房地产并购2.docx

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房地产并购2

房地产并购

企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。

国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为M&A，在我国称为并购。

兼并又称吸收合并，指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业。

收购指的是一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产，以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权，或对该企业的控制权。

对房地产企业来说，通过重组并购，在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后房地产市场发展的一个主要方向。

房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。

一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。

其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。

利用何种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。

一般而言，当经济发展到一定水平时，某些行业就会出现集中的趋势。

此时的企业要发展壮大，可以通过内部投资新建的方式扩大生产能力，或通过并购获得行业内原有生产能力。

其中，并购是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权或控制权的经济行为。

比较而言，并购的效率较高。

这是因为：

并购有效地降低了进入新行业、新区域的壁垒，也大幅度降低了企业发展的风险和成本；并购充分体现了经验一一成本曲线效应，并有效占领了市场份额。

具体到房地产行业，行外的企业首次进入房地产行业或者外地的房地产企业首次进入陌生城市时，选择并购的方式来借助原企业对市场的熟识度、企业

品牌的认知度和企业在城市中的人脉等珍贵的资源，无疑是迅速取得市场认可的重要捷径，也是实现社会资源高效配置的有效方法。

由此可见，房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。

利润率的下降、

宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制。

未来2〜3年内，房地产开发企业的并购将得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。

有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司会被兼并或破产。

而无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。

房地产并购应注意的问题

一、项目的成熟度

项目的真实性是首要的，其次应关注：

（1）已办理的手续及有效期，已办理的手续对项目的运作有什么影响。

（2）未办理的手续及未办理的原因，是否存在障碍。

（3）项目用地、用地上空及周边考察，周边规划对项目是否存在影响。

如用地上空或周边是否存在或将建设高压走廊等。

（4）项目开发的形象进度，并购后项目设计是否存在改造空间，项目配套是否

符合买方（收购方）的要求

（5）就项目而言，对已签订的合同进行审查，评估合同风险，及合同对项目后续运作所产生的影响。

二、财务尽职调查

对目标公司进行审计，就与项目有关的收入、应收账款、存货、税收、潜在税收

等进行调查。

这也是收购价格的一个参考依据。

三、法律尽职调查

主要目的是揭示目标公司的内幕和保证收购公司将任何大的未暴露的负债调查清楚。

一般说来，就房地产公司的并购而言，尽职调查的主要领域有：

公司、股东及章程、劳工/员工、诉讼/仲裁、合同、不动产、税收责任等。

（1）公司、股东及章程。

（2）劳工/员工。

（3）诉讼/仲裁。

（4）合同。

（5）不动产。

（6）税收责任。

四、收购对象评价

主要是对目标公司进行定价。

五、并购方式

（1）现金收购。

即用现金购买股权。

具体分为参股和控股。

（2）股权置换。

即公司之间进行股权交换。

（3）全面收购。

即原股东全面退出，新股东全面进入。

六、签署并购法律文件

（1）起草、签订并购法律文件。

（2）办理工商变更登记手续。

七、并构后整合

人力资源整合，主要是董事会、经理层、支持层次的人力资源。

有两个方面需要密切关注：

一是薪酬。

收购后收购方会派员进驻目标公司，收购公司和目标公司的薪酬结构恰好一致的情况是罕见的。

所以薪酬设计要统一合理。

二是职位级别。

在收购后，针对职位快速调整可以防止关键执行者的潜在流失。

☆组织机构整合，主要是对管理部门和管理层次进行整合。

八、并购风险

（1）债务风险。

主要是隐蔽性债务风险。

风险防范的主要方法有：

☆要求卖方提供担保。

☆分期支付或延期支付收购款项。

一旦出现债务风险，可以主张抵销。

（2）法律或政策风险。

房地产市场属政府严格管制的领域，国家法律或政策的

改变或调整都对目标公司会产生较大的影响，如土地用途、规划、设计、交通、市政的调整或变化等。

房地产企业并购法律实务分析

国运律师事务所上海分所汪东

.、八、-

刖言

自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。

但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的困扰。

自20GG年以来，房地产行业发生了多起并购案例，如香港路劲基建有限公司

入资顺驰中国控股有限公司，万科收购南都，万通先锋置业与东兆长泰投资有限公司达成战略合作协议，双方同意就东兆长泰在京、津、渝三地的房地产项目开展全面战略合作等，无不显示我国正面临房地产企业并购大潮的到来，客观上也促使我国从事公司并购业务的律师更多的关注房地产企业并购的法律事务。

一、房地产企业并购的模式

房地产企业的并购的目的在于土地和资金：

有土地无资金的小型房地产开发商，如果得不到资金的及时注入，将面临生死的考验；有资金实力但无土地的房地产企业，出于优势企业内在需要发展的战略考虑，需要取得土地使用权，以获得更大的发展；不具备房地产开发建设资格的投资型公司，亦欲投资房地产项目而获利。

从公司并购模式而言，主要有以下几种方式：

（一）房地产整体开发项目转让

房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。

因此，房地产开发项目转让的标的实质上为：

（1）土地使用权；

（2）涵盖了转让方所取得之立项批准、建设用地规划许可证、建设工程规划许

可证和施工许可证等一系列行政许可的建设开发权。

根据我国有关法律规定，房地产开发项目的转让应具备如下条件：

1、转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格，但受让方受让项目后并非用于经营开发而自用情形除外；

2、转让方已经合法取得土地使用权，并已交付了土地出让金。

如果是划拨

土地，应当办理了有关批准手续并补交了土地出让金；

3、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证；

4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到25%以上。

而项目转让需要办理的法律手续包括：

1、项目土地使用权的变更登记手续；

2、房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理；

3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管

理部门和建设管理部门负责办理；

4、向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。

（二）部分在建工程转让

在建工程转让，是指房屋建设工程权利人在房屋建设工程竣工前，将在建房

屋及土地使用权全部或部分转移给购买人。

与转让整体项目不同的是，部分在建工程转让系指转让方有时仅以整体项目中的单幢或数幢在建房屋工程进行转让，其余工程仍由其自己完成。

对于在建工程转让，我国法律法规未作出具体规定，如《城市房地产管理

法》（20GG年修订）及《城市房地产开发经营管理条例》（1998年）均只对房地产开发项目的转让作了简要规定。

目前只有少数城市专门针对在建工程转让作了较为具体的规定，如上海和石家庄。

根据《上海市房地产转让办法》，转让在建工程必须符合五项条件：

1、在建工程所占土地使用权为出让取得，并已支付全部土地使用权出让金，或属在1994年底前以划拨方式取得土地使用权，但已列入市计委商品房计划的内资项目；

2、土地使用权已经依法登记，并取得房地产权证（属1994年底前，划拨取得土地使用权的，应是持有效期内的《建设用地批准书》）；

3、取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

4、房屋建设的开发投资额已经完成25%以上。

在建工程转让应办理批准手续，即在建工程转让方应于签订在建工程转让合同之前向上海市房屋土地资源管理局办理申请转让的批准手续，只有经批准的工

程方可对外进行转让；另还需办理过户手续，即在建工程的转让当事人应于在建工程转让合同签订生效后三十日内，向上海市房地产交易中心或区县房地产交易中心办理在建工程转让过户手续。

根据《石家庄市城镇房产转让管理办法》第十条规定，房屋建设工程转让应当符合下列条件：

1、取得土地使用权证书；

2、取得建设工程规划许可证；

3、取得建设工程施工许可证；

4、房屋建设的开发投资总额已完成25%以上。

房屋建设工程需转让的，转让人应持上述文件向房产转让管理部门提出申请，对符合条件的，房产转让管理部门发给批准证明，对不符合转让条件的，作出转让的决定，并书面通知申请人。

从上述可以看出，整体项目转让与部分在建工程转让的条件及手续基本相同，但

亦有不同之处。

整体项目转让与部分在建工程转让的优点在于：

受让方在较大程度上可以避免相关法律风险，如以项目所有人名义对外提供的担保风险，收购前的不明债务或违约合同赔偿风险等。

缺点在于：

一是投资开发成本较大，需交纳办理土地过户契税（成交额的

3%）和手续费等；二是除需要处理与政府主管部门的关系外，还需要处理与勘察、设计、施工、监理、材料供应等各方的关系，同时还会有与购房户、金融单位之间的繁杂关系，手续非常繁琐。

（三）合作开发

根据我国现行法律法规及最高院相关司法解释的规定，合作开发房地产是指两方以上当事人为合作开发房地产而共同出资、共享利润、共担风险的合作开发方式。

一般是一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地，建筑房屋，并在项目开发完成后按约定比例分享利益。

成功的合作开发，应注意如下问题：

1、提供土地一方必须取得了土地使用权，交纳了土地出让金，或者办理了土地使用批准手续，具备了转让的实质条件。

2、项目建设经过了立项批准，取得了报建许可，手续合法。

3、至少合作一方具备开发经营资格。

4、应当办理合建审批及土地使用权变更登记。

5、应坚持共同出资、共享利润、共担风险的原则，避免出现不承担亏损的保底条款；

6、合作开发协议应就增加投资数额分担比例、建筑面积减少或增加的分配处理、利润分配比例等方面作出具体的约定，以防出现纠纷。

（四）股权转让

股权转让，包括全部股权转让和部分股权转让，指开发项目所有人（房地产开发项目所有人是房地产开发企业或者其专门设立的项目公司）通过转让其股权，受让人通过受让该股权来实现对该房地产开发项目的控制，从而以资本运作

来达到并购该房地产开发项目的意图。

股权转让手续简单，受让人只要签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续即可控制、管理整个项目。

而且不需要受让方具备房地产开发资质，为很多非房地产企业进行房地产项目投资创造了可行条件。

另外亦可规避房地产开发项目必须已投资25%的障碍，但如受让方或并转让方是外资企业者除外，因其股权转让须经外资委批准，而外资委同样也要求以完成25%投资额作为转让的基本