玫瑰园升级改造建设项目可行性实施报告.docx
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玫瑰园升级改造建设项目可行性实施报告
中国***玫瑰园升级改造项目
可
行
性
研
究
报
告
五年四月
项目名称：
中国***玫瑰园升级改造建设项目
建设内容：
1、生态餐厅科技大棚和展示厅的升级改造
2、爱情婚庆主题区的建设
3、玫瑰主题游赏区的升级改造
4、花海游赏区的升级改造
5、休闲活动区的建设等
用地面积：
2530.9亩
项目投资：
中国***玫瑰园升级改造项目建设总投资8494.82万元
建设地点：
公司位于***市西郊宁通高速公路十五里墩路段旁,处于***市古树湾生态园行政区域内
建设单位：
*****农业生态园有限公司
法人代表：
**
联系地址：
***市经济开发区周海镇朴树湾198号
第一章申报单位及项目概况
第一节项目申报单位概况
公司名称：
*****农业生态园有限公司
公司住所：
***市铜胥路南段两侧
法人代表：
**
成立日期：
2003年
注册资本：
2000万元
公司类型：
有限责任公司
经营范围：
新优苗木种植；水产品、家禽养殖、销售；农业高新技术开发；园林工程设计、施工（凭资质证书）；餐饮服务（限分支机构经营）；国内旅游、入境旅游服务。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
*****农业生态园有限公司成立于2003年，计划投资8000万元人民币,注册资本为2000万元人民币，目前已完成投资8000多万元；公司位于***市西郊宁通高速公路十五里墩收费站北侧，占地面积2530亩，处于***市古树湾生态园行政区域内，东距***30公里，西至南京70公里，交通便捷，区位优势明显，周边生态环境良好。
园区集现代高效农业、生态农业和旅游休闲度假于一体，以精品苗木花卉产业化种植、水产养殖、生态旅游为主体；其中，***市花—玫瑰种植面积达1000多亩，种植名优玫瑰近百个品种，50万株，为全国单体面积最大的玫瑰种植基地，堪称“中华玫瑰第一园”。
由中国花卉协会牡丹玫瑰分会及***市委市政府联合主办、*****农业生态园承办的“中国玫瑰节”自2008年起已经连续在本园区成功举办多届，期间累计接待游客约300多万人次。
2009年园区被确定为“***市花-玫瑰展示基地”，“**爱国主义教育基地”，2011年，被确定为“**省玫瑰标准化种植示范基地”。
园区还建成木槿园、紫薇园、海棠园、玉兰园、樱花园、丁香园、木瓜园、石榴园、桂花园等十几个名优苗木、花卉专业主题园及园区四周的背景林带，共定植栽培高档绿化苗木50多个品种80多万株。
每个主题园都具有独立的景观特色，独立的配套设施，独立的文化内涵。
各个主题园又相互联系，即每个园区同时在总体规划下相互协调、相互衬托，可以在不同的季节，让来园区的游客赏花观景；园区种植的精品花卉苗木除提供给游客观赏外，每年商品苗木花卉还实现了可观的销售收入。
除了花木，园内还建有大棚草莓和蔬果基地。
主要结合园区水土条件，栽种草莓、西瓜、时令蔬菜、梨、杏、大枣、柿、石榴等品种，对外销售，同时供游人自采自娱。
园区还利用区内循环水系，开发观赏鱼养殖、网箱养殖，温室养殖，工厂化育苗育种、繁殖高档淡水鱼，传统大面积养殖及垂钓等。
目前园区的主要设施有：
玫瑰园迎宾会馆，游客度假木结构别墅，农特产品超市，游客接待中心、接待室、展览室、应急服务中心等。
第二节项目编制依据
本项目申请报告编制依据是中华人民共和国公布的有关注律、法令、法规等，申请报告的基础资料和数据来自***市有关部门和项目申请单位提供或认可的资料、文件及本单位调查得到的资料和信息。
项目申请报告编制依据主要包括：
1、《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）；
2、国家发展改革委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资[2007]1169号）；
3、《中华人民共和国城市规划法》（1989年）；
4、《**省城市规划管理技术规定》；
5、《***市城市总体规划》（2002—2020）；
6、《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137—90）；
7、《建设项目环境保护管理务例》中华人民共和国国务院令253号；
8、《中华人民共和国环境保护法》；
9、《中华人民共和国消防法》；
10、项目规划设计总平面图
11、项目单位提供的有关资料。
第三节项目概况
一、项目背景
***地处**省中部、长江下游北岸、江准平原南端，是上海经济圈和南京都市圈的节点城市。
向南接纳苏南、上海等地区经济辐射，向北作为开发苏北的前沿阵地和传导区域，素有“苏北门户”之称。
***市以科学发展观为统领，以建设“创新***、精致***、幸福***”为主题，保增长、调结构、抓创新、惠民生，***市经济社会持续稳定健康发展，并成功举办“烟花三月”国际经贸旅游节和世界运河名城博览会。
重大基础设施加快建设，苏中江都机场开工建设。
江海高速***段建成通车，安大公路全线贯通，京杭运河***段“三改二”工程全线竣工，南水北调东线一期工程三阳河、潼河、宝应站全面建成。
沪陕高速江六段、***港5号泊位、宁启铁路复线及电气化改造、乌塔沟分洪道等工程抓紧建设。
淮河入江水道治理工程、***西500千伏输变电工程获国家批复。
***玫瑰园，由**泰成集团投资兴建，地处长三角顶端，宁镇扬经济板块几何中心，位于历史文化名城、全球最佳人居城市“一城两翼”**境内，宁通高速公路十五里墩北侧。
依托原生态丘陵和湿地规划定位，总面积2530亩，融现代高效农业、立体农业、生态农业和旅游农业于一体，以精品花木、水产养殖、果蔬种植为主体，其中“***市花”玫瑰占地1000亩，堪称“中华玫瑰第一园”。
***玫瑰园由南京农业大学规划设计，已被列为国家农业综合开发项目，全面建成后，将成为集高新种植、科普教育、旅游休闲、生产开发为一体的现代农业开发示范园内，将成为**主城区的“绿肺”以及宁镇扬经济板块的后花园，300公里范围辐射人群达1500万。
项目已完成建设情况：
（1）***玫瑰园
玫瑰是我国传统名花，以其花大、色艳，花型优美，品种丰富而著称，既可用作园林美化，也可用于切花、盆花观赏。
作为**省传统花卉种类，玫瑰具有悠久的栽培历史，自古就有“广陵玫瑰甲天下”的美誉。
玫瑰适应性强，栽培容易，且易于进行花期调控，非常适宜进行切花、盆花的生产。
但相对于我国传统名花的菊花、牡丹，玫瑰的产业化开发明显落后，目前国内尚没有规模化的玫瑰盆花、切花生产基地，相关的新品种选育、专业化生产的技术配套等研究也极为匮乏。
与此同时，省内外在盆花、切花方面需求却不断增长。
因此，开展玫瑰的专业化、规模化生产将成为我省特色盆花、切花的一个重要机遇。
玫瑰作为一个极具发展潜力的传统名花，只要做到专业化生产，提高产品的竞争力，仅以省内盆花市场的0.5%、切花市场的2%计，就可以到150万盆盆花、800万枝切花的市场容量，潜力可观。
玫瑰园是本园区的核心，位于园区的西部和南部，已种植的玫瑰面积已近600亩，目前玫瑰花主要作为每年玫瑰节的观赏花卉，同时，玫瑰鲜切花、玫瑰盆花和玫瑰的根作为产品对外销售；为此，我公司在***市政府的大力支持下，从2008年起每年举办一次中国玫瑰节，玫瑰园既是玫瑰节的主会场也是***市经贸洽谈会的主会场，为此公司为玫瑰园配套建设了6500平方米主入口生态停车场、建筑面积1200平方米的主入口配套商业用房、相约桥一座、5000平方米大型集会与文化广场、建筑面积1000平方米的牡丹亭、3000平方米儿童乐园、2200平方米观景长廊、800平方米的观景台以及为玫瑰园景区配套的亭台及附属设施、为游客活动配套了14公里的水泥路和31公里的田间青砖道路、生产配套的排灌系统地下涵闸等设施，整个玫瑰园共计投资3290万元人民币。
（2）普通大棚蔬果基地
生态园内建有大棚蔬果基地120亩，建设连栋温室大棚和钢架大棚150个，位于生态园中西部，主要结合园区水土条件，以名特优新蔬菜和营养保健蔬菜为主要品种。
栽种草莓、西瓜、时令蔬菜、梨、杏、大枣、柿、石榴等品种对外销售，同时供游人自采自娱。
园区内蔬果产业部分并不直接面向市场，产业功能主要表现在两个方面：
一是为来园区内休闲旅游观光的消费者提供视觉享受，即欣赏观光功能；二是为消费者提供味觉享受，即通过采摘、餐饮等方式使消费者品尝到各种多特优新蔬菜的新鲜产品；该基地共计投入116万元人民币。
（3）垂钓渔业区
垂钓渔业区占地面积460亩，由一条自西向东贯穿生态园的灌溉河道组成，此河道原先是一条小溪，后通过机械挖掘扩建比原来扩大了三倍面积，主要养殖鳜鱼、鲢鱼、草鱼、鲶鱼、鲤鱼、鲫鱼等，鱼量丰富，是休闲垂钓的绝佳场所。
园内还建设了建筑面积2000平方米的观赏鱼养殖池和工厂化育苗育种池；垂钓渔业区由于机械挖掘土方量较大，所以花费较大，该区域共投资52万元。
（4）**生态酒家
位于生态园东面，于湿地园堤坝中部突出水面的半岛之上，占地5849.59㎡，此处是欣赏园区夕阳景观的绝佳处，故设小丘，丘上置亭，**生态酒家建筑面积2000㎡，附设停车场，与园外道路直接相连。
此酒家主要设湖鲜餐饮和茶室，供客人品茗、聚会、赏景之用。
主要经营产于园区的水产、野生放养园中的土鸡、野禽及药物园中培养的药菜等，这些食品为无公害的绿色食品，具有味鲜，营养价值高等特点，是带动园区旅游的特色项目；该区域投资达320万元。
（5）度假会所
度假会所位于生态园整个园区中部，为两层建筑别墅和木结构房屋，建筑面积1100平方米，可供高级旅游度假或公司、单位承租之用。
该会所投资196万元人民币。
（6）名优苗木园、生态湿地园
名优苗木园位于生态园中东部、南部、北部及西北部等地，占地1300亩；按照规划分别建成木槿园、紫薇园、海棠园、玉兰园、樱花园、丁香园、木瓜园、石榴园、桂花园等十几个名优苗木、花卉专业主题园及园区四周的背景林带，共定植栽培高档绿化苗木50多个品种80多万株。
每个主题园都具有独立的景观特色，独立的配套设施，独立的文化内涵。
各个主题园又相互联系，即每个园区同时在总体规划下相互协调、相互衬托，可以在不同的季节，让来园区的游客赏花观景；园区种植的精品花卉苗木除提供给游客观赏外，每年商品苗木花卉还实现了可观的销售收入，名优苗木园共投资累计3675万元人民币。
二、项目建设必要性
1、旅游产业结构调整，是改善人民生活和形成农业、旅游业的新增长点。
***是一座历史悠久的文化名城，历史上***曾为大都市和重要的通商口岸，经济繁荣、商贸发达。
改革开放以来，***的经济和社会事业得到了长足的发展。
特别是近几年来，随着宁启铁路、润扬长江公路大桥、环城高速公路、沿江高等级公路等重大交通基础设施的建设运营，城市综合环境整治工作的推进，***市城市化进程不断加快，城市面貌日新月异，投资环境不断改善，为***市的经济腾飞创造了良好的条件。
2002年被评为“国家环保模范城市”、“国家卫生城市”和“国家文明城市工作先进市”后，2004年成为**省唯一获得“中国人居环境奖”的城市，在2004年国家统计局首次发布的中国综合实力百强城市中，***名列第47位，在苏中地区处于首位，而2006年度***市又获得“联合国人居奖”。
随着经济的发展，***市城市规模不断扩大，城市人口不断增长，城市交通体系不断完善，各项社会事业也有了较大发展。
新的世纪又给***的发展带来新的机遇。
***作为“南京都市圈”的重要增长极，近年来经济和各项社会事业高速发展，投资环境在不断地改善，***的知名度和城市规模不断扩大，城乡布局发生了显著变化，一个“东城西市”、“南港北区”的城市格局初步形成。
位于***市西翼**境内的玫瑰园，作为以玫瑰花为核心的集高新种植、科普教育、旅游休闲、生产开发为一体的现代农业开发示范园，势必为当地群众以及外来游客带来新的生活体验，也为***的旅游经济发展助力。
一方面，可以扩大农业的经营范围，带动农村第二、三产业的发展，提高农民的收入，玫瑰园的综合开发推进了农村经济技术合作交流、扩大了农业生产经营范围，调整和优化了农业产业结构，提高农产品的附加值。
另一方面，也推动了旅游业的发展，生态旅游是现代旅游发展的主流，也为***的旅游市场增添新的板块。
2、本项目的建设是合理整合利用园区资源、进一步符合生态科学的改造升级。
位于**的***玫瑰园是占地2530亩，现种植玫瑰1000亩，品种100多个，为全国单体面积最大、品种最全的玫瑰种植观赏基地，堪称“中华玫瑰第一园”，同时也被***市命名为“***市市花-玫瑰展示基地”。
本项目的建设宗旨是在已有的园区项目上进一步融合高效农业、立体农业、生态农业和旅游农业，以精品花木、水产养殖、果蔬种植为主体，将中国***玫瑰园打造成“中华玫瑰第一园”。
3、本项目的建设是企业自身发展的要求。
随着农林养殖市场的不断规范以及***本地旅游项目的开发完善，企业间的竞争愈加剧烈。
在激烈的市场竞争中，*****农业生态园有限公司必须找准自己位置和发展方向，树立良好的企业形象，力争迎来开门红。
通过对***市旅游休闲及农业养殖市场的充分调研，该公司承担中国***玫瑰园升级改造项目的建设设必将进一步提高企业自身的经济实力，促进企业的持续健康发展。
综上所迷，中国***玫瑰园升级改造项目的建设是合理利用生态园区资源，将园区进一步符合生态科学的改造升级打造成为完备的旅游休闲精品，是满足广大人民生活需求，改善人民生活质量，也是*****农业生态园有限公司企业自身发展的需要。
三、建设地点和实施条件
本项目位于**省***市***市境内，宁通高速公路十五里墩北侧，用地面积为2530.9亩。
本研究报告主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、资金筹措、经济和社会效益等制约项目实施主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是：
项目选址符合有关城市规划要求。
项目用地现状：
现项目区内居民已顺利拆迁。
无不良地质条件，项目实施方案满足国家及省市法律法规要求。
四、主要建设内容及规模
本项目建设单位己委托***市城市规划设计研究院进行了总体规划方案设计。
根据规划方案，该项目占地面积2530.9亩，总建设面积30357方米。
由*****农业生态园有限公司建设实施。
本项目主要建设内容：
建筑、结构、给排水、河道景观改造、强弱电及室外配套等。
重点项目有：
1、生态餐厅科技大棚和展示厅的升级改造
建设连栋科技温室大棚，结合园区水土条件，用以种植名特优新蔬菜和营养保健蔬菜，并在园区湿地园堤坝的半岛上将原先的餐饮部加以升级改造成供客人品茗、聚会、赏景之用的生态展示厅。
2、爱情婚庆主题区的建设
建设以爱情婚庆典礼广场并辅以婚纱摄影景区。
3、玫瑰主题游赏区的升级改造
将原有的玫瑰园升级改造观景台、观景长廊、儿童乐园等建筑设施。
4、花海游赏区的升级改造
将原有零星分布在园中的各种观赏植物进行集中移栽，并形成新的花海景观，并增加景观建筑。
5、休闲活动区的建设等
增加垂钓渔业、度假会所等休闲活动场所。
中国***玫瑰园升级改造项目建设总投资约为8494.82万元人民币。
其中：
企业自筹资金3494.82万元，拟融资5000万元。
中国***玫瑰园升级改造项目工程建设期约为2年。
序号
费用名称
单位
数量
单价（元）
合计（万元）
一
工程费
6520.56
1
建筑物建安费
平方米
4798.35
1.1
生态展示厅
平方米
4900.00
1550.00
759.50
1.2
科技大棚
平方米
21858.00
1550.00
3387.99
1.3
办公室
平方米
880.00
1500.00
132.00
1.4
度假小屋
平方米
798.00
1800.00
143.64
1.5
婚庆
平方米
401.00
1500.00
60.15
1.6
景亭
个
12.00
160000.00
192.00
1.7
花架长廊
平方米
550.00
600.00
33.00
1.8
休憩长廊
平方米
522.00
600.00
31.32
1.9
茶室
平方米
126.00
1500.00
18.90
1.10
厕所
平方米
190.00
1150.00
21.85
1.11
码头建筑物
平方米
120.00
1500.00
18.00
2
河道景观改造
775.04
2.1
河道清淤
立方米
21776.00
12
26.13
2.2
河道改造
立方米
49270.00
12
59.12
2.3
驳岸建设
立方米
19708.00
350
689.78
2.4
亲水平台及码头建设
平方米
3389.00
550
186.40
2.5
拦水坝建设
座
2.00
1000000
200.00
3
景观改造
947.18
3.1
地形改造
立方米
358755.00
10
358.76
3.2
树木移栽
棵
22930.00
50
114.65
3.3
新种树木
棵
5732.50
150
85.99
3.4
草坪建设
平方米
31114.00
25
77.79
3.4
婚庆园主体景观建设
150.00
3.5
儿童乐园景观建设
80.00
3.6
疏林草地景观建设
80.00
二
工程建设其它费
326.03
1
勘测、设计费
%
6520.56
0.02
130.41
2
监理费、预决算费用
%
6520.56
0.015
97.81
3
安全文明费、质检费、规费等
%
6520.56
0.005
32.60
4
建设单位临时设施费（三通一平等）
%
6520.56
0.01
65.21
三
机械设备
821.64
1
立体植物种植架
平方米
21858.00
150.00
327.87
2
滴管设备
平方米
21858.00
50.00
109.29
3
降温设备
平方米
26758.00
50.00
133.79
4
通风设备
平方米
26758.00
25.000
66.90
5
加温设备
平方米
26758.00
50.00
133.79
6
其他设备
50.00
四
工程投资总额
万元
6846.59
五、工程设计目标及原则
以原生的自然、人与自然和谐共生的生态系统为依托，以深厚的文化背景为内涵，以保护、改善、利用、提高相结合的基本原则为纲，把玫瑰园景区打造成以休闲度假为重点，集休闲度假、运动娱乐、生态环保于一体，参与性强、品位高雅、能为地方生态环境保护和社会经济发展做贡献的生态旅游休闲度假湖，从而实现生态效益、经济效益和社会效益的协调发展、维护人地的和谐统一。
旅游资源开发作为一项经济活动，只有按照旅游经济活动的规律进行，才有可能获得成功。
旅游资源的开发必须要有严肃的科学性，不合理的开发，就是对旅游资源的破坏，就会造成无法挽回的损失，绝不能以牺牲生态环境为代价来换取旅游业的一时发展。
为此，本项目开发主要应遵循以下原则：
1、可持续发展原则
把可持续发展原则作为生态旅游开发的每一个环节、每一个系列中的基本准则，做到自然资源的永续利用。
自然资源的永续利用是实现社会经济可持续发展的物质基础。
在进行旅游资源开发时，不是简单的开发自然资源以满足眼前利益，而是开发与保护自然资源并举，以满足未来的长远利益。
不但顾及到当代人的经济需要，还要顾及到不对后代人进一步需要构成威胁和危害，通过对经济效益、社会效益、生态效益三者的协调，使当代人用最小的代价获取最大的旅游资源利用，造福子孙后代。
2、保护性开发原则
要使旅游资源可持续利用，就必须加强对旅游资源的保护。
开发和保护的关系应体现的总的原则是：
开发应服从保护，在保护的前提下进行开发。
资源得到妥善保护，开发才能得到收益；开发取得收益，反过来可促进保护工作。
一旦开发与保护出现矛盾时，保护对开发拥有绝对否决权。
3、经济效益、社会效益和生态效益相统一的原则
市场经济就是追求效益最大化，生态旅游作为旅游的一种形式，也追求效益最大化，但这个效益不仅是指经济效益，还包括社会效益和生态效益，三者必须高度地协调统一。
而当三者出现矛盾时，以生态效益和社会效益高于一切为指导原则，经济效益必须从属于上述两种效益。
六、项目组织、管理与经营
l、项目组织
为使项目顺利实施，本项目由*****农业生态园有限公司下设项目组负责实施，项目组设项目主管一名和小组成员若干人，由经验丰富的项目管理人员和专业技术人员组成，项目组就项目实施计划（工程进度和预算执行情况）对公司负责。
2、项目建设管理
本项目属于投资额较大、工程内容较复杂的项目，在项目管理方面，采用项目负责制，项目主任的主要任务是自始至终全面负责项目的实施，负责与多部门进行协调，对工程进度、质量、投资实时控制。
（1）、施工招投标制度
将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。
根据《招投标》法的规定，编制招标书，委托有资格的单位编制标底。
以选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位。
并及时与中标单位，签订施工合同。
（2）、工程建设监理制度
根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。
审核总监理工程师编制的项…目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。
（3）、质量控制
首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。
其次，对工艺质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。
最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。
（4）、投资控制
首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。
熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。
其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。
提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。
（5）、进度控制
首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。
其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。
最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。
制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。
制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。
（6）、加强合同管理
本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其他合同。
其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。
合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、
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