住宅小区项目工作可行性研究报告材料范例.docx
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住宅小区项目工作可行性研究报告材料范例
景苑名城住宅小区项目
可行性研究报告
姓名：
专业：
班级：
学号：
鑫瑞宏盛有限公司
第一章总论
一、项目背景
二、可行性研究报告的编制依据
三、项目概况
四、项目开发企业概况
第二章市场分析
一、A市概况
二、A市房地产住宅市场分析
三、主要竞争项目分析
四、项目SWOT分析
第三章项目建设条件及实施计划
一、项目建设内容及建设规模
二、项目建设条件
三、项目规划设计方案
四、项目环境影响
五、项目管理组织
六、项目实施计划
第四章项目风险分析
一、政策风险分析
二、社会风险分析
三、经济风险分析
四、行业风险分析
五、管理风险分析
六、资金风险分析
七、结论
第五章项目财务分析
一、拆迁成本分析
二、建筑成本分析
三、建筑成本估算
第六章项目总结
第一章总论
一、项目背景：
鑫瑞宏盛公司开发的景苑名城住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到鹿邑老百姓的欢迎。
“东村家园”住宅小区是该公司开发的第一个项目，位于鹿邑县城和谐路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，该项目原为老停车场，经鹿邑县委、县政府、建设局、房产局及计划委员会批准，该地块由鑫瑞宏盛公司开发建设。
今后建成后的东村家园小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是鹿邑县目前新城区乃至整个县城城市中心点。
整个项目总投资预计2.5亿元，整个“东村家园”项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣，市场反映相当热烈，至2016年7月3日至2016年7月13日，项目来电高达258组客户，客户反响热烈良好。
项目计划一年之内完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同。
鑫瑞宏盛公司和“东村家园”住宅小区良好的形象普遍得到鹿邑县政府相关部门和市民的认同。
“东村家园”工程建设内容包括10栋6层楼、一个小区园林规划、一个涌泉池及相应的小区配套公用设施。
目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在鹿邑县委、县政府及相关部门的大力支持下，明年7月底竣工。
各种证件还在办理当中，预计2017年9月可以开盘。
二、可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《A市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
三、项目概况
1、项目名称：
景苑名城住宅小区
2、地块位置：
该基地东起陈抟公园，南至和谐路，西至谷阳路、北至紫光大道，围合区内土地面积约150亩。
3、建设规模与目标：
土地面积：
约9.7亩（约26300平方米）
容积率：
2.0
土地价格：
5000元/亩
建筑面积（预计）：
58270㎡
4、周围环境与设施
（1）步行约10分钟可至鹿邑县中心。
（2）西侧为县中心景点。
（3）东侧为鹿邑县绿化带，南侧为老君台广场。
（4）西南靠近鹿邑县博德小学。
（5）北面为鹿邑县人民银行。
四、项目开发企业概况：
鑫瑞宏盛有限公司是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在北京，注册资金2000万元。
公司成立以来，依托公司的繁荣商业优势和名牌大学、研究机构的智力优势，业务不断发展扩大。
公司现有企业员工1000多人，均为本科以上学历。
公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。
公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。
公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。
同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。
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第二章市场分析
一、A市概况
A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。
生态环境优良。
境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。
全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。
交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。
全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。
城区人口12万。
二、A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：
1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。
1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。
1999年至今为房地产业发展与规范阶段。
以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。
尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。
到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。
居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：
投资增幅大。
房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：
市场供销两旺。
主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。
城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：
房价平稳上升。
城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：
交易市场持续升温。
全市全年共办理各类房产交易1.12万起。
A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：
拉动经济效果显著。
房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。
尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。
加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。
目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
三、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目套数建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置
向阳小区1500221400宝山路
新华小区78581344黄河街
银河小区1701460银河街
成光小区1301400学院路
太阳神小区5006.91508英雄路
部分商业网点详细情况
项目面积㎡单价元/㎡位置
汇丰花园40~~804000~5600新城区
秋爽花园50~~705000~12000市中心
碧苑小区36~~506800建设路
桃园小区车库550秋浦路
荷花村车库550建设路
四、项目SWOT分析
1、优势及机会
（1）该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
（2）A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
（3）东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
（4）周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
（5）拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
（6）该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
（7）该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
（8）我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
（9）物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
（10）拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
2、劣势及威胁
（11）拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
（12）A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
（13）市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
（14）外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
（15）规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
（16）小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
（17）该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
（18）花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
（19）拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
（20）周遍的生活配套设施及交通不够完善。
第三章项目建设条件及实施计划
一、项目建设内容及建设规模
“景苑名城”项目规划用地位于和谐路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，规划用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不复杂，规划限制不大。
项目两层地下室及结构基础勘探完成，准备进行项目地基建设，初步规划总建筑面积约58270㎡（含地下部分），其中住宅面积50660㎡，配套商业面积2590㎡，住宅户数为415户。
建设内容包括地下一层的建设，地上一～二层的商业娱乐，餐饮及会所新建，地上三～六层住宅楼以及小区园林景观。
计划将地下一层作为地下停车厂，人车分流。
二、项目建设条件
1、项目权属清晰
“景苑名城”现经鹿邑县政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等相关部门的批准，项目建设开发权已整体归属我司名下。
项目建设相关的“五证”正在办理中，预计八月份得证。
2、 配套设施齐全
项目前拥陈抟公园，周边有职高、民中、少年宫艺术幼儿园、
唐润天成体育馆、法院、碧水蓝天大酒店等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。
道路：
该片区内主要道路为东风路、文体路、环城南路、环城东路
交通：
该片区地处新城区中心地带，交通十分便利，已有东风路上还有到周边区域的公交车，出行便捷。
银行：
该片区已有信用社银行，离项目只有20米。
医院：
片区内有真源医院以及小诊所，距离项目不到300米。
学校、市场、体育：
百汇超市、县职高、博德小学、金虎市场、县民中、少年宫艺术幼儿园、天成体育馆等。
3、 基础建设前期筹备已经完成
项目筹备期做了相当的投入，售楼部已经完工、项目地块基础勘探完成
4、 建设场区“五通”条件具备
项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。
供水条件：
自来水管网供水，由项目预留口接入。
供电条件：
由项目预留口接入。
供气条件：
由项目预留口接入。
通讯条件：
直接由鹿邑电信接入。
三、项目规划设计方案
景苑名城将因应城市发展，建筑与环境统一设计，整体考虑楼层情况，共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑大厦。
商业部分以临街商铺设计为主，住宅部分则以两梯三户、两梯四户为主导，围绕基本的小庭院布置。
遵循原有的总体规划，采用高雅、庄严的装饰手法，展示功能性立面，以朴实、新潮、大方的气度的形象。
建设有庭院休闲区、标准的入口水景、业主休闲散步用的林间小道、休息庭等。
与此同时，小区还将建设地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建设小区建设将近3000平方米的商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便的生态居住小区。
“景苑名城”充分利用其独特的地理位置，紧扣“人与自然、和谐发展”这一主题，以“观念超前、整体协调”为主题的设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。
四、项目环境影响
本项目开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。
对此拟采取的环境保护计划为：
1、采用生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。
2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。
3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并采取严格的垃圾分类处理措施及小区清扫安排。
4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。
五、项目管理组织
要开发一个项目，首先必须有一个完备的组织机构。
本公司拥有一支年轻充满活力的干部队伍。
他们具有较高的文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营销等各种人才，是本项目得以成功开发的管理保证。
同时，公司在项目开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域的专业技术优势。
六、项目实施计划
整个“景苑名城”项目计划于2017年8月份动工，2019年8月份完成，预计建设期为24个月。
第四章项目风险分析
一、政策风险分析
整个“景苑名城”住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。
目前项目已获得鹿邑县人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。
可以说，项目政策风险已经很小。
但不排除在项目建设的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。
因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。
二、社会风险分析
在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。
因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。
对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社会风险已降至最低。
三、经济风险分析
宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。
从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。
对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化，未雨绸缪，规避风险。
四、行业风险分析
依鹿邑县目前房地产业的发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。
公司以优质产品保证优势，以市场细分策略规避风险，并采取各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转”。
五、管理风险分析
策划考虑不周，对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来风险。
项目操作过程的偏差或工程时间突破计划，导致成本上升，也将带来一定风险。
因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。
六、资金风险分析
短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性，带来资金运转的风险。
经过项目一期建设，目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项目持续的资金供给不成问题
七、结论
整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。
第五章项目财务分析
一、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，
拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。
其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：
住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。
住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。
住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。
具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：
640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：
640元/平方*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600
平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：
600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：
34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1）、搬家费：
住宅：
200户*300元=60000元
经营性用房：
9户*500元=4500元
小计：
64500元
2）、过渡费：
住宅：
34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：
600平方米*16元/平方米*6个月=57600
小计：
632535元
3）、管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4）、房屋拆迁评估服务费费：
35000元
5）、奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：
38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。
A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
二、建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：
50*10*2=1000㎡，建筑面积：
2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。
沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：
29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：
17906㎡。
地块内大致布置
一栋15层29.4*13.8*15层;
一栋12层29.4*13.8*12层;
三栋12层40*15*12层;
一栋15层40*15*15层;
占地面积：
3211㎡，建筑面积：
41554㎡
总占地面积：
5861㎡，建筑密度：
20.7%
总建筑面积：
61460㎡，容积率：
2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
三、建设成本估算
（一）、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：
61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：
配套建地下室
5、规划技术服务费：
56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：
61460*8=49.168万元
7、散装水泥：
61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：
61460*2=12.29万元
9、质量监督费：
61460*2=12.296万元
10、施工图审查：
61460*1=6.15万元
11、防雷审查：
61460*1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：
0.2万元
14、规划设计：
10万元
15、建筑设计：
2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：
61460*2=12.29万元
17、测量定位：
10万元
18、煤气增容：
2500元/户
19、供水管网配套费：
20元/㎡
小计：
627.93万元（18、19项代收代缴，未计）
（二）工程成本
1、桩基：
59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：
4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：
59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：
9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：
61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：
61460*60=368.76万元
7、监理费：
6337.66*1%=63.38万元
小计：
7527.1万元
总计、8155.03万元
（三）项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡
销售收入住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：
142392800元
营业税及附加142392800*5.5%=7831604
各项费用142392800*4%=5695712
总成本：
拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润：
升级会员 