石家庄房地产市场分析.docx

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石家庄房地产市场分析

石家庄房地产市场分析

作为国民经济的支柱产业之一，房地产的争辩一直广受关注。

国内楼市在经历了上半年的量价齐升之后，一线都市从7月份开始，显现了滞涨的现象，在房价一路走高的同时，成交量开始下降。

因此，“拐点论”再次被抛了出来，关注楼市走势的争辩热了起来。

而对石家庄来说，在全国大气候之外，随着滨河都市战略规划的提出，关于房地产热点区域的推测也多了起来。

一、石家庄房地产市场回忆

2000年—2007年我国楼市走了一轮波涛汹涌的大行情，房价连续快速上涨，这是由于我国1998年取消福利分房、经济高速成长、都市快速推进等多种利好因素共同作用的。

这种情形在一国房地产进展史上，只能特定的时期存在，不可能长久如此。

2008年国际金融市场剧烈动荡，国内经济形势不确定因素明显增多，石家庄房地产市场也受到了一定阻碍，显现了市场交易低迷、成交量连续下滑、消费者持币观望的局面，造成房地产价格短期下滑。

石家庄“三年大变样”的实施为都市建设和房地产业带来新的进展机遇，大规模的城中村改造和旧城改造所带来的土地放量将改善住房的供求关系，有利于调整住房结构，加上政府的宏观调控，有助于使石家庄房价进入一个相对稳固时期。

市政府为了促进房地产业健康稳固进展，08年10月13日出台了石政发[2008]56号《关于促进房地产业健康进展的若干意见》，提出20条措施鼓舞房地产投资和消费。

为了进一步激活房地产市场，2009年7月又出台了《〈关于促进房地产业健康稳固进展的若干意见〉的补充意见》。

同时，加大了对房地产开发行政审批盖章和收费项目清理力度，进一步优化房地产进展环境。

随着国家、省、市一系列优化进展环境、刺激扩大住房消费政策和宽松信贷环境一级“三年大变样”的实施，石家庄市2009年以来房地产市场开始显现回暖，住房市场总体特点是：

住房供应量加大，累积的住房需求开始逐步开释，市场活跃度提高，成交量明显上升，新建商品住房和二手住房成交总量同比增幅均超过100%，二手住房呈量价齐升态势，新建商品住房成交均价同比下降幅度趋缓，5月份以后月环比开始上升。

2009年1-6月，石家庄市房地产开发累计完成投资11.55亿元，与上年同期相比增长30.8%。

截至6月末，商品房销售建筑面积21.85万平方米，比5月末增加1.9万平方米；空置面积10.99万平方米，比5月末减少0.15万平方米。

情形说明，当前石家庄市房地产开发与经营已逐步步入良性循环轨道。

上半年房地产开发结构日趋合理。

据统计，石家庄市1-6月商业及住宅用房投资合计占全部房地产开发投资的8成多，而办公楼及其他用途的房地产开发投资仅占一成略强，这种一头轻一头重的开发结构，表达出开发商注重民众生活与服务的开发理念，对房地产市场今后的健康进展将起到积极的作用。

同时，单位面积竣工价值下降，以住宅为例，2009年1-6月份，住宅每平方米的竣工价值约为930元，比上年同期减少470余元，下降幅度达33.5%。

住宅竣工价值的下降，将促进房地产价格趋向大众化，促使商品房销售旺势局面逐步形成。

上半年，石家庄市房地产价格总水平同比下降3.6%。

二季度同比降幅高于一季度。

一季度下降3.0%，二季度下降4.7%。

其中房屋销售价格由一季度的下降3.6%提高到二季度的5.7%。

上半年，石市房屋销售价格同比下降4.6%，由去年同期的上涨9%转变为下降。

房屋销售价格中新建房价格同比下降4.5%。

其中：

商品住宅价格同比下降5.9%。

在商品住宅价格中，一般住宅价格同比下降4.3%，高档住宅价格同比下降11.5%。

非住宅价格与上年同期持平。

上半年，石市二手房价格随着商品房价格的下降而下降，同比下降4.5%。

购房者转向购买一些新开盘低价商品房。

房屋销售价格由环比下降转为上升。

一季度1、2、3月份环比呈下降趋势，其降幅分别为0.6%、2.8%、1%，二季度4、5、6月份环比呈上升趋势，环比涨幅分别为0.5%、0.2%、0.1%。

同时，房地产租赁价格比去年同期提高。

上半年房地产租赁价格同比上涨7.9%，其中住宅租赁价格同比上涨6.8%，非住宅同比上涨8.2%。

非住宅中商业营业用房租赁价格涨幅较大，同比上涨14.4%。

都市拆迁改造，可供出租的房源大量减少，租金上涨。

据石家庄市住房保证和房产治理局房地产市场信息系统实际成交数据显示，2009年1-7月，市区新建商品住房上市面积（批准预售面积+现售备案面积）234.38万平方米，同比增长123.13%。

其中：

批准预售面积188.5万平方米，同比增长200.21%，现售备案面积45.88万平方米，同比增长8.59%。

石家庄市区新建商品住房2007年成交总量257.27万平方米，受金融危机的阻碍2008年商品住房成交面积呈连续下降的走势，成交总量为109.57万平方米，自10月份市政府出台了“20条促进住房消费政策措施”后，商品住房成交量月环比连续两个月上升。

进入今年以来，市场成交量上升幅度明显，1-7月份成交面积分别是：

10.73万平方米、11.15万平方米、18.3万平方米、27.05万平方米、27.7万平方米、28.61万平方米、32.42万平方米，同比分别增长-36.21%、161.74%、49.39%、219.74%、306.16%、119.57%、206.72%，月环比分别增长16.50%、3.91%、64.13%、47.81%、2.40%、3.29%、13.32%。

2009年1-7月市区新建商品住房累计成交总量155.96万平方米，同比增长115.18%。

与全国其它重点都市市场成交走势差不多一致，据国家统计局公布数据，今年1-7月全国商品住房销售面积同比增长38.8%，上半年北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点都市同比增幅接近或超过100%。

今年以来，石家庄市区二手住房市场成交量均呈上升趋势，1-7月累计二手住房成交面积95.34万平方米，同比增长110.60%，分别成交6.10万平方米、6.83万平方米、14.24万平方米、10.83万平方米、18.75万平方米、17.37万平方米、21.23万平方米，同比分别增长-34.13%、101.47%、207.56%、8.08%、195.28%、250.91%、218.29%。

石家庄市新建商品住房和二手住房成交总量同比增幅均超过100%，市场回暖住房成交量上升明显的要紧缘故：

一是去年各级政府出台的降低利率、减免税收等刺激购房优待政策作用逐步显现;二是通过2008年低迷市场下压抑的住房刚性需求开始开释，包括子女结婚、小孩入学等；三是今年以来石家庄市推行货币拆迁补偿，大量拆迁安置居民购房；四是一些开发商为了回笼资金，纷纷采取降价措施，也刺激了一般居民购买住房。

---新建商品住房价格同比降幅趋缓，5月份以后月环比开始上升，二手住房价格同比上升。

今年以来石家庄市区新建商品住房成交均价同比均为下降趋势，但下降的幅度差不多趋缓，1-7月份分别为-6.46%、-23.94%、-13.86%、-10.11%、-5.08%、-3.15%、-4.13%，月环比数据-2.25%、0.89%、2.89%、-0.19%、6.10%、0.13%、1.16%，月环比数据1-4月份为正常波动，5月份以后房价开始上升。

石家庄市房地产市场实际成交数据中新建商品住房价格与国家统计局公布的新建住宅价格指数走势差不多一致，国家统计局公布的《全国70个大中都市房屋销售价格指数》，1-7月份石家庄新建商品住房房价同比为：

-0.3%、-6.5%、-7.2%、-7.3%、-6.3%、-6.5%、-5.5%，月环比为：

-0.2%、-5.2%、-0.4%、0.8%、0.4%、0.2%、1.0%。

石家庄市区二手住房今年1-7月份成交均价月同比除6月份为-3.00%外，其它月份均为上升，但上升的幅度在逐步趋缓，走势差不多平稳，没有显现大起大落。

石家庄市新建商品住房价格同比下降的要紧缘故：

一方面开发商采取了多种促销方式，以价换量较为明显。

另一方面由于市区中低端项目销售情形趋旺，显现了成交量上升、成交均价下降的局面，同时也说明购房者日趋理性。

5月份以后月环比上升，是由于随着市场逐步回暖，部分楼盘开始显现涨价和惜售待涨价的现象；二手住房量价齐升，要紧表达在中小户型房源的单价上涨，在各项刺激市场消费政策利好下，中小户型成为购房者的首选，同时业主的“惜售”、提价，带动了中小户型房源单价的上升。

同时，市内“名校”邻近多为小户型房产，购房人为方便小孩就近上学而将价格放在次要位置的心理导致价格上升。

另据房管局最新数据显示，自9月份起石家庄房产显现新的成交量下滑趋势。

二、石家庄房地产市场分析

（一）、目前石家庄房地产特点分析

1、土地供应量加大，专门是在石家庄三年大变样的政策下，旧城改造力度 加大，市场供给量增加，据统计今年上市土地量可达去年的3－4倍，而且土地供给量还会将逐年增加。

2、购房者通过房地产回暖后新一轮的热销和涨价，消费逐步理性，再次显现持币观望的状态。

3、通过了回暖后的热销和涨价，房地产市场再次显现成交量下降。

4、新楼盘分别入市，下半年将有近百家优秀楼盘入市，有可能形成供大于求的局面，各楼盘之间也将引发新的竞争。

5、二环外土地供应量加大，专门是西部山前区和政府规划的滨河新区。

6、小户型住宅供给出现高峰期来临之兆。

据不完全统计，目前石家庄市场正在销售的小户型楼盘有15家，且多为精装修公寓性质，单价在5000元／平方米以上，在一定程度上拉升了全市的房价；小户型为何都一股脑走精装路线，要紧是开发商为了获得更大的利润，也为了对消费者形成视觉冲击力，便于促销。

与此同时，70~90平方米的一般商品房供应量也随着国家政策限制逐步增加。

（二）、城中村改造情形

裕华区：

裕华区已启动了11个城中村的拆迁改造工程，确保今年拆除面积80万平方米以上，按照“成片改造、组团布局、边拆边建、滚动安置”的原则，裕华区将对大马、方北、赵卜口、东岗头、小马等5个村进行整体改造，对南焦、位同、二十里铺、方村、槐底、尖领等6个村沿街150米部分进行拆迁改造。

拆违工作方面，要紧是拆除裕华路、槐安路、建设大街、体育大街、建华大街、谈固大街等6条主路两侧以及二环路和107国道、308国道、炼油厂路三条出入市道路两侧共计93620平方米的违法建筑、超期临建和简单建筑。

    长安区：

长安区也将对80万平方米的老村旧区进行改造。

小沿村、西古城村、谈固村、白佛口村4个城中村和十二化建宿舍、市经编厂宿舍、化工学校旧校区等8个旧城区,合计建筑面积80多万平方米。

桥东区：

今年的桥东区旧城旧村改造项目共23个，拆迁建筑面积77.9万平方米。

依照桥东区的实际情形，以推进商贸服务业进展为主线，今年全面推进裕华路沿线休门街8号院、棉七生活区、青青年宫改造等4个项目；和平路沿线水泵厂俱乐部、任栗村改造等2个项目；中山路沿线南三条新源财宝中心、天滋花苑、远洋城商业广场等3个项目；建设大街沿线棉五生活区、电建生活区改造等4个项目；槐安路沿线蛋品库区域、东三教改造、国泰小区等3个项目；平安大街沿线房管局住宅楼、休门b区改造等2个项目；107国道两侧义堂、吴家庄改造等5个项目拆迁工作。

     新华区：

新华区今年将大规模改造10余个城中村，拆除面积达100万平方米，今年6月底前新华区将完成和平路沿线的大郭村和中华北大街沿线的高柱村、柏林庄、党家庄村、赵一街村、赵二街村等6个村纵深150米城中村改造拆迁任务。

同时，5月底前还将完成西三庄村规划拆迁红线内的拆迁工作，并启动对大马村、岳村、康庄村、赵一街村、党家庄村、前杜北村、北焦村、东焦村、西焦村等9个村的整体改造拆迁工作。

桥西区：

2008年度中村改造，重点对本区域的大谈、北杜、城角庄、东里4个旧村；中山西路沿线的西王村；槐安路沿线的振头一街、振头二街、振头四街等3个旧村；维明南大街沿线的西三教村；石获路沿线留营、南郭2个旧村；石铜路沿线东良厢村；红旗大街沿线东五里村，打算的13个城中村，将于6月底前全部完成拆除任务。

二环以外：

条件成熟的２８个自然村，经各区申请，也列入城中村改造范畴。

这些村占地约12.82平方公里，建筑面积约935万平方米，约10.36万人。

分别是：

长安区（7个）：

十里铺、白佛口、南石家庄、东古城、西古城、南高营、北高营；桥东区（6个）：

庄窠、桃园、柳董庄、柳辛庄、柳林铺、肖家营；桥西区（2个）：

西五里村、大谈村；新华区（3个）：

后杜北、赵三街、南高基；裕华区（10个）：

二十里铺、南焦村、南栗村、三教堂、宋村、西仰陵、中仰陵、东仰陵、赵卜口、贾村。

（三）、石家庄需求市场分析

依照石家庄房地产的进展动态，通过对石家庄市房地产现状及消费者需求状况的调查，以及对潜在消费群体的购房需求状况、需求特点、消费行为、消费意识进行详细调查，客观地分析市场，得出如下适用性的综合性数据。

住宅市场需求：

1、年轻人的婚房及都市居民改善性需求是省会住宅市场需求的主体，而以后三年的需求总量最高能够达到1005万平方米、11.17万套，平均每年335万平方米、3.72万套。

（1）刚性需求

步入婚龄的本市户口青年人、外来定居人口以及在本市居住一段时刻的流淌性人口对住房的需要构成刚性需求的要紧来源。

据省会统计局、民政局提供数据进行测算，省会以后五年内的刚性需求将超过1116.4万平方米、12.36万套。

（2）改善型需求

改善型需求要紧从两个方面考虑，一是家庭人口多，人均居住面积小，需要增加面积；二是由于房屋老化、结构不合理、配套设施不全等居住条件欠佳，需要剔除旧房换新房。

据房管信息中心统计数据进行测算，省会以后五年内的改善型需求将超过558.40万平方米、6.25万套。

（3）被动拆迁需求

考虑到都市建设过程中，会涉及到大量被动拆迁户的安置需求，那个地点面大部分需求会原地、原项目消化，但也有部分因公建设施、市政建设的拆迁后而产生的安置问题需要市场来消化，但数量比重不大。

（4）市场需求总量评估

以后五年内需求总量为1674.8万平米、18.61万套，考虑到和三年大变样的周期相符，我们以此运算出以后三年市场的需求总量为1005万平方米、11.17万套。

2、城中村改造所产生的供应量，将是以后三年省会住宅供应的重要组成部分。

以后三年住宅市场出现供求差不多平稳态势。

（1）商品房供应量

据省会房管信息中心相关数据显示，据运算后得知省会2005-2008年6月差不多开工建设尚未售出的剩余商品房为168.52万平方米，合2.07万套。

据省会建设局统计，截止2008年6月，已获批准但尚未取得开工许可证的商品房为67.55万平方米，按每套90平米运算，约7500套。

前述两项合计，则以后两、三年商品房市场的供应能力为236.07万平方米、2.82万套。

（2）城中村改造产生的市场供应量

依照三年大变样办公室提供的数据，以后城中村改造打算拆除面积为1034.52万平方米（总占地：

1297万平方米）。

扣除满足村民住房需要外，将会产生新增市场供应量811万平方米、9.01万套。

（3）因危改所产生的新增供应量

据省会国土资源局、房管局统计数据，两、三年内因危房改造所带来的新增市场供应量能够达到25万平米、2800余套住房。

综上所述：

我市以后三年商品房市场供应、城中村改造、危房改造共产生新增市场供应1072.07万平方米、11.91万套。

三年内年均供应量为357.36万平方米、3.97万套。

相比以后三年平均每年335万平方米、3.72万套的指标预期，整个省会住宅市场出现供略大于求，且两者相差极小，仅为22.36万平米每年，合2500套不到。

3、年轻人婚房需求受购买力局限而出现减弱趋势，实际购房能力评判中，改善居住环境群体要明显强于婚房群体。

依照相关调查结果显示，在同意调查的适龄年轻人情侣共2834组样本中，表示目前具有购房能力的比重仅为40.26%，即三年内可产生449.46万平方米、4.99万套住宅的需求。

52.01%的样本明确表示短期内不具备购房能力，只能租赁或者寄住解决婚房问题，另有7.73%样本表达不够明确，需要具体分析。

目前石家庄住房需求仍旧强劲，购房者购房的目的要紧集中在改善居住环境以及结婚用房两大板块，其中改善居住环境群体比例为58.26%，结婚用房所占比例为21.55%。

4、工薪阶层是目前省会楼市最大的需求群体，其购房潜能十分庞大。

在给出的9个职业类别中，工人/公司职员所占的比例最大，占总体32.28%；其次，个体私营者占20.03%、经理治理层占16.23%，其他职业个体比重均不到10%，比较分散。

5、都市东南的裕华区仍是省会购房者最情愿置业的区域，都市西北方向作为市场热点区域而被广泛关注，而桥西区具有较大的改造潜力。

在置业区域的选择上，石家庄市裕华区域因具有较为充分的土地储备、完善的市政配套及不断形成的都市高档住宅集合区而成为首选区域，占总体的37.02%；其次为桥东、桥西、长安、新华等区域，分别占总体17.56%、15.74%及12.33%；而开发区作为新区的房地产市场进展并不如意，究其缘故要紧是生活配套依旧欠缺，而且区域内供应强度过大，这些差不多上致使开发区住宅市场进展不行的要紧缘故。

6、幼儿园及小学等初级教育配套成为宽敞置业者的首选参考因素，而社区商业及健身场馆配套也有足够的关注。

调查数据显示，被访者认为应该具备的前三项设施依次表现为幼儿园、小学等教育设施、社区商业、健身设施及场所，分别占总体的41.60%、16.92%、13.21%。

在小区配套设施的问题上，购房者对车库、广场及智能化的条件也较为重视。

7、80-100平米套型产品成为主流需求，其次是100-120平米套型产品，这差不多反映出工薪阶层购房的客观需要。

本次调查受访群体对住宅面积的需求要紧集中在80-120㎡之间，占总体的69%之重；其中对80-100㎡的需求较高，占总体的43.74%。

以往市场供应主流是120-140㎡的舒服型大套型产品，购房者被迫进行“过大需求”行为。

而当市场去化不如以往顺畅的市场环境下，购房者的需求表现为经济型小套型的需求为主。

在“90、70”政策下，如何将中小套型产品的功能多元化、延展化，将成为当前产品设计的重点所在。

8、绝大多数购房者认为合理的房价水平应该在4000元每平米以下，这与目前省会商品房销售均价十分接近。

相关调查结果显示，潜在购房群体对商品房价格的同意程度较低，55.84%的被访者能够同意的商品房价格在3000元/㎡以下，有35.67%的购房者认为3000-4000元每平米比较合理。

仅有不到10%的被访者同意的价格能够达4000元/㎡以上。

而据省会有关部门数据显示，2008年底省会产住宅市场平均销售价格差不多不足4000元每平米。

9、全面盘活存量房市场，将是省会住宅市场迅速复苏的重要手段和措施。

目前并入统计样本的购房需求者，有56%的群体需要将原有住房进入流通变现后，才能具备新房的购买能力，因此，盘活存量房市场是促进新房市场交易的重要手段。

盘活存量房市场有助于迅速提高购房需求群体的购买能力，而购买力和购买意愿正是制约楼市复苏的两个重要因素。

10、相对稳固的政策环境，是房地产市场迅速复苏的前提条件，

市场的稳固对宽敞置业者最为重要，其次才是房价的高低问题。

经调查得知，有42%以上的被调查者认为房价偏高是其暂不考虑购房的缘故，而超过66%的被调查者则表达出对市场波动的担忧，致使其无法放心购房。

商务（写字楼）需求

1、商务地产的自用比重较高，投资群体潜力庞大。

据有关调查显示，潜在商务客户群置业目的要紧表现为“自用”，占总体的73.30%；其次表现为“皆可”、“投资”，分别占20%和6.70%；从目前市场形势来看购买自用依旧是市场主流，而投资客户对市场预期比较保守。

2、纯写字楼的需求较为旺盛，公寓类产品仍旧是市场要紧产品。

在建筑类型上，较受欢迎的是纯商务楼，占总体的59%；其次为公寓类产品，占总体的22%；住宅办公仍有一定体量约8%，而其他类型约占11%。

数据显示，纯商务楼需求正在稳固增长，而住宅办公的比重则进一步下降，这说明省会写字楼需求正在进行品质升级，公寓类办公需求差不多稳固在20-30%之间，要紧用户为企业规模不大、智力创新型为主。

3、随着省会商务市场的不断进展，各区域板块的功能划分及群体分布已大致成型。

广安街版图成为省会商务的最新增长点。

相关调研得知，65%以上的商务人群对广安街板块的进展潜力表示认同，是心目中较为公认的都市CBD核心区。

西美板块是目前外地驻石但为要紧办公区域；自强路版块是金融一条街；

4、商务楼购房者对物业治理十分重视，其重视程度差不多接近对空调、电梯等硬件条件。

商务楼购房者最关注的前三项置业因素依次表现为空调电梯、物业治理、车位，分别占总体的26.72%、16.29%、15.64%。

除上述因素外，公共大堂及商务会所的阻碍因素也比较明显，分别占总体的的11.71%、10.36%。

5、100-200平米的成长型商务套型市场需求最大，50-100平米以下小套型商务空间市场份额较大，200平米以上中大套型产品潜力庞大，其将要紧依靠都市升级进展过程中的外来产业进入实现。

有关调查显示，调查受访群体对商务办公面积的需求要紧集中在100-200㎡之间，占总体的41.64%；其中对200-300㎡的需求较高，占总体的24.18%；其次为50-100㎡，占总体的17.28%；300-400㎡和400㎡的需求率各为7.92%、5.63%。

对50平米以下的办公场所需求专门少，仅为3.35%。

三年大变样将会带动整个都市的快速进展，进而会实现产业格局的全然性变化，会催生大量外来商务需求的进入。

6、“三年大变样“对省会商务市场的促进作用将十分明显，都市的升级进展势必会吸引大量外部资金及产业的进入，将极大带动省会商务市场的快速进展。

考虑到三年大变样所带来的都市升级进展，势必会吸引大量外资及外部产业的进入，直截了当带动省会商务楼宇的开发档次及租用市场，这将是进展的必定。

目前省会商务楼需求的主体依旧本地单位，比重高达87%以上，非本地企业公司商务需求潜力庞大。

7、此轮宏观调控对省会商务楼市场阻碍较小，这与目前省会商务楼市场价格水平本身不高有着直截了当关联，商务楼宇的价格水平与其功能价值相匹配。

由市场调研得知，省会商务楼宇的销售价格和租金水平还处于一个较为低位的水平，92.86%的被访者能够同意最高商务楼售价在7000元每平米以下，相比2005年的商务楼市场价格水平增长极为有限，相对同周期的住宅价格涨幅尤为明显。

而受2005年市场供应过大的阻碍惯性，至今市场租赁价格都没有明显变化，1-1.5元每平米每月的租金同意比重高达75%。

由上得知，尽管近些年商务楼市场有了明显起色，但也仅限于产品去化的周期明显缩短，而非市场结构上的本质变化，直截了当表现确实是价格幅度明显小于同周期的住宅产品价格变化。

依据目前房价及租价的变化规律，我们能够判定出目前市场的需求差不多平稳，甚至是略低于市场供应的能力。

商务楼市场受到宏观调控政策阻碍相比住宅市场要小得多，差不多上需求的变化与行业政策关联不大，要紧决定因素依旧企业（公司）或投资者自身经营状况需要。

而在宏观调控政策中，金融利率政策相对作用明显，这会阻碍到企业及公司的日常使用成本。

8、省会商务楼市场的新动力将是新产业布局及投资群体的壮大。

由都市进展规律而言，商务市场的繁荣和大幅增长，一定是相伴着都市的升级及大量产业的进入，而商务市场终端的利好，也一定会带动商务楼宇投资人群的不断壮大。

商业需求：

1、都市拆违改造使得都市商业存量迅速下降，而市场供应又无法在短期内填补上来，受供求关系阻碍，商业门店租金出现不断上涨趋势。

自拆违活动以来，大量沿街商业都被拆除，致使部分区域内商业门面十分紧