咸阳市住宅工程质量分户验收实施细则.docx
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咸阳市住宅工程质量分户验收实施细则
咸阳市住宅工程质量分户验收实施细则（暂定）
第一条为加强住宅工程质量管理，保障竣工工程观感质量和使用功能，维护住户合法权益，根据《建设工程质量管理条例》、陕西省《住宅工程质量分户验收管理办法》、《陕西省建设工程质量和安全生产管理条例》及国家现行的有关工程质量验收标准，结合本市实际，制定本细则。
第二条凡在本市行政区域内的住户验收，质量分户验收及监督管理适用本细则。
本细则所称住宅工程质量分户验收，是指建设单位在住宅工程竣工验收前，组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量及使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。
第三条各县（市）区建设行政主管部门对本行政区域内住宅工程质量分户验收工作实施监督管理，其所属的建设工程质量安全监督机构负责具体监督管理工作。
第四条住宅工程质量分户验收应依据国家现行工程质量验收规范和标准，本省、市工程质量验收有关规定及经审查合格的施工图设计文件进行。
第五条住宅工程质量分户验收应在单位工程竣工验收前完成。
由施工单位自检合格后提出申请，建设单位组织监理、施工单位及有关分包单位进行，已选定物业管理公司的，物业管理公司也应参加。
第六条住宅工程质量分户验收应具备下列条件：
（一）工程已完成设计和合同约定的工作内容；
（二）所含分部、分项工程的质量验收均合格；
（三）工程质量控制资料完整；
（四）主要功能项目的抽查结果均符合要求；
（五）有关安全和功能的检测资料完整。
第七条对于精装修住宅工程，分户验收应分两个阶段进行，第一阶段为土建工作量基本施工完毕，在交付精装修前进行分户验收，形成土建毛坯房分户验收资料；第二阶段为精装修完成后，工程竣工验收前进行分户验收第二阶段结合第一阶段形成分户验收最终资料。
未作第一阶段分户验收或分户验收不合格的，不得进行精装修施工。
精装修住宅工程分户验收用表可参照附表一（户内）、附表二（公共部位）的项目划分原则，建设、监理、施工单位共同协商，确定具体的验收项目，并制定相应的验收、实测用表。
第八条住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主，户内验收主要检查以下内容：
（一）室内空间尺寸偏差；
（二）门窗安装质量；
（三）楼地面、墙面和顶棚质量；
（四）防水工程质量；
（五）栏杆安装质量；
（六）采暖系统安装质量；
（七）给排水系统安装质量；
（八）室内电气工程安装质量；
（九）其他有关规定、标准中要求分户检查的内容；
（十）有关合同中规定的其他内容。
公共部位验收主要检查以下内容：
（一）外墙面施工质量；
（二）楼（电）梯间、通道、地下室等公用部分的空间尺寸，安全和使用功能；
（三）屋面、电梯间、水箱间施工质量；
（四）公共部位的门窗、栏杆安装质量；
（五）公共部位给排水、采暖管道安装、电气设备安装、通风空调系统安装质量；
（六）建筑节能施工质量。
第九条住宅工程质量分户验收时，建设单位应组织监理、施工单位，根据工程特点编制分户验收方案。
分户验收方案应包括以下内容：
（一）参加质量分户验收的单位及人员，验收人员的分工及职责；
（二）单位工程户内及公共部位检查单元的划分原则、数量，分户验收的项目及检查标准；
（三）实测实量应配备的仪器及工具，检测仪器计量记录（包括鉴定单位名称、鉴定结论、鉴定日期等）；
（四）依据国家规范、标准要求确定的户内实测项目、抽查部位及抽取数量，绘制平面图标注说明。
第十条参加分户验收的人员一般宜为5～8人，坚持专业齐全、分工明确、各司其职的原则，完成对住宅工程质量的检查、测量等验收工作。
第十一条分户验收小组组成人员应具备相应专业资格，并应接受建设单位对分户验收交底培训。
分户验收小组人员组成：
建设单位项目负责人担任分户验收小组组长，监理单位总监理工程师、施工单位项目负责人担任副组长，施工单位项目技术负责人、各专业施工员、质量员、专业监理工程师、分包单位项目负责人、物业公司人员等为小组成员。
已预售的商品住宅，应当有业主代表参加。
第十二条住宅工程质量分户验收按以下程序进行：
（一）由分户验收小组组长，将分户验收方案对参加验收人员进行交底，明确分工责任；
（二）根据检验内容配发相关检测工具；
（三）分户验收应按照方案划定的检查单元逐户逐间检验，做好测量记录。
屋面、卫生间等有防水要求的房间，应按规范标准要求做好蓄（淋）水工作；
（四）如发现工程观感质量、实测实量合格率、使用功能不符合规范和设计文件要求，分户验收小组书面责成相关单位整改，整改后重新组织验收；
（五）分户验收合格后，应按检查单元出具由建设、施工、监理、物业等单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》，并由建设单位在综合验收结论栏内加盖分户验收专用章。
第十三条分户验收资料应包括以下内容：
（一）分户验收方案；
（二）《住宅工程质量分户验收小组人员一览表》（附表一）；
（三）《住宅工程质量分户验收表（户内）》（附表二）实测实量检查记录表（续表）；
（四）《住宅工程质量分户验收表（公共部分）》（附表三）；
（五）《住宅工程质量分户验收汇总表》（附表四）
（六）分户验收小组发出的整改通知及责任方的整改报告等。
第十四条分户验收资料应整理、组卷，由建设单位归档专项保存，存档期限不少于10年。
第十五条建设单位应在单位工程竣工验收前，将分户验收方案、分户验收小组一览表、住宅工程质量分户验收汇总表报监督该工程的建设工程质量安全监督机构审查、备案。
第十六条住宅工程质量未经分户验收或分户验收不合格的，建设单位不的组织单位工程竣工验收，不得交付使用。
单位工程在竣工验收前，施工单位应在建筑工程外墙显著位置镶嵌工程标牌，并确保牢固耐久。
具体内容包括：
工程名称、开工竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称。
（附表五）
第十七条建设单位将住宅工程交付使用时，应当将《住宅工程质量分户验收表（户内）》作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给业主。
第十八条单位工程竣工验收前或竣工验收时，建设工程质量安全监督机构应当对分户验收工作进行随机核查，核查户数为总户数的1％，且不少于3户，内容包括：
（一）是否按分户验收方案的全部内容进行了检查；
（二）是否按规定填写分户验收记录；
（三）查出的问题是否整改完毕；
（四）实体核查结果与分户验收记录是否存在异常差异；
（五）分户验收表及分户验收汇总表中签字盖章是否齐全。
如核查发现分户验收组织不符合规定，验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能和使用安全的严重质量问题时，应终止竣工验收，并责令整改，整改符合要求后方可重新组织竣工验收。
第十九条住户与建设单位对于住宅分户验收记录表中实测数据或检查结论有争议的，由双方当事人委托相应资质的中介机构检测鉴定，相关费用由责任方承担。
因分户验收引起的双方纠纷，本着协商解决的原则，协商不成的，由双方当事人采取申请仲裁或向法院起诉等途径解决。
第二十条未列入本细则的验收内容，工程质量不符合标准规范的，不免除相关主体的质量责任，相关质量问题处理及质量保修等仍按相关法律法规执行。
第二十一条建设单位对住宅工程分户验收工作负总责，各参与单位及相关人员对分户验收工作和检测数据真实性负责。
建设单位、监理单位、施工单位及其相关人员在住宅分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为等记录，情节严重的按照有关法律法规对责任单位和责任人进行行政处罚。
第二十二条各级建设行政主管部门、质量监督机构及其工作人员在执行本细则过程中存在渎职、失职、包屁、弄虚作假等行为之一的，按照有关规定予以处理。
第二十三条本细则由咸阳市住房和城乡建设规划局负责解释。
第二十四条本细则自2011年6月1日起实施。
附表一住宅工程质量分户验收小组人员一览表
工程名称：
序
号
姓名
单位名称
职称
职务／岗位
证书编号
验收项目
建设单位
（盖章）：
监理单位
（盖章）：
施工单位
（盖章）：
分包单位
（盖章）：
物业公司
（盖章）：
附表二住宅工程质量分户验收表（户内）
工程名称
房（户）号
幢单元室
建设单位
监理单位
施工单位
分包单位
物业单位
验收日期
序号
验收项目
主要验收内容
验收记录
1
室内空间尺寸
室内净高，净开间尺寸，轴线位置
2
门窗
窗台高度、渗漏、门窗固定、开启、玻璃安装
3
楼地面、墙面和顶棚
裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、墙面和顶棚爆灰、缝格、色泽、表面洁净
4
防水工程
屋面渗漏，厨卫间渗漏、坡向，外墙渗漏
5
栏杆
栏杆高度、竖杆间距、安装牢固、防攀爬措施、栏杆玻璃
6
采暖工程
管道（件）安装（坡向、垂直度、防腐保温等）、散热器安装，地辐热铺装
7
给排水工程
管道（件）安装（渗漏、坡向、垂直度、防腐保温等）、地漏水封、给水口位置，阻火圈设置，套管安装
8
电气工程
接地、相位、控制箱配置，开关、插座位置，灯具安装
9
智能建筑
通讯网络线路，楼宇对讲安装
10
建筑节能
保温层厚度、固定措施
11
其他
排烟气道、通风道等
综合验收结论：
建设单位
监理单位
施工单位
分包单位
物业单位
项目负责人：
验收人员：
年月日
总监理工程师：
验收人员：
年月日
项目负责人：
验收人员：
年月日
项目负责人：
年月日
验收人员：
年月日
备注：
1、户内验收表以每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字。
2、此表一式五份，在入户显著位置粘贴一份，建设、监理、施工、物业各存一份。
户内实测实量检查记录表
房（户）号
单元室
项目
部位
编号
允许偏差
实际偏差
合格率
项目
部位
编号
允许偏差
实际偏差
合格率
室内净高
±10mm
开间尺寸
对角线7mm
长±5mm
宽＋2mm－3mm
墙体表面平整度
4mm
墙体立面垂直度
4mm
阴阳角方正
4mm
地面平面平整度
5mm
平面图
检查人：
记录人：
检查日期：
备注：
每个检查项目应不少于10个检查点，合格率应达到规范及标准要求。
附表三住宅工程质量分户验收表（公共部分）
工程名称
检查单元
建设单位
验收日期
施工单位
监理单位
物业单位
分包单位
序号
验收项目
主要验收内容
验收记录
1
空间尺寸
楼梯间及地下室净高、通道净高、楼梯宽度、高层疏散通道宽度
2
地下室墙地面、外墙面及变形缝
地面裂缝、空鼓、起砂、墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝，外墙裂缝、缝格、涂料色泽、洁净、变形缝质量
3
栏杆
栏杆高度、间距、安装牢固、防攀爬措施
4
防水工程
屋面坡向、渗漏、地下室墙面天棚渗漏
5
门窗
窗台高度、渗水、门窗固定、开启、玻璃安装
6
给排水、采暖、雨水管工程
管道渗水、管道坡向、安装固定、给水口位置、垂直度、防腐保温、管道连接
7
电气工程
接地、相位、配电箱配置，避雷系统质量
8
建筑节能
保温层厚度、固定措施
9
通风空调、楼（电）梯工程
安装牢固、风管连接、风口设置、运行稳定性、噪音
综合验收结论：
建设单位
监理单位
施工单位
分包单位
物业公司
项目负责人：
验收人员：
年月日
总监理工程师：
验收人员：
年月日
项目负责人：
验收人员：
年月日
项目负责人：
年月日
验收人员：
年月日
备注：
1、公共部分以每个独立的单元为一个检测单元；地下室以每个单元或各个分割空间为一个检查单元，大空间地下室（地下车库）整体为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张。
2、每个检查单元填写本表一张，本表一式三份，监理、建设、施工各一份。
附表四住宅工程质量分户验收汇总表
工程名称
结构及层数
面积
㎡
建设单位
验收日期
总户数
监理单位
施工单位
物业单位
分包单位
内容
验收情况
室内
根据《咸阳市住宅工程质量分户验收实施细则》要求，组织相关单位于_____年___月___日—______年____月___日对本工程进行了分户验收。
共验收______户，形成《住宅工程质量分户验收记录（室内）》_____份，验收合格_______户，验收不合格______户。
对屋面进行了24小时蓄水（2小时淋水）试验，发现屋面渗漏处______处，外窗设置淋水带_____层（带）并进行了淋水试验，发现外窗渗漏_____个，室内有防水要求房间进行了24小时蓄水试验_____间（其中卫生间_____间，厨房_____间，阳台_____间），发现渗漏_____间。
公共部位
共验收公共部位______个检查单元，形成《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》______份，验收合格______个检查单元，验收不合格______个检查单元。
验收结论
建设单位（公章）
项目负责人：
年月日
监理单位（公章）
总监理工程师：
年月日
施工单位（公章）
项目经理：
年月日
物业单位（公章）
项目负责人：
年月日
说明：
1、本表是在建设单位组织分户验收并形成了完整的《住宅工程质量分户验收记录》的基础上进行汇总填写，相关单位及人员签字，盖公章。
2、本表一式四份，一份由建设单位将此表同分户验收方案、分户验收小组成员表一同交工程监督机构备案，另建设、监理、施工单位各一份。
3、每幢住宅工程应有房（户）号立面分布图和地下室检查单元示意图，作为本表的附件。
4、验收结论包括合格或不合格，对分户验收过程质量情况也可作必要的描述。
工程标牌
工程标牌应镶嵌在建筑工程外墙的显著部位，采用石材、不锈钢或黄铜等耐久性材料制作，尺寸800*600㎜。
具体内容为：
工程名称、开竣工日期、建设、勘察、设计、监理、施工等单位全称。
参见下图：
工程名称：
开竣工日期：
年月日——年月日
建设单位：
勘察单位：
设计单位：
监理单位:
施工单位：
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