最新区旧城改造项目土地一级开发合作框架协议.docx

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最新区旧城改造项目土地一级开发合作框架协议

区旧城改造项目土地一级开发合作框架协议

甲方：

（以下简称甲方）

法定代表人：

职务：

地址：

邮编：

乙方：

（以下简称乙方）

法定代表人：

职务：

地址：

邮编：

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》及其他等有关法律、法规的规定及深圳市关于旧城改造的相关政策，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

1、项目概况

1.1项目土地概况：

1.1.1土地位置和面积：

位于市区，东至路，南至路，西至路，北至路，占地面积平方米（折合亩）。

1.1.2宗地号为，规划用地性质为用地，容积率为，建筑密度，绿地率，最终以政府批准的规划设计条件为准。

土地使用年限年（年月日至年月日）。

1.2土地现状：

1.2.1现有住宅栋，共计套房产，建筑面积计平方米，办公栋，面积平方米，建筑面积计平方米；甲方所有的房产及本项目土地是真实有效的，甲方未将本项目项下的房地产进行任何抵押，也未进行担保。

1.3住宅栋系年甲方修建而成，现房屋老旧，设备老化。

目前，小业主均已签字同意旧改。

2、合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用甲方出地，乙方出资，合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式。

3、甲方权利与义务

3.1提供目前条件下本改造项目已有的全部产权资料，包括但不限于房地产证、红线图、规划许可证、施工许可证、竣工验收证明等；

3.2拆迁补偿谈判工作，按照区域内全部物业拆一赔一的原则和全部小业主达成拆迁补偿协议；拆迁补偿协议签订后，甲方和小业主建设期间腾空物业租赁他人房产生活形成的房租补贴由己方支付；

3.3会同乙方进行建筑物（构筑物）拆除工作；

3.4会同乙方共同办理区旧改办、区人民政府、规划局、国土局、建设局等政府部门相关行政许可手续；

3.5会同乙方办理整体改造合同文件的公证事宜；

3.6会同乙方共同办理整体改造项目所享有的市、区两级政府给予的地价、城市配套费、容积率及其他费用减免的优惠；

3.7项目内甲方自有物业按照原则上按1：

1的比例以新建物业补偿给甲方；

3.8甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切债权债务及法律责任，本协议签订后产生的与本项目有关的债权债务及法律责任由乙方承担。

本协议签订后，甲方不得再将小区全部或部分物业对外设置抵押、担保；

3.9本协议签订后因项目产生的费用经过双方确认，由乙方支付和承担。

4、乙方权利与义务

4.1乙方应按照本协议约定的方式向权利人支付项目补偿，即依1:

1比例向甲方赔偿原有物业同等面积的新房；

4.2新项目前期物业管理权归乙方，全部物业的管理权由乙方行使，基于该管理权的各项收益归乙方所有，前期管理权行使完毕后，新建住宅区物业管理权的行使协商确定；

4.3承担本协议签订后本项目改造过程中发生的报批、报建费用及全部项目建设费用；

4.4本项目在报批、建设过程中产生的其他费用，如律师费、公证费用等，由乙方承担；

4.5乙方在向甲方和现有业主支付补偿后，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益，甲方予以无条件配合；

4.6为保证项目开发工作的顺利进行，乙方指派专门工作人员会同甲方的办理旧改审批、规划报批、图纸设计以及申请施工许可等各项相关工作；

4.7非因甲方之原因导致项目无法实施的，乙方自行承担损失；

4.8合同签订后甲方给予乙方本项目改造的绝对优先权，在乙方无明确表示放弃合作的情形下，甲方不得将本项目的改造交由他人完成。

5、本协议的生效

5.1本协议自双方签字盖章之日起即发生法律效力；

5.2本协议生效后日内，乙方应提供万元人民币资金作为保证金，监管于双方选定的律师事务所或银行，如乙方在本协议生效后未依约提供后续建设资金或不办理后续的行政许可手续，则甲方有权没收此保证金；

5.3本协议生效后，甲方不得再与他人洽谈或签署与本合作项目有关的合作开发协议，如甲方擅自又与他方合作，则除返还万元保证金外，另须支付违约金万元给乙方。

5.4本协议生效后，乙方须以自己的名义独立开发或由乙方控制的子公司、乙方的其他关联公司开发，乙方不得将本项目转让给其他公司或个人谋利。

6、本协议履行程序

6.1本协议签订后日内，乙方须派员共同组成项目部，指定并实施项目开发计划，项目部乙方派员出任总经理，甲方派员出任副总经理；

6.2本协议生效后日内，乙方须依约将万元保证金付至双方选定的律师事务所或银行监管；

6.3乙方付足万元保证金后，甲方应将全部文件资料原件交出给项目部管理；

6.4双方共同组成项目部后，在日内正式启动各种报批、报建手续，并启动和小业主的拆迁补偿谈判及签订协议。

7、本协议的履行期限

7.1本协议签订后个月内，双方共同完成小区整体改造的全部行政许可；

7.2获得开工许可证后，乙方在个月内完成小区的竣工验收。

8、本协议的解除

本协议签订后，出现下列情况即行自动解除：

8.1双方签订解除协议；

8.2经过双方的共同努力在个月内未能全部取得项目整体改造所需要的区旧改办批准文件、市规划局、市国土资源和房产管理局的批准文件及开工许可证；

8.3本协议所涉及的土地及房产50％以上被人民法院查封并拍卖，致项目无法进行。

8.4出现本条约定的解除情形时，除第一款双方协议给予对方赔偿外，原则上对双方所遭受的损失互不赔偿。

如出现前述情况系一方过错所致，则有过错的一方按本协议中的违约责任条款处理。

9、违约责任

9.1甲方出现下列情形视为根本违约，应支付一方不少于万元人民币的违约金：

9.1.1本协议签订后在乙方履约的情形下拒不配合办理各项行政许可手续，如拒不盖章等，致使行政许可事宜无法完成；

9.1.2拒不履行合同约定的主要义务如与小业主进行拆迁谈判及签约等；

9.1.3因甲方的恶意制造诉讼或因甲方的债务致本项目下的土地及房产被查封超过50％的；

9.1.4其他严重违背诚信原则的。

9.2乙方出现下列情形视为根本违约，应支付甲方不少于万元人民币违约金：

9.2.1未经甲方同意将本合同约定的项目私自炒卖给他人从中谋利的；

9.2.2因乙方的债务或过错致本项目土地及房产被查封超过50％的；

9.2.3在获得开工许可证后个月内未完成竣工验收的；

9.2.4其他严重违背诚信原则的行为。

9.3甲、乙各方分别出现本条约定的违约行为，其行为给对方造成的损失超过万元的，则以实际损失赔偿对方。

9.4甲、乙各方虽有违约行为，但并非本条所列事项，则应支付对方万元违约金，守约一方有权要求解除或继续履行合同。

10、适用法律及争议解决

10.1本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

10.2因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向项目所在地人民法院起诉。

11、其他

11.1本协议共7页，一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。

协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

11.2本协议为合作开发地块项目的框架协议，各方应根据本协议的内容和规定，并参照国家和云南省的有关合作开发房地产的相关规定，本协议在该地块招拍挂后签订正式《项目合作开发合同》时自动终止，但本协议的内容要写在正式合同中。

（以下无正文）

甲方：

乙方：

代表人签字：

代表人签字：

签约时间：

年月日

11月30日下午，江苏省建集团与昆明市呈贡区人民政府战略合作框架协议签约仪式在呈贡区新区管委会举行。

呈贡区委书记尹旭东、代区长张先宝，集团公司董事长陈正华、执行副总裁蒋宁、副总裁程鹏等出席签约仪式。

仪式由呈贡区常务副区长杨飞主持。

陈正华董事长在致辞中感谢呈贡区委、区政府对江苏省建集团发展给予的认可和支持。

他表示，此次签约仪式对于江苏省建的发展具有重要意义，这个意义不仅在于她是带引着江苏省建进军昆明市场与呈贡区政府迈开了合作之路，更重要的是此份合作协议所承载着打造新昆明核心区的历史重任，这给江苏省建人参与建设幸福昆明提供了一个极好机会。

此次签约合作的内容主要包括呈贡区基础设施建设、旧城改造、安置房、一级土地整理等重大城市建设开发项目，总投资约300亿元。

面对这样重大的城市综合开发项目，我们将依托绿地集团的资源优势，尽快成立项目公司，调遣最优秀的人才，以过硬的专业水平、强大的投融资能力、丰富的项目运营能力，尽早促成各个项目的落地生根开花，早日启动项目的开工建设，用我们的实际行动为呈贡城市建设和经济社会发展作出应有的贡献。

尹旭东书记对江苏省建集团来呈贡投资建设表示欢迎，并介绍了呈贡区的区位优势、发展目标和良好的投资发展环境。

他表示，作为世界500强绿地集团成员企业，江苏省建集团多年来在城市基础设施建设、棚户区改造、市政路桥等方面积累了丰富的运作经验。

十分欢迎江苏省建集团参与到呈贡区基础设施建设、旧城改造、安置房、一级土地整理等重大城市建设开发中来，呈贡区委、区政府将以务实的态度，全力以赴，为企业创造优良的投资环境，积极推动合作项目尽快进入实施阶段，争取项目早日开工、早日建成、早见成效。

仪式上，呈贡区代区长张先宝和集团执行副总裁蒋宁代表双方就呈贡区基础设施建设、旧城改造、安置房、一级土地整理等项目签订了战略合作协议。

随着国家一带一路、长江经济带等重大发展战略的实施，昆明的区位优势、政策优势、市场优势、气候环境优势更加凸显。

昆明在云南的首位度、在西部的中心城市地位、在东南亚南亚区域的国际影响力都将显著提升，正面临着前所未有的发展机遇。

呈贡新区作为昆明城市空间布局两核一极两区六廊中两核的一核，是未来昆明城市发展的重中之重，新区发展将重点加大基础设施和公共服务设施建设力度，优化生产生活布局，发展新型城市社区，打造现代化新城。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：

江苏亿佳房地产开发有限公司。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：

淮安市清江浦城市资产经营有限公司（原淮安市清河城市资产经营有限公司）。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：

淮安市清江浦区人民政府（原淮安市清河区人民政府）。

再审申请人江苏亿佳房地产开发有限公司（以下简称亿佳公司）因与被申请人淮安市清江浦城市资产经营有限公司（以下简称城市资产公司）、淮安市清江浦区人民政府（以下简称清江浦区政府）合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（____）苏民终字第00244号民事判决，向本院申请再审。

本院于____年7月20日作出（____）最高法民申2336号民事裁定，提审本案。

本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。

再审申请人亿佳公司的委托诉讼代理人王兴元、周巍，被申请人城市资产公司的委托诉讼代理人宋崇迪、陈二华，被申请人清江浦区政府的委托诉讼代理人张扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

亿佳公司申请再审请求：

1．撤销江苏省高级人民法院（____）苏民终字第00244号民事判决，依法确认____年6月27日《西安路10号盖克斯公司地块旧城改造项目土地整理合作框架协议》（以下简称《西安路合作协议》）及____年3月29日《协议书》有效，支持亿佳公司的全部诉讼请求；2．本案一审、二审的诉讼费用由城市资产公司、清江浦区政府承担。

事实与理由：

（一）亿佳公司提供的两份《规划设计合同》和六张设计费发票，不但能够证明亿佳公司实际支出的事实，而且能够证明亿佳公司对案涉地块进行前期设计的事实。

原审判决仅将上述证据作为认定损失事实的证据，并未作为认定案件性质的证据，应当视为新的证据。

（二）原审判决关于《西安路合作协议》为亿佳公司向资产公司出借3000万元供其完成土地整理，而亿佳公司在该土地挂牌竞拍中根据成交价格获得不特定的回报的认定，有违协议内容和客观事实，适用法律错误。

该协议的本质是由亿佳公司负责前期土地整理和后期开发的全部资金并享受部分收益和承担全部亏损，属投资土地整理和开发房地产行为，不具有民间借贷的特征。

（三）原审判决以奖励源自土地出让收益，《协议书》中约定的2997万元奖励款也是国家的土地出让收益为由，认定相关约定属变相减免土地出让金、挤占挪用土地收益的行为，与本案基本事实和案件性质不符，适用法律错误。

1．根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第十条、第十三条、第十五条，及国发[____15号《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》第二条第五款规定，并不禁止在征收管理后对前期土地开发进行奖励和补偿，相应的奖励和补偿不属于减免和挪用土地出让金及土地收益的行为。

2．该奖励款虽然