建设项目投资估算与财务评价考点及案例分析.docx
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建设项目投资估算与财务评价考点及案例分析
建设项目投资估算与财务评价
本章授课思路：
考试大纲→基础知识点详解与专项训练（考点频率较高知识点）→综合知识点剖析与典型案例讲解→其他知识点与相关案例解析
第一步：
考试大纲
通过本科目考试，主要测查应考人员综合运用《建设工程造价管理》、《建设工程计价》和《建设工程技术与计量》等科目的知识，分析和解决建设工程造价实际问题的执业能力。
包括：
1.建设项目投资估算；
2.建设项目财务评价；
3.建设项目不确定性分析与风险分析。
第二步：
基础知识点详解与专项训练
基础知识点1:
建安工程费
（1）目标：
重点掌握《建筑安装工程费用项目组成》建标[2013]44号建筑安装工程费用的构成及计算。
（2）详解
1）建安工程费按照费用构成要素划分：
由人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。
2）建安工程费按工程造价形成顺序划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。
（3）相关科目关联：
《建设工程计价》
（4）专项训练
训练1：
某单位的投标报价构成如下：
分部分项工程费为16100.00万元，措施项目费为1800.00万元，安全文明施工费为322.00万元，其他项目费为1200.00万元，暂列金额为1000.00万元，管理费10%，利润5%，规费为1%，税金3.41%，最后中标。
问题：
列式计算该单位的中标造价是多少万元（保留两位小数），根据工程项目不同建设阶段，建设工程造价可划分为哪几类？
该中标造价属于其中哪一类？
【答案】中标造价=（分部分项工程费为16100.00万元+措施项目费为1800.00万元+其他项目费为1200.00万元）（1+1%）（1+3.41%）=19948.82万元
根据工程项目不同的建设阶段，建设工程造价可以分为如下6类：
（1）投资估算；
（2）概算造价；（3）预算造价；（4）合同价；（5）结算价；（6）决算价。
该中标造价属于合同价。
训练2：
已知B项目为某甲级医院门诊楼，某施工单位拟投标此楼的土建工程。
造价师根据该施工企业的定额和招标文件，分析得知此楼需人、材、机合计为1300万元（不包括工程设备300万元），假定管理费按人、材、机之和的18%计，利润按4.5%计，规费按6.85%计，综合税率按3.51%计，工期为1年，不考虑风险。
列式计算B项目的建筑工程费用（以万元为单位）。
（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。
【答案】B项目人、材、机（含工程设备）=1300+300=1600万元
管理费=1600×18%=288万元
利润=（1600+288）×4.5%=84.96万元
规费=（1600+288+84.96）×6.85%=135.15万元
税金=（1600+288+84.96+135.15）×3.51%=73.99万元
建筑工程费用=1600+288+84.96+135.15+73.99=2182.10万元
训练3：
某公司拟投资建设某三层办公楼，经分析，该楼建筑工程分部分项费用为2580964.66元，装饰装修工程分部分项费用为1842219.7元，安装工程分部分项费用为1625742元，办公楼措施项目合计为1515908.81元，暂列金额为800000元，专业工程暂估价为12000元，钢筋为暂估材料，甲方供材，暂估价为4000元/t，计日工为4760元，规费为346537.14元，税率按3.48%计。
计算该办公楼的建筑安装工程费用。
（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。
【答案】分部分项费用=2580964.66+1842219.7+1625742=6048926.36元
措施项目费用=1515908.81元
其他项目费用=800000+12000+4760=816760元
规费=346537.14元
税金=（6048926.36+1515908.81+816760+346537.14）×3.48%=303739元
建筑安装工程费用=6048926.36+1515908.81+816760+346537.14+303739=9031871.31元=903.19万元
训练4：
C项目为拟建一条化工原料生产线，所需厂房的建筑面积为6800m2，同行业已建类似项目厂房的建筑安装工程费用为3500元/m2，类似工程建安工程费用所含的人工费、材料费、机械费和其他费用占建筑安装工程造价的比例分别为18.26%、57.63%、9.98%、14.13%，因建设时间、地点、标准等不同，经过分析，拟建工程建安工程费的人、材、机、其他费用与类似工程相比，预计价格相应综合上调25%、32%、15%、20%。
列式计算C项目厂房的建筑安装工程费用（以万元为单位）。
（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。
【答案】
思路1：
6800×3500×（1+18.26%×0.25+57.63%×0.32+9.98%×0.15+14.13%×0.2）
＝6800×3500×1.27＝3022.6万元
思路2：
对于C项目，建筑工程造价综合差异系数：
18.26%×1.25+57.63%×1.32+9.98%×1.15+14.13%×1.2＝1.27
C项目的建筑安装工程费用为：
6800×3500×1.27＝3022.6万元
基础知识点2:
进口设备购置费
（1）目标：
重点掌握采用装运港船上交货方式下的进口设备购置费的构成及计算。
（2）详解
1）进口设备购置费=抵岸价+国内运杂费
2）抵岸价（原价）=离岸价格（货价）（FOB）+国际运费+（国际）运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+消费税+增值税+海关监管手续费+车辆购置税
3）（建设项目进口设备）抵岸价（原价）=离岸价格（FOB）+国际运费+（国际）运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税
其中：
国际运费=FOB×运费率
国际运输保险费=（FOB+国际运费）×保险费率/（1-保险费率）
到岸价（CIF）=FOB+国际运费+运输保险费
银行财务费=FOB×银行财务费率
外贸手续费=CIF×外贸手续费率
关税=CIF×进口关税税率
增值税=（CIF+关税+消费税）×增值税率
4）国内运杂费=国内运输费+国内装卸费+国内包装费+国内供销手续费+采购保管费
注意：
采购保管费=（进口设备原价+国内运输费+国内装卸费+国内包装费+国内供销手续费）×采保费率＝入库前价格×采保费率
（3）相关科目关联：
《建设工程计价》
（4）专项训练
A项目所需设备为进口设备，经询价，设备的货价（离岸价）为1500万美元，国际海洋运输公司的现行海运费率5%，国际海运保险费3‰，银行手续费率、外贸手续费率、关税税率和增值税率分别按5‰、1.5%、17%、25%计取。
国内供销手续费率0.4%，运输、装卸和包装费率0.1%，采购保管费率1%。
美元兑换人民币的汇率均按1美元=6.2元人民币计算。
列式计算A项目进口设备购置费（以万元为单位）。
（计算过程及计算结果保留小数点后两位）。
答案：
1）货价（FOB）价=1500万美元
2）海运费=1500×5%=75万美元
3）海运保险费=（1500+75）×3‰/（1-3‰）=4.74万美元
4）到岸价（CIF）价=1500+75+4.74=1579.74万美元
5）银行手续费=1500×5‰=7.5万美元
6）外贸手续费=1579.74×1.5%=23.7万美元
7）关税=1579.74×17%=268.56万美元
8）增值税=（1579.74+268.56）×25%=462.08万美元
9）抵岸价（原价）=1500+75+4.74+7.5+23.7+268.56+462.08=2341.58万美元=2341.58×6.2=14517.80万元
10）进口设备购置费
=14517.8×（1+0.4%+0.1%）（1+1%）=14736.29万元
基础知识点3:
基本预备费、价差预备费
（1）目标：
重点掌握基本预备费和价差预备费的计算公式
（2）详解
1）预备费＝基本预备费＋价差预备费
2）基本预备费＝（设备及工器具购置费+建安工程费+工程建设其他费）×基本预备费率=（工程费+工程建设其他费）×基本预备费率
3）价差预备费P＝∑It[（1+f）m（1+f）0.5（1+f）t-1-1]
It—建设期第t年的投资计划额（与教材一致）
实际工程建议：
可按中价协（2007）003号，《建设项目投资估算编审规程》中关于价差预备费的公式，It是指估算静态投资额中第t年投入的工程费用（设备及工器具购置费+建安工程费）。
n---建设期年份数
f—建设期年均投资上涨率
m—建设前期年限（从编制估算到开工建设，单位：
年）
该公式考虑了建设前期的涨价因素，式中（1+f）0.5是按第t年投资分期均匀投入考虑的涨价幅度。
（3）相关科目关联：
《建设工程计价》
（4）专项训练
某建设项目在建设期初的建安工程费和设备工器具购置费为45000万元。
该项目建设期为三年，投资分年使用比例为：
第一年25%，第二年55%，第三年20%，建设期内预计年平均价格总水平上涨率为5%。
建设期贷款利息为1395万元，建设工程其他费用为3860万元，基本预备费率为10%。
建设前期年限按1年计。
计算该项目的基本预备费、建设期的价差预备费及该项目预备费。
答案：
1）基本预备费=（45000+3860）×10%=4886万元
2）价差预备费：
第一年价差预备费＝（45000+4886+3860）×25%×[（1＋5%）1（1＋5%）0.5（1＋5%）1-1-1]＝1020.23万元
第二年价差预备费＝（45000+4886+3860）×55%×[（1＋5%）1（1＋5%）0.5（1＋5%）2-1-1]＝3834.75万元
第三年价差预备费＝（45000+4886+3860）×20%×[（1＋5%）1（1＋5%）0.5（1＋5%）3-1-1]＝2001.64万元
价差预备费＝1020.23＋3834.75＋2001.64＝6856.62万元
3）预备费＝4886＋6856.62＝11742.62万元
基础知识点4：
建设期利息的计算及还贷
（1）目标：
熟练掌握建设期贷款利息的计算及不同还款方式下的还款本金、利息计算，填写还本付息表。
（2）详解
说明：
建设期均衡贷款，建设期只计息不还，运营期按合同约定还；建设期、运营期、计算期的不同。
1）建设期年贷款利息＝（年初累计借款＋本年新增借款÷2）×实际年贷款利率
2）名义利率与实际利率之间的关系：
i=（1+r/m）m-1
式中：
i：
实际利率
r：
名义利率
m：
名义利率所标明的计息周期内实际上复利计息的次数。
结论：
从公式可知，当m＝1时，实际利率等于名义利率；当m>1时，实际利率大于名义利率，而且m越大，两者的差异越大。
（3）还款方式
①运营期内某几年等额还本，利息照付：
每年应还等额的本金=建设期内本利和/还款年限
②运营期内某几年等额还本付息：
4）还本付息表
表1.1 某项目借款还本付息表 单位：
万元
1
2
3
4
5
6
年初借款余额
当期还本付息
其中：
还本
付息
期末借款余额
（3）相关科目关联：
《建设工程计价》
（4）专项训练
训练1：
某新建项目，建设期为2年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。
若年利率为6%，按年计息，列式计算该项目建设期利息。
答案：
第1年贷款利息=300/2×6%=9（万元）
第2年贷款利息=［（300+9）+600/2］×6%=36.54（万元）
建设期借款利息=9+36.54=45.54（万元）
训练2：
某新建项目，建设期为2年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。
若年利率为6%，按季计息，列式计算该项目建设期利息。
答案：
实际利率=（1+6%/4）4-1=6.14%
第1年贷款利息=300/2×6.14%=9.21（万元）
第2年贷款利息=［（300+9.21）+600/2］×6.14%=37.41（万元）
建设期借款利息=9.21+37.41=46.62（万元）
训练3：
某新建项目，建设期为3年，从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。
若年利率为6%，按年计息，列式计算该项目建设期利息。
答案：
第1年贷款利息=300/2×6%=9（万元）
第2年贷款利息=［（300+9）+600/2］×6%=36.54（万元）
第3年贷款利息=（300+9+600+36.54）×6%=56.73（万元）
建设期借款利息=9+36.54+56.73=102.27（万元）
训练4：
某项目建设期2年，运营期6年。
建设期内，每年均衡投入自有资金和贷款各500万元，贷款年利率为6%。
项目贷款在运营期间按照等额还本、利息照付的方法偿还。
问题：
（1）列式计算建设期贷款利息。
（2）列式计算各年应还本金与利息额。
（3）填写还本付息表。
答案：
（1）建设期借款利息：
第1年贷款利息=500/2×6%=15.00（万元）
第2年贷款利息=［（500+15）+500/2］×6%=45.90（万元）
建设期借款利息=15+45.90=60.90（万元）
（2）运营期各年应还本金与利息：
建设期借款本利和＝500+500+60.9＝1060.9万元
运营期每年应还本金＝1060.9/6＝176.82万元
运营期第一年应还利息＝1060.9×6%＝63.65万元
运营期第二年应还利息＝（1060.9－176.82）×6%＝884.08×6%＝53.04万元
运营期第三年应还利息＝（1060.9－176.82×2）×6%＝707.26×6%＝42.44万元
运营期第四年应还利息＝（1060.9－176.82×3）×6%＝530.44×6%＝31.83万元
运营期第五年应还利息＝（1060.9－176.82×4）×6%＝353.62×6%＝21.22万元
运营期第六年应还利息＝（1060.9－176.82×5）×6%＝176.80×6%＝10.61万元
（3）填写还本付息表。
表1.2 还本付息表 单位：
万元
项目
计算期
1
2
3
4
5
6
7
8
期初借款余额
0
515.00
1060.90
884.08
707.264
530.44
353.62
176.80
当期还本付息
240.47
229.86
219.26
208.65
198.04
187.43
其中：
还本
176.82＝1060.9/6
176.82
176.82
176.82
176.82
176.80
续表
项目
计算期
1
2
3
4
5
6
7
8
付息
63.65=1060.9×6%
53.04
42.44
31.83
21.22
10.61
期末借款余额
515.00
1060.90
884.08=1060.9-176.82
707.264
530.44
353.62
176.80
0
训练5：
某项目建设期2年，运营期6年。
建设期内，每年均衡投入自有资金和贷款各500万元，贷款年利率为6%。
项目贷款在运营期前3年按照等额还本付息的方法偿还。
问题：
（1）列式计算建设期贷款利息。
（2）列式计算各年应还本金与利息额。
（3）填写还本付息表。
答案：
（1）建设期借款利息：
第1年贷款利息=500/2×6%=15.00（万元）
第2年贷款利息=［（500+15）+500/2］×6%=45.90（万元）
建设期借款利息=15+45.90=60.90（万元）
（2）运营期各年应还本金与利息：
建设期借款本利和＝500+500+60.9＝1060.9万元
运营期前3年每年应还本息和
运营期第一年应还利息＝1060.9×6%＝63.65万元
运营期第一年应还的本金＝396.89－63.65＝333.24万元
运营期第二年应还利息＝（1060.9－333.24）×6%＝727.66×6%＝43.66万元
运营期第二年应还的本金＝396.89－43.66＝353.23万元
运营期第三年应还利息＝（1060.9－333.24－353.23）×6%＝（727.66－353.23）×6%＝374.43×6%＝22.47万元
运营期第三年应还的本金＝396.89－22.47＝374.42万元
（3）填写还本付息表。
表1.2 还本付息表 单位：
万元
项目
计算期
1
2
3
4
5
6
7
8
期初借款余额
515.00
1060.90
727.66
374.43
当期还本付息
396.89
396.89
396.89
其中：
还本
333.24
353.23
374.42
付息
63.65
43.66
22.47
期末借款余额
515.00
1060.90
727.66
374.43
基础知识点5:
新增资产的划分、折旧、残值、余值与摊销
（1）目标：
熟练掌握新增资产的划分；固定资产折旧、残值、余值的计算；无形资产或其他资产的摊销计算。
（2）详解
1）新增资产的划分
建设项目新增资产可分为固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。
其中，新增固定资产价值是指：
建筑、安装工程造价；达到固定资产标准的设备和工器具的购置费用；增加固定资产价值的其它费用：
包括：
土地征用及土地补偿费、联合试运转费、勘察设计费、可行性研究费、施工机构迁移费、报废工程损失费和建设单位管理费中达到固定资产标准的办公设备、生活家具用具和交通工具等购置费。
其中，联合试运转费是指整个车间有负荷或无负荷联合试运转发生的费用支出大于试运转收入的亏损部分。
流动资产价值是指：
达不到固定资产标准的设备工器具、现金、存货、应收及应付款项等价值。
无形资产价值是指：
专利权、非专利技术、著作权、商标权、土地使用权出让金及商誉等价值。
其他资产价值是指：
开办费（建设单位管理费中未计入固定资产的的其它费用，生产职工培训费）、以租赁方式租入的固定资产改良工程支出等。
说明：
题干中一般会说明总投资中的建设投资会形成的固定资产、无形资产、其他资产的比例，考生务必要把建设期利息计入固定资产。
2）残值的计算
残值＝固定资产原值×残值率
3）折旧的计算（掌握“平均年限法”）
年折旧费＝（固定资产原值－残值）/折旧年限
4）余值的计算
余值＝残值+（折旧年限－运营年限）×年折旧费
5）摊销的计算（平均年限法）
年摊销费＝（无形资产+其他资产）/摊销年限
注意：
建设期、运营期、计算期、还款期、折旧年限、摊销年限的区别。
（3）相关科目关联：
《建设工程造价管理》
（4）专项训练
某项目的有关基础数据如下：
项目计算期为10年，其中建设期2年，生产运营期8年。
计算期第3年投产，第4年开始达到设计生产能力。
建设期第1年贷款2000万元，自有资金4000万元，建设期第2年贷款3000万元，自有资金1000万元,贷款年利率为6%,按年计息。
其中1000万元形成无形资产；300万元形成其他资产；其余投资形成固定资产。
固定资产在运营期内按直线法折旧，残值（残值率为10%）在项目计算期末一次性收回。
无形资产、其他资产在运营期内，均匀摊入成本。
问题：
1）计算建设期利息。
2）计算固定资产原值、残值、余值。
3）计算年折旧费。
4）计算年摊销费。
『正确答案』
1）建设期利息：
第1年利息＝2000/2×6%＝60万元
第2年利息＝（2000+60+3000/2）×6%＝213.6万元
建设期利息＝60+213.6＝273.6万元
2）固定资产原值＝（2000+4000+3000+1000）+273.6－（1000+300）＝8973.60万元
残值＝8973.60×10%＝897.36万元
余值＝897.36万元
3）年折旧费＝（8973.60－897.36）/8=1009.53万元
4）年摊销费＝（1000+300）/8＝162.5万元
基础知识点6:
总成本费用
（1）目标：
熟练掌握总成本费用的构成及计算，制作并填写总成本费用表。
（2）详解
1）总成本费用的构成
总成本费用＝经营成本+折旧+摊销+利息（+维持运营投资）
总成本费用＝固定成本+可变成本
2）总成本费用表
表1.3某项目总成本费用估算表单位：
万元
序号
3
4
5
6
7
8
1
经营成本
2
折旧费
3
摊销费
4
利息
建设期贷款利息
5
流动资金贷款利息
6
临时借款利息
7
总成本费用（1＋2＋3＋4＋5＋6）
7.1
固定成本
7.2
可变成本
（3）相关科目关联：
《建设工程造价管理》
（4）专项训练
某拟建项目的有关基础数据如下：
项目计算期为10年，其中建设期2年，生产运营期8年。
第3年投产，第4年开始达到设计生产能力。
项目建设投资估算10000万元。
其中1000万元形成无形资产；
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