物业承接查验方案讲义doc 65页.docx
《物业承接查验方案讲义doc 65页.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业承接查验方案讲义doc 65页.docx（112页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
物业承接查验方案讲义doc65页
物业承接查验方案讲义（doc65页）
物业接管验收
15.附表64-71
1.
总则
1.1.目的
为保证建筑的整体施工竣工后，物业项目能够顺利投入使用，在发展商交付楼盘之前由受托物业服务企业对其公共区域设备、设施进行必要的检查（主要是从安全、使用、维修角度），以保证业主利益，为物业后期管理创造必要的条件。
1.2.适用范围
项目承接查验物业交付使用。
1.3.术语
1.3.1.物业验收与接管：
承接物业接管验收单位依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成物业进行检验，房地产开发企业向业主或受业主委托的物业服务企业移交物业的过程。
1.3.2.物业公共区域主要包括：
设施包括但不限于道路、绿化、车场设施、垃圾房等；设备包括但不限于供电系统、电梯系统、供排水系统、供冷（暖）系统、消防系统、楼宇自控系统、车场系统、门禁系统、综合布线、安全防范系统等。
1.4.引用标准
1.4.1.GB50015—2003《建筑给水排水设计规范》
1.4.2.GB50016—2006《建筑设计防火规范》
1.4.3.GB50017—2003《钢结构设计规范》
1.4.4.GB50019—2003《采暖通风与空气调节设计规范》
1.4.5.GB50045—95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》
1.4.6.GB50052—95《供配电系统设计规范》
1.4.7.GB50053—94《lOkV及以下变电所设计规范》
1.4.8.GB50054—95《低压配电设计规范》
1.4.9.GB50055—93《通用用电设备配电设计规范》
1.4.10.GB50057—94《建筑物防雷设计规范》
1.4.11.GB50058—92《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》
1.4.12.GB50067—97《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》
1.4.13.GB50084—2001（2005年版）《自动喷水灭火系统设计规范》
1.4.14.GBJ50092—96《沥青路面施工及验收规范》
1.4.15.GBJ97—87《水泥混凝土路面施工及验收规范》
1.4.16.GB50098—98（2001年版）《人民防空工程设计防火规范》
1.4.17.GB/T50108—2001《地下工程防水技术规范》
1.4.18.GB50116—98《火灾自动报警系统设计规范》
1.4.19.GBJ133—90《民用建筑照明设计标准》
1.4.20.GB50134—2004《人民防空工程施工及验收规范》
1.4.21.GB50140—2005《建筑灭火器配置设计规范》
1.4.22.GBJ149—90《电气装置安装工程母线施工及验收规范》
1.4.23.GB50150—2006《电气装置安装工程电气设备交接试验标准》
1.4.24.GB50166—92《火灾自动报警系统施工及验收规范》
1.4.25.GB50168—2006《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》
1.4.26.GB50169—2006《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》
1.4.27.GB50170—2006《电气装置安装工程旋转电机施工及验收规范》
1.4.28.GB50171—92《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》
1.4.29.GB50172—92《电气装置安装工程蓄电池施工及验收规范》
1.4.30.GB50198—94《民用闭路监视电视系统工程技术规范》
1.4.31.GB50200—94《有线电视系统工程技术规范》
1.4.32.GB50203—2002《砌体工程施工质量验收规范》
1.4.33.GB50204—2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》
1.4.34.GB50205—2001《钢结构工程施工质量验收规范》
1.4.35.GB50206—2002《木结构工程施工质量验收规范》
1.4.36.GB50207—2002《屋面工程质量验收规范》
1.4.37.GB50208—2002《地下防水工程质量验收规范》
1.4.38.GB50209—2002《建筑地面工程施工质量验收规范》
1.4.39.GB50210—2001《建筑装修工程质量验收规范》
1.4.40.GB50212—2002《建筑防腐蚀工程施工及验收规范》
1.4.41.（2001年版）《建筑内部装修设计防火规范》
1.4.42.GB50236—98《现场设备、工业管道焊接工程施工及验收规范》
1.4.43.GB50242—2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》
1.4.44.GB50243—2002《通风与空调工程施工质量验收规范》
1.4.45.GB50254—96《电气装置安装工程低压电器施工及验收规范》
1.4.46.GB50255—96《电气装置安装工程电力变流设备施工及验收规范》
1.4.47.GB50257—96《电气装置安装工程爆炸和火灾危险环境电气装置施工及验收规范》
1.4.48.GB50261—2005《自动喷水灭火系统施工及验收规范》
1.4.49.GB50263—2007《气体灭火系统施工及验收规范》
1.4.50.GB50268—97《给水排水管道工程施工及验收规范》
1.4.51.GB50274—98《制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范》
1.4.52.GB50275—98《压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范》
1.4.53.GB50300—2001《建筑工程施工质量验收统一标准》
1.4.54.GB50303—2002《电气工程施工质量验收规范》
1.4.55.GB50310-2002《电梯工程施工质量验收规范》
1.4.56.GB50312-2007《综合布线系统工程验收规范》
1.4.57.GB/T50328—2001《建设工程文件归档整理规范》
1.4.58.GB50339—2003《智能建筑工程质量验收规范》
1.4.59.GB50343—2004《建筑物电子信息系统防雷技术规范》
1.4.60.GB/T50344—2004《建筑结构检测技术标准》
1.4.61.GB50348—2004《安全防范工程技术规范》
1.4.62.GB50354—2005《建筑内部装修防火施工及验收规范》
1.4.63.GB50370—2005《气体灭火系统设计规范》
1.4.64.GB50394—2007《入侵报警系统工程设计规范》
1.4.65.GB50395—2007《视频安防监控系统工程设计规范》
1.4.66.GB50396—2007《出人口控制系统工程设计规范》
1.4.67.GB10060-1993《电梯安装验收规范》
1.4.68.GB10080-2001《空调用通风机安全要求》
1.4.69.GB13495-1992《消防安全标志》
1.4.70.GB14102-2005《防火卷帘》
1.4.71.GB14561-2003《消火栓箱》
1.4.72.GB15630-1995《消防安全标志设置要求》
1.4.73.GB16899-1997《自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全规范》
1.4.74.GB17945-2000《消防应急灯具》
1.4.75.GB19517-2004《国家电气设备安全技术规范》
1.4.76.GB5768.1-2009《道路交通标志和标线第1部分：
总则》
1.4.77.GB5768.2-2009《道路交通标志和标线第2部分：
道路交通标志》
1.4.78.GB5768.3-2009《道路交通标志和标线第3部分：
道路交通标线》
1.4.79.GB7588-2003《电梯制造与安装安全规范》
1.4.80.GB/T10058-1997《电梯技术条件》
1.4.81.GB/T10059-1997《电梯试验方法》
1.4.82.DBJ/T01-27-2003《高级建筑装饰工程质量验收标准》
1.4.83.DBJ01-51-2003《建筑工程资料管理规程》
1.4.84.DBJ01-74-2003《细水雾灭火系统设计、施工及验收规范》
1.4.85.DBJ01-79-2004《住宅建筑门窗应用技术规范》
1.4.86.DBJ/T01-81-2003《砌体结构工程施工质量验收规程》
1.4.87.DBJ01-82-2004《混凝土结构工程施工质量验收规程》
1.4.88.DBJ01-608-2002《北京市住宅及住宅安全防范设计标准》
1.4.89.DBJ01-611-2002《消防安全疏散标志设置标准》
1.4.90.DBJ01-615-2003《建筑智能化系统设计技术规程》
1.4.91.DB11/367-2006《地下室防水施工技术规程》
1.4.92.DBJ11-623-2006《自然排烟系统设计、施工及验收规范》
1.4.93.《房屋修缮工程施工质量验收规程》
2.
物业前期接管工作流程
工作流程
管理内容
相关文件
接口
1.确定是否具备条件
2.组建新项目接管小组，任命组长/专业人员
3.编制计划，与委托方接洽，现场摸底
4.物业资料接收
5.检查核对是否齐全、完整、符合要求，符合接收/不符合补齐
6.按标准/技术资料分组检查建筑物及附属设施
7.合格接管/不合格整改，资料建档保存
1.合同/中标通知书
2.房屋验收标准/接管验收规程
3.工作计划/工作文件/技术资料
4.物业资料/交接记录
5.验收记录/移交清单
6.检验报告/安装调试记录/资料归档记录
委托方
新项目管理单位/建设/施工单位
同上
项目管理单位
3.
物业接管工作准备
3.1.物业验收应具备的条件
3.1.1.新建物业验收应具备的条件：
a）建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；
b）供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；
c）房屋幢、户编号经有关部门确认。
3.1.2.原有物业验收应具备的条件：
a）房屋所有权、使用权清楚；
b）土地使用范围明确。
3.2.物业接管前的准备
3.2.1.接管验收前应做好以下准备工作：
a）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
b）派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划；
c）提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；
d）准备好接管验收用的记录表格
3.2.2.接管小组组长拟定物业接管计划，物业接管计划应包括以下内容：
a）物业接管验收项目清单；
b）小组人员分工；
c）接管日程安排；
d）业主、施工方、物业接管小组三方施工质量整改工作协调会；
e）其他（如提前介入在建工程验收等）。
3.3.物业资料的接管验收
建设单位应向业主或业主大会移交资料一般包括但不限于以下资料：
3.3.1.项目批准文件
a）建设工程规划许可证
b）建设工程开工证
c）建筑名称核准证
d）六图两书
Ø1/500比例尺的总平面图（现状图）
Ø规划总平面图
Ø道路规划图
Ø竖向规划图
Ø市政设施管网综合规划图
Ø绿地规划图
Ø环境影响审批表
Ø初步设计（规划说明书）规划设计条件通知书
3.3.2.用地批准文件
a）国有土地使用证
b）建设用地规划许可证
3.3.3.综合竣工验收资料
a）全套竣工图纸：
总平面图（包括建筑、建筑小品、水景、照明、道路、绿化等）、建筑、结构、设备、附属工程各专业竣工图纸及地下管线综合布置竣工图（含小区规划图）；
b）建设工程竣工验收证书；
c）消防验收合格证；
d）公共配套设施综合验收合格证；
e）供水合同；
f）供电协议书、许可证；
g）供气协议书、许可证；
h）有线电视合格证；
i）通信设施合格证；
j）电梯准用证；
3.3.4.施工设计资料：
a）地质报告书；
b）全套设计图纸；
c）图纸会审记录；
d）设计变更通知单；
e）工程预算报告书；
f）重要的施工会议记录；
g）沉降观测记录；
h）其他可能影响将来管理的原始记录。
3.3.5.机电设备资料
a）机电设备出厂合格证；
b）机电设备使用说明书（中文）；
c）机电设备安装、调试报告；
d）设备保修卡、保修协议；
3.3.6.业主资料（适用时）
已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。
4.物业设备设施的接管验收
4.1.编制接管验收工作计划
各专业组按照接管计划安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等）进行现场查验，并填写相关记录；查验采用感观观察和使用、试验的方法进行。
4.2.接管验收的内容包括
4.2.1.房屋本体的接管验收；
4.2.2.房屋清单与钥匙的接管验收；
4.2.3.公共配套设施的接管验收；
5.强电各系统查验方案
5.1.查验范围，包括但不限于项目范围内的如下设备设施：
5.1.1.变配电室设备设施（包括：
应急发电机系统设备、设施）。
5.1.2.空调系统供电设备、设施。
5.1.3.给排水系统供电设备、设施。
5.1.4.楼宇自控系统供电设备、设施。
5.1.5.消防系统供电设备、设施。
5.1.6.安全防范系统供电设备、设施。
5.1.7.照明系统设备、设施。
5.1.8.办公用电系统设备、设施。
5.1.9.电梯系统供电设备、设施。
5.2.查验组织
5.2.1.系统查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行。
5.2.2.各系统查验工作完成后，由物业将存在问题进行汇总，并分别报送各有关单位。
由施工单位对存在的问题进行确认，由开发商组织开展完善与维修工作，完善、维修工作结束，由物业将整改情况进行汇总并报送各有关单位。
5.3.图纸资料的查验
5.3.1.有关供电部门的图纸资料:
a）高压供电方案批准书；
b）供用电协议书；
c）电费协议；
d）供电部门批准的设计施工图纸；
e）供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录；
f）高压电缆送电前的试验记录；
g）委托供电局代维协议；
h）电缆分界室设备及设计资料；
i）电气系统初步设计方案，说明书；
j）负荷控制协议；
k）安装工程项目标书；
l）订货合同书；
m）设备售后服务合同书；
5.3.2.电气设计图、竣工图及设计说明等图纸资料:
包括但不限于如下图纸。
a）供电系统图及线路路径图；
b）配电室平面布置图；
c）配电设备装配图；
d）配电设备电气原理接线图；
e）高压系统图；
f）低压系统图；
g）操作模拟板图；
h）设备安装图；
i）配电柜二次系统图；
j）动力平面图；
k）照明平面图；
l）用电设备布置图；
m）直流系统图；
n）隐蔽工程施工图；
o）电气设计变更、洽商记录；
p）应急发电机及相关设计资料；
5.3.3.设备厂家图纸资料:
a）高压柜厂家接线图纸及使用说明书及开关调试记录；
b）配电室直流盘出厂试验记录接线图及使用说明书；
c）低压盘箱柜厂家接线图纸及设备说明书；
d）变压器出厂试验记录及使用说明书；
e）电容器柜厂家接线图纸及设备说明书；
f）应急发电机使用说明相关图纸及受电设备厂家图纸；
g）接地装置测试记录；
h）变频器厂家说明书及调试记录；
i）电动机出厂试验记录及使用说明书；
5.3.4.变配电室送电后的运行情况记录:
a）历史运行情况记录（运行日志；事故及异常情况记录；）
b）总电量及电费转帐记录档案；
c）设备检修及故障记录；
5.3.5.技术资料
a）设备产品样本；
b）出厂合格证明，出厂精度，性能检验记录；
c）装箱单、附件明细表；
d）开箱查验单；
e）安装调试记录；
f）安装调试查验记录；
g）设备操作手册、使用说明书；
h）设备维修保养手册与维修工艺要求；
i）备件图册；
j）安装洽商记录；
k）进口设备技术资料原件及翻译文本；
l）配电设备耐压试验记录；
m）辅助器材试验记录；
5.3.6.设备安装质量保证资料
a）变压器安装检查记录；
b）电气试验报告；
c）电动机传动调整；
d）避雷器试验报告；
e）电压互感器试验报告；
f）电流互感器试验报告；
g）开关试验报告，安装调整记录；
h）电力电缆试验报告；
i）保护装置整定记录；
j）绝缘电阻测试记录；
k）接地电阻测试记录；
l）电气隐蔽工程记录；
m）电缆施工检查记录；
n）成套开关柜安装检查记录；
o）计量仪表校正，精度检验记录；
5.4.设备、设施查验内容与要求
5.4.1.高压柜及直流屏
a）检查设备规格是否符合设计图纸；
b）检查一次接线系统是否符合设计图纸；
c）检查二次回路和接线是否符合厂家图纸；
d）设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全；
e）分段安排停电;进行全面检查、清扫、紧固、查线；
5.4.2.变压器
a）检查名牌数据符合设计要求；
b）检查通风及温控系统工作正常；
c）组织停电全面检查紧固；
5.4.3.低压盘
a）检查设备规格是否符合设计图纸；
b）检查一次接线系统是否符合设计图纸；
c）检查二次回路和接线是否符合厂家图纸；
d）设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全；
e）分段安排停电;进行全面检查、清扫、紧固、查线；
f）填写低压配线供电情况表；
5.4.4.地下电缆室
a）检查电缆敷设是否符合规范要求；
b）检查有无未封堵空洞；
c）检查有无渗漏、积水；
d）检查有无消防报警设施；
5.4.5.其他
a）检查专用工具、操作手柄、小车联锁及钥匙齐全；
b）检查房屋、土建结构；有无渗漏和未封堵空洞；
c）检查配电室消防报警是否灵敏；
d）照明及通风系统检查登录；
5.4.6.应急发电机系统
a）检查应急发电机是否符合设计要求；
b）发电机受电设备接线及性能了解、元器件核对、登录；
c）实际开机、对外供电及停机操作；检查实际运行油耗及供电性能是否符合用户要求；（运行30分钟；）
5.4.7.公用动力设备供电系统
包括冷机供电、空调供电、风机供电、水泵供电、电梯供电等；
5.4.7.1.各盘、箱、柜电源
a）主供电源在低压盘上开关编号；
b）备用电源在低压盘上开关编号；
c）电源互投的条件及有无优先；（作自投及复归检查；）
d）两路电源的电缆截面、路由及大约长度参数登录；
5.4.7.2.配电箱
a）接线系统是否符合设计；
b）二次接线是否符合厂家图纸；
c）各元器件设备规范、运行电流登录档案；
d）仪表、指示灯、控制切换开关、标识牌正常；
5.4.7.3.电动机
a）检查名牌数据符合设计要求；
b）运行声音正常、温度不高、振动不超标、电流正常；
c）外观、地线及接线部位检查；
d）电缆截面、路由及大约长度参数登录；
5.4.7.4.变频器
a）检查名牌数据及接线系统符合设计要求；
b）控制和自动调节系统工作正常；
c）记录运行电流、频率正常变化范围；
5.4.7.5.设备成套供货配电柜
a）检查元器件及接线系统符合厂家说明书要求；
b）控制和自动调节系统工作正常；
c）记录运行电流范围；
d）各元器件设备规范登录档案；
5.4.8.公用区照明及动力供电系统
5.4.8.1.封闭母线:
a）供电电源在低压盘上开关编号；
b）电源电缆截面、路由及大约长度参数登录；
c）插接箱数量设备规范、运行电流登录；
d）插接母线接头位置及数量登录；
5.4.8.2.电缆桥架:
a）路由及电缆数量、走向是否符合设计；
b）桥架吊架牢靠、接地线齐全；
c）电缆排列整齐、固定合理、公用区盖板齐全；
5.4.8.3.各盘、箱、柜电源
a）主供电源在低压盘上开关编号或来自其他盘、箱、柜；
b）备用电源在低压盘上开关编号或来自其他盘、箱、柜；
c）电源互投的条件及有无优先；（作自投及复归检查；）
d）电源的电缆截面、路由及大约长度参数登录；
5.4.8.4.照明配电箱及其他配电箱
a）检查接线系统、元器件符合设计要求；
b）运行情况正常、温度不高、电流正常；
c）二次接线是否符合厂家图纸；
d）外观、地线及接线部位检查；
e）各元器件设备规范、运行电流登录档案；
f）仪表、指示灯、控制切换开关、标识牌正常；
g）供电范围区域记录；
5.4.8.5.各层配电小室
a）检查接线系统、配电箱设置符合设计要求；
b）登录室内配电箱清单；
c）登录有无串层供电情况；
5.5.电气系统注意事项
5.5.1.各个电气控制系统的原理图、接线图及线路的管线表要有一套完整的竣工图纸。
a）复杂的系统电气资料和说明书，保护电气设备的数据及设定值，有必要的设备应做模似保护试验。
b）施工单位要讲明各个电气控制开关所控制的范围，在开关上标明用途，并实际操作运行，直至正常工作。
c）查验人员要检查各系统的接线是否牢固，线号应清楚、齐全。
d）施工单位在实际施工中，难免由于设计不周，造成在施工中设备安装位置以及电气原理图，所采取的治商变更修改等，要和查验人员讲明，并在竣工图纸上标清注明，以便日后维护。
e）有些特殊系统，由厂家随设备带来的专用工具、备品备件等，施工单位要移交清楚。
6.电梯接管查验方案
6.1.查验范围
项目范围内的所有电、扶梯设备设施，包括竣工查验资料及电梯机房、电梯轿箱、电梯井道、电梯底坑等部位的机械装置和电气装置。
6.2.查验组织
6.2.1.成立电梯专业组，电梯组成员按电梯数量合理分工，按查验内容及方法进行详细检查。
6.2.2.查验人员将检查过程中发现的问题记录在相关电梯接管查验表中。
6.2.3.专业组负责人将电梯接管查验表中的问题汇总。
6.2.4.查验人员按专业组负责人的安排跟踪、检查问题整改情况。
6.3.接管查验内容、要求及方法
6.3.1.资料查验
根据电梯运行的需要，需将以下技术资料、图纸交于物业公司。
6.3.1.1.制造企业应提供的资料和文件：
a）装箱单；
b）产品出厂合格证；
c）机房井道布置图；
d）电气原理图、接线图
e）使用维护说明书（应含电梯润滑汇总图表和电梯功能表）；
f）动力电路和安全电路的电器线路示意图及符号说明；
g）电器接线图；
h）部件安装图；
i）安装说明书；
j）安全部件：
门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器式实验报告结论副本，其中限速器与渐进式安全钳还须有调试证书副本。
6.3.1.2.安装企业应提供的资料和文件：
a）安装自检记录；
b）安装过程中事故记录与处理报告；
c）由电梯使用单位提出的经制造企业同意的变更设计的证明文件。
d）安全技术检验报告书
e）安全检验合格证（铜牌）
f）起重机械登记卡
g）开工申请表
h）土建布置图
i）（限速器）型式试验报告结论副本
j）竣工图一套
6.3.2.设备查验
根据电梯设备的整体情况及现场情况，拟分几部分对电梯设备进行查验。
6.4.电梯机房
6.4.1.机房门窗、锁具应齐全、牢固，门上应有“闲人免进”标识。
6.4.2.曳引轮、飞轮（惯性轮）、限速器轮外侧面应漆成黄色，制动器手动松闸扳手应漆成红色，并挂在易接近的墙上。
6.4.3.在曳引机盘车手轮、
升级会员 