开放港澳居民购房政策对珠海房地产市场的影响.docx
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开放港澳居民购房政策对珠海房地产市场的影响
摘要
随着港珠澳大桥的建成通车，以及粤港澳大湾区经济一体化的发展，为珠海市的经济社会发展迎来机遇，注入活力，而房地产业作为经济的支柱产业，其的展能直接促进GDP的增长。
近期珠海市关于开放港澳居民的购房政策逐步在推进并完善，而这些措施能否带动珠海市房地产市场的发展值得研究。
本文通过研究珠海市房地产住宅市场的情况，分析开放港澳居民购房政策对其的影响效果，并提出意见及建议以促进珠海市房地产市场的发展。
关键词：
房地产港澳居民购房政策发展
Abstract
DuetothecompletionoftheHongKong,ZhuhaiandMacaobridges,andthedevelopmentofeconomicintegrationinMacao,HongKong,andMacao,theeconomicandsocialdevelopmentofZhuhaibringsopportunitiesandvitality,andtherealestateindustrypromotesthegrowthofGDPasaneconomicpillarindustry.Recently,thepolicyofopeninghousingpurchasesinHongKongandMacaoresidentsinZhuhaihasbeengraduallypromotedandcompleted.WhetherthesemeasurescanboostthedevelopmentofthePearlSearealestatemarketisworthconsidering.ThispaperanalyzesthesituationoftheZhuhairealestatehousingmarketandanalyzestheimpactoftheopeningofhousingbuyingpoliciesinHongKongandMacao,andoffersopinionsandsuggestionstopromotethedevelopmentoftheZhuhaipropertymarket.
Keywords:
RealestateHongKongandMacaoresidentsHousingpolicy
Development
第一章绪论
1.1研究背景及意义
这些年来，我国的经济力量不断增强，国民生产总值不断提升，房地产业也国内良好的发展态势里随之不断地高速发展，房地产业的巨大利润，让不少投资商纷纷进驻房地产市场。
据国家统计局的数据中可以看出，房地产开发企业本年完成投资额均逐年增长，就近十年的发展都增长了3倍多，由2009年的36242亿元增长到2019年的132194亿元，由此可见房地产业的发展之势稳增不减，从而造成房地产价格也迅猛升高，各地市民纷纷开始了炒房行为。
因此，国家政府为了保证房地产市场科学、稳定的持续发展，自2003年起我国房地产市场开始出现大量投资和炒作行为、房价快速上涨等现象，国家政府根据房地产市场的情况对其进行调控，其中包括土地、税收策以及各类行政手段等。
尽管如此，房地产价格仍然是在逐年增长。
珠海市也紧跟着国家调控的脚步，对房地产市场进行了相关的调控。
例如，2011年实行了全国首个“双限令”，即实行"限购"和"限价"政策。
在接下来的几年内，珠海市根据房地产市场的情况进行相应的调控政策调整，接连实行了取消限购，重启限购，又升级限购等政策，而在2018年再次限购松绑。
从2018年限购开始松绑至今，又实行了两次松绑，其中特别提到了对港澳人士的购房松绑政策。
对于土地资源稀缺的香港和澳门来说，珠海将成为其资金和产业转移的首选地区。
由此可见，珠海应该是吸引港澳人士购房的桥头堡，因此，港澳人士将为珠海的房地产市场注入新动力。
本文针对开放港澳人士的购房资格对珠海房地产的影响研究进行分析，主要针对珠海市出台的各项对港澳居民购房政策措施实施分析和珠海市房地产市场成交价格及成交面积变化趋势分析，分析开放港澳居民购房政策对珠海市房地产市场的影响。
在此基础上分析当前珠海市开放港澳居民购房政策存在的问题，并对存在的问题提出相关的意见。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
西方国家的房地产市场发展历程较久，政府的调控政策也较为成熟，国外学者对于房地产市场的调控也有较多的研究，得出了不少研究经验和成果。
JohnF（2013）研究了英国的止赎率与房价之间的互动效应，发现对联邦基金利率的负面冲击会增加房房地产价格[1]。
PeterStalder（2017）分析了汇率冲击、货币政策反应对房地产市场产生的影响之间的关系，得出货币的下跌会使房地产市场出现低迷[2]。
CharlesGoodhart（2018）在对西方发达国家的货币政策效果进行研究时，发现房地产市场对于紧缩的货币政策呈消极态度，房地产价格也随之呈现下滑状态[3]。
RichardK.Gren（1997）认为土地资源是房地产市场的基础，对土地进行调控，减少土地资源的供给，进而会间接的增加房地产价格的各项成本，导致房地产价格的提升[4]。
David（2005）研究了发达国家和发展中国家房地产价格的影响因素都是信贷，而土地供给也对房地产价格存在相关关系[5]。
1.2.2国内研究现状
（1）限购政策对房地产市场的影响现状
王芳（2018）分析我国房地产市场面临的问题，建立模型对房地产宏观调控政策的效果进行分析、检验，得出限购政策没有降低房价，但抑制房价的增长速率的结论[6]。
刘瑜（2019）对南昌市的限购政策对房地产市场的影响进行研究，认为限购政策对房地产价格和成交面积能起到一定的影响，但持续时间不长[7]。
（2）影响房地产市场的研究现状
魏泳（2006）提到加强各方合作是促进楼市共同发展的动力，要引进技术，人才与管理经验，更需处理好银行与房地产行业发展之间的关系[8]。
付宏等（2013）认为珠海房地产受到澳门影响较大，是由两者密切的经济往来造成了两地经济的内在深度的联系[9]。
梁静瑜（2014）分析了2013年珠海市房地产市场的情况，认为由刚需主导市场[10]。
陈章喜（2018）认为房地产业能从港珠澳大桥的开通获得发展机遇，作者对香港、澳门、珠海两两一组构建房地产业空间相互作用模型，从中分析得出港珠澳大桥开通加大城市间房地产业的空间相互影响，推动澳门和珠海的房地产业发展[11]。
李震邦（2019）认为影响香港房地产周期波动的原因是本地生产总值（GDP）,土地房屋政策的体制改动也有较大的影响[12]。
王长泽（2019）阐述了对外开放度对房地产市场的影响，并分析对外开放度对粤港澳大湾区的价格影响效应，结果表明，两者具有正效应，即对外开放度的提高能使房地产价格上涨，且有一定的数量对应关系[13]。
1.3研究的目的
本文主要研究的是珠海市2018年限购松绑后开放港澳人士购房资格对珠海市房地产市场的影响。
分析珠海市开放的购房政策，并对比分析开放前后珠海市房地产市场的成交价格以及成交面积等的变化，从而分析对珠海市房地产市场的影响效果，在此基础上分析当前珠海市对开放港澳居民购房政策中存在的问题，并对存在的问题提出相关的意见。
1.4研究的方法
（1）文献研究法
通过各大数据库收集国内外关于政府的行政手段中限购及取消限购政策对房地产市场影响的相关文献资料等，收集珠海市对房地产市场调控的政策，并对收集的资料文献进行分析整理，结合各方观点与思路，在此基础上，确定自己的研究方向和思路。
（2）数据分析法
本文在研究开放港澳居民购房资格对珠海房地产市场影响的效果分析时，通过整理收集的数据，采用定量和定性相结合的方法，且做成图表分析研究，更加精确的分析出本研究的影响效果，以此得出结论，
（3）比较研究法
通过对港澳人士购房资格开放前后珠海市房地产的成交面积及成交价格等市场情况进行分析比较，进而说明该项政策的影响效果。
1.5研究技术路线
图1.11.5研究技术路线
第二章相关理论基础
2
2.1房地产市场调控的研究分析
2.1.1影响房地产价格的因素
房地产价格受多方面的影响，如土地价格、建造成本、营销成本等方面，因此影响房地产价格的因素有很多，以下对影响房地产价格的因素进行分析。
（1）投资和炒作的影响
在购房者中，必定少不了投资和炒作的的情况，投资和炒作属于非刚性需求。
具有投资和炒作行为的购房者会观察经济的走势和政策的推行，选择他们认为有发展空间的区域购房，这一行为，会刺激房地产开发商加大对该地区房地产市场的资金投入，其他购房者也跟风在该地区购房，这可能造成部分地区的房价开始快速上涨，不利于房地产市场的稳定发展。
（2）国家政策的影响
政策对于房地产市场具有导向作用，当房地产价格增长速度过快，会导致房地产市场出现失衡现象，国家政府根据房地产市场的发展情况，出台相应的调控政策对房地产市场进行调控，维持房地产市场的稳定发展，所以国家政策在宏观上控制着房地产价格的发展趋势。
（3）城市的经济发展水平
城市的经济发展水平良好，能够吸引人口，房地产商也会投入大量资金到当地房地产市场，促进其发展；城市里各项配套设施较为完善，消费水平会高于其它地区，因此当地的房地产价格也会高于其他地区。
2.1.2房地产市场的调控措施
对于房地产价格的不稳定性，国家政府会出台政策调控房地产市场，以保证国民经济和房地产市场持续、稳定的发展。
（1）土地政策
土地资源是房地产市场发展的前提，土地政策是通过控制土地的拍卖价格及供应量，从而达到间接控制房地产市场的目的，土地价格间接影响房地产的价格，土地供给量影响房地产市场的供给，因此要协调好土地资源与房地产市场间的平衡关系。
（2）税收政策
房地产税收政策能够通过税收加强对房地产的管理及使用率的提高，合理调节房地产商与购房者的收益。
政府通过调整税收范围、标准及期限对房地产市场进行调控，以达到控制房价的目的。
（3）行政手段
行政手段包含对房地产市场的限购、限售、限贷、限价等，是我国对国内房地产市场发展趋势出台的带有中国特色的调控政策，通过限制购房者的购房资格、数量、纳税及社保以及贷条件、额度等条件，对房地产市场进行调控。
行政虽起到一定的抑制作用，但其严厉的手段也对一些地区的房地产市场进入低迷阶段，因此各地开始“因城施策”开放一些购房政策，以达到刺激市场，促进房地产业发展的目的。
2.1.3房地产市场调控的必要性
（1）房地产价格快速上涨
由于如今城市内的土地资源越发稀缺，造成了房地产商间投机炒作的现象，使地价高涨；房屋建造的周期长，建筑市场的价格也会随之发生变动；房地产价格可能出现快速上涨的现象，而政府调控能够抑制其快速上涨，使房地产价格趋于稳定。
（2）房地产投资规模大增
随着人民收入水平的不断提升，对于住房的要求不仅仅满足于基本的生活需求，更多人在房地产投资上看到了巨大的利润空间，相较于其他投资行为，房地产的投资更具由保值及增值性，不但可以在租赁市场或者租金，还可以通过“炒房”的防止赚取差价，使得拥有较高可支配收入的的纷纷投身于房地产市场，而房地产商根据这种情况也加大资本的投入，迅速扩充房地产市场的份额。
因此需要政府调控抑制其过快的增长，造成房地产泡沫的现象。
（3）住房空置率过高
中国住房空置率整体水平在22%至26%之间，按照规定，我国已经属于住房严重积压的范围，而住房空置率过高，则说明房地产市场存在大量空房积压，不利于良好的经济发展。
因此，我国需要有政府的介入对房地产市场进行调控，使其正常的发展。
2.2限购政策以及限购松绑政策的研究分析
前文已经对房地产市场的调控措施进行阐述，本文主要研究开放政策即限购松绑政策对房地产市场的影响，因此下面对限购政策以及限购松绑政策进行研究分析。
2.2.1限购政策的原因
20世纪90年代中后期，我国为了促进房地产市场的发展，取消了福利性住房制度，但2003年我国房地产市场开始出现大量投资和炒作行为、房价快速上涨等现象，虽然受2008年全球性金融危机的影响，房地产价格稍稍下降，但又受到国家“救市”措施较为刺激的影响，房价再度飙升，对面这种现象，普通的经济调控手段的调控效果微乎其微，因此国家便开始出台强制的限购手段，以此稳定房地产市场的发展。
2.2.2限购政策的效应分析
减少投资和炒作行为：
房地产市场快速发展的趋势，不少投资者看到了该行业的利润空间，造成行业内大量的投资和炒作行为，非刚性需求的购房者占绝大多数，购房置业成了投资的手段。
房屋的主要功能是满足人民群众的基本需求，为了恢复房屋的消费品角色，限购政策的实施能够抑制投资和炒作的行为，引导购房者的理性消费，降低房地产业的风险，促进其健康、稳定的持续发展。
局限性：
限购政策的出台一定程度上抑制了房价快速上涨的现象，只要住房的刚性需求仍然存在，房价则可能出现反弹上涨的现象，因此限购政策不能长期实行，对已达到调控目标的城市，政府应逐步对限购政策进行松绑，出台相应的应对措施，正确引导民众。
2.2.3限购松绑政策
2014年上半年全国300多座城市土地成交面积同比下降20%，楼市的低迷迅速蔓延全国，各地方政府“因城施策”开始松绑限购，在此次的限购松绑潮之后各地又纷纷发布了较为严厉的限购政策。
于2018年下半年各地开始出现限购松绑的势头，多地房地产市场的调控政策频频发布。
2019年11月当月，全国各地发布的调控政策累计高达72次，去年同期只有20次，其中多为对限购松绑政策的调控。
频繁发布限购松绑政策，主要原因有地方政府的财政压力增长，也因为局部地区的房地产市场持续低迷。
但是“房住不炒”的基调不会改变，各地的房价在限购松绑之后也会保持在较为稳定的状态，不会出现大幅上涨或下跌的现象。
第三章珠海市的房地产市场及购房政策分析
1
2
3
3.1珠海市的房地产市场发展情况
3.1.1珠海市房地产市场住宅成交价格发展情况
图3.1珠海市2011年-2019年住宅成交价格情况
由图3.1可以看出只有2011-2012年的房价呈下降趋势，从2012-2019年珠海市住宅的房价都呈上涨趋势，其中，2016年和2017年珠海市住宅房价同比迅速增长，同比分别增长了23.2%和16.5%。
2018年到2019年的房价较为稳定，2019年同比增长了2.6%。
在2011年-2019年这九年间，2011年的房价均价为10764元/平方米，2019年珠海市住宅价格的均价为22178元/平方米，珠海市的住宅的价格上涨了2倍。
3.1.2珠海市房地产市场一手住宅网签的成交面积和成交套数发展情况
图3.2珠海市2011年-2019年住宅销售套数及销售面积
从上图3.2的数据可以得出，2011年-2016年珠海市住宅网签的成交面积和成交套数均在逐步上升。
其中，2016年为一个转折点，较其前后两年都表现为急剧上升和急剧下降，2017年较2016年的住宅成交套数下降了5倍多，全年住宅成交量持续下跌，而2018年较2017年的住宅成交稍稍上涨，2019年随着粤港澳大湾区相关利好政策的公布及珠海房地产市场逐步降低非珠海市户籍人士的限购标准，使得珠海房地产市场回暖明显，住宅的面积和套数的成交量较之2018年均提高了，购房需求量凸显。
3.1.3珠海市房地产市场二手住房成交面积和成交金额发展情况
图3.3珠海市2011年-2019年二手住宅成交面积及成交金额
从上图3.3看出，2016年二手住宅的成交面积及成交金额均为2011年-2019年间的峰值，但在2017年骤降，2017年二手住宅的成交面积及成交金额的降幅高达60%和53%。
到2019年才有明显的回温趋势，其回升的量价处于2014年-2015年间的水平。
3.2珠海市房地产购房政策分析
3.2.1珠海市房地产市场限购政策及限购松绑政策颁布历程及阐述
表3.1珠海市房地产市场限购政策及限购松绑政策颁布历程
时间
限购政策措施
2011年11月1日
全国首个“双限令”
2014年9月26日
限购松绑
2015年3月30日
贷款松绑
2016年3月16日
全面取消限购
2016年10月6日
限购重启
2017年4月8日
限购升级
2018年10月22日
限购第一次松绑
2019年5月10日
限购第二次松绑
2019年8月
限购第三次松绑
珠海市对于房地产市场的发展情况，政府颁布了多次限购与限购松绑政策来调控房地产市场，使房地产市场正常发展。
表3.2珠海市房地产市场限购松绑政策措施
时间
对象
购房区域
社保或纳税要求
要求
2018年10月
珠海市户籍单身人士
全市
无要求
限购3套
珠海市户籍已婚家庭
全市
无要求
以家庭为单位，限购3套
非珠海市户籍人士
全市
无证明
禁止购买
5年以上
限购1套
人才安居政策
全市
人才证明和缴纳1个月、3个月、1年不等社保证明
限购1套
2019年5月
高端及外籍人才
（包含港澳台）
全市
无要求
限购1套，限售3年
非珠海市户籍人士（非人才）
香洲区
一手住宅3年
二手住宅5年
限购1套，限售3年
珠海大桥以西
高新区
一手住宅无要求
二手住宅2年
限购1套，限售3年
横琴新区
5年
限购1套，限售3年
港澳居民
全市
一手住宅无要求
二手住宅5年
限购2套（其中珠海大桥以东1套，珠海大桥以西1套）
2019年8月
非珠海市户籍人士
香洲区
无要求
一手住宅、面积≥180㎡，限购1套
3年
一手住宅、面积＜180㎡，限购1套
1年
二手住宅、面积≥144㎡，限购1套
5年
二手住宅、面积＜144㎡，限购1套
珠海大桥以西
高新区
无要求
一、二手住宅限购1套
横琴新区
一手住宅无要求
二手住宅5年
限购1套
港澳居民
全市
无要求
限购2套（其中珠海大桥以东1套，珠海大桥以西1套）
上表3.2为近期珠海市发布的限购松绑政策的详细措施，对珠海市户籍人士购房政策未发生改变，逐步放宽非珠海市户籍人士及港澳居民在珠海市的购房政策。
3.2.2对港澳居民开放的购房政策分析
当前，珠海市发布了三次关于房地产的限购松绑政策，每次松绑的对象和内容各有不同，提到对港澳居民的购房政策有两次，为2019年5月和8月实施的限购松绑政策。
通过珠海市限购松绑的政策可以看到，港澳居民在珠海的购房区域以及套数未发生变化，均是珠海市市内不可超过2套；但是对于港澳居民的购房要求发生了变化，2019年5月港澳居民购买二手住宅需5年社保或纳税证明，8月则是一、二手住宅均无需社保和纳税证明要求。
2019年，除了珠海市颁布的各项关于开放港澳居民的购房政策外，11月初还推出了一批便利港澳居民在粤港澳大湾区学习、生活、就业的政策措施，该措施对珠海市房地产市场同样具有一定的影响效果。
该项措施的发布使港澳居民在粤港澳大湾区中购房，不用提供本地居住、学习或工作年限的相关证明，取消关于纳税及社保年限的限制条件，使港澳居民与粤港澳大湾区人士享受同等的购房待遇。
在以上政策的影响下，众多港澳居民选择到珠海购房置业，珠海市房地产住宅市场将呈现较大的变化趋势。
3.3珠海市开放对港澳居民购房政策的原因分析
（1）港珠澳居民的购买力及人口密度
表3.3港珠澳三地人均GDP及可支配收入情况
类别
地区
人均GDP
（万元）
人均可支配收入
（万元）
人口（万人）
土地面积
（平方公里）
香港
33.66万元
15.6万元
752
1106
澳门
54.64万元
16.9万元
67.2
32.8
珠海
16.98万元
5.2万元
189.11
1711.24
由表3.3可以看出香港、澳门居民的人均GDP和人均可支配收入都比珠海市民高，可以得出港澳居民拥有高水平的购买力；香港和澳门是世界上人口密度较高的地区，珠海市低密度的环境将成为港澳居民到珠海购房置业的重要原因之一。
（2）港珠澳大桥开通的优势
港珠澳大桥于2018年10月正式通车，珠海市在陆路方面连接港澳两地，将使珠海市提升为区域核心发展的城市，并且可以从香港、澳门房地产业中分享需求外溢。
珠海因此获得频繁往返港珠澳的港澳人士的喜爱，萌发在珠海购房置业的想法。
（3）港珠澳三地房地产住宅市场价格的差异
据中原数据库显示，香港的房价均价高达170000港元/平方米，澳门的房价均价大概在95000澳门币/平方米，且两地成交的多为二手住宅，面积较小，在40-80平方米的范围。
而珠海的房价均价在20000元/平方米~30000元/平方米，相比香港、澳门两地，珠海的房价均价明显较低，且购房面积不受限制，吸引着有购房需求和正在承受高额住宅租金的大部分港澳居民到珠海购房置业。
（4）引进港澳地区的高新科技人才
在粤港澳大湾区中，只有广州能与香港、澳门地区高新科技人才比较，其他地区存在高新科技人才的匮乏，开放港澳居民在珠海市的购房政策，可以为珠海引进高新科技人才起到积极的影响。
（5）促进粤港澳大湾区经济一体化发展
开放港澳居民在珠海市的购房政策，有利于港澳居民实现安居乐业；有利于扩大港澳地区的经济影响力，带动珠海的经济发展，促进珠海以及整个广东地区的产业转型，推动经济的增长；有利于加强粤港澳地区间的合作，促进粤港澳大湾区经济一体化的发展。
（6）促进粤港澳大湾区的文化交流
开放港澳居民在珠海市的购房政策，在珠海居住的港澳居民可以将内地文化传播到港澳地区，也可以将港澳地区独有的文化传播到内地，促进三地的文化交流，增强港澳地区对中华文化的认同感。
第四章开放港澳居民购房政策对珠海市房地产市场的影响分析
珠海市对港澳居民开放的购房政策是从2019年5月开始实施的，本文对珠海市房地产影响研究基于2018年10月珠海市限购开始松绑的基础上，详细分析珠海市开放港澳居民的购房政策对珠海市房地产市场的影响。
因此，为了对开放港澳居民购房政策前后珠海市房地产市场的变化情况进行对比分析，将对2018年10月珠海市限购松绑2019年年末的珠海市房地产市场进行研究。
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4.1开放港澳居民购房政策后珠海市房地产市场情况
关于开放港澳居民购房政策对于珠海市房地产市场影响的研究中，房地产的价格和成交量的变化趋势能明显的体现珠海市房地产市场的影响效果，以下对珠海市全市、珠海大桥以东（香洲区、横琴区）和珠海大桥以西（金湾区、斗门区）的一手住宅和二手住宅的成交面积及成交价格的发展趋势进行分析。
4.1.1珠海市住宅成交价格及成交面积发展趋势
4.1.1.1珠海市一手住宅成交面积及成交价格发展趋势
根据2019年5月颁布的限购松绑政策，对珠海市2018年10至2019年12月的一手住宅成交面积及成交价格进行研究分析。
（1）珠海市一手住宅成交面积及成交价格
图5.1珠海市2018年10月-2019年12月一手住宅成交面积及成交金额
上图5.1是珠海市全市一手住宅成交面积和成交价格的发展趋势，从2018年10月至2019年12月的成交走势来看，限购松绑政策颁布后的两个月里都有较大的提升趋势，即2018年10月、2019年5月，其后的两个月都随之呈上涨趋势。
其中，2019年5月开放港澳居民对一手住宅的购房政策，当月环比上涨16.3%，6月环比上涨25.4%，
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