中置御江山特定资产收益权集合资金信托计划方案书及建设可行性分析研究论证报告.docx
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中置御江山特定资产收益权集合资金信托计划方案书及建设可行性分析研究论证报告
中置房地产特定资产收益权集合资金信托计划方案及可行性分析报告
华鑫国际信托有限公司
二〇一一年三月
一、信托背景
浙江中置房地产开发有限公司特定资产收益权集合资金信托计划是华鑫国际信托有限公司专业优势判断推荐的项目，华鑫信托通过发行信托计划，募集资金投资于中置房地产开发有限公司旗下“御江山”[桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块]的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权，使信托计划的委托人/受益人获得相应的预期投资收益。
二、信托计划基本情况
项目名称：
中置房地产特定资产收益权集合资金信托计划方案
委托人：
在信托计划成立时为委托人，信托计划成立后可以是依法受让信托计划项下信托受益权的自然人、法人或依法成立的其他组织。
受托人：
华鑫国际信托有限公司
信托类型：
集合资金信托计划
信托规模：
人民币8000万元
信托期限：
24个月
项目预期投资收益率：
18%/年
资金运用方式:
用于投资中置房地产开发有限公司旗下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权
信托收益及信托财产分配:
信托收益按季计算分配，由受托人将信托收益扣除相应税费及信托费用后进行分配。
三、信托计划概述
（一）交易结构
华鑫信托通过发行信托计划，募集资金人民币8000万元,用于中置房地产开发有限公司（以下简称为“中置房地产”）旗下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权，信托计划期限为24个月。
由中置房地产作出承诺，将在信托文件约定的时间点或条件下，如信托投资收益未达到预期收益金额，则由中置房地产开发有限公司对约定收益承担收益补足义务，中置房地产就其项目承诺到期回购资产收益权。
中置房地产开发有限公司以其名下桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块之B地块（桐土国用2010第0012245号）的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物为该承诺设置抵押担保，受托人实现投资收益后，其所持有的收益权视为已经实现而自行消灭。
信托计划每半年向受益人预分配一次预期收益，信托计划终止时，华鑫信托按照信托文件的约定向投资者分配剩余信托财产。
（二）信托计划交易结构示意图
（三）信托财产和特定资产及收益权基本情况
1、初始信托财产为人民币8000万元。
2、信托资金运用形成的信托财产为中置房地产开发有限公司所持有的桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块土地项目（B地块）的土地使用权、在建工程以及新增在建工程和地上建筑物的收益权。
3、特定资产收益权的含义为：
指特定资产持有人合法享有的、针对特定资产而应获得的增值、出租、预售、销售或以其他形式使用和处分所形成的现金收入（扣除资产出租、预售、销售税费等支出）的权利。
四、特定资产基本情况
（一）特定资产区位、坐落情况
中置房地产开发有限公司所持有的桐庐县城滨江区块学圣路东侧1号地块，总面积11935平方米；其中A区块[土地证编号：
桐土国用（2010）第0012244号]，科研用地，使用权面积3890平米；学圣路东侧1号地块B区块[土地证编号：
桐土国用（2010）第0012245号]，居住兼容商业用地，使用权面积8045平方米的土地使用权。
本次交易所指特定资产为专指上述B区块
上述地块宗地坐落于桐庐县城滨江区东至“三水花园”，南至“空地”，西至“学圣广场”（规划中），北至滨江路（规划中），土地使用权出让价款为：
6513.57万元（折合楼面地价A地块817.52元/平米，和B地块1704.52元/平米），
（二）特定资产相关证照办理情况
1、《国有土地使用权证》：
学圣路东侧1号地块B区块[土地证编号：
桐土国用（2010）第0012244号]，居住兼容商业用地，使用权面积8045平方米。
2、《建设用地规划许可证》：
地字第桐城镇（2009）012032号，用地项目名称：
揽景园，用地面积：
17.9亩（11935平方米）；
3、《建设工程规划许可证》：
[建字第桐城镇（2010）01060-2号]，揽景园2号楼（31层），建设规模20312.36平方米；[建字第桐城镇（2010）01060-3号]，揽景园3号楼（21层），建设规模5607.45平方米；[建字第桐城镇（2010）01060-4号]，揽景园4号楼（2层），建设规模628.26平方米。
4、《建筑工程施工许可证》：
编号330122201012090101-2，揽景园2-4号楼，建筑规模26548.07平方米。
（三）特定资产规划情况
根据桐庐县国土资源局与浙江中置房地产签署的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权挂牌出让公告》（桐土出让告字[2009]27号）等资料记载，特定资产B地块为居住兼容商业用地，出让年限商业40年，住宅70年，挂牌起始价6450元/平方米。
总投资规模16414.91万元，规划建设商住房32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下车库5774平方米。
用地面积8045平方米〔桐庐县企业投资项目备案通知书（备案号：
330122*********902）〕，建筑密度<25%,容积率<3.3，绿地率>30%。
地块内建筑物最大高度控制在99.47米以内。
整体建筑节能标准达50%以上。
（四）特定资产开工建设情况
工程项目累计已投入7756.50万元，其中土地及契税等相关费用6881.55万元，工程施工投入874.95万元。
施工工程进度状况：
基础灌桩浇注已完成百分之九十，静载试验已于3月5日进场。
其中：
3#，4#楼在3月底左右完成基础浇筑，四月中旬达到正负零；2#楼基桩还剩余55根，地下室还剩余12根。
（五）特定资产评估情况（待评估）
土地出让情况：
土地出让金发票
发票号码
发票金额（元）
发票日期
0000132708
13,000,000.00
2009-10-22
0000131037
3,000,000.00
2009-12-9
0000131043
2,000,000.00
2009-12-11
0000131019
6,000,000.00
2009-12-24
0000131101
7,600,000.00
2009-12-24
0000131102
967,850.00
2009-12-24
0000131170
32,567,850.00
2010-4-16
合计
65,135,700.00
五、特定资产收益前景分析
（一）项目所在地桐庐县概况
桐庐县位于浙江省西北部，“西湖－千岛湖”黄金旅游线的中段，风景秀丽的富春江横贯县境，造就了桐庐“天下独绝”的山水风光。
桐庐属杭州市辖县，建县已有1780多年历史，县域面积1825平方公里。
辖7个镇、4个乡、2个街道，总人口39.53万。
桐庐气候宜人，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均气温16.5℃，县城距杭州市区58公里，杭州都市经济市圈和义乌商圈的重合部，是中国民营经济最佳投资县和长三角最具投资潜力县。
桐庐距全国十大机场之一的萧山国际机场仅90公里（高速直达），而今年底开工建设的杭黄高速铁路和规划中的都市轨道交通、杭州桐庐公交一体化，将把桐庐与杭州的时空距离缩短为17分钟。
便捷的交通对投资环境的优化起到了越来越重要的作用。
目前，桐庐县已基本达到“对外高速化，对内快速化，公路网络化”目标，形成了四通八达的交通网络。
在陆路方面，杭新景高速、320国道、05、16、20、23省道在县内构筑了道路主框架，形成了内外集体联动和辐射路网，其中，走杭新景高速，桐庐到杭州只需35分钟。
在水路方面，桐庐在有“黄金水道”美誉的富春江上，已建有年吞吐能力达385万吨的综合码头，可通过富春江直通钱塘江出海口。
除了便捷的交通外，当地还具有优越的人居环境、齐全的配套设施、高效的全程服务等其他地方无法比拟的投资优势。
桐庐先后荣获国际花园城市、全国绿化模范县、全国社会经济综合发展百强县、中国优秀旅游名县、中国民营经济首选投资县等荣誉称号，著名景区“瑶琳仙境”，名扬天下。
近年来，凭借着出众的区位优势、独特的块状经济、秀美的山水风光，吸引了众多外地客商的关注与投资，东芝水电、中汽商用汽车有限公司、杭州新华纸业有限公司、今麦郎饮品有限公司、浙江中策电缆有限公司、杭州霍夫曼电梯有限公司、浙江树人大学等一大批国内外知名企业、单位纷纷落户桐庐。
（二）桐庐房地产开发现状：
（1）概况：
2010年桐庐县房地产市场始终保持平稳、健康发展。
县政府工作报告信息公布：
2010年全年桐庐县商品房销售面积58.36万平方米，销售总套数3200套左右，总额在30亿元左右，增长75.6%。
整体房产市场处“稳步盘升”状态。
（2）市场主要特征：
A、桐庐房地产市场处于发展阶段，产品形态丰富，别墅、多层、小高层、高层、单身公寓等产品均有规划开发；从开发情况来看，外来开发商（主要为杭州）及品牌开发公司（如绿城、宋都等）的进入开发，对本地房地产的发展起到了重要的带动。
B、从价格上来看，目前桐庐县房地产住宅均价在6000－10000元/m2左右；绿城桂花园的价格最高，均价达到7000元/m2；在沿江区域，高层一线江景房均价在7500－9000元/m2，主力均价约8000元/m2，二线江景房均价在6000－8000元/m2，多层均价在6500元/m2左右。
在城市边缘区域，一般多层的价格在4500－5500元/m2左右。
价格差异较大，即使在同一楼盘，江景与非江景的价差很大。
C、从户型面积上来看，根据了解，目前最受市场欢迎的应该是100－120m2之间的三房户型，因为这档面积的使用功能与总价控制适应大多数自住购房者的需求，性价比较高。
沿江的江景房由于各楼盘定位客源为高收入者。
因此面积普遍较大，以130－160m2为主力，户型上以三房及四房二厅二卫为主。
D、城区楼盘的普遍品质处于中等水平，各楼盘体现品质化主要还是集中在外立面处理上，对于内部环境建设、楼盘软件建设、物业管理建设等方面仍旧处理平平，这也说明桐庐的房地产发展水平尚未进入完全成熟状态。
E、其他：
经过初步调查，高层地下车库的价格约在8-14万元/个，物业管理费用多层一般在0.6元/m2/月，高层一般在1.3元/m2/月（其中包括电梯费用0.4元/m2/月）。
（3）市场综合分析：
桐庐房地产市场呈现稳步发展的态势；从目前的情况来看，几个开发项目目前基本处于尾盘销售状态，日后的市场竞争主要来自新开发项目及将出让的地块。
房地产市场的总体情况如下：
A、房价均价不高：
作为杭州的下属县市，5400－8500元/m2的市场均价是不高的，类比杭州下属富阳、淳安县，其临江临湖地段房价均已超过9500元/m2以上。
因此，从价格的情况来看，桐庐房地产市场是十分健康的，基本不存在泡沫现象；这对进入桐庐的开发商而言，减少了市场风险；同时具备的升值潜力也对开发的企业带来更大的利润空间。
B、城市整体居住环境良好：
桐庐作为优秀的旅游城市，其自然山水确实是可以值得骄傲的；同时县政府对于环境保护的重视，也对城市整体居住环境的延续与维护带来重要的保障。
因此，对于居住而言，桐庐确实是具备适合人居住的环境。
绝佳的人居环境，对于桐庐房地产市场的持续发展提供了基础支持。
C、客源结构较为单一，后市发展潜力较大：
作为省会杭州的后花园，桐庐相对杭州城区的明显低价并结合良好的居住环境，对于吸引杭州市区居民购房是有条件的。
从目前桐庐市场的单一自住客源为主的客源情况来看，客源相对单一但市场发展平稳上升；一旦这个客源结构被打破，可以期待市场的巨大变化。
并且，从杭州到桐庐的交通条件也十分便利，且有轻轨的规划；一旦城市的房产市场开始启动，房市的客源结构必将改变；外来购房者及投资客的加入，势必带动本地客源的投资，互相影响从而带动市场的总体变化。
桐庐县城滨江商住综合体是杭州市100座城市综合体之一,是杭州富春江流域城市当中,目前仅存的一块城市沿江规划用地,其富春江沿岸规划用地的“绝版性”，注定了她的开发建设将始终诱人眼球，备受客商关注。
根据桐庐县政府规划，桐庐宾奖商住综合体的打造，将凸现“四高”原则，即高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能服务；体现“一流”理念，即打造一流的商住综合体，在开发建设中揉进桐庐独特而深厚的地域文化内涵，将进一步提升现代服务业水平，与现代化山水新城特质相匹配，使之成为名副其实的杭州乃至上海大都市的“后花园”。
本项目所处的滨江商住综合体地处桐庐县城核心区块，与桐庐县迎春南路一起形成桐庐最繁华的“黄金十字轴”。
根据规划，滨江商住综合体沿江80米为休闲绿化带，向内递进150米纵深带为高档商住区。
从上游沿江而下，在富春江大桥、大奇山路路端、富春江二桥、学圣路路端（结点）分别设置四个大型城市绿化亲水功能区，引水入城，与水相亲。
同时，配套酒店、休闲、商贸、旅游、文化、娱乐等设施，聚集人气，彰显活力。
目前，横贯滨江商住综合体东西、宽21米的滨江景观大道已经动工；滨江公园也将于年底前基本完成；大型购物广场宁波利时百货、外资五星级励骏大酒店等大型商贸项目都已开工建设。
（5）实地调研情况
本项目地块位于桐庐县新城区的规划滨江商务区，北临规划滨江路直接面对富春江，南临春江路，居新区繁华商业区域1公里内。
周边居住小区云集，有三水花园、石马小区、阳光华庭、家景新城等已经交付的住宅小区，还有尚在销售中的水岸华庭、聆江景苑、一品江山、春江花园等项目。
本项目北面是清澈的富春江及隔江相望桐君山，处于分水江与富春江的交汇处，具有无与伦比的亲水景观性；桐庐县一桥上游滨江区块西侧6号地块的在2010年中拍价已达到了每亩854万，故本项目在与未来滨江地块其他拍卖地块开发楼盘的竞争中占有相当优势。
根据2011年3月份的实地调查情况，项目周边（一品江山、金色春江等）一线江景高层预售价为12000元/平方米，二线江景房预售价为9000-10000元/平方米。
周边二手江景房的价格（农历春节前）如下：
（三）项目开发前景分析
1、项目地块情况
为了提升城市品位和城市形象，桐庐县人民政府以“保护生态环境，发展桐庐经济”为己任，积极引进高（科技含量高）、中（企业在同类产业中发展居中上等水平）、新（新类型产业）企业做为城市发展目标。
经过多次磋商，在桐庐县人民政府大力支持下，2009年6月9日，浙江桐芯微系统科技有限公司与桐庐县人民政府签订了《项目合同书》，做为首家企业正式落户桐庐县。
科技研发大楼选址位于桐庐县城滨江区块临富春江地块，桐庐县城滨江商住综合体突出位置，该地块建筑面积在4.3万平方米左右。
桐庐县城滨江商住综合体是杭州市100座城市综合体之一，是杭州富春江流域城市当中，目前仅存的一块城市沿江规划用地，其富春江沿岸规划用地的“绝版性”，注定了其的开发建设将始终诱人眼球，备受客商关注。
根据桐庐县政府规划，桐庐滨江商住综合体的打造，将凸显“四高”原则，即高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能服务；体现“一流”理念，即打造一流的商住综合体，在开发建设中揉进桐庐独特而深厚的地域文化内涵，进一步提升现代服务业水平，与现代化山水新城特质相匹配，使之成为名副其实的杭州乃至上海大都市的“后花园”。
滨江商住综合体地处地处桐庐县城核心区块，与桐庐县城迎春南路一起形成桐庐最繁华的“黄金十字轴”。
根据规划，滨江商住综合体沿江80米为休闲绿化带，向内递进150米纵深带为高档商住区。
从上游顺江而下，在富春江大桥、大奇山路路端、富春江二桥、学圣路路端（结点）分别设置四个大型城市绿化亲水功能区，引水入城，与水相亲。
同时，配套酒店、休闲、商贸、旅游、文化、娱乐等设施，聚集人气，彰显活力。
目前，横贯滨江商住综合体东西、宽21米的滨江景观大道已经动工；滨江公园也将于年底前基本完成；大型购物广场宁波利时百货、外资五星级励骏大酒店等大型商贸项目都已开工建设。
随着这些项目开工建设和逐步建成，滨江商住综合体的投资开发条件日趋成熟，其“山水福地绝版、人居佳境首选”的房地产投资价值会迅速凸显，必将成为桐庐房地产业的最热门板块之一，而科技研发大楼正处于这个综合体的最突出位置，其商业价值和投资潜力不言而喻。
（四）投资总额及测算
本项目估算投资总额为16,386.22万元.详见下表：
内容
B区住宅楼
单价
总价
备注
（元/m2）
（万元）
总建筑面积32242平方米，其中地上建筑26468平方米，地下面积5774平方米
一、土地费用
1、土地出让金
1,609.40
5,189.02
2、土地契税（地价的3%）
48.28
155.67
地价的3%
小计
5,344.69
二、前期费用
1.设计费
40.00
128.97
2.前期工程费
24.00
77.38
小计
206.35
三、房屋开发工程费用
1.建安工程（包含土建、门窗、外墙、给排水工程）
2,123.67
6,847.12
2.室外工程
50.00
161.21
3.环境工程
60.00
193.45
4.公用设备工程
130.00
419.15
5.弱电、强电工程
150.00
483.63
6.其他（有线电视、燃气管道等）
25.00
80.61
小计
8,185.16
四、期间费用
1.销售费用
182.48
588.34
销售收入的2%
2.管理费用
78.61
253.47
开发费用的3%
3.财务费用（建设期利息）
510.82
1,647.00
按6000万，18%年息，18个月
4.预备费（不可预见费用）
50.00
161.21
小计
2,650.02
总计
16,386.22
（五）项目建设成本和资金筹措
1、销售数量预测
本项目可销售数量共计32102平米，其中：
多层住宅25837㎡,商铺491㎡，地下车库5774㎡。
（注：
一楼其中一间133平米为物业管理办公用房）
2、销售价格预测
本投资项目所处地段是政府设为城市标志性建筑区域，围绕学圣路大广场，建筑落成后，可一览富春江优美景色，与著名风景桐君山隔江相望，地理优势显著，经摸底调查县城其他区域的同类住宅销售价格在6000-12000/㎡，商铺15000-18000/㎡，随着杭州树人大学迁址桐庐，“黄杭”高铁开通桐庐站点，销售趋势将会更好，因此本项目经济分析将项目（多层住宅，办公楼、商铺、地下室）的售价平均定为7556.52元／㎡，是完全可行的。
3、销售收入预测
多层住宅：
8500元／㎡×25837㎡=21961.45万元
地下车库：
120000元／个×130个=1560万元
沿街商铺：
15000元／㎡×491㎡=736.50万元
合计：
24257.95万元。
4、销售税金预测
按税法规定，本项目需缴纳的销售税金为营业税、城市维护建设税、教育费附加。
营业税按销售收入的5%，土地增值税按销售收入的1%计提，城市维护建设税及教育费附加分别按应缴营业税额的5％和5％计提，水利建设专项资金按销售收入1‰计提。
营业税：
24257.95×5%=1212.90万元；土地增值税：
24257.95×1%=242.58万元；城市维护建设税：
1212.90×5%=60.65万元；教育费附加:
1212.90×5%=60.65万元；水利建设专项资金:
24257.95×1‰=24.26万元；销售税金合计：
1601.04万元
5、利润预测
销售收入
24,257.95
总成本
16,386.22
销售利润
7,871.73
所得税：
税率为25%
1,967.93
税后利润
5,903.80
销售毛利率
32.45%
销售净利润率
24.34%
投资利润率
48.04%
投资收益率
36.03%
资本金利润率
123.77%
6、现金流分析
根据该公司销售预测及工程款支付计划，编制简要现金流预测表如下：
项目
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
合计
资金流入
自有资金
5344.69
5344.69
销售收入
1500
11200
11200
357.95
24257.95
贷款流入
6000
6000
股东自筹
559.1
559.1
小计
5903.79
7500
11200
11200
357.95
36161.74
资金流出
开发建设投资
5755.98
5588.58
1892.21
3178.14
16414.91
经营税金及附加
99
739.2
739.2
364.12
1941.52
管理费用
143.47
50
30
20
10
253.47
销售费用
500
88.34
588.34
借款利息支付
732
915
1647
借款本金偿还
6000
6000
不可预见费用
100
32.34
132.34
所得税
1000
1104
661.13
2765.13
归还股东
559.1
559.1
小计
5899.45
7069.58
10697.09
5600.44
1035.25
30301.81
税后净现金流量
4.34
430.42
502.91
5599.56
-677.3
5859.93
累计现金净流量
4.34
434.76
937.67
6537.23
5859.93
从以上预测看出，按照现有比较保守的销售收入预测，该项目如果正常运营，现金流可以覆盖本次融资的本息支付。
由于以上预测中，销售收入预测相对保守偏低（住宅8500元），销售开盘的时间也较保守，实际上目前该项目已基本达到预售条件，预计5月即可销售，相信未来销售状况会好于目前估计，2011年现金流将优于目前估计。
（六）不确定因素分析
本项目不确定因素主要来自以下几个方面：
销售面积、销售价格建造成本三大方面，另外开发周期、贷款利率等因素也会造成一定影响，这些因素受当地政治经济、社会条件的影响，有可能发生变化，从而影响本项目的经济效益目标的实现。
故对构成项目造成最大影响的销售面积、销售价格、建造成本三大因素敏感程度分析如下：
1、盈亏平衡预测
盈亏平衡分析表
序号
项目
数值
1
销售收入
24257.95
2
投资成本
16386.22
3
销售期销售税金
1,967.93
4
保本点销售率
67.55%
5
保本点销售面积
21,779.44
9
保本点销售价格
5,082.26
从销售面积和销售价格盈亏分析表中可以得出，当销售面积达67.55%时是盈亏平衡点。
销售价格在现定均价（7556.52元/平方米）的基础上下降32.74%是盈亏平衡点。
2、敏感性分析
以项
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