武汉市房屋拆迁补偿方案实施细则.docx
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武汉市房屋拆迁补偿方案实施细则
武汉市房屋拆迁补偿方案实施细则
二房屋拆迁补偿方案
为确保工程项目征用、收回土地和房屋拆迁工作的顺利进行，妥善安置、补偿被拆迁单位和个人，根据《中华人民共和国土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，结合我市实际情况，制定本方案。
（一）房屋拆迁补偿方案引用标准:
一（《中华人民共和国土地管理法》
二（《武汉市城市规划管理办法》
三（《武汉市征用集体所有土地补偿安置办法》（市人民政府令第149号）
四（《武汉市征用集体所有房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第148号）;
五（《市物价局、市国土资源管理局关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准的通知》（武价房字[2004]73号）;
六（《市物价局、市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字
[2004]74号）;
七（《武汉市国土资源管理局关于印发<武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见>的通知》（武土资耕[2004]317号）;
八（《关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知》（武价房字
[2005]75号）;
九（《关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费的通知》（武规拆字[2003]14号）;
十（《市物价局、市国土资源管理局关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知》（武价房字[2005]11号）。
十一.《关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准的通知》
十二.《武汉市城市规划管理局关于印发<武汉市城市房屋拆迁安置补偿资金监控管理规定>的通知》
十三.《武汉市房屋重置价格标准》
十四.《武汉市房屋分类分等标准》
十五.《武汉市房屋成新率评定标准》
（二）被拆迁房屋整体状况介绍:
被拆迁房屋位于硚口区汉丹铁路以北500米处，邻近长风大道，东面古田二路，西面古田一路，北面三环线，南面江发路.
周边环境:
周围的主要建筑及单位有长丰乡政府，华美超级娱乐渡假村，长丰机械厂，华泰汽车修配厂，长丰通讯设备厂，市三印万达分场，市煤气管道变电站等。
公交路线主要有2路车，222路，505路，508路，512路，531路，546路，548路，621路，737路，806路。
交通条件较位便利，周边辅助设施比较完善。
将东北方，西南方，东南方建筑依次编号为A，B，C
武汉市《房屋分类分等标准》中有关砖木结构的分类标准如下:
1、本标准中，房屋是指按国家规范、标准设计和施工的房屋（简易结构房屋除外）。
2、本标准中，低层房屋是指建筑层数为1,3层的房屋;多层房屋是指建筑层数为4,9层未安装电梯的房屋;小高层房屋是指建筑层数为7,12层且安装有电梯的房屋;高层房屋是指建筑层数为13层及其以上的且安装有电梯的房屋。
3、本标准中，房屋标准层高设定为3.0M。
4、本标准中，水、电、卫设施是指在原设计中设有，与房屋主体一并建造的水、电、卫等设施，能满足房屋基本功能需要。
东北方向建筑A:
该房屋宅基地面积为360平方米，建筑结构为1栋2层楼房，一栋厢房，一栋仓库。
院落面积150平方米。
房屋所有权归现居住人所有。
建筑基本情况如下:
西北方向建筑B:
该房屋宅基地面积为220平方米，建筑结构为一栋2层楼房，一栋仓库，庭院面积154平方米，房屋所有权归现居住人所有。
建筑基本情况如下:
东南方向建筑C:
该房屋宅基地面积为96平方米，建筑为一栋平房，庭院面积100平方米，房屋所有权归现居住人所有。
建筑基本情况如下:
（三）被拆迁房屋建筑安装造价补偿情况
按照武汉市房屋重置价格标准,对比硚口区此类房屋当前具体情况,在这里采用成本法来定出房屋的补偿价格。
结合当地实际情况，由于本次所需拆除房屋数量较少，被拆迁人具备购买经济适用房的资格。
所以采取了一次性购买的办法。
一、成本法:
1，成本法:
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以
此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
2，基本原理:
成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必
要的费用而决定。
具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。
从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。
从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设（或者委托另外的人开发建设）。
例如，该房地产为土地与建筑物合成体的房地产时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑:
如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格。
如果所购买的房地产中的建筑物是旧的，通常还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。
3，成本法适用的对象和条件:
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划
开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产。
4，成本法的操作步骤:
用成本法估价一般分为下列4个步骤进行:
?
搜集有关房地产
开发建设的成本、税费、利润等资料;?
测算重新购建价格;?
测算折旧;?
求取积算价格。
在旧房地的情况下，成本法的基本公式为:
旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格
在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。
在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为:
旧建筑物价格,建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。
对该房屋的具体结构情况进行分析，从而可以得知该房屋均为砖木二等。
二、成新率分析:
对待拆迁的三栋房屋采用实际观察法评定其成新率。
《武汉市房屋成新率评定标准》中与砖木结构有关的规定如下表:
房屋重置价格是采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按照估价时点的价格水平，重新建设与估价对象具有同等功能效用、全新状态的房屋建筑物的正常价格。
武汉市房屋重置价格标准见下表:
武汉市房屋重置价格标准
本标准中房屋重置价格不包含空调、采暖等设备重置价格，如房屋建筑中设有这些设备，应根据实际情况另行计算。
根据武汉市实际情况，本标准中的房屋重置价格具体是指:
假设承包商根据发包商的要求完成新的房屋建筑后，发包商支付的全部费用。
该费用对应的发包方式为房屋建筑施工安装工程总承包方式。
由上表可知待拆迁房屋的重置单价均为520元/平方米。
东北方向房屋A具体情况如下:
1、结构部分:
（1）地基基础，有足够承载能力,有少许均匀沉降，但目前已经趋向于稳定
（2）承重构件:
完好牢固，经久耐用
（3）非承重墙:
外墙面稍有风化，但是较轻微。
屋架（5）楼地面:
整体面层完好平整，无明显裂痕。
（6）门窗:
完好无损，开关灵活，2、装饰部分:
油漆完好，保养得体。
（1）门窗:
完好无损，开关灵活.
（2）3、设备部分:
（1）水卫设施:
上、下水管道畅通无阻，各种卫生器具完好，零件齐全
（2）电照条件:
各种通电线路，照明装置完整,绝缘良好，无事故发生。
（3）煤气设施:
无。
对照《武汉市房屋成新率评定标准》可知房屋A的成新率85%。
根据武汉市关于房屋拆迁补偿价格的意见通知，据此,可得到各房屋成新率与重置价格如下表:
西南方向建筑B基本情况如下:
1、结构部分:
（1）地基基础，有足够承载能力,有少许不均匀沉降，
（2）承重构件:
基本完好
（3）非承重墙:
外墙面风化程度明显，屋架内各部件节点基本完好.
（4）屋面:
不渗漏，基层平整完好保温层完好。
排水畅通。
（5）楼地面:
整体面层基本完好，无明显裂痕。
（6）门窗:
完好无损，开关灵活，
2、装饰部分:
油漆完好，保养得体。
（1）门窗:
完好无损，开关灵活.
（2）内外粉刷:
完整无损（风裂除外）
（3）顶棚:
完好牢固，无变形。
3、设备部分:
（1）水卫设施:
上、下水管道畅通无阻，各种卫生器具完好，零件齐全
（2）电照条件:
各种通电线路，照明装置完整,绝缘良好，无事故发生。
（3）煤气设施:
无。
对照《武汉市房屋成新率评定标准》可知房屋B的成新率75%。
根据武汉市关于房屋拆迁补偿价格的意见通知，据此,可得到各房屋成新率与重置价格如下
表:
东南方建筑C基本情况如下:
1、结构部分:
（1）地基基础:
承载能力不足，沉降较明显，
（2）承重构件:
基本完好
（3）非承重墙:
外墙面风化程度明显，屋架内各部件节点基本完好.
（4）屋面:
有少许渗漏现象，。
排水畅通。
（5）楼地面:
整体面层基本完好，无明显裂痕。
（6）门窗:
部分破损
2、装饰部分:
油漆基本完好，
（1）门窗:
完好无损，开关灵活.
（2）内外粉刷:
完整无损（风裂除外）
（3）顶棚:
完好，无变形。
3、设备部分:
（1）水卫设施:
基本完好
（2）电照条件:
基本完好
（3）煤气设施:
无。
对照《武汉市房屋成新率评定标准》可知房屋C的成新率60%。
根据武汉市关于房屋拆迁补偿价格的意见通知，据此,可得到各房屋成新率与重置价格如下表:
房屋重置总价格,238620+136500+29952=405132元。
（四）被拆迁房屋区位补偿、宅基地差值补偿情况
于2003年11月24日武汉市人民政府第13次常务会议审议通过，并自2004年2月1日起施行的《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》第三章第十二条规定:
“实行货币补偿安置的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。
补偿款按照被拆除房屋重置价和宅基地区位补偿价确定。
房屋重置价标准由市价格行政主管部门会同房产部门制定。
宅基地区位补偿价按不同的区位确定。
江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区范围内宅基地的所在区位，按武汉市城市总体规划确定的环路分为三类:
一类区为二环路以内（合二环路）的区域，二类区为二环路至三环路（中环线）之间的区域，三类区为三环路（中环线）以外的区域。
具体补偿价标准由市价格行政主管部门会同市土地行政主管部门制定。
东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂范围内的宅基地区位及其补偿价标准，由各区人民政府组织制订，报市价格行政主管部门、市土地行政主管部门批准。
实行货币补偿安置的，被拆迁人具有购买经济适用房的资格。
”
本次征用的集体土地位于硚口天顺园小区以北，汉丹铁路以北，古田二路以东，中环线以南，处于二环路和三环路之间，属于武汉市城市总体规划确定的二类区。
又根据武汉市物价局、武汉市国土资源管理局出台的《关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准的通知》之规定，一类区域的宅基地区位补偿价格为2280元,平方米;二类区域的宅基地区位补偿标准为1920元,平方米;三类区域的宅基地区位补偿标准为1500元,平方米。
待拆迁土地上房屋A的宅基地面积为360平方米，其宅基地区位补偿费用共计为360平方米×1920元,平方米,691200万元。
待拆迁土地上房屋B的宅基地面积为220平方米，其宅基地区位补偿费用共计为220平方米×1920元,平方米,422400万元。
待拆迁土地上房屋C的宅基地面积为96平方米，其宅基地区位补偿费用共计为96平方米×1920元,平方米,184320万元。
由于待拆迁的三栋房屋彼此相邻，地质结构、宅基地情况基本相同，无优劣好坏之分，故三处宅基地的差值为零，无需对其进行补偿。
被拆迁房屋区位补偿总费用,691200+422400+184320=1297920元
（五）附属设施设备等及其他安置补助费情况
结合待拆迁房屋的具体情况，计算附属设施设备补偿费、搬迁补助费费、其他安置补偿费如下:
（一）附属设施设备补偿费
根据武汉市有关文件并结合近年来类似集体土地征用房屋拆迁项目附属设施设备补偿费额度，计算出本地块上三栋建筑的附属设施设备补偿费用表如下:
房屋A附属设施设备补偿、装饰、装璜费用表
通过计算上表中各个单项的费用总和可知待拆迁建筑A的附属设施设备补偿费用共计为32120元。
通过计算上表中各个单项的费用总和可知待拆迁建筑A的附属设施设备补偿费用共计为24235元。
房屋C附属设施设备补偿、装饰、装璜费用表
通过计算上表中各个单项的费用总和可知待拆迁建筑A的附属设施设备补偿费用共计
为11150元。
待拆迁房屋附属设施设备补偿、装饰、装璜总费用,32120+24235+11150=67505元。
（二）搬迁补助费的计算
根据武汉市制定的搬迁补助标准:
1、住宅
被拆除房屋在40平方米以下的，搬迁补助费300元。
被拆除房屋面积每增加20平方米（不足20平方米的按20平方米计算），房屋搬迁补助费增加100元，但补偿最高不超过600元。
如果实行产权调换需要过渡安置的，房屋搬迁补助费按货币安置规定的标准双倍计算。
2、商业经营用房、生产用房以及办公A用房、其他用房
按国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格计算设备搬迁、安装费用。
无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用。
因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆迁人上年度的平均工资水平，被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员可获得6个月的停产停业补偿费用。
在册人员是指房屋拆迁许可证发放前已与被拆迁人签订劳动合同并到劳动管理部门登记备案的人员（包括未进入社会养老保险的退休人员）。
因为被拆迁房屋是民用住宅，故搬迁补助费按照上述条款的标准,进行计算。
计算表格如下:
待拆迁房屋搬迁补助总费用费=600+600+600=1800元。
（三）其他安置补偿
在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木（含）果树、竹园、祖坟等，需要砍伐或者迁移的，按照下表给予一次性补偿。
待拆迁房屋其他安置补偿费用费=2000+2000+2000=6000元。
（四）附属设施设备等及其他安置补助费汇总
附属设施设备等及其他安置补助费计算公式为:
附属设施设备等及其他安置补助费,附属设施设备补偿、装饰、装璜费，搬迁补助费，其他安置补偿费
房屋A附属设施设备等及其他安置补助费用为:
34720元
房屋B附属设施设备等及其他安置补助费用为:
26835元
房屋C附属设施设备等及其他安置补助费用为:
13750元
设施设备等及其他安置补助总费用为:
75305元
（六）拆迁补偿、补助总费用
拆迁补偿、补助总费用计算公式为:
拆迁补偿、补助总费用,建筑安装造价补偿，房屋重置价格，区位补偿、宅基地差值补偿，附属设施设备等及其他安置补助
房屋A的拆迁补偿、补助总费用为:
964600元。
房屋B的拆迁补偿、补助总费用为:
585735元。
房屋C的拆迁补偿、补助总费用为:
228022元。
964600+585735+228022=1778357元
拆迁补偿、补助总费用壹佰柒拾捌柒捌仟叁佰伍拾柒元。
（七）房屋拆迁流程
一、申请拆迁许可证，
应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:
（一）建设项目批准文件;
（二）建设用地规划许可证;
（三）国有土地使用权批准文件;
（四）拆迁计划和拆迁方案;
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
二、县以上人民政府房屋拆迁主管部门审查批准，颁发拆迁许可证，并公告拆迁人、拆迁范围、搬迁期限。
三、通知拆迁房屋所在地公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民。
四、拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿、安置等问题协商，直至进行房屋拆迁。
若对拆迁结果有异议，可按照以下流程进行解决:
（八）拆迁工作应注意的问题及思考
房屋拆迁是一项社会活动，涉及多种法律关系，具有很强的时间性、政策性和计划性，它活动的每一步都涉及到人与人之间的关系，涉及到拆迁关系人之间的权利义务，涉及到百姓的切身利益，涉及到城市建设的总体布局和城市功能的提高，涉及到社会的方方面面。
与城市房屋拆迁相比，对集体土地上房屋的拆迁具有一定的特殊性。
首先，与城市居民相比，农村居民所受教育程度程度的平均水平要低，被拆迁人对政府部门制定的政策理解可能不是很透彻，这给拆迁工作增加了难度;同时被拆迁人也更容易受到他人煽动，从儿对拆迁工作采取过激的抵制行为。
其次，与城市居民相比，农村居民适应一个新环境的能力在整体上要差一些，被拆迁人不愿意离开生活多年的故土。
第三，农村居民与城市居民的生活习惯和生活习俗有很大的差异，被拆迁人较难融入城市里快节奏的生活;而且农村居民的日常生活里保存了许多传统的习俗和观念（如土葬等），拆迁工作可能会给被拆迁人带来很大的冲击（如迁祖坟等）。
我国开发建设日新月异。
如何处理好拆迁与开发建设这一对立矛盾，也是新形势下不可回避的问题，我们必须把法治实践与新城开发有机地结合起来，正确处理好拆迁过程中遇到的各类矛盾，不断寻求有效的方式和途径，促进“三个文明”建设的协调发展。
同时，拆迁工作能否顺利进行将会对后续工作的开展造成很大影响。
要保证拆迁的顺利进行，可从以下几点着手:
一、保障到位是破解拆迁难题的关键
对于失地农民来说，拆迁所面临的无非是两个方面的问题:
一是补偿，二是安置。
补偿标准过低，一直是拆迁矛盾激化的重要原因，有限的拆迁补偿款既不能让失地农民在异地置房安家，又不够他们置业安身，失去了旧的命根子，新的命根子又没有着落，生活没了保障，农民自然对拆迁工作不配合。
因此，保障失地农民的基本生存问题是拆迁工作得以顺利进行的第一步。
如果工作扎实，保障到位，拆迁问题、失地农民非但不会成为武汉市经济发展的包袱，反而为新区的发展提供了丰富的劳动力资源，成为促进当地经济发展的一大推动力。
二、做好情感宣传，透明拆迁政策
被拆迁的群众祖祖辈辈都生活在这块故土上，与生生养息的土地有着难舍难分的感情。
从人性化服务的角度讲，拆迁人员应该尊重和理解农民的这份感情，工作中不能忽略与他们的感情沟通，不能简单粗暴地面对他们，让他们脆弱的心理承受打击，要从侧重新城区的变化将给拆迁村（居）民带来的实际收益这一方面反复进行宣传，态度应该是和蔼的、真诚的，俗话说:
“事理通达，心气和平”。
绝大多数农民还是明事理的，只要能够做到与农民零距离，便会达到事半功倍的效果。
三、关爱弱势群体，体现优抚政策
在被拆迁户中，对特困户、五保户、重症病人、残疾人员他们的生活现状和面临的实际困难，拆迁工作人员要实地调查摸底，掌握第一手资料，该照顾的应该灵活运用政策，帮助他们安排好搬家过渡，订购经济适用房和拆迁后的生活、医疗等方面的问题，为他们解除一切后顾之忧。
考虑到这群特殊的被拆迁人在拆迁过程中处于相对弱势和被动的地位，补偿标准可适度向被拆迁人倾斜。
赢得了他们的理解与支持，同时对其他拆迁户来说也起到了一种感召作用，还可以达到以点带面的功效。
三、建立信息网络，取得基层组织的配合
在拆迁过程中，受利益的驱使，部分村（居）民会自发聚集在一起，商讨研究应对办法，提出离谱的要求，这就要求基层组织（村、队、居委会）组建信息网络，安排好信息员，及时收集反馈信息，因地制宜开展工作，采取多头工作和加大政策宣传力度，依靠基层组织协调化解，打消群众的疑虑，发挥基层组织人头熟悉、情况明了、工作方便、效果明显的不可取代的作用，拆迁部门与基层组织的默契配合，将会有力的推动拆迁进度。
四、依法进行拆迁，重点拔除“钉子户”
是凡“钉子户”他们都有一个共同的特点，那就是都具有一定的鼓动性和欺骗性，一旦无理要求不能满足，他们便四处串联、订立攻守同盟，以此阻止拆迁正常进行，虽然他们的数量是极个别的，但在群众中造成的负面影响是严重的，使得已上的项目建设被迫停下，给国家造成的损失是难以估算的，对于这一类人，要理直气壮地采取有效措施，通过司法程序坚决予以强拆，否则，无休止的拖延只会给国家继续带来更大的损失。
综上所述，由于征地拆迁，大量沉积多年的矛盾就会显露出来，我们要以理智的态度，善于洞察发现问题、研究解决问题的新办法，分清通过工作能够支持配合与个别“钉子户”的界线，侧重点要放在关爱弱势群体上，充分体现党和国家的帮扶政策，把人性化服务贯穿征地拆迁工作的全过程，只有维护社会稳定才能为城市的快速化发展奠定基础。
小组成员分工:
1、土地征用补偿方案:
被征用土地的基本情况
土地补偿费和安置补助费测算
青苗及地上附着物补偿费测算
补偿费用的支付对象和支付方式
2、房屋拆迁方案:
张槐、李肖林
李肖林:
房屋拆迁补偿方案引用标准;
被拆迁房屋情况;
被拆迁房屋建筑安装造价补偿情况;
房屋拆迁流程
张槐:
房屋拆迁补偿方案引用标准;
被拆迁房屋区位补偿、宅基地差职补偿情况附属设施设备等及其它安置补助费情况拆迁
补偿、补助总费用
拆迁补偿、补助总费用
拆迁工作应注意的问题及思考
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