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项目前期物业服务招标文件
物业小区由房地产开发有限公司开发建设。
为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地产管理局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。
一、住宅物业基本情况概述（按实际情况修改）
本项目建造的物业类型为：
多层、小高层住宅楼、公寓楼、地下物业。
坐落位置：
如皋市如城镇太平村五、六组（R0702#地块）。
本项目总用地面积约53018万平方米。
用地构成为：
物业用地14766平方米；道路用地19616平方米；公建用地80平方米；绿化用地18556平方米。
本项目总建筑面积约98482平方米。
其中地下总建筑面积3600平方米；地上总建筑面积94882平方米（住宅建筑面积89189平方米，非住宅建筑面积4223平方米，其他物业建筑面积1470平方米）。
本项目共计建筑物22幢（其中住宅21幢，非住宅1幢）；建筑结构为高层框剪、多层砖混。
本项目的建筑覆盖率为27.88%；综合容积率1.79；绿化率35%；绿化面积18556平方米；集中绿化率/%；集中绿化面积/平方米。
本项目规划建设机动停车位400个，其中地上停车位400个，地下停车位/个；按照规划设计建造了非机动车停车位。
本项目已于2009年6月开工建设，共分两期开发建设。
第一期工程计划于2010年10月竣工并交付使用；整个建设项目计划于2012年12月全部建成并交付使用。
二、主要设施设备的配置及说明（可到招标单位工程处及现场了解）
三、公建配套设施及说明（可到招标单位工程处及现场了解）
四、物业管理用房的配置情况
1、物业管理企业办公用房。
建筑面积为：
380平方米；
座落位置：
2、业主委员会活动用房。
建筑面积为：
180平方米；
座落位置：
五、物业管理的内容与要求
（一）物业管理的内容
1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；
2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务；
3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；
4、物业管理区域内的绿化养护和管理；
5、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；
6、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
7、物业管理区域的日常安全巡查服务；
8、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管；
9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理；
（二）物业管理的要求
1、按专业化的要求配置管理服务人员；
2、物业管理服务与收费质价相符；
六、投标人的条件
1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有三级以上物业管理资质的物业服务企业；
2、具有经营管理相似物业10万平方米以上的管理经验；
七、投标文件的编制要求
1、管理服务理念和目标
要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
2、项目管理机动运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
3、管理服务人员配置
拟配小区（项目）经理、主要工程技术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历；其他岗位人员拟配人选，数量，职称。
4、物业管理用房及相应管理设施的配置
提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。
5、物业管理费用的收支预案
按照本物业的使用性质，分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费（每平方米建筑面积），以及各项管理费用支出计划与数额。
6、物业管理服务分项标准与承诺
（1）房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺；
（2）房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺；
（3）维修工程质量合格率和回访验收率承诺；
（4）电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺；
（5）街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺；
（6）街坊道路、路灯、草坪及住宅楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺；
（7）住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺；
（8）小区街坊道路管护措施和完好率承诺；
（9）小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺；
（10）管理服务质量投诉处理及时率承诺；
（11）业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺；
7、物业的维修养护管理，保洁、保安、护绿工作的实施方案
（1）对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；
（2）物业管理区域内共用设施设备的维修措施；
（3）业主、使用人装饰、装修物业的管理措施；
（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；
（5）保障物业管理区域内环境清洁度的措施；
（6）物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述；
（7）小区绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施；
8、物业维修和管理的应急措施
（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施；
（2）小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施；
（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；
（4）雨、污水管理及排水管网阻塞的应急措施；
（5）电梯突然停运或机电故障的应急措施；
（6）发生火警时的应急措施。
9、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
10、智能化设施的管理与维修方案。
11、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
12、提供《业主临时管理规约》的建议稿。
八、投标报价要求
1、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价全额、分项收费报价金额及测算依据。
报价计算单位为建筑面积。
2、说明物业服务费的结算形式为包干制。
九、投标保证金：
1、投标单位应至招标工作小组购买标书，每套标书收取成本费200元整，并同时缴纳投标保证金20000元整。
1.1投标担保
投标保证金由招标人委托如皋市招投标中心代收代退，如投标人发生违反招标文件要求而被招标人没收投标保证金时，招标人有权从招标投标中心直接扣取，不需取得投标人的同意。
1.2投标人应在投标文件递交截止时间前，提交投标须知前附表第12项所规定数额的投标担保，并作为其投标文件的一部分，否则招标人将视为不响应招标文件而予以拒绝。
1.3投标担保形式：
投标保证金采用已入帐的转帐支票或银行汇票，一律不得使用其它结算方式，投标保证金的付款人单位与投标单位的名称必须一致，否则拒收投标文件。
缴纳户名：
如皋市招投标中心，开户行：
开户行：
建行如皋支行营业部，账号：
32001647236052513300。
特别提醒：
任何以分公司、子公司、办事处、项目部等类似分支机构名义出票的，以及所使用转帐支票或者银行汇票不是从企业工商注册所在地基本帐户中出票的，均为不符合要求的投标担保，投标文件将被拒收。
1.4未中标的投标人的投标担保在中标人确定后且经如皋市招标办确认在本次招投标活动中无违法、违规行为的予以退还（不计利息）。
1.5中标人的投标担保，在签订合同后予以退还（不计利息）。
1.6如投标人发生下列情况之一时，投标担保将被没收：
投标人在投标有效期内撤回投标文件的。
1.7中标通知书发出后，除不可抗力情况外，中标人出现下列情形之一的，招标人必须取消其中标资格，其投标保证金不予以退还：
1.7.1放弃中标项目的；
1.7.2不与招标人签订合同的，或者在签订合同时向招标人提出附加条件或者更改合同实质性内容的。
1.7.3其他违反国家法律、法规情况的。
未中标者在招标人确定中标人后的5日内退还保证金，利息不计。
2、招标人定于2011年月日时约请投标人在施工现场集中后，共同勘察招标物业现场并答疑。
3、投标单位应编制投标书一套，投标书由商务标和技术标组成，一份正本，两份副本，正副本不一致的投标函，以正本为准。
商务标由物业管理费报价组成，技术标由总体目标管理模式、物业各项管理方案与实施措施（六项措施）、物业管理机构、规章制度及人员配置方案、物业管理手段及物资装备配置组成。
商务标、技术标分别封装于商务标袋和技术标袋中，再统一密封于标函袋中，在标函袋的骑缝处加盖单位公章及法定代表人印鉴或委托代理人印鉴。
逾期送达的，视作为放弃投标。
投标人在投标时间截止前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。
经补充修改的内容为投标文件的组成部分。
投标人在投标时间截止后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。
4、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：
（1）未按招标文件要求密封的；
（2）未加盖投标单位印章、投标单位法定代表人或委托代理人印鉴的；
（3）未能按照招标文件要求编制的；
（4）逾期送达的；
（5）未按招标文件要求提交投标保证金的。
十、投标截止时间及开标时间，地点，方法与程序
1、投标截止时间及开标时间：
2011年月日
地址：
如皋市招标投标中心（市民服务中心3楼C区）
2、开标的方法与程序。
由招标单位主持，在评委全部到场后，开启投标书对投标书审阅后，根据评分细则进行打分。
十一、评标标准和评标办法
投标书编制占总分的100%，其中技术总分占30%，商务总分占70%。
评标时先评技术标，再评商务标，技术标由评委单独打分后，去掉一个最高分和一个最低分后，取加权平均分。
十二、中标人的确定及物业服务合同的签订
1、招标人在投标文件截止之日起的7日内（最长不超过30日）确定中标人，并向中标人发出中标通知书，并至市招投标办备案；
招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。
2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。
十三、其他事项的说明：
1、本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。
2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。
3、由于中标人悔标而末能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。
4、投标人应表明对招标人在招标邀请书，招标文件中所提出的规定和要求表示理解，应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力。
十四、招标人及联系方式：
招标人：
房地产开发有限公司
地址：
电话：
邮编：
226500
联系人：
（单位公章）
二0一一年月日
鑫品佳园物业项目投标技术评分细则
序号
评分项目
分值
评分标准
评委评分
备注
1
总体目标管理模式
3
目标明确、管理模式科学、先进完整。
2
物业
各项
管理
方案
与实
施
前期介入的交接能力
2
管理方案先进、系统完整、措施实用、合理、可靠，具有针对性。
房屋事务管理措施
2
公用设备管理措施
2
小区公共安全措施
2
保洁管理方案
2
绿化管理方案
2
3
企业信誉及履约能力
5
企业信誉，提供的所有材料真实可信，公司为：
实力、资信等级、总体经营、财务指标等综合能力对比得分。
4
物业管理经验（实地考察情况）
5
有类似项目的物业管理，业绩突出，所管理楼盘反映良好。
5
物业管理机构、规章制度及人员配置方案
5
机构设置健全，责任明确，动作合理，规章制度完善，管理及专业工程技术人员各岗位配置足够，具有相应资格证，专业素质高，工作经验丰富。
分值合计
30
鑫品佳园物业项目商务标评分细则
序号
评分项目
分值
评分标准
评委评分
备注
5
物业管理费价格
70
不超过最高限价的报价为有效报价，有效报价中报价最低者得70分，其余报价与最低价相比，每上浮1%扣2分。
分值合计
70
附件：
鑫品佳园小区平面图
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