《房地产企业管理规章制度》.docx
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《房地产企业管理规章制度》
深圳P9.3__________________________________________________________________________________________________________________________
房地产公司
规
章
制
度
目录
企业管理制度1
第一章管理大纲1
第二章员工守则2
第三章财务管理3
第一节总则3
第二节财务机构与会计人员3
第三节会计核算原则及科目报表6
第四节资金、现金、费用管理9
第五节工资及奖金12
第六节税收及利润分配13
第七节利润上交和库存物资财务管理13
第八节会计凭证和档案保管13
第四章人事管理14
第一节总则14
第三节员工的聘（雇）用15
第四节工资、待遇16
第五节假期及待遇17
第六节辞职、辞退、开除18
第七节附则20
第五章行政管理20
第一节总则20
第二节文件收发规定20
第三节文印室管理规定21
第四节办公用品领用规定22
第五节电话使用规定23
第六节车辆使用管理规定23
第八节集体宿舍管理规定24
第六章合同管理24
第一节总则24
第二节经济合同的签订25
第三节经济合同的审查批准26
第四节经济合同的履行28
第五节经济合同的变更、解除28
第六节经济合同纠份的处理29
第七节经济合同的管理32
第一节房地产开发34
第二节房产销售40
第三节物业管理41
第八章审计、监察43
第一节总则43
第二节审计44
第三节监察45
第九章考勤46
第十章保密工作47
第十一章安全保卫49
第一节总则50
第二节分则51
第十三章奖惩52
第一节总则52
第二节奖励52
第三节处罚53
第十四章岗位职责55
第十五章附则65
企业管理制度
内部管理细则
内部管理细则是企业经营管理的总纲，它是根据章程的规定对企业管理提出的具体化、规范化要求。
内部管理细则不同于企业章程。
内部管理细则着重于调整企业内部关系，对外不具有法律效力，它只能靠行政管理权力保证实施。
企业章程不仅调整企业内部关系，而且还要调整企业的外部关系，对内对外都具有法律效力，国家权力要保证它的实施。
内部管理细则是企业规章制度的一种形式，但它同其他单一的规章制度也有一定的区别。
单一的规章制度只能调整局部关系和行为，内部管理细则调整的是企业全局的关系和行为。
第一章管理大纲
第一条为了加强管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理细则。
第二条公司全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司的规章制度和各项决定、经律。
第三条公司的财产属股东所有。
公司禁止任何组织、个人利用任何手段侵占或破坏公司财产。
第四条公司禁止任何所属机构、个人损害公司的形象、声誉。
第五条公司禁止任何所属机构、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。
第六条公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。
第七条公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识，公司为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的素质和水平，造就一支思想和业务过硬的员工队伍。
第八条公司鼓励员工发挥才能，多作贡献。
对有突出贡献者，公司予以奖励、表彰。
第九条公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会，鼓励员工积极向上。
第十条公司倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神。
第十一条公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议，对作出贡献者公司予以奖励、表彰。
第十二条公司尊重知识分子的辛勤劳动，为其创造良好的工作条件，提供应有的待遇，充分发挥其知识为公司多作贡献。
第十三条公司为员工提供收入、住房和福利保证，并随着经济效益的提高而提高员工各方面的待遇。
第十四条公司实行“按劳取酬”、“多劳多得”的分配制度。
第十五条公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责任的工作态度。
第十六条公司提倡厉行节约，反对铺张浪费；降低消耗，增加收入，提高效益。
第十七条维护公司纪律，对任何人违反公司章程和各项制度的行为，都要予以追究。
第二章员工守则
第一条遵纪守法，忠于职守，克己奉公。
第二条维护公司声誉，保护公司利益。
第三条服从领导，关心下属，团结互助。
第四条爱护公物，节约开支，杜绝浪费。
第五条努力学习，提高水平，精通业务。
第六条积极进取，勇于开拓，创新贡献。
第三章财务管理
第一节总则
第一条为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及财务制度，结合公司具体情况，制定本制度。
第二条财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益，壮大企业经济实力为宗旨。
第三条财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约，精打细算，在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。
第二节财务机构与会计人员
第一条公司会计师。
公司设财务部，财务部主管、会计、出纳。
财务部根据业务工作需要配备必要的会计人员。
第二条总会计师协助总经理管理好整个系统的财务会计工作，对全系统的财务会计工作负责。
总会计师主要职责如下：
1.执行公司章程和股东大会、董事会的决议，主持编制并签署公司的财务计划、信贷计划和会计报表等，落实完成计划的措施，对执行中存在的问题提出改进措施，指导各项财务活动，考核生产经营成果，对总经理负责并报告工作；
2.审查公司基建、投资、贸易等发展项目及重要经济合同，对可行性报告提出评估意见；
3.负责全系统的资金融通调拔决策工作，经总经理或董事会签署后执行。
4.审核下属公司、企业投资和效益的计算方案；
5.编制公司员工工资、奖金、福利方案和股东分红派息方案；
6.监督全系统的财务管理和活动；
7.监督全系统的财务部门和会计人员执行国家的财经政策、法令、制度和遵守财经纪律，制止不符合财经法令、不讲经济效益、不执行计划和违反财经纪律的事项；
8.对各级财务人员的调动、任免、晋升、奖惩等提出建议、评定，总经理批准后执行；
9.负责搞好全系统财务人员的培训工，断提高财会人员的素质和业务水平；
第三条财务部是公司的财务主管部门，除做好本部门各项业务工作外，负责从业务上对下属各级财务部门和会计人员进行领导、指导、检查、监督。
第四条财务部经理领导财务部的工作，在总经理和总会计师领导下主持公司的财务工作。
财务部主管的主要职责是：
1.主持计划财务部的工作，领导财务人员实行岗位责任制，切实地完成各项会计业务工作；
2.执行总经理和总会计师有关财务工作的决定，控制和降低公司的经营成本，审核监督资金的动用及经营效益，按月、季、年度向总会计师、总经理、董事会提交财务分析报告；
3.筹划经营资金，负责公司资金使用计划的审批、报批和银行借、还款工作；
4.定期或不定期地组织会计人员对下属公司、企业进行财务检查，监督下属公司、企业执行财经纪律和规章制度；
5.协助总会计师编制各种会计报表，主持公司的财产清查工作；
6.参与公司发新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究。
第五条财务部下属人员协助主管工作，负责公管的财务管理工作。
第六条下属公司、企业的财务部设主管，在主管领导下主持本单位的财务工作。
财务部主管的主要职责是：
1.主持财务部的工作，领导财会人员完成各项会计业务的工作；
2.制订财务计划，搞好会计核算，及时、准确、完整地核算生产经营成果，考核计划执行情况，定期提供数据、资料和财务分析报告；
3.参与投资、重大经济合同的可行性研究；
4.负责编制会计报表，主持清查财产；
5.执行财经法令、制度、决定，坚持原则，增收节支，提高经济效益；
6.监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及帐表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支。
第七条各级财务部门都必须建立稽查制度。
出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务帐目的登记工作。
第八条财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。
记帐、算帐、报帐必须做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚，日清月洁，按期报帐。
第九条各级领导必须切实保障财会人员依法行使职权和履行职责。
第十条财会人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。
对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向上级财务部门报告。
公司支持财务人员坚持原则，按财务制度办事。
严禁任何人对敢于坚持原则的财会人员进行打击报复。
公司对敢于坚持原则的财会人员予以表扬或奖励。
第十一条财会人员力求稳定，不随便调动。
财会人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。
被撤销、合并单位的财会人员，必须会同有关人员编制财立、资金、债权债务移交清册，办理交接手续。
移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、帐目、款项、公章、实物及未了事项等。
移交交接必须监交。
下属公司、企业一般财会人员的交接，由本单位领导会同财务部经理进行监交；财务部经理的交接，由计划帐务部经理会同本单位领导进行监交；计划财务部经理的交接，由总经理会同总会计师进行监交。
第三节会计核算原则及科目报表
第一条公司执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职权条例》、《企业会计准则》和《企业财务通则》等法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证和帐簿、内部审计和财产清查、成本清查等事项的规定。
第二条公司采用国家规定的会计制度的会计科目和会计报表，并按有关的规定办理会计事务。
第三条记帐方法采用借贷记帐法。
记帐原则采用权责发生制。
以人民币为记帐位币。
人民币同其他货币折算，按国家规定的会计制度规定办理。
海外企业应选定一种货币为记帐本位币。
第四条合资企业所发生的债权、债务、收益和费用等应按实际收付的货币记帐，同时应选用一种货币为本位币，将所有外币折合成本位币记帐和编制财务报表。
第五条一切会计凭证、帐簿、报表中各种文字记录用中文记载，必要时可用外国文字旁述；数目字用阿拉伯数字记载。
记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。
第六条公司对公司资本坚持资本确定、资本充实的原则。
第七条公司各单位收益与费用的计算，实行分级核算，按部设帐。
对同一时期的各项收入及与其相关联的成本、费用都必须在同一时期内反映，均按规定时间进行，不应提前或延后。
第八条公司采用的会计处理方法，前后各期必须一致，非董事会同意，任何人不得随意改变。
第九条凡与公司合作经营的企业，应按合同规定的资本总额、出资比例、出资方式，在规定期限内投入资本。
具体如下：
1.以现金投资的，应以收到或顾入开户银行的日期和金额作为记帐依据；
2.以厂房、设备、原材料等实物投资的，应按合同规定并经检验核实的实物清单、金额、收到实物的日期作为记帐依据；
3.以专有技术、专利权等无形资产作投资的，应以合同规定的金额和日期为记帐依据；
4.各方交付的出资额，应由政府批准的注册会计师事务所验证，出具验资报告后，据以发给出资证明。
第十条公司向其他单位投出的资金，应按投出时交付的金额记帐，所发生的收益和损失，应在投资损益科目中入帐，在利润表中单独反映。
第十一条公司对境外的投资或在境外购置房屋等固定资产，必须经董事会批准后方可行。
第十二条长期借款的利息支出，应根据使用单位用款时间计算利息。
第十三条公司以单价2000元以上、使用年限1年以上的资产为固定资产，分为5大类：
1.房屋及其他建筑物；
2.机器设备；
3.电子设备（如手提程控电话机、复印机、电脑、传真机等）；
4.运输工具；
5.其他设备。
第十四条各类固定资产折旧年限为：
1.房屋及建筑物35年；
2.机器设备（含室内装修）10年；
3.电子设备、运输工具5年；
4.其他设备5年。
固定资产以不计留残值提取折旧。
固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折；提前报废的固定资产要补提足折旧。
第十五条购入的固定资产，以进价加运输、装卸、包装、保险等费用作为原价。
需安装的固定资产，还应包括关税及工商税等。
作为投资的固定资产，应以投资协议约定的价格为原价。
第十六条固定资产必须每年盘点一次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产的计价，必须严格审查，按规定经批准后，于年度决算时处理完毕。
1.盘盈的固定资产，以重置完全价值作为原价，按新旧的程度估算累计折旧入帐，原价减累计折旧后的差额转入公积金。
2.盘亏的固定资产，应冲减原价和累计折旧，原价减累计折旧后的差额作营业外支出处理。
3.报废的固定资产的变价收入与固定资产净值的差额，其收益转入公积金，其损失作营业外支出处理。
4.公司对固定资产的购入、出售、清理、报废及内部转移等都要办理会计手续，并设置固定资产明细帐进行核算。
第十七条凡单项债权帐龄超过1年仍未回收时，各核算单位按年度提取10%的比例提取坏帐准备金。
第十八条公司主要的会计报表有如下几种：
1.资产负债表（年、季、月）；
2.损益表（年、季、月）；
3.股息红利分配方案（年度）；
4.财务状况变动表（年度）；
5.专用基金明细表（半年）；
6.固定资产增减变化表（月）；
7.银行贷款增减变化表（月）；
8.现金出纳月终盘存表（月）；
9.提取坏帐准备金明细表（月）；
10.应收、应付和预付款项明细表（月）。
第四节资金、现金、费用管理
第一条财务部要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。
第二条银行帐户必须遵守银行的规定开设和使用。
银行帐户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁出借帐户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现。
第三条银行帐户的帐号必须保密，非因业务需要不准外泄。
第四条银行帐户印鉴的使用实行3章分管并用制。
即：
财务章由出纳保管，经理私章和会计私章由本人各自保管，不准由1人统一保管使用。
印鉴保管人临时出差时由其委托他人代管。
第五条银行帐户往来应逐笔登记入帐，不准多笔汇总记帐，也不准以收顶支记帐。
各单位应按月与银行对帐单核对，未达收支，应作出调节表逐笔调节平衡。
第六条财会人员办理信汇、电汇、票汇（含自带票汇）、转帐支付等付出款项，一律凭付款审批单办理。
付款审批单应附入付款凭证记帐备查。
报上级审批的项目，上报单位应先提出初审意见；由总经理、董事长审批的，先报总会计师审查。
对违反上述规定的付款，财务人员有权且必须拒绝支付，并及时向上级请求处理。
第七条根据已获批准签订的合同付款的，应严格按合同规定的期限付出，不得早付或迟付，也不准改变支付方式和用途，非经收款单位书现正式委托，也不准改变收款单位（人）
凡委托其他单位（人）代付款的，一律上报总经理批准。
第八条各单位应建立资金回笼情况的跟踪制度。
凡付出款（物）5万元以上的，各单位财务必须逐项跟踪基1资金回笼情况，并按月汇总后上报计划财务部、总会计师和总经理。
对到期的应收资金，各单位应督促经办人员及时催收；发现问题的，应及时上报请示处理。
第九条各单位库存现金不得超过3000元，超过部分当天下午存入银行。
禁止坐支营来收入现金。
第十条一切现金往来，必须收付有凭据，严禁口说为凭。
第十一条严禁代外单位或私人转帐套现和大额度（5000元以上）支付往来或贸易现金。
严禁各单位私设小钱柜。
第十二条严禁将公款存入私人帐户，违者按贪污论处。
第十三条现金日记帐必须用固定一本帐，严禁使用两本帐或帐外有帐。
第十四条各单位会计每月终要会同出纳员盘点现金库存一次，保证钞帐相符。
盘点表应随同会计报表一起上报。
第十五条领用空白支票，必须注明限额、日期、用途及使用期限，并视金额大小按第六十四条审批规定报批。
所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内。
严禁空白支票在使用前先盖上印章。
第十六条正常的办公费用开支，必须有正式发票，印章齐全，经手人验收人签外，经经理或其授权人批准后方能报销付款。
第十七条探亲旅费、医疗费等按国家的规定报销。
第十八条非生产性的特殊开支，如赞助金、会费等在福利基金列支，2000元以下由下属公司、企业经理审批，2000元以上至5000元的由总会计师审批，5000元以上由总经理审批。
第十九条各单位购置固定资产（包括维修、租用），必须先立项、作出预算，报经批准后才能购置。
其中，属专控商品的，还必须报经专控部门批准后才能购置；非专控商品，按第六十四条审批权限规定经批准后才能购置。
第二十条各单位对中、长期投资要选好投资项目，节约投资费用，缩短投资回收期，提高投资效益。
各单位财务必须对投资的可行性报告提出评估意见，并加强对投入产出资金的管理。
任何投资，均须按第六十四条审批权限规定经批准后才能投入。
第二十一条下属公司、企业生产经营所需资金原则上自行解决。
其贷款需公司担保的可报计划财务部审查。
金额100万元以下的（含100万元）由总会计师审批，100万元以上至500万元的由总经理审批，500万元以上的由董事长审批。
下属公司、企业如资金周转困难需向公司临时借调的，应先报计划财务部签署意见后，50万元以下的总会计师审批，50万元以上的由部经理审批。
借款按期参照银行贷款计收本息。
本系统内的相互借款均计收本息。
第二十二条严禁下属公司、企业为外单位（含合资、合作企业）或个人担保贷款。
第二十三条严格资金使用审批手续。
会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。
否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。
第二十四条有关资金使用的审批，审批人员出差时，由其指定代理人代为审批。
批件必须附入有关发票、单据后面入帐备查。
第五节工资及奖金
第一条公司实行“按劳取酬”、“多劳多得”的分配制度。
第二条公司员工年度工资及资金总额，由总经理按章程的规定拟订。
第三条员工的工资标准和奖励方法，由总会计师提出方案，报总经理审定。
第四条下属公司、企业实行工资总额与经济效益挂钩的工资制度，具体办法由总会计师拟订，报总经理审定。
第五条下属公司、企业的资金按下达的利润基数及实际完成的利润额分别提取，采取平时预提、年终结算的方法，提取比例由总会计师拟订，报总经理审定。
第六条实行全员抵押承包经营与经理任期目标责任制的下属公司、企业，其工资及奖金的提取和分配，按《承包合同书》的规定执行。
第六节税收及利润分配
第一条公司及下属公司、企业依法向国家缴纳税金，不准偷税漏税。
第二条税后利润的分配按章程的规定执行。
第七节会计凭证和档案保管
第一条各下属公司、企业必须加强对发票的管理，安排专人负责发票的登记、领用、清理、核对工作。
严禁为外单位或个人代开发票，违者以发票额15%以上的罚款和扣发1-2个月的奖金，情节严重的追究法律责任。
第二条会计凭证必须内容真实、手续完备、数字准确、不得涂改、挖补，如事后发现差错，也必须由经办人负责划双红线并盖章进行更正。
第三条会计档案必须按月装订成册，妥善保管，不得丢失，至少保存15年。
采用电子计算机记帐的，机器储存和输出的会计记录视同会计帐簿，应专人负责妥善保管，至少15年。
第四条会计档案保存期满需销毁时，应抄具清单，报总经理、董事会、主管部门和税务机关同意后，才能销毁。
第四章人事管理
第一节总则
第一条为进一步完善人事管理制度，根据国家有关劳动人事法规、政策及公司章程之规定，制定本制度。
第二条公司执行国家在关劳动保护法规，在劳动部门规定的范围内有权自行招收员工，全权实行劳动工资和人事管理制度。
第三条公司对员工实行合同化管理。
所有员工都必须与公司签订聘（雇）用合同。
员工与公司的关系为合同关系，双方都必须遵守合同。
第四条公司办公室，负责公司的人事计划、员工的培训、奖惩、劳动工资、劳保福利等项工作的实施，并办理员工的考试录取、聘用、商调、解聘、辞职、辞退、除名、开除等各项手续。
第二节编制及定编
第一条公司各职能部门、下属公司、企业，用人实行定员、定岗。
第二条公司职能及部门及下属公司、企业的设置、编制、调整或撤销，由总经理提出方案，报董事会批准后实施。
第三条下属公司、企业属下机构的设置、编制、调整或撤销，由经理提出方案，报总经理批准后实施。
第四条因工作业务发展需要、各部门、下属公司、需要增加用工的，必须按第二、第三条之规定，履行手续后方准实施。
特殊情况必须提前聘用员工的，一律报总经理审批。
第五条下属公司、企业需雇用临时员工的，必须提前1个月作出计划报总部办公室审批。
第六条总部办公室负责编制年度用工计划及方案，供总经理参考。
第三节员工的聘（雇）用
第一条各部门、下属公司、企业对聘（雇）用员工应本着精简原则，可聘可不聘的坚决不聘，无才无德的坚决不聘，有才无德的坚决不聘，真正做到按需录用，择才录用，任人唯贤。
第二条公司聘用的员工，一律与公司签订聘用合同。
第三条公司聘用的员工，一律脱离原级职别，由公司按照需要和受聘人的实际才能予以聘任。
第四条各级员工的聘任程序如下：
1.总经理，由董事长提名董事会聘任；
2.副总经理、总理经助理、总会计师等高级职员，部门主任及下属公司、企业经理，由总经理提请董事会聘任；
3.部门副主任、下属公司、副经理及会计人员，由总经理聘任；
4.其他员工，经总经理批准后，由总部办公室及下属公司、企业经理聘任。
上述程序也适用于各级员工的解聘及续聘。
第五条各部门、下属公司、企业确需增加员工的，按如下原则办理。
1.先在本部门、本公司、企业内部调整；
2.内部无法调整的，报请总部办公室在公司系统内调配。
3.本系统内无法调配的，由总部办公室提出计划，报总经理批准后，由办公室进行招聘。
第六条新聘（雇）员工，单位和受聘人必须填写“雇用员工审批表”和“员工登记表”，由用人单位签署意见，拟定工作岗位，经总部办公室审查考核，符合聘雇条件者，先签试用合同，经培训后试用1至3个月。
第七条新员工正式上岗前，必须先接受培训。
培训内容包括学习公司章程及规章制度，了解公司情况，学习岗位业务知识等
培训由总部办公室负责。
员工试用期间，考察其现实表现和工作能力。
试作期间的工资，按拟定的工资下调一级发给。
第八条员工试用期满15天前，由单位作出鉴定，提出是否录用的意见，经审核后，报总经理审批。
批准录用者与公司签订聘订聘（雇）用合同；决定不录者试用期满退离。
第四节工资、待遇
第一条公司全权决定所属员工的工资、待遇。
第二条公司执行董事会批准实行的工资系统列。
第三条公司按
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