChinaisstilldevelopingatthepresentstage,andtherewillbefewenterprisesenterthemainstreamofapplyingfairvaluetocalculate.However,formingastrongalliancebetweenthiskindofmeasurementpatternforfairvalueandtheinvestmentpropertyisprettyoverwhelminginthelongterm.Inviewofthiseconomictrend,Istartwithfairvalueandtheconceptofonerealestate,andretrospectthenewChina’s“ASBE（AccountingStandardsforBusinessEnterprises）”andotherrelatedprovisions,tocomparewiththeaccountingstandardsofothercountriesandorganizations,sothatwecanknowthedifferences.Then,Iwillanalyzethemajoritemintheimplementationprocessandintroducesomecorrespondingperfectionmeasures.

Forthefuture,ChinashouldfollowtherequirementsofPolicy-makingOpinionandadoptvariouspowerfulmeasuresbasedonthesituationsinChina.Governmentshouldtakearesponsibilitytoexpandthescopeoftheapplicationoffairvalue,torealizetheinternationalidenticaltrend,inordertooffertheusersoffinancialandotherstakeholdersmorereliableinformation.

KeyWords:

InvestmentProperty;FairValue;ASBE（AccountingStandardsforBusinessEnterprises）;InternationalAccountingStandards

引言

公允价值作为近年来国际会计尖端课题是焦点、是难点、有争议、有挑战。

应用公允价值是经济发展的需求，也是不可逆转的潮流。

随着公允价值计量在国外各行业的广泛应用，我国新《企业会计准则》也于2006年应运而生，在众多亮点中，公允价值的重新使用成为最璀璨夺目的一个。

房地产业在持续不断的发展中，已成为国民经济重要产业、支柱产业，我们有必要了解新准则中公允价值计量对这一行业会产生怎样的影响。

在金融危机这个大背景下，我国投资性房地产应用公允价值计量的现时状况究竟如何，实施中有哪些问题需要解决，为使公允价值在今后发挥最佳功效有哪些意见可供参考，都成为学术界研究的重要课题。

本文运用规范研究法、文献资料法和比较研究的方法，共分五部分做出浅析。

一是理论分析，探讨公允价值的内涵及房地产概念，指出投资性房地产应用公允价值计量是切实可行的。

二是比较分析国内外会计准则关于投资性房地产应用公允价值的规定。

三是列出我国投资性房地产应用公允价值计量存在哪些问题。

四是提出解决这些问题的建议及对策。

五是结束语，对全文做简明扼要的总结。

一、公允价值及房地产企业概述

（一）公允价值的内涵

当今的市场环境风云变幻，衍生金融工具的出现及被广泛运用，使得缺乏相关性和及时性的历史成本计量模式渐渐不能满足信息使用者对信息质量的高标准和严要求。

当下正处在经济、金融、市场各个方面层层出新的大环境下，经济资源价值需要更好的计量模式来确保其客观真实性。

公允价值（FairValue）因具备潜在的极高关注性，在传统领域也渐渐看到了她的身影，可见其运用范围正在逐步扩展。

1．公允价值的定义

若想对公允价值进行深入研究，最好不过是从公允价值概念入手，这也是为什么国内外学术界将公允价值概念作为不变的研究重点的原因。

以下列举几个有代表性的定义，见表1-1

表1-1世界主要国家或组织关于公允价值的定义

国家

年份

准则名称

定义

国际会计准则委员会（IASC）

1995年

国际会计准则第32号

在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行的资产交换或负债结算的金额。

①

美国财务会计准则委员会（FASB）

2006年

财务会计准则第157号《公允价值计量》

在计量日市场交易者在有序交易中，销售资产收到的或转移负债支付的价格。

②

英国会计准则委员会

1994年

英国财务准则第7号——《购买会计中的公允价值》

公允价值是熟悉情况的、自愿的双方在公平交易而不是强迫或清算拍卖交易中，交换一项资产或一项负债所使用的金额。

中国财政部

2006年

《企业会计准则——基本准则》

在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

③

资料来源：

①IASC.IAS32

②FASB.FAS157:

FairValueMeasurement.2006,（9）.273

③财政部.企业会计准则[M].北京:

经济科学出版社,2006.

国际上对公允价值的定义既有差异之处，也有达成共识的地方。

但基本上都是围绕着现时、市场、公开、公平这几个关键字展开的。

我国对公允价值的定义，既充分借鉴

国际上各会计准则的优秀经验又充分考虑了我国的具体国情，既符合实际又顺应市场经

济发展的需求。

2．公允价值的特征

（1）满足持续经营假设。

对公允价值进行合理测算，对经营状态有特别要求，即必须在非清算、非强制下的正常经营中进行。

（2）广泛的计量对象。

像资产、负债，及某些具有所有者权益特征的特定项目。

（3）完全市场。

完全市场是取得公允价值的场所，在这个场所中进行公平自愿交易的理智双方，对市场信息做出全面分析、综合考虑后得出的一致交易价格，即为公允价值。

（4）时空性。

公允价值的公允性随着时间、空间环境的变化而变化，是特定的时空性对公允价值形成起到约束作用的体现。

（5）价值估计性及相对性。

利用一些估值技术在缺乏市场价格的不活跃市场中合理估计以取得公允价值体现了价值估计性特征。

以当前市场情况为蓝本，对未发生交易或事项时已发生变化的资产和负债的市值进行再一次的计量，体现了相对性特征。

（二）房地产的概念

房地产（RealEstate）又称不动产。

以下文章中提到的“房地产”是指土地、建筑物及其上不可分离的部分，还包括附带的各种权益，是狭义的房地产。

用唇齿相依来形容房地产的物质实体与权益的关系是再贴切不过的了。

物质实体作为权益的“地基”，是所有经济活动的下层基础。

依托于房地产物质实体上的权益是指有法律设定的房地产各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。

房地产企业拥有最为丰富的房地产资源，其中，有用于生产经营和自身管理的房地产，有作为存货对外销售的房地产，还有用于赚取租金或增值收益的房地产即投资性房地产。

本文主要对我国房地产企业中的投资性房地产，应用公允价值计量的问题及对策进行研究。

（三）我国应用公允价值计量投资性房地产的可行性

公允价值计量模式的重新引用已有一段时间，在此期间我国房地产价格持续走高，房地产市场也向着日益成熟和完善的方向不断发展。

从理论结合实际的角度出发，应用公允价值计量投资性房地产将会是大势所趋。

1．真实反映投资性房地产的价值

我国市场经济在快速的发展，现阶段物价水平起伏不定，公允价值符合更加真实、准确地反映市场对企业整体价值评价的要求，也更加吻合各个财务报表的填报要求，使

得企业信息更加透明。

2．与国际会计准则趋同

在国际上，公允价值计量在投资性房地产的应用已经较为成熟。

虽然我国在这方面

起步较晚，市场环境也存在缺陷，但公允价值在新《企业会计准则》中的重新使用，是积极与国际会计准则接轨的表现。

这将会促进我国构建和规划各类市场，提高房地产的评估能力，大大方便了投资者横向比较国内外企业资产的价值并据此作出正确决策。

现阶段，认可并大力推广投资性房地产应用公允价值计量时机正好。

我国市场经济发展态势良好，房地产市场虽然存在价格暴涨等问题，但前进的脚步是不可阻挡的。

公允价值计量模式的应用符合国际会计趋势，符合实际工作需要，符合决策有用观。

所以，我们应当积极推动公允价值计量模式在投资性房地产中的应用，并努力将这个有待深入研究的领域推进到一个新的阶段。

二、国内外会计准则关于投资性房地产应用公允价值计量的比较

（一）我国《投资性房地产准则》公允价值运用的相关规定

1．目的

使企业投资性房地产的会计处理和相关信息披露有规可循。

2．总则

（1）投资性房地产的定义、范围和确认

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的、能够单独计量和出售的房地产。

包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有的已出租的建筑物。

凡是满足企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收入，该项投资性房地产的成本能够可靠计量这两个条件即可确认为投资性房地产。

（2）初始计量与后续计量

初始计量：

企业最初取得一项投资性房地产时，入账价值等于取得时的实际成本。

后续计量：

新准则中对采用公允价值模式进行后续计量的规定还是比较谨慎的，强调取得的该投资性房地产的公允价值必须是持续可靠的，并且有证据有事实做支持。

对如何可靠取得也有相关规定：

即房产所在地有活跃的房地产交易市场，且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息。

采用公允价值计量模式的投资性房地产不计提折旧或进行摊销，在需要对账面加以调整的会计期末，以资产负债表日的公允价值为依托，账价差作为当期损益予以确认，计入公允价值变动损益科目。

企业已经确定使用公允价值计量模式计量投资性房地产的，不得再次使用历史成本计量模式。

（3）转换

投资性房地产转为自用时，以转换日公允价值作为账面价值，新的账面价值与原账面价值若有差额计入当期损益中。

转换双方对调位置，自用房地产以转换日公允价值作为入账价值，在当期损益中确认其小于原账面价值的差额；其大于原账面价值的差额计入所有者权益。

（4）处置与披露

处置时，先终止该投资性房地产的确认，再将处置金额减去其账面金额再减去相关税费后，得到的差额作为当期损益予以确认。

披露采用公允价值计量模式的投资性房地产时，确定公允价值的依据、方法，公允

价值对损益的影响等都是应在附录中说明的内容。

（二）国内外投资性房地产应用公允价值计量的比较

1．我国新《企业会计准则》与国际会计准则投资性房地产应用公允价值的比较

我国《企业会计准则——第3号投资性房地产》与《国际会计准则——第40号投资性房地产》（IAS40）在公允价值相关内容方面，有如下不同点：

（1）后续计量：

国际会计准则更提倡采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，当然也可以选择成本模式。

而我国却恰恰相反，并且规定对公允价值模式应用要适当，其应用条件比较严格。

（2）转换：

将存货形态的房地产作为投资性房地产转换时，转换日房地产的公允价值与原账面价值无论是否存在差额、存在多少差额，全部确认为当期净损益，这是国际会计准则的规定。

（3）披露：

相比我国新《企业会计准则》，国际会计准则披露的范畴广一些。

规定投资性房地产项目的收支情况、变现能力也需披露。

我国准则与国际会计准则，在投资性房地产的其他内容的相关规定上基本一致。

国际会计准则毕竟是国际性的指导准则，它的规定更充实更详细。

2．我国与其他国家投资性房地产准则应用公允价值的比较

（1）美国

美国会计准则没有对投资性房地产区别对待。

通常像投行这类具有投资性质的行业，或者个人用职工福利基金进行的房产投资会以公允价值计量持有的房地产。

（2）澳大利亚

澳大利亚准则委员会（AASB）2004年正式颁布的AASB140《投资性房地产》中，规定对投资性房地产的后续计量上允许采用公允价值模式或成本模式，但更侧重前者的应用，具体操作上要求在当期损益中反映重估价变动的金额。

（3）英国

英国标准会计实务公告（BritishStandardAccountingPracticeBulletin）《投资性房地产会计》规定：

投资性房地产的价值即资产负债表日的公开市场价值。

总的来说，各国准则在大方向上与国际会计准则保持一致。

我国新准则的主体思想是向国际会计准则看齐的，只是在个别叙述和界定时有些许不同。

本文希望通过总结实施过程中出现的问题，找出改善的有效措施，将新准则中关于投资性房地产的相关规定推进到全面应用阶段。

三、我国投资性房地产应用公允价值计量存在的问题

新《企业会计准则》实施后，社会各界都十分关注其应用效果，特别是投资性房地产应用公允价值计量的相关规定是否行之有效，众说纷纭。

从实际情况看，企业确定应用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的其实不多，其主要原因是公允价值在应用中还是存在一些问题的，主要包括以下几个方面。

（一）市场环境

准确的获得公允价值是一个极具挑战的任务，圆满的完成任务首先需要适宜的外部环境。

纵观我国房地产市场，机遇与风险并存。

风险主要表现在：

供求关系不平衡、存在个别投机现象、相关政策不健全、市场监管不当、企业间缺乏相互监督、资产评估团队专业化水平不高，凡此种种都不利于构成充分竞争的市场环境。

（二）制度规定

1．公允价值计量处于附属地位

新《企业会计准则》规定，企业可在成本计量模式与公允价值计量模式间自主选择。

选择已有一定应用经验的成本模式有政策支持，选择公允价值模式就要充分的满足附加条件。

可见在导向上还是更偏爱成本模式一些，而公允价值模式处于附属地位。

2．对相关内容的说明过于笼统

对公允价值计量的高效能运用造成不利影响的另一个问题，是我国目前没有公允价值计量独立准则，对估值方法、评估模型、参数选择、计量方法、计量依据、计量程序、披露程序等相关内容进行具体指导。

（1）公允价值确定方法

我国会计实务中还是倾向于选择独立第三方的评估价格，但是就我国目前市场环境来说，评估系统透明度和工作质量都有待提高。

评估专业人员分散，评估标准不同都会或多或少的波及公允价值的公允性。

在我国，只有财政部、建设部、国土资源部等政府部门旗下的房地产评估师、土地估价师有对房地产价值进行评估的资格，对同一个估价项目往往由于所属部门的评估明细准则存在差异，导致得出的评估结果也不尽相同。

（2）信息披露

第一，从信息披露内容看，投资性房地产的地理位置、面积、同类或类似房地产的市场价格等相关信息都不在列报范围；更无从得知企业是否应当采用现行计量方法。

在对信息质量要求愈来愈高的今天，仅披露些无关痛痒的信息是不足以满足信息使用者的需求的。

第二，从披露信息的价值看，报表公允性和客观性不高，不利于阅读者对信息的分

析整合。

明确具体的披露公允价值的确定依据和确定方法还是十分必要的。

（三）实际执行

1．成本效益

根据公允价值是不断变化的这一特点，对采用公允价值计量的投资性房地产，企业

在每一个会计期间都要对其进行再次估价。

需要会计人员根据专业评估人员的重估结果调整投资性房地产的账面价值，既加大了工作量，又增加了企业的评估成本、会计管理成本。

2．监管机制

（1）缺乏有效的法律监督

作为法律监督的有效手段，完善的相关制度，明晰的法律责任，强制力度的处罚及处分，都会对应用公允价值时避免主观随意性阻碍会计信息真实性起到有效作用。

（2）缺乏有效的社会监督

我国会计师事务所竞争日趋激烈，加之本身起点较低、水平不高，为寻求自身利益发展，一些事务所未能严格执行经济监督的职能，监督效果不明显。

3．人员素质

会计从业人员如果具备很高的专业技术技能和职业判断技能，特别是在缺乏活跃市场及市场价格时，有利用其他相关信息技术来获取公允价值的能力，就可以轻松应对投资性房地产在公允价值取得方面的难题。

然而现实中，我国会计从业人员鱼龙混杂，素质良莠不齐，这是急需改进的问题之一。

（四）税赋增加

会计政策与税收息息相关，投资性房地产采用公允价值计量必然会对税收产生一定影响，其公允价值变动损益所带来的利润提升部分应否纳税也是应用中反映出来的一个重要问题。

工作中我们发现，投资性房地产的公允价值变动损益在相关资产和负债未处置前，其性质是未实现的利得或损失，由于不会产生现金流，所以持有期间可作为递延税项处理。

另一方面，抵税功能消失会加重企业税赋，这是由于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不提折旧、不计摊销造成的。

（五）利润波动

目前我国房地产市场已经进入快速发展阶段，房地产市场环境也日益成熟，除个别现象外，大多数投资性房地产都存在较大幅度的增值。

若对那些“疯涨”的投资性房地产按新准则的要求以公允价值进行计量，那么企业的增值额将全部体现在当年净利润中，至少在表面上造成企业净利润持续不断增长。

由于我国的房地产市场波动情况较大，且投资性房地产属于高风险行业，会极大的受到宏观经济环境的影响。

万一爆发世界范围内的经济危机，房地产市场受到波及发生衰退现象，那么投资性房地产的公允价值就会降低，其公允性也就难以确保了。

正是因为投资性房地产应用公允价值计量存在以上所述的诸多问题，所以在今后的

研究中要以此为努力方向，找出解决这些问题的建议及对策。

使公允价值的应用能够发挥最佳功效，进而为推进公允价值计量在各行业的广泛应用贡献力量。

四、完善我国投资性房地产应用公允价值计量的对策

我国新《企业会计准则》对投资性房地产应用公允价值进行后续计量的相关规定，是具有进步意义的，是紧跟时代潮流的，是趋同于国际会计准则的。

怎样才能避免应用过程中出现的一系列问题，如何充分发挥公允价值计量的积极效果，通过分析准则、结合我国的国情以及国际上的先进经验，笔者认为需要从多方面加以改善。

（一）构建活跃的房地产市场

积极培育活跃的房地产交易市场。

详细来说，可以利用网络技术构造一个完善的网络房地产交易平台。

广泛而全面的市场信息集中在这样一个平台，方便了网络查询、网上交易，同时以严格的管理、周到的服务，保障信息交流高效率无障碍，自由交易随时随地透明规范。

这样一个大型的房产交易网络平台应由政府来构建，并且实时监督检查，实现透明公正公平交易。

最终，打造一个成熟稳定、健康有序、灵活发展的房地产市场。

（二）完善公允价值计量准则

1．开发简单易行的公允价值测算模型

新《企业会计准则》仅仅是指明了投资性房地产公允价值计量模式的总方向，但对估值模型的选择和相关参数假设这些细节缺乏明确的解释说明。

笔者参考FASBNO.157中计量公允价值的估值技术及资产评估的一些方法，总结出以下三点：

1）市场法，也称市场价格比较法（marketapproach）指参照市场上已经发生的、与被评估对象相同或类似资产的交易价格确定重估资产价值的方法，是一种最简单、有效的方法。

2）收益法（incomeapproach），也称收益资本化法，即预测估价对象的未来正常收益并折现，通过预期收益资本化或折现以确定公允价值的方法。

3）成本法。

重建资产成本扣除资产实体性、功能性、经济性贬值因素就得到了所评估资产的价值。

在资产评估方法中是一种基本通用的方法。

以小见大，希望能对制定估值技术、参数选择方面的具体指南起到哪怕只是微薄之力。

2．进一步规范公允价值信息披露

（1）加大投资性房地产信息披露的强制性

为了提高公允价值的信息质量，要求除年报以外，仍需披露更多细致丰富的信息如：

投资性房地产的明细项目（位置、详细用途、历史成本）等。

这些信息应以单独公告的形式为人所知。

还可以要求采用公允价值计量模式的企业，由董事会发表承诺书或公告意见，确保企业采用公允价值模式是合理合规的。

（2）披露确定投资性房地产公允价值的广泛相关因素

为了避免公允价值自身因素和人为因素的干扰，需要合理披露诸如活跃市场交易价格、相同类型资产的最近成交价格、使用的估值模型和估值技术的详细情况等信息，确保公允价值信息真实可信。

当务之急是进一步深入理论研究，尽快的制定出规范化的公允价值信息披露的准则规定和使用指南。

3．加强理论研究，建立准则体系

一味模仿或畏首畏尾都是阻碍进步的绊脚石。

为了使企业财会信息向高质量，强操作性看齐，在拓展公允价值理论体系的过程中，要站在国外先进研究成果的“肩上”，也要考虑我国特殊的社会制度和经济体制，这样制定出的公允价值计量准则才能有用武之地。

根据实际应用中出现的状况对准则、准则操作指南、案例分解