长春商业地产地产调研报告商铺与写字楼部分精.docx

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长春商业地产地产调研报告商铺与写字楼部分精

长春商业地产调研报告

（商铺和写字楼部分

一、概述

1、宏观环境调研

2004年末,全市户籍总人口为724万人。

其中,市区人口315万人,四县（市人口409万人,自然增长率为4.17‰。

2004年居民消费价格总指数为104.1%,比上年上升4.1%。

城市恩格尔系数为39.5%,村镇恩格尔系数47.6%。

长春属于中型欠发达城市,在吉林省具有绝对的领导性优势,成为吉林省的核心。

长春的经济和人均可支配收入一直呈稳定增长,这里不赘述,主要看看长春房地产投资方面的统计。

1998年到2004年房产投资总额

长春市房地产行业起步较晚,从九十年代末期才正式起步,但发展速度较快,作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验,新的产品理念形成较快,本地开发企业迅速成长,加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景,从整体上带动了整个房地产产业的发展,房地产投资始终保持20%左右的稳步增长。

长春三产分析

2005年1-9月长春全年实现地区生产总值1040.2元,比上年同期增长3.9%。

其中,第一产业增加值60.7亿元,比上年增长6.3%;第二产业增加值470.2亿元,下降1.4%;第三产业增加值509.3亿元,增长9.2%。

三次产业比重分别为

5.8%:

45.2%:

48.9%。

由以上数据可以看出,长春市2005年1-9月中产业比重出现较大调整。

第一产业生产总值仍持续稳步增长状况,第二产业呈现负增长态势,第二产业下降的主要原因是占工业总产值70%以上的汽车工业因成本上升,销量下降出现生产经营困难。

汽车工业产值同比下降18.2%。

第三产业增幅较大。

其中建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅,但增量及速度放缓。

三产分析单位:

亿元

作为长春市支柱产业的汽车工业在2005年出现了负增长,这在近几年还是头一次出现,原因主要是由于整个中国汽车行业的竞争加剧所致,它的效益变化将直接影响到整个长春市的经济走势与消费能力,这是一个不容忽视的问题。

但同时我们也应该看到房地产业正逐步成为长春市的支柱型产业,在宏观调控最为严格的2005年依旧表现出强劲的增长态势。

沈阳市与长春市同属于东北老工业城市,沈阳市的房地行业起步要早于长春,现在发展的阶段要优于长春,所以我们把这两个城市进行对比相信对2006年长春市房地产在国民经济中的走势会起到一定借鉴作用。

从上两表中可以看出房地产业的发展直接带动了长春市第三产业的发展,正逐步成为城市的支柱产业大量资本向产业内流动,同时自身的发展也带动了相关行业如建材,装修等行业的迅速发展,提供了更多的就业机会。

借鉴沈阳市的发展路径可以看出长春市的房地产行业在整个国民经济中的比例尚处于成长期,行业发展前景看好,距离国际惯例的10%尚有较大的差距,所以长春市房地产行业的发展空间还是比较大的。

除遇到重大政治因素外,长春市房地产整体发展的良好势头短时间将不可逆转。

目前,城市人均住房建筑面积23.9平方米,略低于全国24.97平米的平均水平,所以

从这个角度看长春市房地产业的上升空间还是比较广阔的。

2、房地产需求供给调研

2.1、供给情况,市场调整后逐渐趋向稳步攀升状态

2001年、2002年是长春市房屋竣工量较高的两年,原因是在此期间有许多外埠开发商进驻长春与本地开发企业共同营造了迅速放量的卖方市场,总体竣工量急速上升,这与长春市场真实需求的增长相对过缓形成了鲜明的对比,由此长春房地产市场进入了阶段性供过于求的高发展误区,2003年是长春市房地产行业的调整年,各主要开发企业都调整了自己的产品线与开发进度,整体竣工量缩水30%,给市场以足够的时间消化前三年的空置产品,2004年长春市房地产行业重新进入上升空间供给量平稳上扬,保持了与市场需求的合理配比,整个产业市场开始步入稳步发展阶段。

2.2、需求情况,持续上涨

长春市房地产市场自90年代末正式启动至今消费市场经历的由产生到逐步

成熟的过程,从单一的追求面积上的宽裕逐渐向物业品质综合考虑靠拢,需求量也在不断放量随着城市经济环境的不断提升,仅2001年到2004年期间,长春商品房交易实现了从115万平米到288万平米的跨越,总体增长量翻了2.5倍,长春市房地产市场渐行渐稳。

2.3、价格上扬,步履稳健

长春市房价的波动较小,基本呈上涨趋势,分析其原因:

一是市区土地的稀缺性促进房价上涨。

近几年,越来越多的外埠开发商到本地投资,且长春市本地开发商也不甘示弱,纷纷在长春土地价格未全面抬头时进行圈地,大量增加了长春市房地产开发总面积,导致长春土地日渐稀缺,房地产开发成本上升了,必然拉动房价上涨。

二是区域内知名品牌地产带动周边小地产房价上调,以长春市净月区富奥花园为例,2002年其A区推盘时对外销售均价仅为1200元/平方米,而经过三年多的时间,富奥花园D区在售价格已经翻了一翻,达到2500元/平方米,这无不与其相临的中海水岸春城的高房价带动有关,2003年中海水岩春城开盘销售价格为1850元/平米,截止到现在,中海水岸春城价格已达到2800元以上,可见该区域内房价上涨的速度和幅度之高。

房价涨幅速度为何称之为步履稳健,这一点不难理解,由于长春市的中低档楼盘体量较大,因此整体抑制了商品房的涨幅速度。

2.4、供求逐渐趋于平衡

经过01、02年的过量开发,许多开发已清楚认识到市场需求与供给关系,2003年长春市场的开发量与需求量已基本持平。

截止到2002年长春商品房空置

面积为264.3万平,是历史空置最高点,空置量远远大于销售量,而2003年是销售与空置基本吻合的一年,到2004年销量已大于竣工量和空置量,依据长春市统计局的统计数字截止到2005年1-9月份已销售商品房115万平米高于2004年同时期13.6的百分点,市场竣工量2005年1-9月份略低于2004年同期水平,空置率进一步下降,整体房地产市场供求关系逐步调整到平衡状态。

2.5、保障性住房为长春房地产市场带来了严重的负面效应

长春市作为东北主要的老工业基地,由于其自身的经济条件与政治环境的影响在房地产行业保障性住房是一道特殊的风景线,在房地产市场起到了举足轻重的作用。

按国际惯例各国政府在住房政策上都有保障性住房保障性住房是指经济适用房、集资建房、合作建房这类房子在前期配套等方面得到政府一些特惠政策其价格必然低于商品房必然对商品房是一个冲击。

保障性住房得到政府的一些特惠政策其价格必然低于商品房这对长春商品房开发商的冲击和压力都非常大。

长春市保障型住房的比例已经连续三年超过了30%,这远远高于世界平均的20%水平,对长春市的房地产市场造成了巨大的冲击,整体市场的发展受到了严重的制约,2004年始长春市政府也已经意识到保障性住房给房地产市场带来的危机,各职能部门从用地政策、规划审批、立项等源头严控保障性住房失控性。

但即使政策停止保障型住房对长春房地产市场也会有两年左右的滞后期,长春市房价肯定会受到影响。

3、整体分析

长春作为吉林省会城市及老牌的工业城市,房地产还处于发展的初期阶段,近几年发展较快,但受限于旧城区内可开发面积不多,拆迁成本大,整体开发量一直不大,目前整体已呈现发展速度放缓甚至有小幅回落。

住宅方面整体正常,价格、开发量和成交量均稳步上涨。

商务楼（写字楼方面,环境可谓恶劣,明显表现为租金极低,空置巨大,销售价格在05年有较大提升,基本有价无市。

后面会详细论及。

商业用房方面,得利于长春商业发展态势很好,商业用房的开发和销售较为正常,整体价格趋涨。

不过长春商业地产的营销成熟度大大提前于住宅与写字楼,各种炒作手法盛行。

二、业态调研

1、写字楼调研

长春市地处东北平原腹地,三产发展滞后,市民创业意识极差,写字楼虽一直作为政府所倡导的开发重点,希望能吸引外地金融、商业、文化等企业进驻办公,实现楼宇经济,但效果一直不理想,并且从目前来看,让看不到好转的趋势。

!

长春的办公用房主要集中在三个区域:

以人民广场为轴心的区域、解放大道周边的区域、火车站周围区域。

作为项目调研的需要,我们对红旗商圈的写字楼也作为重点分析。

以人民广场为中心,西安大路沿线的早期商务办公区域写字楼调研:

分析:

此区域有较完善的商务办公氛围,地处市中心商业发达,以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区;人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此;香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立;长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边;儿童公园、牡丹园近在眼前;市内超过一半的公交线路在此始发或经过,符合城市CBD存在的基础;拥有如此多的商业和政府部门,交通便利,符合城市CBD发展所需的各方面配套行业,极尽地利之势,顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心,成为办公人士最理想的工作区域之一;

随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高,此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象,渐渐失去了写字楼选址的首选地位;

2004年下半年,朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策,全力促进该区域写字杰出市场的全面升级,恢复该区域的写字楼经济;

2005年10月龙嘉新机场的投入使用,使得西安大路作为原有机场必经道路的商务优势彻底丧失,城市其他区域经济文化副中心的不断确立,本区域的写字楼主体地位受到挑战。

解放大路沿线已聚集了不少商住和写字间,该区域调研:

分析:

市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街,吉林省政府的政务中心已入住中吉大厦,对于解放大路沿线的发展有了较大促进。

但与传统商业中心相比存在较大差距。

整个地区性商业氛围还没有形成,缺少大的金融单位进驻;不具备良好的商业前景预期;沿线的规划配套设施还没有完全到位,影响更多的商家进驻;

写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好,首付多和较短的还款期限,使中长期投资者压力增大,减少了对此类项目的投入。

而中小企业对于办公场所的需求则以租赁为主,购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大;

从产品利用率上来看,写字楼因为配套设施的完善,普遍公用面积较大,致使实际利用面积降低;同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对手。

火车站前商圈,催生便捷交通的新生商务空间。

分析:

⏹此区域临近火车站和公路客运中心,与外地区交通联系便利,吸引了大部分以手机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意;

⏹长江路电脑科技开发区的设立,使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件,对于中小写字楼的市场起到了一定促进作用;

⏹总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流动,使站前区域的商住楼投资成为投资热点区域,受到中小写字楼投资者的青睐;

⏹此区域纯写字楼项目供应较少,大部分以商住楼形式进入市场,成为站前写字楼市场的主流。

红旗商圈商务办公氛围不成熟,可以找到的写字楼只有时代百货上面的时代大厦写字楼项目。

时代大厦位于长春市红旗街与工农大路交汇处,与欧亚商都相对,投资商为吉林省时代集团。

项目高24层,其中1-7层裙楼为时代服饰广场,已开业经营。

8-24层为高级商务写字间,写字间规划面积为90平方米-140平方米。

楼前、楼后有5000平方米休闲广场,可用于停车。

大厦结构为全框架钢筋混凝土结构,空间可任意分隔,空调为美国灵顿大型中央空调。

4部OTIS电梯,2部消防楼梯。

项目周边环境:

时代大厦周边配套设施齐全,是长春市区的新中心,周边有欧亚商都,省医院、中医学院、建工学院、南胡公园、长白山宾馆、吉林电视台、长春电影城、西解放立交桥、省图书馆等。

项目交通情况:

红旗街是长春市除火车站、人民广场外的第三个交通中转地带,20多条公交线路汇集于此。

该楼盘01年底开始销售,开盘价为4100元左右,初期基本销售不动,开发商炒作过1-5年回租计划。

据开发商宣传称,以100平方米的写字间为例,可以一次性将这套写字间回租给开发商（当然要比市场价格低一些,每月可收租金大概在3000元左右,但最终未落实。

该楼盘实现销售具体比例不详,但估计不高于60%,目前对外公布租金为1.4元/日/平方米,40%空置,最容易租出的为50平方米以下户型,100平米以上户型多数空置,主要入驻企业中,相当部分是将该物业作为营业用途的美容美体、旅游咨询等小公司,纯办公用途不强。

分析

从产品形式上看:

纯写字楼销售较好的项目,除地段优势明显外,周边都有完善的功能配套存在,自身服务性设施齐全。

但销售速度明显低于其他地产产品;

从经营形势上看:

现有写字楼中都是在开盘时出售,后因各种原因,主要是销售不畅等,转而以租赁的形势进行经营的。

此类楼盘有:

国际大厦、吉发广场、中银大厦、光明商务大厦等;这些居于良好商务区域的写字间由销售转向租赁,可见长春市的产权写字间市场容量不大;

从客户构成看:

已售客户中有超过60%的用户是以自用为主,投资客较少。

投资客的多少一般是用来衡量此地段及产品是否有投资价值,而投资客关心的无非是他的投资能否顺利回收。

地段、环境、配套、回收资本的年限等都是投资客的考量重点,其中的任一环节有所缺失都有会成为投资客回避的原因;

从市场构成看:

随着【亚泰·鼎盛国际】和【新世纪鸿源广场】、【鑫鑫商贸城】等项目的面世,无论从地段还是周边配套与写字楼相比都存在一定优势,而长春地区商住楼的较低按揭首付、较长的还款期限、多用途的使用功能和适当的面积控制,还将吸引大部分房产投资者的跟进。

商住楼和纯写字楼用途的混淆,是长春写字楼市场持续低迷的重要原因;

从销售手段看:

长春地产营销的手法还是比较成熟先进的,写字楼中已经开始频繁使用带租约销售的形式,比如【亚泰·鼎盛国际】,采用两年租约,年返10%的方式销售,该楼地段、配套、档次等均属上乘,销售模式也属先进,并且现在已经为现房销售了,但从去年10月开盘至今,销售出去50%左右,不算理想。

从潜在客源看:

长春地区整个经济环境及投资者对经济景气的预期,也是人们进行投资与否的关键。

国家对房地产产品的宏观调控不会短时间过去,人民币升值等对投资领域的消极影响还将持续一段时间,所以持币观望的投资者和自用客源逐步退出市场,择机购入。

从区域经济影响力看:

由于长春所在区域的地缘影响力不够,无法获得跨省级的区域管辖能力,被传统意识上的沈阳和哈尔滨两地所取代。

故东北三省的区域性经营组织选择长春作为驻地办事处的较少,本地经销商考虑辐射地区的可操作性,也都在外地设常驻机构以满足自身发展。

这些因素都制约了长春写字楼市场的进一步发展,是近年该类项目发展缓慢的重要原因。

租金上,除香格里拉外,长春市现有写字间的租金较低,最好的国联不到3元/日/平方米。

而在建的写字间均以出售为主,租金未定。

各写字楼空置严重。

在售价方面,以光明大厦、中山花园为代表的新一代写字间已突破6000元/平方米大关,但实际销售并不乐观,销售不到三成。

在付款方式上,由于时代大厦推出了7成30年按揭贷款,对销售有一定带动作用;而21世纪推出的分期付款也取得了较好成绩。

2、商铺调研

整体来说,长春商业比较发达,商贸产生的利税成为长春出汽车产业外的主要来源之一。

几个主要核心商圈内的主要商业单体经营情况较好,这些物业以持有为主。

销售的商铺以小区底商为主,单价是住宅的1.5倍到2倍左右,在销的大型商场并不多见,并且多处于火车站商圈（没落商圈,经营困难,采用反租形式,销售单价相对非常高,销售情况均不算顺利。

三、区域调研

朝阳区是长春的商业、文化中心,区内商业主要分布于四个主要区域,分别是重庆路商圈、站前商圈、红旗路商圈、桂林路商圈,四个区域各具特色。

1、重庆路商业中心

比邻长春城市核心-人民广场,以人民大街、永安街、北安路、西安大路所围成的区域,以及重庆路两侧。

这里是长春的商务中心和高尚消费集中区,集中了卓展时代广场、百盛购物广场、万达购物广场、亚泰富苑购物中心等长春高档购物中心,集中了香格里拉、卓展广场、中银大厦等长春高尚写字楼（酒店,集中了食间隧道等大型餐饮广场,是覆盖整个长春的具有购物、商务、文化娱乐、观光、休闲的典型商业中心。

2、站前商业中心

由站前商业东区和站前商业西区组成。

东区位于宽城区,人民大街以东,是火车站前东侧长白路、亚泰大街、珠江路,以及人民大街所围成的区域。

西区位于宽城区,人民大街以西,是火车站前辽宁路、杭州路、汉口大街所围成的区域。

该区域历史上是长春最繁华的区块,各种商品聚集,人流密度大,但近些年正走向衰落,突出地表现是:

物业陈旧（长春旧城改造最大的区域,环境差、商业布局凌乱,商业消费层次低。

政府试图重新塑造该区域的商业,通过专业服务（比如说IT卖场,高层次的大众服务商业（比如说沃尔玛等渠道,但收效不大。

我们认为该区域的发展前景是适量的大众消费（满足周边大量的低收入居住群,重点发展批发市场。

一个比较有趣的现象是,与青岛正衰败的传统商业中心中山路类似,长春的主要产权式商铺销售项目主要出现在该区域,代表性的项目是金座购物休闲广场和中韩友谊大厦,定价很高,体量很大,商业经营前景不明,销售情况不算理想,投资前景更是迷茫。

3、红旗街商业中心

以工农大路和红旗街交会处为中心的区域,包括和光路、富锦路以及工农大路和红旗街的部分路段。

工农大路以前实际上是长春的医疗中心,大小医院比邻。

随着欧亚商都的经营良好和辐射力,亚细亚、时代购物等的设立、以及沿富锦路密集分布的小型餐饮、购物专卖、酒吧等,逐渐形成该区块的商业中心。

该区块的优势在于由于比邻大小南湖,属于长春的高尚居住区,该区块聚集了大部分的高收入人群。

该区块的消费以中档为重要特征,除满足本区块人口消费外,还能吸引其他区块的中档消费需求客户。

位于欧亚商都6、7、8楼的数码城是目前覆盖整个长春的数码消费中心,随着长江路科技城的经营,客户也在逐渐被分流（长江科技城的生意逐渐好转,但买电脑到欧亚的意识在长春消费者中的印象比较深刻,随着百脑汇的开业,这一点会逐渐被强化。

该区块的商业网点租金分布比较凌乱,最高的出现在亚细亚、欧亚相对的街左右两侧和红旗街与富锦路交汇处,部分小门面租金高达30元/日/平方米使用面积,稍微偏一些的地方租金则很低,不足5元/日/平方米使用面积。

该区块目前的商业就大大的集中在欧亚、亚细亚之间,时代的人明显少,总体来讲,红旗街（窄的商业氛围比工农大路（宽的商业氛围好,到百脑汇及我们所看中项目所处的地段已处于人流明显减少的区域（百脑汇和省医院中间的公交点分流了相当一部分人流

4、桂林路商业中心——年轻人的时尚与潮流

是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合围的区域,以同志街和桂林路交会处为中心。

与红旗商圈距离不远。

该区域是的商业以沿街网点为主,是年轻人的主要购物场所,近期刚开出一家梅龙镇购物广场,生意一般。

四、针对性物业调研

1、兴恒-农贸市场产权式商铺销售

地址:

重庆路、重庆胡同、崇智街交会中心的住宅地下负一层

开发商:

兴恒集团

业态:

农改超,集合了菜市、超市、小吃为一体

销售单价:

以铺位的位置和功能为定价标准,算到使用面积,3~8万/平方

销售模式:

产权式分割。

大多已经出租,近期开业,但租金较低,根据销售提供的数据测算在6%左右的收益,不固定。

租赁合同一年一签,不提供风险保障,税费自理,销售人员鼓励逃税。

销售情况:

整体需要出售的部分约70%,分两期出售,现在出售的是一期,已出售了一部分,但整体的出售比例很小。

项目点评:

一个跨掉的农贸市场,进行翻新改造。

在地下,重新装修的水平很差,地面部分重做,顶部不变,已经破旧。

单价高,已经达或超过到长春市商业核心区门面房的价格。

不保证投资收益,投资风险比较大,但也实现了部分销售。

2、金座休闲广场产权式商铺销售

开发商:

长春金座房地产开发有限公司

商业管理:

长春金座购物广场有限公司

项目东西长度（珠江路:

70米左右

项目南北长度（人民大街:

100米左右

总建筑面积:

150000平方米。

写字楼面积:

9万平方米左右。

商场面积:

6万平方米左右。

结构:

全框架结构

业态:

1-6层为百货（目前处于招商中,进度缓慢,7层至33层为五星级写字楼和四星级酒店

销售单价:

一层均价:

22000元左右

二层均价:

15000元左右

三层均价:

12000元左右

四层:

不售,自营

五层:

不售,自营

六层:

不售,自营

销售模式:

十年返租,年10%回报

销售情况:

据称销售达80%左右（1楼,3楼,但现实中询问时,很多好位置都可以选择。

项目点评:

该项目地段不能说很适合经营高档百货和商务楼,站前商圈以中低档商业为主,消费群以低档消费群为主,因此该项目的商业经营前景并不理想。

该项目推广、营销力度非常大,长春人基本都知道该项目。

3、中韩友谊大厦拟产权式商铺销售,后中止

地址:

辽宁路5号,火车站旁

开发商:

长春中韩友谊会馆有限公司

业态:

尚未明确,原定为第一街百货,现对外不明确,估计是百货业态

项目介绍:

建筑规模:

27121.58平方米

占地面积:

6000平方米

层数规划:

地下一层（直接与长春火车站出口相同,地上20层,

写字楼部分:

写字楼为塔式结构,6楼以上为写字楼,从43.90-143.43平方,单价:

4100-5100元/㎡,主力户型在43-60㎡,没有返租,预计租金为1元/㎡/天。

销售情况不佳。

销售单价:

原定为一楼30000元销售单价,后对外宣称不销售

销售模式:

原定为5年固定回报,年返10%

销售情况:

初期尝试接待过客户,后因客户量太少,现停止销售。

项目点评:

该项目已接近现房,但目前商业、写字楼部分都基本滞压在手上,商业现已被迫停止销售,写字楼部分仍在对外销售,不过销售缓慢。

4、世纪鸿源大厦市区核心的住宅、商业、写字楼综合项目

地址:

西安大道8号,大连万达购物广场正对面

开发商:

金鹤房地产开发公司（政府关系良好,专为政府造办公大楼

业态:

地下1-6层为商场（拟经营女人主体高档百货,7至30层2/3为酒店式公寓,1/3为写字楼;酒店式公寓为住宅产权,但只有50年（有预售证销售单价:

商场不对外销售,正对外招商,招商租金共开价是5楼达280元/月/平,1楼为800元/月/平左右;住宅均价5500,每层相差50元

销售模式:

住宅承诺对外代理租赁,可作为办公用房用（吸引投资人,但不签署任何合同

销售情况:

销售情况较好

项目点评:

该物业所处地段是非常适合作顶级写字楼的,而开发商选择了大部分