住宅产品策划报告.docx

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住宅产品策划报告

住宅产品策划报告

建筑是凝结着人类文明历史与科学技术的智慧结晶。

其本身也是个复杂综合体。

 一个城市建筑业的发展同时标志着它的综合实力和社会精神面貌。

 建筑策划、设计贯穿每个建筑体的形成，它的作用可想而知。

为了能与社会发展、时代步伐相适应，建筑策划的基本理论知 识、设计技能技巧以及设计构思等课题已日益受到关注。

随着现代化科技和建筑艺术的进步，很多新的建筑设计理论在实践中不断产生。

其中建筑语言设计更是建筑策划师所研究探索的重点之一。

我作为一名建筑策划师，对建筑策划设计有以下几点感受，现提出来供大家共同探讨：

一、产品定位：

随着市场经济的逐渐成熟，准确的产品定位在房地产开发中是至关中要的环节。

在房地产行业界，有一句话说，地段、地段、还是地段，这就说明地段在产品定位中有着举足轻重的作用，地段主要指的是交通方不方便、有没有升值空间、周围生活配套是否完善、环境是不是优美等等。

住宅区的地段确定了，下一步就要通过科学的市场调研来确定市场需求，然后通过市场调研分析给产品定位，是建别墅、高层、多层、还是洋房等等，这些确定之后就是案名的定位，一个好的案名对于一个住宅小区来说是至关中要的，如泉印兰亭、永大清华、荷兰庄园等等案名的推出深受目标客户的青睐，因为好的案名能起到满足目标客户的某种精神的需求。

科学的产品定位是房地产开发成功的前提。

二、        总体规划：

1，        符合城市总体规划

首先区域整体规划要与当地政府的总体规划要一致，这是任何房地产开发项目必须要遵循的基本原则。

国家根据城市用地的基本性质和之间的联系关系规划出土地性质，如教育用地、商业用地、住宅用地、宗教用地、仓储用地、工业用地、其它用地等等。

政府根据用地性质来配备相应的设施和交通。

如果开发商拿到地后不按政府的规划开发的话，那结果可能出现自己的“世外桃源”。

如广州某花园小区内部花园园林环境，管理严格，而围墙外是脏、乱、差、交通不便。

2，        内部环境设计要有特色

住宅小区规划是一个城市和社会的缩影，反映着居民在生活和文化上的追求，是社会物质文明和精神文明发展的主要标志。

此外，住宅的商品化更使广大购房者对住宅小区的环境规划提出了比以往更高的要求，“人在画中游”现在已经成为了现实。

随着社会的进步，人们生活水平的不断提高，人们的精神需求越来越高，首先对自己的住所要求不是过去那种能满足居住要求就可以满足的了，所以在房地产开发行业比较成熟的城市都很重视小区环境的内部规划，特别是中心景观区的塑造，很多楼盘就以此为卖点来进行推广，在济南现在很多小区也以内部环境为卖点进行推广的也很多；其次是2003年的非典席卷了中国，非典之后人们对健康的认识提高了。

紧跟着出现了绿色健康、智能环保小区等等，所以在产品策划时必须要注意到广大居民的这些物质和精神的需求同时满足人们的使用要求、卫生要求、娱乐要求、安全要求、经济要求、美观要求等。

因此，搞好住宅小区内部的总体环境规划，营造出高质量的居住生活环境，是产品策划成功的关键性一步。

三、        产品策划：

1.        出入口：

出入口就是小区的主要出入口，也就是我们说的小区的大门。

如果小区比喻成一个人的话，出入口就象是人的脸面。

人长的美与丑，给人的第一感觉往往是从脸上得来的结果。

对于住宅的主要出入口的设计是给人第一感觉的重要标志，也是以后留给客户印象的重要环节，如大舜天成的拉膜结构大门、上海花园的艺术铁艺大门、阳光100的人字型大门等等都能给人们留下很深的印象。

2.        住宅平面：

对于住宅来说，平面策划直接关系到整个项目的成败。

如在深圳设计好的住宅搬到济南不一定受欢迎，就是在济南的住宅，东部或南部区域的住宅搬到西部或北部区域的话市场也会有很大的区别。

所以户型策划一定要立足本地区和本地段的市场，在户型设计前一定要经过科学的市场调查，通过市场的调查数据和具体位置的具体分析来设计产品，是设计大户型，是小户型，还是单身公寓等等。

产品户型确定之后还要通过专业的科学的市场问卷来了解目标客户所需要的理想户型，然后根据问卷分析来确定户型的内部组合、比例、内部流线组织等等。

把住宅比喻成一个人的话，平面就是人的肌体，高、矮、胖、瘦、健康不健康是一个人的直接反映。

在一套住宅里，平面包括客厅（起居室）、餐厅、厨房、主卧室、卧室、书房、情景房、工人房、洗衣房、卫生间、储藏室、阳台等等，策划人员不仅要通过科学的专业的知识把他们组织在一起，而且都要通过科学的市场调查，了解当地居民的生活习惯和国家所处的历史阶段，看似不相关联的问题，实际产品策划当中往往起到很大的作用。

我国现在正处在城市化进程的初期阶段，住宅贵族化、大户型的住宅设计，一居室八九十平方米，二居室140平方米左右等等往往出现滞销的现象；现在市场上的精品小户型的住宅成了抢手户型。

这也是顺应了我国现在正处在城市化进程中，温饱问题的解决，人们还不算真正富裕的现阶段，小户型便成了抢手户型，但随着经济的发展小户型设计中慢慢出现了大客厅、大餐厅、大厨房、大阳台、大卫生间等舒适性的空间，如春天花园、吉祥苑的住宅客厅达到5.4米宽。

随着社会的进步，人民生活水平的提高，人民对居住条件的要求越来越高，有空调位的住宅要比没有空调位的好卖，安装网络的住宅要比没有安装网络的市场反映要好的多等等，看似很小的细节往往决定着楼盘的好与不好的大问题。

所以住宅产品策划要注意到每个空间的各个角落，如给排水的走向，房间的插座、电话、电视、宽带的布置，卫生间的设计等等都要精心调查和策划。

3、住宅立面：

把住宅比喻成一个人的话，那么立面就象人的衣服，人们常说：

三分长象七分打扮，人的漂亮不漂亮很大程度上取决于打扮，就拿同一个人来讲，穿的衣服不一样给人的感受也会不一样的，就是穿同一套衣服在不同的场合中也会给人不同的感受。

所以对于建筑来说，外立面的好坏给人们的第一感受非常重要。

好的立面可以满足人们的自豪感，给人以精神的享受，人们就会喜欢她，就有购买的欲望。

特别是在现阶段人们对精神的要求也越来越高，改革开放的今天，交通工具的发展、通信技术的提高、世界文化的交融，引起了和多人喜欢国际文化（刚开始由加罗马柱、龙门石到全澳欧风格再到生活的澳欧风情等外来文化），所以现阶段的建筑外立面出现了百家争名的趋势，欧陆风、澳洲风情、美洲格调等等都出现了。

这些不同风格的出现为了满足国人现阶段的心理需求，从而引起这些风格的住宅出现了热销的情景。

我个人认为：

这些外国建筑风格在我国不会持续很久，随着人们的文化水平的提高、思想观念的逐渐转变及人们对社会事物的认识的加深，真正的出自本土的有个性的建筑立面会在全国范围内得到好评的，作为世界窗口的深圳，这些认识已经崛起，在建筑设计时就有所体现。

不管采用什么样的建筑立面，一定要符合国人现阶段的精神需求、符合市场上的需求。

所以建筑的立面策划要立足市场。

入户门

立面的入户门在设计上也逐渐成熟，电子对讲系统门、智能遥控车库门已经普遍采用，但可视对讲系统门在济南几乎没有（这是将来的发展空间），这将是以后住宅开发的发展趋势。

窗户

窗户作是建筑的采光空间，现在的窗户不仅起到采光作用，而且还担负着装饰作用，现在窗户是建筑外立面高档与否的主要标准，有人对住宅立面作过统计分析，窗占墙的比例来定位住宅的高档标准，比例越大档次越高，所以现在很多住宅出现了落地窗、270度大转角窗等等，这些也都是为了迎合市场需求，现在的窗不是过去意义上满足采光的窗户了，而是即实用、采光、又满足人们精神要求的建筑部件，因此大飘窗（现在窗户的主流）就出现了。

窗户的形式还有高窗、天窗、老虎窗、落地窗等很多种，窗户的有机采用也可以使住宅锦上添花。

阳台

阳台作为室内空间和大自然结合重要组成部分，在精神文明发展的今天越来越被人们所重视，阳台所起的作用越来越单一，过去的阳台即用来晒衣服又用来堆放杂物，有的甚至完全封起来作为储物室，而现在的阳台分工越来越细，这是现在和将来阳台发展的主流，于是出现了景观阳台、生活阳台、情景阳台、休闲阳台等等，如新世界阳光花园的情景阳台和生活阳台的分开设计、鲁信花园的270度转角大阳台。

露台

露台是有效利用下一层的屋面来进行户外活动的空间，在本层中是不计算建筑面积的，所以很多人都热中于露台的设计。

露台作为与大自然衔接的空间，可以很好地陶冶人们的精神情操，是人们休闲、娱乐、观景、的绝好空间。

屋顶

屋顶作为建筑的最上面的重要构件，过去的老式住宅几乎不重视屋面的装饰，满足不漏雨就可以了。

随着人们物质和精神生活的提高越来越多的人们对屋面的要求也越来越高，所以屋面有原来的一般女儿墙、小反檐、瓦屋面到带装饰的屋面，在市场经济的冲击下，现在的屋面出现了各种各样的形式，无论采用什么样的屋面都要和建筑整体协调一致才能得到人们的青睐。

          4、住宅装饰：

   住宅装饰主要包括室外装饰和室内装饰，室外装饰主要是外墙面采用什么材料、什么颜色、采用什么手法、什么格调等等，住宅外装饰的形象是给人的第一感觉，所以新的产品、新的技术就首先用在建筑的外装饰上，如住宅外装饰由过去的水泥墙面、水刷石墙面、瓷片墙面到现在的马赛克墙面、彩色喷涂墙面等等，都是随着建筑材料的发展而发展，随着纳米技术的提高，纳米材料将会用到建筑外装饰上，这是建筑发展的形势所在。

所以在住宅外装饰上能采用新的材料是产品策划成功的关键。

对于一个家庭来说的装修主要是指室内装饰。

一套住宅比喻成一个人的话，室内装饰就是一个人的化妆，人们的性格不同化妆也会不同，就是同一个人在不同场合环境中的化妆也会不同的。

对于一套住宅来说，不同的业主装饰的格调也会不同，业主的不同爱好也会出现不同的装饰效果，随着人们经济条件、精神水平的提高，现在出现了在同一个家庭中，一年四季就出现了不同的装饰格调，在这种情况下，很多装饰公司就推出了“少装修多装饰”的方案，这样可以很好的满足不同需求、不同爱好的业主要求，装饰品多了，人们的精神需求高了，这些是产品策划师应该熟知的。

四、        市场回访：

        当产品方案设计出来后，还要进一步的进行市场回访，主要回访产品定位的目标客户群，让目标客户群来评价产品：

哪里好哪里不好。

客户不满意的地方我们就要认真分析原因，然后针对原因来了解目标客户---目标客户基本情况的了解程度及他们需要什么样的产品、什么样的住宅环境、什么样的物业管理、什么样的配套等等。

在市场回访期间，产品策划人员要依据当地的文脉为基础，在某些问题上策划人员可以提出自己好的想法来引导目标客户，让目标客户在了解产品的基础上能有机的融入策划人员的思想，策划人员能在理论上引导客户，这在后期的产品策划阶段是非常重要的一个环节。

最后通过综合分析再对产品进行最后调整，或者作为下一期的主要产品。

五、        物业管理：

         中国最初的物业管理以及服务需求都很低下，其功能仅限于对房屋及其设施、设备的简单维修、维护，提高其使用寿命，维持其使用功能，借以保证物业完整性、安全性的最低要求，随着人民生活水平的提高，市场意识、权利意识的觉醒，服务型物业管理应运而生，并以提供保安、清洁、维修、绿化、房管、车辆管理和社区文化等配套服务，使物业得以充分发挥其使用价值。

所以在过去很多房地产策划中，物业管理往往被忽略或不重视。

而现代的物业管理，不仅注重优质高效的服务理念，而且致力于具体物业的价值增值与功能提升，使业主斥资巨万建设的不动产长期得以最大限度的保值；在这一基础上，物业管理所精心提供的增值性服务将使业主得以享受现代标准的尊贵荣华，从而体会到工作中的愉悦与不断提升的生活质量，所以一个好的物业管理对于业主来说也是必要的，对于房地产开发公司来说也是塑造企业品牌的必不可少的重要一环。

六、        济南住宅产品策划小结：

          基于以上产品策划的分析，我个人认为作为省会城市的济南的房地产业并不算成熟，真正的大规模的房地产开发在济南崛起的时间不是很长，主要表现为中高档住宅开发主要以多层和小高层为主；而房地产开发比较成熟的大城市的中高档住宅开发主要是以小高层和高层甚至超高层为主，这些也是城市进步的一种表现；从济南地形来看，济南南部是环山，跨越山来开发是很困难的，所以南部的住宅的开发受到限制；而北部是工业区和黄河，住宅的开发也受到环境的制约；剩下来只有西部和东部是将来住宅发展的主导方向，但随着东部高新区的规划，很多本土人、移民人和投资商人等等都热中于东部高新区，所以就决定了在济南主要发展方向是向东发展。

         在济南住宅产品策划中，只要了解到每一步骤之间都是有机联系的，它们之间组合就象机器一样，每一个零件出现问题都会影响到整台机器的运转和产品质量，所以现在和将来住宅产品策划时一定要注意到每一步。

还有人们常说的细节决定成败，这些都说明在房地产产品策划中的每一环节都是很重要的，也是不可忽视的。

知道了住宅产品的发展趋势和发展方向，我相信我会在产品策划中有所贡献的！