商业步行街策划与经营创新.docx
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商业步行街策划与经营创新
商业步行街策划与经营创新
2003-10-10
一、商业步行街的发展特点
1.商业步行街的发展历程
商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：
东市和西市。
到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。
从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。
第一个时期就是集市贸易。
第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。
第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。
第四个时期，大型商业街的出现。
第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。
第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。
第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。
2．商业步行街对城市发展的影响与作用
（1）.商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。
（2）重振原有商业中心，带动城市新一轮发展
（3）塑造新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市的中心。
上海徐家汇的开发改造非常成功，拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。
由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000元上升到8000元，迅速成为新城区。
（4）步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。
（5）强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局
（6）步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。
商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。
3.国际一流商业步行街的发展特点
国际一流的商业步行街具有特征：
1、硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。
2、它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。
3、商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。
4、 世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。
法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街它的发展印证了上述特征，香榭丽舍大街建于1670年，西起戴高乐星形广场的凯旋门，东至矩形协和广场，街道全长1800米，宽120米，中间车行道可并行10辆汽车。
爱丽舍大街是法国最繁华的街道，是法国繁荣富裕的象征。
这条大街将巴黎所有的名胜古迹，如东边的波旁宫、卢浮宫、市政大厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门，联系在一起了。
大街的改造工程是于1991年5月正式开始的，整个工程耗资达2.4亿法郎改造后增加了地下停车位，交通更加方便。
图1香榭丽舍大街入口—凯旋门
香榭丽舍大街是巴黎之魂，大街的东半部分是700米长的林荫大道，两侧绿树成行，郁郁葱葱，如诗如画。
成群结队的飞鸽在草坪中悠然散步，是闹市中不可多得的是一块清幽之处。
爱丽舍大街西段长约1180米，是商家云集之地，不太长的街道两旁布满了法国和世界各地的大公司、大银行、航空公司、电影院、高档商店和餐馆。
在这条街上，仅电影院和电影发行公司就有50多家，著名的有“高蒙”、“巴黎”、“乔治五世”等。
这里每天都有法国和世界的最新影片上映。
这里报刊杂志社众多，《巴黎竞赛画报》、《她》、《致敬》、《联盟》、《雷次》等30多家在这里落户安家。
世界各大公司争相把这里作为向世界展示自己实力的窗口。
“雷诺”、“白茹”、“雪铁龙”、“奔驰”、“菲亚特”等欧洲名牌汽车公司在这里设立汽车展销大厅；日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此开设专卖店；法航、俄航等众多航空公司在这里开设了售票处；高档的时装店、皮鞋店、首饰店、箱包店、香水店鳞次栉比；夜总会、歌舞厅、咖啡屋星罗棋布；巴黎三大夜总会之一的“丽多”就设在这里。
这一切加上凯旋门和协和广场吸引了各国的游客。
“流浪音乐家”、“街头画家”、“街头艺人”，也为这条大街增添了异样的情调。
图2法国香榭丽舍大街
二、国内商业步行街的发展水平与存在问题
国内商业步行街道发展经历三个阶段
1.第一阶段：
加强交通管理，吸引顾客
2.第二阶段：
体现对步行者的关怀
3.第三阶段：
成为社区活动中心
国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。
由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在如下问题：
1、经营序列矛盾。
2、商业利润下滑。
3、商业功能单一，文化休闲功能不强。
4、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。
5、交通系统滞后，内外部交通组织不畅。
北方步行街以北京王府井为代表，不断进行升级与完善，2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的目标和措施。
为适应经济全球化和科技的高速发展，以及电子商务的普及应用，王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。
－－完善功能。
从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。
－－调整结构。
将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。
按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占３０－３５％，餐饮企业占２０－２５％，休闲、娱乐、酒店、服务等占３０－４０％。
－－提升档次。
王府井要融入世界经济大潮中，引进跨国公司、世界知名品牌，国际管理集团，使王府井成为引领时尚潮流展示世界名品的舞台。
特色商业街成功六要素
2004-8-11
几乎每一座国际化大都市，都有一条引以为自豪的特色商业街，如法国的香榭丽舍步行街、美国纽约的“唐人街”步行街、中国上海的南京路步行街、北京王府井步行街，它记载着一座城市发展的足迹和历史，并成为这座城市的标志性街道而吸引着成千上万的外地人。
在河北保定，建成后的鑫龙湾商业特色街，就是这样一条黄金特色商业街。
建华北路两侧的鑫龙湾、建华批发市场、东风桥服装批发市场等在古城乃至全省的名气可谓“响当当”，这些市场吸引了许多人前来购物。
鑫龙湾特色街的建成，它将吸引各地的投资者和经营者的眼球，未来将是保定商气最浓的一条街。
辐射
笑迎南来北往客
特色商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。
换句话说，特色商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地。
目前，建华北路鑫龙湾商业街可以说是面向本地，辐射全国。
许多国内外名吃、名店、名品将进驻鑫龙湾，他们的加入将带动建华北路众多的客商，聚合在鑫龙湾，未来的鑫龙湾将形成“买全国、卖全国”的局面，并逐步与国际接轨。
地段
风水宝地黄金街
特色商业街应位于城市的黄金地段。
地价和土地的利用率最高，交通极为便利，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境，对国际跨国公司有巨大的吸引力。
处于黄金地段的建华北路，交通非常便利，其周围有裕华路、百花路、东风路，使建华北路具有得天独厚的交通优势。
建华北路附近还有火车站、长途汽车站、公交汽车站，极大方便了市民和外地游客旅游、观光、购物的需要。
客流
熙熙攘攘人气旺
人口因素是特色商业街发展的动力。
建特色商业街首先要为商业街的客流量和客流密度作较准确的计算。
有了客流的保证，就有了充足的购买力。
有关部门曾做过精密统计，建华北路每天的客流有5万至10万人次，12小时内最多客流可达15万人次。
毋庸置疑，待建华北路两侧的项目全部建成后，这条街上的客流将会进一步增长。
历史
经年老街有影响
特色商业步行街要有浓厚的文化、历史氛围。
有了浓厚的文化、历史基础，才能够吸引消费者的购买意识。
商业文化特色不仅是商家追求的经营目标，也是未来商业街建设的着眼点。
建华北路是传统的商业聚集区，有着久远的历史。
解放前在这里就形成了酱菜、铁球、春不老等一批保定最早的商业品牌。
而随着建华北路鑫龙湾的全面开发，将成为市区最大的商业中心，形成浓厚的商业氛围。
我们可以看到，建华北路完全符合建商业特色街的六大要素，具有建特色商业街的绝佳优势。
商业街的空间限定和功能划分
2004-8-10
商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。
每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？
这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。
很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。
王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。
过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。
现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。
其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。
商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。
尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。
柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。
亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。
欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。
所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。
商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。
每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。
但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。
这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。
北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。
谈商业街规划设计的有关问题
2004-8-5
商业地产和住宅项目区别很大
商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。
Shopping Mall即购物中心，北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。
这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。
其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。
很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。
为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？
做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。
但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。
发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。
对于大型综合商业，这是最难的一件事情。
比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。
发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。
既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。
我们曾给家乐福做设计过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。
如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。
商业街的空间限定和功能划分
商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。
每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？
这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。
很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。
王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。
过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。
现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。
其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。
商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。
尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。
柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。
亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。
欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。
所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。
商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。
每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。
但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。
这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。
北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。
专业化的顾问机构没有市场
北京发展商常常存在这种情况，盲目进行设计。
应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。
同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。
有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。
即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。
另一方面是专业顾问机构的重要性。
国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。
中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。
中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。
全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。
由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。
发展商都以为自己能够招商，实际上很困难。
像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。
他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。
市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。
国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。
毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。
中介机构就是起这个作用。
如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。
大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。
国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。
主力店不应在招商前进行建筑设计
我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。
整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。
对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。
商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。
因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。
整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。
中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。
里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。
现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。
比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。
室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。
我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。
跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。
如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。
大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：
一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。
我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。
另外是如何把人流往深处引的问题。
只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。
对大规模商业建筑来说这是最重要的。
我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。
如何操作商业地产设计
建筑设计应该有三个层次：
第一个层次是宏观的外观造型。
从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。
第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。
第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。
人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。
越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。
对于一幢建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。
现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。
新近入市的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层部分。
在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。
商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。
开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。
如果是做购物中心方面的商业地产，发展商有必要找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业业态的特点和具体的操作方式。
每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。
如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。
有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。
社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。
在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。
整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。
有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？
答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。
地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。
同时也应该选择专业的建筑设计单位。
许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。
这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。
所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。
我国商业街的主要类型
2004-8-4
城市步行街商业街（区）是城市商业发展、城市风貌、城市综合竞争力的代表，也是城市改革开放成果和城市经济繁荣的代表，因此，人们都把城市步行街商业街称之谓“城市窗口”、“城市名片”。
目前，全国有各类示范街193条，其中中宣部等6部委先后五次推出全国性示范街81条，各省市公布的示范街112条。
这些示范街在规范经营行为、维护市场秩序、繁荣市场经济等方面作用突出。
据不完全统计，全国现有著名商业街步行街200多条，今后几年正在建设和规划中的商业街步行街近百条。
中国城市商业网点管理联合会步行商业街工作委员会前不久分别到上海、南京、济南、天津、杭州、吉林、沈阳、大连、贵阳、成都、重庆、宜昌等12个城市进行考察座谈，认为我国步行街商业街（区）主要有以下四种类型：
1．历史上形成的，城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。
它是城市名片，体现城市繁荣。
如北京王府井、西单，上海南京路、淮海路、四川路，广州的上下九商业步行街，天津的和平路商业街，南京的湖南路商业街，沈阳中街，苏州的观前街等。
2．专业商品街和服务性街区。
如北京南城马连道的茶业一条街，杨村的装饰布一条街，杭州的丝绸城，广东省番禹电器一条街，以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等。
3．旅游观光休闲街。
尤其是有很长历史和文化底蕴的古城镇，如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、上海新天地等。
4．室内商业街。
如北京东安商场的地下“老北京一条街”，沈阳兴隆大家庭“室内商业一条街”等，MALL里和地铁里商业街也属于这个范畴。
目前，我国商业街步行街有两个趋势值得关注：
一是从经营走势分析，第一种类型，即历史上形成的、城市中心区和城市区域中心的商业街步行街，购物比例呈下降，而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋势，因此，正面临经营业态和错位经营的调整，进入再次改造期。
其他三种类型，只要定位准确，经营状况越来越好。
二是大城市商业街步行街的改造建设正向中小城市幅射。
在经济发展中，城市改造结合商业结构调整，
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