房地产税专题展望调研投资分析报告.docx
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房地产税专题展望调研投资分析报告
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2017年10月
正文目录
1.我国房产税面临的现实困境4
1.1房产税开征面临现实挑战较大4
1.2房产税开征面临操作层面的困境5
1.3房产税开征面临的经济风险8
1.4房产税开征面临的货币困境9
2.我国房产税开征需具备的条件10
2.1房产税开征的法理基础需明确10
2.2房产税的免征额、税率、用途必须明确11
2.3房产税的开征必须不影响多数群体的利益12
3.我国房产税的展望14
3.1房产税的用途将主要用于廉租房和保障型住房领域14
3.2房产税的征收群体主要为富豪群体15
3.3房产税将成为常态性的转移支付税17
3.4房产税或促进住房租赁市场发展18
图表目录
图1：
居民房产主要类型4
图2：
中国家庭资产配置比例5
图3：
2015年不同城市商品房销售价格对比6
图4：
2017年8月份北京市不同行政区房价对比7
图5：
2017年8月份上海市不同行政区房价对比7
图6：
房产税开征经济风险9
图7：
房产税开征货币困境10
图8：
沪渝两地房产税改革政策对比12
图9：
居民拥有房产数比例（%）13
图10：
房产税开征条件13
图11：
上海试点房产税收入15
图12：
2017年上海、重庆房产税免征及退还情况16
图13：
2006-2015年财政收支情况（亿元，%）18
1.我国房产税面临的现实困境
1.1房产税开征面临现实挑战较大
我国居民房产来源较为复杂，既有从市场上购买的商品房，也有部委事业单位分配的福利性住房，还有回迁房、自住型商品房、近期推出的共有产权房，商住两用房等。
因此房产税在操作层面面临的利益博弈极为复杂，鉴于现实情况，房产税一刀切的可能性不大，但是分类型开征又面临效率与公平难以兼顾的困境。
而且改革开放以来，随着我国住房制度的放开，愈来愈多的公民成为有房一族，房产的保值增值功能在货币购买力不断下行的背景下愈加受到关注，城市居民几乎一大半以上的财产配臵在房产中。
尤其在住房贷款迅猛发展的今天，通过高杠杆配臵不同城市的多套房产也成为了城市中产的首选。
图1：
居民房产主要类型
图2：
中国家庭资产配置比例
从中国家庭资产配臵比例图来看，近几年来，房产在家庭资产配臵中占比始终超过60%，且占比不断增长，由2013年的62.3%进一步增长到2016年的68.8%。
配臵房产成为了居民投资的首选，这也是居民合理的投资需求之一，房产税的开征是否会伤及中产阶层的利益，也是房产税开征面临的财富伦理难题。
中产阶层在专业金融知识有限，将资金投向房地产的价值洼地领域，在市场化的商业时代是符合理性人的逐利原则。
坊间对于高房价的热议，更多的是对于非法收入来源的暴富阶层的不满情绪，对于中产阶层合理的房产配臵并无太多的抵触。
因此在开征房产税的同时，也要保证中产阶层合理配臵房产的需求，才能使房产税的开征面临的阻力减小。
1.2房产税开征面临操作层面的困境
房产税的开征也面临操作层面的挑战，不同城市的房地产价格差距巨大，一线城市的房产价格与二三线城市房产价格差距巨大，即使是一线城市的不同地段价格也迥异。
房产价格的波动也与宏观政经形势密切相关，如何合理评估房产价格再来征税是面临的现实操作难题。
评估房产价格的成本也较为高昂，其需要付出人力成本、时间成本、博弈成本等，因此在三四线城市房产税的开征成本反而可能高于其收益。
房产税的开征也面临公平性问题，以国家部委公务员为例，部委公务员以福利分房为主，例如国家部委工作人员分配的房子在三里河区域,该区域的房子市价可能高达千万,如果部委公务员自己或亲属也有其他购臵的房产,他很有可能需要支付较高的房产税。
如果房产税以1%计算,部委公务员需要缴纳的房产税约10万元，而部委公务员的年工资可能还不到10万元，因此房产税的开征也会产生新的不公平。
类似情况，北京郊区村民分配几套回迁房，村民的收入来源渠道较少，如果开征房产税，这些村民的收入能否覆盖房产税的支出都会成问题，因此房产税的开征会面临诸多的现实操作性困境。
图3：
2015年不同城市商品房销售价格对比
图4：
2017年8月份北京市不同行政区房价对比
图5：
2017年8月份上海市不同行政区房价对比
图3是不同城市商品房销售价格对比图，由图可见，一线城市和二线城市的房价水平显著不同。
图4和图5分别是2017年8月份北京市、上海市不同行政区的房产价格对比图。
从图上可以看出，同一城市的不同行政区之间的房产销售价格存在显著差异，地处城市中心，交通便利的地段，房价水平更高。
例如：
2017年8月份，北京市西城区的房价突破12万/平方米，上海市卢湾区和静安区房价不相上下，均已突破8.8万/平方米，未来房价可能进一步上涨。
因此，房产价格是多种因素共同作用的结果，如何合理评估其价值则是房产税开征面临的首要现实难题。
1.3房产税开征面临的经济风险
目前，银行诸多的金融机构中个人经营贷、小微企业贷款的抵押物均为房产，既有住宅类房产、也有商业类房产，若房地产税开征带来房产的抛售，引发的房价下跌也会影响银行抵押物的价值评估，由此会引发一系列系统性风险。
银行的风险对经济和社会的稳定都至关重要，因此房产税的开征步伐较慢，也是有其内在的深层次原因。
目
前我国居民大部分的资产都在房地产领域，房产价格的上升也造就了一大批中产阶层，居民财产权也是改革开放以来发展的重要成果，个人财产权利的保护也激励了居民创造财富的积极性。
房产税若成为每年都要开征的税收,对于一线城市的中产是一笔不小的开支。
北上广深等一线城市，居民生活成本较高，即使拥有两三套房产的在北京
也并非富裕阶层，因此房产税的开征是否导致与民争利也值得关注。
房产税的本义在于调控过高的收入分配差距，合理控制房价。
但若尚未充分考虑房产税引发的负面效应，房产税的开征反而会带来新一轮的不公平，会导致房地产经济的不必要缩水。
因此房产税的开征应较为谨慎。
目前我国金融行业大部分抵押物品均与房地产有关，因此房地产价格的缩水，会牵扯到金融机构的切身利益。
并直接影响到金融相关业务的稳定。
图6：
房产税开征经济风险
1.4房产税开征面临的货币困境
目前我国有大量的货币囤积在房地产领域，也客观上导致了目前商品市场并未出现较高的通货膨胀，我国经济出现了适度温和的通胀与经济增长并行。
若房产税开征也意味着房子的投资价值减少，那么天量的民间投资有可能从房地产市场抽离，如果这些货币聚集在任一商品领域，都将导致价格的暴涨。
比如在2014年6月，房地产市场的低迷便引发了股票市场的高涨，股票市场的低迷又引发了房地产市场的增长。
股市与房地产市场的相关性，侧面验证了房地产作为货币蓄水池发挥的作用。
税收的开征要讲究成本与收益，若一项税收的开征带来的成本远大于收益，那么该类型税收的开征就较难推进。
目前，我国居民享受的基本生活质量尚有保障，一线城市北上广深存在着大量的农民工群体，也是由于我国基本的食品、出行等成本相对较低，即使是低收入群体，也能获取基本的物质生存保障。
房地产吸纳的资金量极大，如果货币从房地产领域撤离涌向商品市场，商品市场的暴涨必然会影响到底层群众的切身利益，因此房产税开征必然面临货币困境。
图7：
房产税开征货币困境
2.我国房产税开征需具备的条件
2.1房产税开征的法理基础需明确
尽管我国房地产税一直被热议，但也一直未处于实际的操作阶段，房产税面临的各方利益博弈太过复杂，如果不对房产税进行完善，房产税的落地也就很难实现。
因此房产税必须设定免征条件，房产税的本义在于调控收入分配差距，但也不能抑制合理的投资诉求，尤其是庞大中产阶层的形成。
因此必须明确房产税开征的目的，再对房产税开征的相关细节进行完善。
近几年来，我国对于非法收入来源有着密切的管控，我国居民对于不合理的财富来源有较多的质疑，对于合理合法的收入，居民有较高的接纳度。
因此若富有阶层拥有的房产是通过辛苦奋斗得来的，那么房地产作为富有阶层的投资标的，符合市场经济的本义，对其房产开征房产税有违税收的公平正义原则。
因此房产税开征的伦理基础必须清晰，否则房产税的开征缺乏必要的法理基础。
目前房产税的开征只能定位于防止过度的炒作房地产市场，但对于合理的房地产投资需求要予以保护。
因此房地产税开征的起征额需要定制较高，不同城市的房地产价格又有较大不同，因此房地产税的开征又必须因城施策。
2.2房产税的免征额、税率、用途必须明确
房产税的开征税率不能设定过高，例如北京动辄千万以上的房产，即使税率定在1%，房产税每年需缴纳的税收也在10万以上，这对于普通的中产阶层也是难以承担的。
在北京千万以上的房产，年租金也不过10万元，因此若房产税与房租收入相等甚至高于房租水平，那么房产税的开征就会导致与民争利的局面。
若房产税率设定在千分
之一，房产税每年需缴纳的税收在1万元，税收负担尚且较为合理。
因此房产税必须考虑到居民的实际负担和生活水平，税收具有取之于民用之于民的属性，因此房产税的用途也必须作用于房屋质量的维护，乃至居民的基本公共服务。
因此房产税必须在免征额、税率、用途方面对于居民的公共利益进行充分考量，房产税的开征才具备现实的操作基础。
房产税也就能够发挥合理调节收入分配差距的作用，房产税收的用途若能用于实现广大居民较高的基本生活水准，房产税的开征就能实现帕累托改进，房产税的开征也具备了现实意义。
图8：
沪渝两地房产税改革政策对比
沪渝两地作为率先试点房产税的城市，其政策及效果具有一定的借鉴意义。
可以看出，上海的税率相对较低，在0.4%-0.6%之间，但征税对象只针对增量房而未考虑存量房，可能会增加新购房者的负担，造成不公平税负；而重庆的征税对象则主要针对高端住房，税率相对较高，在0.5%-1.2%之间，但是对于大部分民众而言并不具备实际效力，二者各有利弊。
2.3房产税的开征必须不影响多数群体的利益
房产税的开征只能调节畸高的收入分配差距，比如抑制拥有百套以上房产富豪的投机性需求，对于拥有4-5套以上房产的中产的投资性需求应予以鼓励。
房产也具备部分金融属性，对于盘活我国居民的资产也具有重要意义。
因此房产税的开征必须明确区分投资性需求和投机性需求，重点在调控投机性需求。
另外房产税的开征也应当实行
一个过渡时期，比如拥有百套以上房产的企业家，如果立刻开始征收房产税，企业家也会面临资金流的紧张，如果该类型房产被抛售，也会引发房地产市场的动荡，带来房产价格下滑的多米诺骨牌效应。
因此房产税的开征应该有缓冲的过渡期，给予市场充分消化的空间和时间。
当市场充分消化房地产税的开征预期，市场中“看不见的手”
就会发挥作用，使得市场各方的利益主体具备接受房产税开征的现实基础。
房产税开征应确保不影响大多数群体的利益，不波及大部分群体的利益，不影响宏观经济运行的稳定，唯有在坚持以上原则的基础上，房产税的开征才具备现实的可能性。
图9：
居民拥有房产数比例（%）
从居民拥有房产数比例表可以看出，69.05%的城市居民仅拥有1套房产，只有3.63%的城市居民拥有3套及以上房产。
大多数居民购买房产的目的在于满足自身居住需求以及适当的投资性需求，甚至有相当一部分居民举债购房。
房产税的重点在于调控投机性需求，如果不加区分，很有可能会损害很多中产阶级的利益。
图10：
房产税开征条件
3.我国房产税的展望
3.1房产税的用途将主要用于廉租房和保障型住房领域
我国房产税必须取之于民用之于民，房产税发挥的作用就是调控不合理的收入分配差距，促使整体利益实行帕累托改进。
因此房产税的收入必须用于与居民住房相关的支出，这样也有利于房产税获取民心。
房产税的收入可用于廉租房、政策性住房的补贴，尤其是我国的住房租赁市场可凭借房产税获得较好的资金支持。
我国一线城市，很多农民工并无在一线城市安家臵业的想法，更多的要回到家乡去臵业，因此提供较为低廉租金的廉租房可有效满足农民工的需求。
在房价高企的一线城市，越来越多的外来打工者难以满足基本的住宿需求，高昂的租金成本与农民工廉价的薪资水平不对称，因此廉租房的需求较为迫切。
若房产税的收入可用于廉租房，将有效解决城市外来务工者的基本住宿需求。
房产税的收入也可用于政策性住房的补贴，比如近期推进的共有产权型住房，未来也可以设计政府和居民五五分成的共有产权型住房，满足低收入的大学毕业生的住房需求，房产税的收入主要用于弥补政府推行廉租房和保障性住房的资金需求，为了确保房产税的公平正义原则，房产税必须用于提供底层居民的基本住房需求，改善中产阶层的住房需求，调节富豪阶层的投机性住房需求。
图11：
上海试点房产税收入
3.2房产税的征收群体主要为富豪群体
房产税也将主要成为富人税，针对富人而非中产和低收入群体的税收，因此房产税的缴纳将与大多数群体无缘。
普通居民在房地产相关领域缴纳了较多的税收，契税、土地出让金、物业费、公共维修基金，例如8月份契税414亿元，同比增长15.5%；土地增值税322亿元，同比增长13.2%；房产税75亿元，同比增长13.1%，契税、房产
税、土地增值税平稳增长，因此再针对普通居民的基本住房需求征税也有重复征税之嫌，因此针对富豪的多套房产征税，使得富豪的多余房产出租的租金收入能够贡献给国家，进而反馈给社会，这有利于体现房产税的公平正义原则，也能够奠定房产税开征的法理基础。
目前我国的收入分配尚欠缺第三次分配调节机制，即富豪阶层主动向社会捐赠，来转移支付给弱势群体。
在西方发达国家，富豪均会通过捐赠或者设立公益慈善基金来实现利他主义的理想，而我国的富豪阶层主动回馈社会的意识较为淡薄，因此通过房产税的方式，有利于发挥富豪阶层回馈社会的效用。
对于年收入千万或者过亿的富豪阶层而言，一年50万以内的房产税相比起收入水平较低，但是对于贫困群体却是非常丰厚的一笔收入。
这也会倒逼富豪将富余的房产以相对较为低廉的价格出售，平抑畸高的房地产市场价格，又不至于引发房地产市场价格的大幅震荡。
因此房产税的开征只能针对小众的富豪群体，这对于整体经济和社会的动荡最小，也是能够兼顾各方利益的最优解决路径。
图12：
2017年上海、重庆房产税免征及退还情况
是试点城市上海和重庆房产税免征及退还条件表，从表上可以看出，上海和重庆均设立了相应的免征及退还条件。
针对较为弱势的群体，给予优惠政策，这也侧面反映出房产税主要针对富豪群体。
这一举措兼顾了收入分配的公平与正义，有利于提高富豪群体回馈社会、服务社会的意识，同时也能激发弱势群体的积极性与主动性，是兼顾各方利益的最优选择。
3.3房产税将成为常态性的转移支付税
目前我国大部分税收并不具备转移支付性质，更多的税收都是通过政府来实行二次分配，具有明显的转移支付功能的税收极少。
而房产税具备发挥转移支付功能的属性，房地产作为我国居民的重要财富储值手段，房产税能够有效区分不同群体的收入差距，发挥调控作用。
房产税的用途将主要用于廉租房和保障性住房，这有利于使得房地产能够实现良性循环的运行状态。
目前我国转移支付功能主要通过财政支出手段，中央政府对地方政府的转移支付支出，对困难群众的财政补贴，对于部分弱势群体的税收减免，但是直接发挥收入分配调节功能的税种较少。
因此房产税具备发挥转移支付功能，将一部分富豪阶层的税收转移支付用于公共廉租房、保障性住房的建设，也有利于缓解财政收支压力。
在我国财政支出刚性增长的情况下，实际财政赤字率引发的财政风险已引起政府高度重视，通过税收发挥不同收入群体间居民的收入分配差距将成为新常态。
所得税种已成为发达国家的主要税种，而我国针对所得或者财产性收入来源的税种尚未完善，有巨大的帕累托改进空间。
图13：
2006-2015年财政收支情况（亿元，%）
上图为近几年我国财政收支情况，从财政收支的绝对额来看，2006-2015年财政收入和财政支出不断上升，除2007年外，财政支出总是高于财政收入，说明我国财政赤字局面由来已久；从财政收支的增长速度来看，财政收入增长速度2007年达到最高峰后急剧下降，2009年开始有所上涨，2011年增长速度急剧下降；财政支出增长速度在2008年达到最大，2010年小幅上涨后平稳降低，在2014年增长速度开始上升。
由此可见，财政赤字问题亟待解决，房产税开征或许能在一定程度上缓解该局面。
3.4房产税或促进住房租赁市场发展
房产税的开征会引发不同群体的利益重新分配，尤其是富豪群体从房产增值中分配的收益可能变小，中产阶层对于房地产投资的积极性也会减少，但是底层群众能够获得基本的民生保障需求。
房产税的开征也会减少房产的闲臵，促进房地产租赁市场的发展。
大量空臵房产进入到租赁市场，对于平抑租赁市场的高价格而言具有重要的意义。
因此房产税的开征对于住房租赁市场是利好消息，对于不动产的投资也会有重大的影响，不动产如果租金收益低于房产税的成本，不动产的投资也会趋于理性，房地产市场的大起大落的局面将会有所改善。
一线城市租赁住房的发展，也会降低中低收入群体的生活成本，对于降低第三产业中服务业的价格有重要意义。
因此房产税的开征有利于改善低收入群体的生活质量，对于降低实体经济运行成本也有重要意义。
风险提示：
房产税开征资本市场稳定性或受冲击
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