小区停车位产权问题.docx
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小区停车位产权问题
车库迷局
作者：
南方周末记者鞠靖，实习生范传贵陈伊玮
发自：
南京、广州 最后更新：
2008-10-1610:
41:
32来源：
南方周末
∙标签
∙车库
∙地产商
∙业主
∙产权
■民生关注
有的业主花上十万元买下车库，最后发现根本办不了产权证。
这样的现象在全国非常普遍。
小区地下车位有很大一部分属人防工程，各地的政策与立法相互矛盾。
有的称可以自由买卖并应办产权证，有的称车库产权是国家的，有的又称车库是不能买卖的。
业主无所适从，唯有车库买卖的暴利，对房地产商而言是不变的。
车库的价格常常不逊于车的价格，在各城市的中高档楼盘中，车库单价从近十万元到几十万元比比皆是。
但南方周末的调查表明，不少楼盘的车库从来没有办到过产权证。
业主想维权，政府部门的解释却甚至会相互矛盾；各地立法，而物权法对此亦无明确立法，各地同类判例亦大相径庭。
广州骏景花园杜先生（应受访者要求，隐去实名）的车库就陷入了这样的“迷局”。
“有实无名”的车位
在骏霖轩地下负一层，无法拿到产权证的车位，约占车位总数的三分之一。
杜先生在2004年花14万元购买了骏景花园骏霖轩地下负一层的一个独立车位。
4年之后，在骏景花园里与此位置相当的车位已经涨到25万元，而杜先生却还没领到车位的产权证。
让杜先生困惑的是，邻近的车位却都早已拿到了产权证。
在骏霖轩地下负一层，无法拿到产权证的车位三三两两地夹杂在数百个车位间，几无规律可循，据估计，其数量约占车位总数的三分之一。
杜先生夫妇俩曾多次向骏景花园售楼部索要车位产权证，答复总是“正在办理”。
但到了2007年10月，售楼部却告诉杜先生，由于一些原因，产权证办不了，但他可以调换到负二层，那里的车位可以办到产权证。
杜先生表示：
“要换到负二层，并且剩下的都是边边角角的位置，哪有我原来的车位位置好？
我当然不同意。
”
2007年11月，杜先生接到了开发商发来的通知函，要求他在11月18日前办理调换手续，“否则今后引起的一切后果将由杜先生承担”。
这种近似“最后通牒”的函让杜先生更加气愤。
他手中保存着当年购买车位时和开发商签订的交易合同，合同还盖着广州市国土资源与房屋管理局房产登记交易中心的章，证明这个合同是有效的。
自己花了钱购买的东西，却没有办法和别人一样归到自己名下，他无法接受这样的现实。
到底是谁妨碍了杜先生拿到产权证？
骏景花园售楼处的相关工作人员也向南方周末记者解释称，可能杜先生的车位恰好是单车和摩托车车位。
尽管现在使用单车的业主并不多，但设立这样的车位是人防和其他管理部门明确要求的。
但杜先生觉得无法理解，广州骑单车的人本来就不多，有可能专门在地下车库中设立自行车车位吗？
而且要夹杂在汽车车位之间？
自相矛盾的政策
同样的问题，同样的政府部门，却在两年中作出了完全相反的解释，前一年说车库没有产权，后一年又说产权归开发商。
南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰已经研究车库产权问题长达6年。
以他的经验，杜先生遇到的问题，多半和人防工程有关：
“如果他的车位正好是属于该小区配建的人防工程部分，那么按照规定是不能出售的，也就无法办理产权证。
”
但是，综观全国，问题似乎不像朱宪辰说的那样“一刀切”。
2007年3月，广州市人防办在接受《广州日报》记者采访时说，属于人防工程的地下室或者地下车库是没有产权的，只有房管部门批的使用权。
因为人防工程是国家强制配套的市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠与等产权转移活动，也就是说禁止开发商销售属于人防工程的地下车位。
但是，2008年7月，广州市人防办、国土房管局相关人士在接受《广州日报》记者采访时却又表示，目前国家法律并未禁止出让人防工程。
根据《中华人民共和国防空法》“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，以及建设部《城市地下空间开发利用管理规定》“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或依法转让、租赁”的规定，开发商投资开发建设的人防工程，产权应归开发商所有。
同样的政府部门，却在两年中作出了完全相反的解释，这让人难以理解。
同样的矛盾还存在于此前的一系列判例之中。
2005年，引起舆论广泛关注的北京市华清嘉园9位业主诉北京海淀区人防办索要人防工程所有权案，一、二审均败诉；而2003年，南京市星汉城市花园业主诉江苏星汉置业有限公司索要小区地下停车场案，南京市鼓楼区法院则判决，该小区地下停车库的所有权归全体业主。
同类案件却判决相反。
大相径庭的立法
厦门的立法认为人防工程的车位有产权，江苏的立法又认为不能买卖，而物权法的规定则模糊不清。
在多数房地产项目中，这些配建的防空地下室被用作地下车库。
其产权归属，长期以来一直处于争论之中。
人们本期望2007年10月1日起实行的物权法能对这一问题做出明确的规定，但是物权法却让人失望了。
该法第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
朱宪辰说，物权法的这一规定实际上给开发商留了一个毫无必要的空间——只要业主愿意买，开发商就可以卖。
开发商是否拥有地下车库产权，是否可以出售地下车库？
在很多业内人士看来，“地下车库建设费用是否列入商品房综合开发成本”是一个重要的判断标准。
这一判断的逻辑是，如果地下车库建设费用已经列入商品房开发成本，而地下车库的土地使用权和地上建筑又是合一的，那么实际上业主在购买商品房时已经购买了地下车库，地下车库的所有权应该属于全体业主，开发商无权销售。
这一标准得到了一些地方法规的支持。
2008年10月7日，厦门公布一项关于停车位的新措施，建设单位需凭地下人防车位建设成本未摊入商品房销售价承诺书等相关文件，地下车位才可买卖。
但在另一些地方，这个标准又有其他的解读。
2004年11月，北京市人民防空办公室在给北京市人大代表的回复中就认为，开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上他就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人，因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房屋卖出；国家不仅减让土地出让金，减免了有关税费，还给予了种种优惠条件，因而国家也是有间接投入的。
故该回复称：
“城市居民小区的防空地下室产权应归国家，使用管理权应归人民防空主管部门；城市居住小区的人防工程真正投资人是购买商品房的业主们。
”
2008年7月，江苏省人大常委会传出消息，正在修改中的《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法修正案（草案）》已明确：
任何单位和个人不得出售防空地下室。
迷局背后的利益
以一个建筑面积1万平方米的小区为例，车库带来的利润要占到整个小区开发利润的四分之一强。
值得注意的是，围绕地下车库的产权纠纷和法律争论由来已久，但直到物权法出台，这样的争论也并没有催生任何有效的解决之道，反而让地下车库产权扑朔迷离。
究竟是谁制造了这样的迷局？
南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰说，首先是开发商有意在合同中制造了模糊空间。
由于多数小区地下车库的成本已摊入商品房开发成本，所以按理业主在购房时已拥有车库共有产权，但房产销售合同通常不作说明。
“模糊化”既有利于房产商规避费用，又可以从业主身上获利。
按照朱宪辰的计算，对于一个新建小区，商品房销售的利润率如果是10%，那么地下车库带来的利润率则是60%。
以一个建筑面积1万平方米的小区为例，车库带来的利润要占到整个小区开发利润的四分之一强。
对开发商来说，是绝不肯轻易放弃的利益。
对车库产生的暴利，房地产建设主管部门显然十分清楚。
但是由于政府让开发商在开发建设过程中承担了理应由公共财政承担的部分义务，如道路改造、公共绿地等市政建设，一些部门也就对开发商网开一面，默认暴利。
类似的逻辑还存在于人防管理中。
人防工程本应由政府出资修建，但现在政府让开发商“协助”修建，作为对开发商的“补偿”，人防部门默许将人防工程用地交给开发商使用，开发商将其变为聚宝盆。
而这一工程的建设费用被开发商打入售楼成本中，开发商又将其出售给业主，于是就出现了不合理的“一物两卖”行为，购房者最终成为埋单人。
更令人担心的是，如果存在着开发商向这些管理部门的利益输送，这些管理部门同样会付出相应的回报——人防部门会默许开发商自由支配人防工程，国土和房产部门则会以模糊应对模糊，给本不能出售产权的地下车库交易办理合同鉴证和核发两证。
问题是，那些购买了地下车库的业主们还没有清醒地意识到问题的实质。
“他们在长时间的争夺中消耗了时间和精力，最终选择保留权利，暂时回避。
但是随着时间推移，损害就成了既成事实，直到新的利益冲突爆发。
”
骏景花园业主杜先生就是这样的心理。
尽管距离收到开发商的“最后通牒”将满一年，他还是安安稳稳地把车停在自己的车库里，没有谁找他的麻烦，他也不打算真的花心思找谁的麻烦。
朱宪辰说：
“如果围绕车库的整个利益格局没有大的调整，没有各方面参与者观念、行为的磨合与调整，没有业主自主管理意识的觉醒，这个问题将始终无法得到根本解决。
”
【一周高论（20130321）】业委会成法人值得期待
作者：
鲁宁推荐人：
朱璇
2013-03-2209:
58:
26来源：
南方周末
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∙业委会
∙业主
∙社团法人
∙
《东方早报》2013年3月19日鲁宁
（原文摘编）浙江温州有动作。
该市鹿城区南塘五组团与嘉鸿花园两个居民小区的业委会，先后取得了鹿城区民政局授予的社团证和法人资格代码证。
这意味着，上述两小区的业委会在国内率先拥有了社团法人资格。
业主的财产权包括小区内空地、车道、停车位、各类公建设施、地下车库、小区配套营业用房、广告牌位等一切可用于商业经营并能产生收益的全部收入和收益。
此外，属于小区全体业主所有的，还包括一笔数量可观的房屋维修基金（稍大一点的小区，这笔基金动辄以千万元甚至数千万元计）。
由于业委会长期不能成为独立的社团法人，因此国内大多数居住小区都不同程度存在小区开发商、小区物业公司，单独或共同损害上述业主收入和收益的违法行径。
数量可观的房屋维修基金则长期由政府部门代管。
由此所见，允许业委会登记注册成为社团法人，其意义着实不小。
其一，业主在小区范畴内的全部财产权益和资产经营收益至少有基本的维权资格和途径；其二，业主的共同财产权益及资产经营收益由业主自我管理和支配。
除此之外，业主们通过业委会这个平台拥有了民主参与、协商、议事、推荐、选举、评议、监督、审计等（前五项针对每位业主自己，后三项针对业委会）具体的民主实践和锻炼。
久而久之，看似抽象的民主理念在业主的自我参与和自我管理中将变得具象、丰富和生动。
从依法维权到民主监督，一系列社会规则与规范意识，最终都将植入业主们的心田。
【推荐理由】业委会登记为社团法人当然好，但其本质上是一个小区所有业主都持股的持有和管理小区公共财产的公司。
那问题就来了，怎么防止其成为又一级政府？
既然是公司，谁当管理者？
当管理者通过一些隐秘手段窃取公司财产时，普通业主怎么保护自身权益？
业委会的问题，是业主如何自治和捍卫自己财产权的问题，绝不是什么民主或政治参与的问题。
小区车库应当归谁所有？
作者：
徐剑锋
2015-09-2415:
18:
38来源：
南周社会
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∙物权法
∙车位
∙小区
对于小区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等几种意见。
2007年3月16日通过的物权法第七十四条第三款规定：
“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”这没有问题。
有问题的是该条第二款规定：
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
”这就等于确认，开发商是拥有车库所有权的，而且，车库是可以脱离土地使用权而单独存在的。
否则，开发商就无权出售、附赠或者出租车库。
这一立法规定，明显损害了法的公平正义精神，侵夺了业主们的土地使用权，将开发商原本没有的权益赋予了开发商。
这也是小区业主与物业公司关于停车费用纠纷不断的根源。
我们知道，法律没有对土地使用权的行使范围作出一般界定。
但是，常识告诉人们，土地使用权即对依法取得的土地按照规定用途自主地进行开发、利用和受益的权利。
这一权利必须是完整的，而不是残缺的，即开发、利用、受益的范围，既包括地表之上，也包括地表以下。
这就像一个国家的领土主权范围，既包括地表之上的天空，也包括地表之下的土层。
土地使用权范围的限制只能是，出于公共利益的需要而依法制定的国土管理和市政建设规划。
否则，这个使用权的范围可以上自国家领空的高度，下至国家矿藏的边缘。
除此而外，任何部门都不能以任何其他借口限制土地使用权人的土地使用权范围。
判断小区车库应当归谁所有的根据只能在于，车库所在的土地使用权归谁所有。
根据城市房地产管理法的规定，业主在取得房屋所有权的同时也取得了该房屋占用范围内的土地使用权。
换言之，小区的土地使用权是属于小区业主所有。
除了专有部分的土地使用权属于专有者之外，其他土地则属于全体业主共同共有。
因此，建设在小区业主共有土地上的车库，无论是地面车库，还是地下车库，都是依附于小区业主共有的土地和土地使用权而存在，因而也应当是属于小区业主共有的。
没有土地使用权，无论什么人都无权在这片土地之上或者之下建设车库，也无论什么车库都无法在这片土地之上或者之下有权单独存在。
皮之不存，毛将焉附？
没有土地使用权，就没有附着在土地上的一切。
物权法第七十四条第二款规定的要害就在于，它在没有厘清车库所在土地使用权属的前提下，就赋予了开发商单独保留车库所有权的权利，从而侵犯了小区业主土地使用权的完整性，损害了小区业主的合法权益。
“谁投资，谁受益”的理论，不能成为开发商保留车库所有权的根据。
这就像你在地上种了一棵果树，然后，你将这块土地转让给了别人，你难道还能因为这树是你种的，而主张你仍然保有它的所有权并持续从中受益吗？
况且，小区有没有车库，以及车库里车位有多少，是构成小区居住品质和商品房价格水平的重要因素。
开发商表面上虽然没有单独出售车库，但是实际上已经在出售房屋的过程中收回了建设车库的费用，得到了建设车库的好处和利益。
至于有人提出，如果将车库规定为业主的共有财产，开发商就没有建设车库的动力和积极性，更是不值得一驳的伪命题。
既然开发商能够通过出售房屋收回建设车库的费用，法律在规定土地应合理利用的基础上，进一步立法规定开发商在建设小区的同时必须建立一定比例的车位车库，这个问题就根本不会存在。
综上所言，问题的关键是要尽快厘清物权法关于小区车位的归属问题。
在尊重和保护业主对小区土地使用权的基础上，恢复业主对小区车库的所有权。
至于小区的停车费应该如何收取，又该如何支配使用，是业主共同商议、自主决定的事，不劳有关方面越俎代庖。
（作者系法学硕士）
东家为何换不了管家？
作者：
南方周末特约撰稿范传贵南方周末记者姚忆江
最后更新：
2008-12-2511:
35:
40来源：
南方周末
∙标签
∙物业
∙维权
∙业主
■民生维权
在国内小区维权纠纷中，常常是作为管家的物业公司，远远要比作为东家的业主还像主人。
在广州一小区就发生这样的事：
曾被业主委员会解聘的物业公司不但不走，还把新聘的物业公司赶走，并自任“管家”至今……
广州市番禺区华荟明苑业主委员会的“维权”行为由来已久，但“维权”的焦点从未改变过，那就是要把“服务质量不好”，与开发商有“父子”关系的华升物业管理有限公司（以下简称“华升物业”）赶走，换一个由业委会选聘的“管家”。
但三年来，这个东家换不了管家。
相反，有关政府部门为了保住这个管家的地位，还屡屡以行政力量介入。
有业主甚至因为过激的反对行为而遭警方拘留。
结果，出现被业主解聘的物管公司不愿走，新聘的物管公司上不了任的情况。
这种现象被称为“物管赶物管”，在番禺区的几个小区都曾经或正在上演。
管家牛过东家
华荟明苑的风波是从2008年10月25日开始的，这天上午7点，两年前由业主委员会选聘，但由于旧物管未退场而一直未入驻的中核物业公司，强行进驻了小区。
但两天后，这位新聘的“管家”，被不愿退场的华升物业公司赶走了。
这就是早前多家媒体报道的“物管赶物管”事件。
这个老管家为何如此“牛”呢？
该小区第一届业委会主任李梅回忆了经过：
2005年2月，华荟明苑业主委员会在番禺区房管局备案成立。
从那年开始，房屋漏水、小区治安管理不善等问题，导致部分业主对物业公司产生了意见。
于是业委会决定，重新聘请物业公司。
2006年，业委会选聘了中核物业公司为新“管家”，并向华升物业发出了“退场通知”。
但华升物业拒不退场，华升物业公司华荟明苑物业部何经理向记者解释：
“他们的理由不充分，很多问题都是由开发商遗留的，和我们没关系，尽管是父子公司，但都是独立核算。
而且业委会不是合法成立，由其来选聘新物业公司自然也不合法。
”
事后业委会起诉华升物业，番禺区人民法院以“不是适格原告”驳回。
业委会上诉至广州市中院，中院审核业委会系合法成立，具备原告资格，裁定番禺区立案受理。
番禺区法院又以业委会成员中有7人变更未经备案为由，再次驳回起诉。
业委会仍不服裁定，再次上诉。
直到2008年11月19日，广州中院最终裁定：
解聘物业公司属全体业主有关的重大事件，业委会通过诉讼方式要求华升物业退场并非全体业主共同决定，不符合《物业管理条例》，驳回起诉。
这意味着华升物业将继续为小区提供物业服务。
而此前，广州市中院裁定书的表述却截然不同：
“本院经审查认为，上诉人系合法成立的业委会。
2006年6月8日，经合法程序选中广州中核物业管理有限公司为华荟明苑的物业管理公司。
”
现在，番禺区房管局等政府单位组织成立选举指导小组，“指导”华荟明苑的业委会选举，但尚未选出。
而已经被解聘的华升物业，现在又安然无恙地做起了它的“管家”。
主仆颠倒现象，全国普遍
像华荟明苑的纠纷并非个例。
近年来，国内各种物业企业与业主矛盾不断升级。
以广州为例，广东省建设厅副厅长刘锦红在2008年广东物业管理高峰论坛上介绍：
“目前，在建设厅收到的投诉中，对物管企业的投诉已成为最主要的投诉，物管企业与业主之间的矛盾已经成为影响社会稳定的重要因素。
”
业主与物业公司的关系颠倒是引发矛盾的主要原因之一。
如物业服务费收费标准和收费项目，普遍现象为业主对于收费标准的制定无权参与，对一些收费项目甚至不知其收取的理由。
从事多年业主自治研究的南京理工大学应用经济研究所所长朱宪辰认为，聘请物业公司时应该是由业主们制定出收费标准，然后愿意接受这一价格的物业公司前来应聘。
中国政法大学民商法学院院长、法学家王卫国告诉南方周末记者，物管企业收取的费用应该是按照成本来计算的，是业主付给物业公司的报酬，而不是盈利，“但本末倒置，物业凌驾于业主之上的现象，现在已经很常见了”。
2007年，国务院在对《物业管理条例》进行修订时，将“物业管理”改为了“物业服务”。
在2008年广东物业管理高峰论坛上，刘锦红强调了这一变化，“这是主体上的变化，物业公司就应该按照合同的要求，提供服务，不能代替政府行使某种管理的权力”。
朱宪辰也认为，如果连业主和物业公司谁是主人谁只是提供服务的这种基本逻辑都不明朗的话，那二者的关系就永远都不可能顺下去。
被颠倒的主仆关系如何倒回来
据广东省物业管理协会秘书长陈伟介绍，在物业管理体制的制度设计中，是以业主大会与物业服务企业之间的民事法律关系作为基石的。
业主大会能否顺利召开，业主委员会能否成立并良好地运作，这极大地决定了业主权益是否能够受到保障。
“但在现实中，业主们往往不能形成一个统一的声音，缺乏一个来行使他们共有权利的机制。
”中国政法大学民商法学院院长王卫国告诉南方周末记者。
据不完全统计，目前全国已实施专业化物业管理的小区成立业主大会、业主委员会的还不足小区总量的30%。
为何业主大会召开和业委会成立如此艰难？
王卫国认为，很多地方政府部门并不鼓励小区成立业委会，一是由于政府和开发商之间有着千丝万缕的利益关系，物业管理又恰好是开发商利益中的一部分；二是不希望业主组织起来维权，一维权就会起纠纷，“有些地方政府不对老百姓负责，只是想着多一事不如少一事”。
广东省人大常委会立法顾问庄伟燕律师告诉南方周末记者，旧的物业管理条例对业主大会如何产生、业主大会如何选举业主委员会等程序都没有作出明确的规定，有关机关或部门在业主委员会产生的过程中职责不清，并没有发挥出应有的指导和监督作用，导致各小区的业主大会和业主委员会的设立基本处于放任不管的状态。
广东圣和胜律师事务所丁剑清律师介绍，在首次业主大会的召集上，港澳台三地均规定，由业主或建筑物的开发企业、管理公司作为召集人，如果不予召集，则有相应的救济或制裁措施，“这其中有很多我们是可以借鉴的。
”他说。
更有学者指出，小区维权是基于捍卫私产而产生的民主诉求，是形成现代公民社会的重要内容之一。
【天下远见】屋主协会：
美国共和传统的一个样本
作者：
商群
最后更新：
2012-12-1312:
46:
38来源：
南方周末
美国的屋主协会 （南方周末资料图/图）
∙标签
∙共和
∙业委会
∙业主
当你去美国旅游，你只能在大城市或自然风景区浮光掠影领略美国人生活中一些很表面的东西，但当你在美国准备买房定居下来，或当你玩《虚拟人生》游戏时，你大概就得与屋主协会打交道了，譬如你在美国或在《虚拟人生》中，买下一个公寓单元，发现没有停车位，你想建一个，屋主协会规约告诉你不能这么做，太烦人了！
屋主协会，有人把它比作中国的居委会，有人比作业主委员会。
其实合起来就对了，屋主协会＝居委会+业委会（+物业公司）。
从经济学角度看，它是非营利的公司；从政治学角度看，它是一种特殊的共同体。
屋主协会的成立者是开发商，当开发商卖出了社区所有的房屋后，协会的所有权就被移交给业主。
社区的每一位业主都是屋主协会的当然会员。
旧业主卖掉房子就退出协会，而把资格转移给买入房子的新业主，租客是没有会员资格的。
业主根据自己房屋在社区所占产权的比例，在屋主协会享有相应的投票权，选出董事会成员、修改规约和决定社区公共事务等，这和公司根据股权分配投票权在精神上是一致的。
在这个意义上，屋主协会更像一个公司，而不是更像一个政府，美国的联邦政府、州政府和地方政府，是按照数人头的方式（民主）分配投票权的。
由于屋主协会没有被界定为政府，它的专职人员不受美国宪法的约束。
屋主协会规约最初的版本当然是由开发商定的，当业主取得协会所有权后，可以根据政府法律和业主投票修改规约。
屋主协会的运作费用是由业主按比例分摊的。
从历史上看，屋主协会最早出现在19世纪中期，但数量一直有限。
从1960年代开始，迎来了大发展，原因是多方面的：
联邦住房管理局对大规模住宅开发的推动；对建筑外观整齐统一的文化偏好等。
在美国，你买房子，除了要关心买卖合同外，很多情况下要关心规约，搬进社区意味着会视作你已经接受了本社区的规约。
在早期，有些高尚小区会有禁止犹太人或亚洲人入住的歧视性规定，1968年的美国“公平住房法”对此予以禁止。
一般规约会规定公共区域的绿化、卫生、设备维修、水电、安全等公共事务，在这个意义上有点像政府。
不过规约对私人物业范围内的事项也有规定，如不许把衣物晾在院子里，这就是美国家庭普遍买烘干机的原因，常见的规定有：
草坪草的长度该有多高；什么花草能种什么不能种；能不能养宠物，如果能，也有一些规则避免对邻居造成困扰；能建什么，不能建什么，如果能建，需要履行什么手续，满足什么要求等等。
当然，规定限于外观，在屋子内部刷什么颜色的油漆、铺什么瓷砖规约是不管的。
这些规定是强制性的，不是推荐性或建议性的，对私人物业的使用有约束，如果你违反了，会被屋主协会处以罚款甚至被起诉，在这方面这就更像政府了。
对此做法，可以有两点辩护。
一是屋主协会规约对私人物业使用的强制性规定，看起来是“侵犯”了私人产权，但你还是
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