海上海策划报告.docx
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海上海策划报告
一个「年代」意味着什么？
一个年代一定要具有某种「精神」
CalvinKlein教会我们如何使用水杯。
TomFord教会我们何谓高难度的性感。
Zoom教会我们用各种姿势拿笔。
LudwigMiesVanderRoche教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。
ACCAKAPPA教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。
都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，##之于X爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。
而最能体验[杨浦区下只角]文化的一种概念，名之为「混」。
“海##”突破传统住区概念，颠覆人们对传统的“下只角”的评判，演绎新##城市精神，创造##居住文明中的“精神文化新天地”，确立一个清晰年代的精神！
「海##」项目概况
"海##"项目位于杨浦区##路９２０号，建设用地面积约８．４8万平方米，西起##路，北靠##西路，南至飞虹路，东接##自行车厂，容积率２．４４左右，总建筑面积约２3万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。
第一部分：
策略构建所存在的基础和因素
一、项目特性分析
1）区域环境与交通：
基地东部##路过江隧道通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的"北外滩"和"东外滩"；区内的"大学城"已经启动,区域内高等院校和产业园区众多。
项目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们可以说是占据了该区域的商业空白区。
基地所在区域交通较为便捷，有在建中的轨道交通4号线和十几条公交线路，以基地为中心，到周边几个主要的商业圈都很方便。
2）区域大配套：
项目周边目前暂时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整，但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本项目的大型的商业街将为项目所处区域提供大型的商业设施配套，影响和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业文化的发展。
3）建筑风格与规模：
本项目拥有23万平方米建筑面积的体量，在区域X围内单个项目可以说是独占鳌头的，同时包含了商业，办公LOFT，住宅三种类型的产品，组合成了一个完整的街区。
整个建筑群贯穿新文化地产的思想，以开放性，原创性，前卫性的理念来缔造，充分展示了建筑的艺术性和视觉性，空间感。
五种不同物质的材料，体现了建筑的两重性；物质性和精神性，缺一不可，并且与高低起伏，错落有秩的建筑天际线和建筑构件线条，构成了项目特有的建筑风格，我们称之为「未来现实主义风格」或者称之为「非空间」。
4）建筑规划布局：
项目基地以长400米的商业街为为中心轴线进行区块和空间的分割，建筑群落成狭长块状分布，以道路和建筑体为组团的自然区分，各组团之间又以景观空间和建筑空间作为相互联系的桥梁，形成视觉的美感。
商业街为基地建筑的基准高度，向两边逐渐拔高，从空间上形成峡谷的轮廓。
项目除商业街外，另有幼儿园等内配套设施，可以满足附近及本社区居民的需求，如何很好的运作这个幼儿园将是一个比较的关键的问题，对于推动销售有较大的影响力。
另外本项目没有配备传统意义上的会所建筑，而是融入了商业街中，形成有效的商业资源。
Loft办公楼作为本区域特有的产品，LOFT空间给与业主有了想象的大空间，住宅全部精装修，房型富有特色，水景，街景，艺术小品等构成了项目的景观系统。
5）开发商品牌：
开发商##实业发展股份##是著名的房地产企业，已经开发的完成的项目包括：
金钟广场，##实业中心，玉佛城，瑞南新苑，冠都公寓，##之窗御景园，##之窗黄浦新苑等众多##知名地产项目。
但是品牌的形象没有做出来，本案的规模、特色与去化速度指标要求我们完成，必须完成“品牌整合”任务。
品牌战役是本案成功与否的核心问题！
6）产品分析结论――本案在竞争格局中的SWOT分析：
优点：
1、大规模原创文化社区，目前在该区域无盘能出其右，具有规模效益，有营造概念的基本载体。
2、独具一格文化建筑、环境规划明显高出周边，符合现代人文化情景交融居家要求。
3、立足区域板块的炒作，辐射国际概念，为本案从地段上提供了巨大的升值潜力空间。
4、房型设计富有特色，有利于销售（从功能角度淡化面积抗力）。
5、小区内部配套为居家提供便利条件。
劣势：
1、目前地段板块还未突破##市杨浦区的概念，对于海外买家有一定的阻力。
2、目前本案所在区域人气不足，未形成真正的文化生活中央区概念。
3、周边外部环境不佳。
机会：
1、宏观形势看好，机不可失。
2、区域板块有着极大的炒作空间；本案地段升值在望。
3、周边地区改造和开发，##路沿线的文化居住区，将有效改善该地段形象和概念，引发社会注意本区域。
4、特有的建筑风格和建筑空间及居所文化将成为##房地产市场的亮点。
5、本案应该成为##地产的代表作，得到政府的扶持。
风险：
1、同期市场盘量大，各盘大投入、大手笔营销和传播手法已经初露端倪，本案将面临较为严峻的竞争局面。
2、基于目前无品牌状况的市场半径，有效目标消费群相对不足。
3、产品本身的前卫型是否可以被大众市场所接受。
7）产品定位：
本项目无论从环境设计上，还是建筑、户型设计、社区配备上都独具匠心，前卫时尚的文化建筑和景观体现了一种有韵味的国际都市生活态度，对于快节奏下的都市人，有一定的诱惑力。
同时，对于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，单个的概念已经不足以吸引购买。
而本项目在产品的构造上的“均好性”――地段升值、社区功能、环境宜人、房型特色、配套趋势，建筑风格，文化氛围等在介绍清楚后都符合这类人群的需求。
另外，产品基本定型，入市在即，我们必须再一次明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品的个性完全释放出来。
在目前状况下，我们在产品概念上需要遵循两大原则：
将新文化地产进行到底
彻底改变居住文化的内涵
结合上述两大原则，我们将产品风格和生活方向作概念定位：
一座23万平米的大型原创文化国际街区
演绎[居住中国]的[IDEA]生活
在居住环境上，我们用“新文化”较前卫的风格来统领产品，在基本格调清晰的前提下，我们用“现代手法”演绎“居住文化”的特色概念就可以深入人心，得到态度鲜明的认可或否定，绝不“骑墙”――在此基础上获得明确支持我们定位的客户群――这一个超大都市的客户源注意消化23万平方米的高品质高标准特色国际街区！
8）相关的建议：
物业服务----
经过多年的市场教育，房地产市场已经走到“买房重物业管理”的阶段，消费者讲究住的社区环境和物业服务质量。
这一切是由房地产市场的供求均衡关系，决定了房地产市场由卖方市场向买方市场转化，个人掏钱买房呈现出对房屋的要求越来越精细、越来越周全、越来越多样化的趋势。
“买房买环境、买房买服务、买房买享受”成为购房人的首选目标。
自然物业管理也就首当其冲地成了开发商和购房者共同关注的焦点，一流的物业管理会成为房地产项目的卖点。
消费者对于物业管理已经有了很深的了解，物管公司的品牌也成为判断物业成熟度的标志之一。
物业管理公司的品牌不仅代表放心、安全、方便，更是生活品质的提升。
在此，我们建议在项目目前阶段就应该选择第一太平洋戴维斯、世邦魏理仕、仲量联行等知名公司，其品牌在消费者中具有一定的号召力，其品牌将可以成为产品宣传推广中一个颇具“吨位”的卖点。
项目建筑规划----
我们建议在设计上采用整个住宅区域架空层设计，每幢楼架空的底部的绿化与公用绿化地连成一片，既提供了小区居民进行交流沟通的巨大场所，增大的绿化地。
设置空中花园，扩大垂直绿化面积。
作为生态型住宅或者小区，绿化面积要求非常高，因此建议项目的绿地景观面积要扩大，同时由于水系景观的维护成本较高，且对于环境的净化作用不是很高，建议适当的减少水系景观，扩充绿色植物造景。
商业街与中心住宅区的间隔较小，容易造成商业区域的嘈杂影响住宅区的住户，这个建议用种植高大树种和进行植物景观屏障的手法予以解决。
住宅户型建议材用部分40平方米的精致小户型．采用明厨方式，这个非常符合西方人的生活方式；采用风靡国际的a-room户型设计，双单元设计，既可独立使用，又可合二为一；同时设置不规则房型，控制房型比例，冲击市场的另类消费群。
Loft写字楼作为项目的重头戏之一，在被设计师设计时，就赋予了特殊化，在此基础上我们再建议，整个楼群的通风系统要加强，采用无光污染和具有隔热效果的玻璃幕墙，并且开窗的效果要注意，在建筑底层设置生态大厅；在部分楼层设置阳光走廊和阳光层。
另外楼宇之间要兼顾彼此的联系和独立性。
增设小面积的办公空间，满足一些小公司的需求，增强人气。
建议在项目的整体用材上采用高科技，智能化，绿色环保，节能低耗的建筑材料。
二、目标客户层定位分析
项目的由三种产品类型，必然导致有三种不同的目标客户群，就要逐个逐个进行有区别的定位分析。
1）首先我们分析锁定购买住宅产品的目标客户：
利用排除法：
1、65万以上的总价定位将排除大量28岁以下，60岁以上人群以及低收入家庭；
2、本案价格制约年轻白领客户源（年轻人工作节奏快，生活娱乐性强，社交活动X围广，对交通依赖性强）
3、传统购房者对前卫的风格相对淡泊，对经典实用风格有着潮流性的崇拜。
优势吸引法：
1、购买力旺盛的中壮年人可以承受65万元以上的总价；
2、中壮年人感性购房占很大比例，凭借广泛而细致的广告宣传可以打破其区域概念及风格喜好；
3、具有一定闲钱的中壮年人升值意识极强。
本案目标客户群区域定位：
（1）区域客户+全市
（2）港、澳、台、新加坡等外籍人士
（3）在##长期工作的外省市人群
本案目标客户群年龄定位：
主力客户源29－60岁，核心层以年龄在30－40岁的青壮年为主。
本案目标客户群家庭收入定位：
年收入15万以上
本案目标客户群其它特征定位：
我们的楼盘是定位于高档楼盘，什么是高档楼盘？
高档楼盘是指综合素质较高、价格水平相对也较高的物业。
这类物业一般具备优越的地理位置，小区环境营造上显得高雅舒适，物业质量较高，仅供一部分高收入阶层享有的物业类型。
此类产品并不单纯是一项物业，还代表了一种生活方式、生活态度。
定位于高档楼盘的消费者一般是这样一个群体：
●较为成功的企业家
他们拥有十分丰厚且稳定的收入，大多数已经结婚生子并拥有自己的小汽车。
他们的基本理想已经得到实现，他们已经被社会认同为成功人士。
他们已经有属于自己的一套或多套居所，但为了更舒适的生活享受、为了增强一种身份感，他们还会追求更高档次、更高品位的居所。
●金领阶层
这个阶层的人士年收入已基本达到10万元以上，具有较强的社会优越感。
高品质、高品位的生活早已成为这类人群的追求。
他们非常注意邻里结构、社区氛围、需要管理人员提供周全、专业的贴身服务。
●成功的商人
对于成功的商人而言，拥有舒适的居所也就是拥有了一个独立的私人空间，可以在繁忙的生意之外找到一个让心灵得以休憩的地方，更是放松全身心的第二居所。
同时，他们希望拥有了高档次有文化氛围的居所之后能够得到额外的尊重。
●成功的自由职业人士
证券、金融投资者、设计师、艺术家。
这类人士拥有较为丰厚的收入，对以艺术和文化有着自己独到的见解，自然风光优美、文化氛围浓郁的居住环境是他们的追求。
前卫和时尚是他们的生活态度准则。
本案的客户群较多的为此类型。
2）其次我们分析锁定购买和租赁商铺的目标客户：
近一段时间来##的商铺市场呈现异常火爆的销售态势。
每次商铺都吸引了大批的本地和##周边区域乃至外省市的楼盘参展，尤其是##购房团的出现，更是风助火长。
另一方面也是政府成片的规划方案出台，城市建设快速发展导致的。
当然可以确定的一点，我们的商业街项目是独特的，因此它的客户目标类型也是独特的，分众的。
同时商铺的空间格局也注定了购买商铺客户的级别。
购买商铺客户目标客户定位：
1）港、澳、台、新加坡等外籍人士
2）行业协会，公司企业
3）商人
目标客户区域：
全球性
3）最后我们锁定购买和租赁写字楼的目标客户：
近段时间甲级写字楼空置率持续下降，市场吸纳量大，目前咨询服务类，科技类，金融类，贸易类公司是市场组成的主力客户层。
很多新的甲级写字楼在建中就已经被预定，现在##甲级写字楼很难寻找到大面积的可租赁面积，同时受到经济增长的因素，越来越多的新建甲级写字楼倾向与出售，但是市场依然是以租赁为主导向。
写字楼作为一个比较特殊的产品，决定了它的客户类型。
有投资写字楼能力的客户一般都有“朋友圈，生意圈”。
拥有满意购买经历的客户大多会引导朋友来购买，形成良性的客户滚动。
购买写字楼客户目标客户定位：
公司企业集团/海外基金（包括各种私募基金）/个人投资者/行业协会商团
目标客户区域定位：
全球性
4）目标客户群总体描述：
1、群体底线
显然，这一人群在整个社会的金字塔构成中，不是“奠基者”，因为70万以上的房款，也“要求”他们有每年10万（家庭收入）以上的稳定收入，而且有多年的积累，这是这一目标人群的经济底线，是刚性要求。
高知与高收入的正比关系，随着社会的进步正在不断的明显，但对高知的理解，决不是肤浅的高学历，而是知识结构丰富、完整的人群，也只有这一人群，能够对项目所蕴涵的深层附加价值给予认同，这是项目目标人群的文化底线。
2、群体特征
社会的动力源
这是一个推动社会发展的中坚层，他们也有决策权与导向权，但他们不掌控社会的大方向，他们是在既定的社会大方向下努力推进的人群，他们是整个社会的平衡层，他们承担的是来自社会、企业、家庭多方的责任。
●品质的追求者
他们可以没有Benz、BMW，但他们不能没有车；他们可以只买一件几百块的衬衣，但不会去买十件十多块的衬衣；他们可以不懂法语，但话题中不能少了吕克.贝松；他们可以不停的加班，但不能不去高级场所与朋友聊天。
。
。
这就是他们，一群忙碌着的，但不断追求生活品质的人。
●时间的竞争者
他们可以在两天之内往返于三个相距1000公里以上的城市，但匀出一个完整的时间去影院看部电影对他们却是一种奢侈，时间对这一人群来说，是伙伴，但更是竞争的对手，他们只有不断的“战胜”时间，才能获得更大的空间。
●意见的主导者
他们在群体中不一定一言九鼎，但也掷地有声，他们多以个体为代表，群体为支撑，形成在圈子中的“意见领袖”地位。
一件商品在他们当中的“口碑传播”，有时比广告的宣传要来的更有效。
●“文化群落”
这一人群中有##本土生长的、有从全国各地移居##的人群，也有从海外各国移居的人群，这些人群既融入了##的传统文化群落，又以其宽广的视野努力的跳出局限，他们是传统与革新的矛盾体，但正是他们不断的聚集，形成代表##新气象的“文化群落”。
这一人群经历了中国文化架构重新建立的过程，在“肯定—否定—再肯定”的不断思想碰撞中，使这一人群有对新事物的接受能力较强，有比较敏锐的观察力，也有较为多样的文化视角。
目标客户总体战略：
羊群效应
这里所谓的羊群效应，主要指业界意见领袖的影响下，能够产生吸引众多意见跟随者产生购买的行为效应。
我们试图通过吸引业界意见领袖（主导型客户）的目光与注意力，通过他们的意见影响，来吸引和带动支撑型客户，甚至边际型客户的购买意向。
第二部分：
营销推广策略
一、项目核心理念
1、发展思路
以高功能价值、高文化价值，高附加值，高品质，打造中国新地产文化名盘及地产名企！
高功能价值，集中体现在城市空间尺度上：
距离——市中心区域。
在都市中快速而自由的切换。
突破原有区域，引申国际区域。
空间——创意空间。
介于思维空间与立体空间之间，不奢华，不浪费，不局促。
高文化价值，集中体现在建筑文化上：
以原创文化建筑为载体的可以传承和延续的都市生活，连接了生活的过去、现在和未来，体现了城市生活优越和求新的生活主调。
高附加值，集中体现在项目的全程服务上：
以人性化服务和个性差异化服务为特色，贯穿前期，中期，后期三个时间段，完整的为客户提供满意的VIP式服务。
高品质，体现在建筑的优质材料，环境的优美，良好的人文环境上。
在保证项目总体均价的情况下，不与竞争对手形成价格上的竞争，依靠项目的四高价值内涵，形成区域市场及整个##市场的旗舰性市场地位，以推动整个项目的销售。
2、核心理念轨迹
产品主线
主力诉求点：
新文化地产原创建筑
新居所文化
主线支撑：
专业概念上：
强化原创文化建筑的概念，使其区别于普通建筑的概念；
市场形象上：
突出##第一大型原创文化社区的高端市场形象；
产品形象上：
表现一种时尚，前卫，原创，富有空间感的，立体的；
居住感受上：
描述一种新的建筑居所文化，它区别于传统建筑居所，是根据现代人文化生活特征而设计，它融生活性、景观性、功能性和文化性于一体；
同时也将阐述，海上剧场---电影与建筑的关系；海上讲堂---文学与建筑的关系；海上钟楼---音乐绘画与建筑的关系，使得新文化的内涵具体化，内容化，从而引申到文化这条主线上来。
文化主线
主力诉求点：
##国际化大都市生活、新文化的演绎
主线支撑：
##传统文化——追求安逸居所的根源；
##闲情文化——追求品质，浪漫情调的基础；
##先锋文化——追求文化创新，冲破思想禁锢的冲动。
两条主线的关系
相互支撑、相互融合
两者的结果——居所文化的探究
两者的节奏把握
2004/92004/122005/12005/22005/32005/42005/52005/6
3、核心理念主X：
居住中国新文化
标志性建筑，IDEA生活
主X解释：
项目是新文化地产的第一部作品，原创建筑，风格前卫，时尚，多空间，多角度，多线条，颠覆了以往传统的建筑风格和居所。
主动:
代表人的活动，同时也是一种思想行为的表现；
IDEA：
我们运用拆字法来解释，原有解释为：
思想，主意，创意，概念
ID-在英文中的意思为身份，编号，隐喻人的身份地位
E-代表智能，科技，经济
A-代表文化，艺术
这些综合在一起IDEA就形成了现代文化的精神象征。
二、项目营销推广策略
1）策划原则
对于海##项目的定位系统和营销企划策略，我们坚持高起点、高品位、高立意的“三高”原则。
在此基础上引入产品，使产品一面市就已经站到一定的国际性和全球性的高度。
卖产品的同时，锻造出上实品牌、海##品牌！
2）营销课题
通过以上的产品分析和市场定位，本案推广过程中的营销课题已经非常之明确，即：
快速占领本地市场，进军国际市场，进行全球性营销推广
树立新文化地产旗舰品牌形象
3）整体入市策略
本案23万平方米整盘去化时间估计在2--3年时间。
从本案通盘考虑，本案有四大特点必须重视：
较大时间跨度
具有三种产品种类
资源条件非常丰富
分期、分批推出
基于以上三点考虑，我们提出如下思路：
以整盘概念推出，以后各期结合各自产品特点运做
形成一个主品牌+系列子品牌的运做模式
主品牌：
统领全盘，贯穿始终的楼盘概念
品牌形象：
风格、品质、规模
子品牌：
结合分期、结合各期卖点的具体概念
品牌形象：
依附母品牌、个性鲜明、功能特点具体鲜明
✧根据本案2--3年的时间跨度，必须有一个经得起时间考验主品牌。
它所担负的任务应该有别与中小楼盘品牌“突出卖点”的做法。
它应该是代表一种生活概念、一种时尚品质、一种增值信心；
✧本案资源非常丰富，但并不是在开盘时就完全具备，每一期都有自身独特的功能、资源推出。
必须按分期产品类别进行多品牌运作。
✧根据我公司的经验，一个楼盘品牌长时间的运做一方面会形成稳定的品牌形象，一方面客观上对市场的刺激度会下降。
因此，对于长时间开发的楼盘，主品牌+子品牌的模式较为适合，比如：
##万科城市花园、中远两湾城就是按此思路运做的。
总策略
生活方式塑造（原创新文化的国际化生活方式）＋板块启动（项目区域生活圈）+产品启动（海##）
我们的任务是将“海##”捆绑在“新文化地产”基座上
通过“崭新国际生活圈”这个超级发射架
用“原创建筑文化底蕴的国际化生活”做点燃器，对外发射。
一旦冲出竞争市场激烈的“大气层”
进入无引力（无直接竞争对手）的太空运行轨道自由运行。
海##这一品牌便可在##房地产市场高奏凯歌，一路飘红
----这也是客户追求的终极目标。
总目标
为达到海##的总策略、总目标，我们必须解决两个问题：
1）产品营销
作为最常规的营销手法，产品营销是做好一切营销工作的基础，在产品营销中，要最大化展示产品创新的价值是产品营销的核心。
“海##项目”先进的设计理念，创新的产品特征，是产品营销推广的核心要素。
在产品营销中要坚持以下方面：
A产品的创新要突出：
将原创文化建筑概念做大；
B产品的亮点要强化：
对项目进行不断暴光；
C产品的内涵要多元：
产品要靠主力亮点来拉升，但同时产品其它方面的细节，如建筑细节、产品科技含量、技术含量等等，也要形成有力的支撑，以形成完整的产品体系。
2）文化营销
文化营销是赋予产品附加值的最佳手段，项目文化特质的形成，往往是形成项目差异化的关键所在。
文化营销，要把握住项目所内涵的，以及项目所要表达的文化诉求，与项目的文化特征相符。
在文化营销中，我们坚持以下几点：
A文化的多元性：
本项目文化主线的诉求点是“##国际化大都市生活、新文化的演绎”，它应该是一种多元的文化表现，它应该体现出项目平和、包容的气质，从多个角度去阐释都市生活；
B文化的逻辑性：
文化的多元性并不意味着完全的发散，而是沿着“人——生活——行为——空间”这样一个总体的逻辑关系来演绎，文化演绎的最终归结是要落在对一种居所文化的探究；
C文化的符号性：
延续着文化演绎的整体逻辑性，在选取文化元素时，要选择那些带有符号性质的文化元素，需要从##传统文化、闲情文化、先锋文化这三个方向进行文化挖掘；
E文化的事件性：
文化的传播，需要事件性的刺激点来展开，而且是带有一种社会性的文化事件.
4）分阶段营销
本案以整盘概念入市，在短时间内要完成“去化”和“塑造”这两大任务。
本案分以下几个阶段完成：
第一阶段：
引导期，也叫蓄势期（2004年9月-2005年2月整盘形象期）
奇正相交蓄势高峡
多种手法并用，塑造“原创文化建筑概念”和“板块概念”；引而不发、激起好奇心、积累目标客户
战术目标：
塑造原创文化建筑的时尚生活概念，提高产品立意。
地段概念诠释，争取“制高点”，给客户坚定信心。
产品概念的全面导入，引起市场兴趣，树立入市形象。
引起消费者的广泛参与、关注，让他们先接受概念。
不涉及具体产品具体价格等细节，引起悬念，充分“蓄势”同时便于调整。
本阶段，通过两大运动、四大阵地进行概念运作；通过两大展示进行蓄势准备：
两大运动
1、崭新“新文化运动”
原有新文化运动是指20世纪初反对封建文化的思想启蒙运动。
由一部分激进的资产阶级、小资产阶级##主义者发起，目的是要打破封建主义的束缚，力争实现名符其实的资产阶级####国。
是一次前所未有的思想解放和启蒙运动，文学革命是新文化运动的一个主要内容。
崭新的“新文化运动”就是要打破固有的地产文化，全面的进行革新，创造！
以杨浦区政府为支持背景，联合杨浦区内的所有设计系和建筑系，开展新文化设计比赛，同时开展一系列的征文比赛，全面引爆新文化运动。
与海##项目的新文化地产进行紧密的结合。
阐述角度，文学，绘画，电影，音乐与建筑的关系，原创艺术价值。
各大新闻媒体连续报道。
2、正反论战
以新文化地产不同的观点的支持方来开展论战，形成社会话题，营造社会热点，为开盘拉开序幕。
四大阵地：
1、现场
2、外展处
3、##路围板
4、周边引导旗以及大型广告牌
两大展示活动
1、房展会（10月份房展形象公开和5月份房展开是销售）
2、围板和广告牌全面出击
以上两大展示活动必然会吸引大量客户注意，我们应尽早做好接待、追踪准备，为开盘打好基
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