房地产投资分析报告 蒋硕.docx
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房地产投资分析报告蒋硕
华北科技学院房地产投资分析
课程设计
课程名称房地产投资分析
课设学期2013至2014学年第2学期
所在系部建筑工程学院
专业班级工房B112
楼盘名称燕京新城小区
姓名蒋硕
学号201105084226
课设成绩
教师评语
十、附录26
编制说明
1、工程概况
规划用地面积366850㎡，总建筑面积187200㎡，容积率：
0.63，绿化率50%，
2、编制依据
主要工程项目、辅助工程项目及其他各单项工程的建设内容及工程量。
专门机构发布的建设工程造价及费用构成、估算指标、计算方法,以及其他有关估算文件。
专门机构发布的建设主程其他费用计算办法和费用标准,以及政府部门发布的物价指数。
已建同类工程项目的投资档案资料。
影响工程项目投资的动态因素,如利率、汇率、税率等，如该项目税率如下：
税费项目
税费率（%）
营业税
城市维护建设税
教育费附加
企业所得税
房产税（按租金）
公益金
法定盈余公积金
任意盈余公积金
不可预见费
土地增值税
5
7
3
25
12
5
10
0
4
30，40，50超率累进税率
3、投资估算的编制步骤
（一）估算建筑工程费用
（二）估算其他费用
（三）估算流动资金
（四）汇总出总投资
一、投资项目概况
1、项目基本信息
燕京新城小区位于燕郊经济开发区内，与国际使馆村，华堂高尔夫球场为邻，是休闲居家绝佳之地，构筑了一个近23万平方米的中大规模生态小区。
燕京新城以四、五层的情景洋房为主，户户南北通透，通风、采光极佳，户型全部为中小户型，面积在30—120㎡之间
2、规划设计要点
该房地产投资项目位于燕郊开发区西北侧，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：
（1）小区地址：
北京东燕郊、燕郊经济技术开发区黄金大街1号
（2）所属区域：
燕郊
（3）物业类别：
住宅
（4）竣工时间：
2003-12-31
（5）建筑类别：
板楼低层
（6）建筑面积：
187200平方米
（7）占地面积：
366850平方米
（8）绿化率：
50%
（9）容积率：
0.63
（10）规划用途：
住宅
3、项目主要技术经济指标
项目
单位
数量
总占地面积
㎡
366850
总建筑面积
㎡
187200
绿化率
50%
容积率
0.63
使用年限
年
70
居住用户
户
2300
停车位
个
一期350
4、配套设施
小区内部：
老年活动中心、双语幼儿园、儿童乐园、网球场、乒乓球室、桌球室、茶室、药店、美容美发、商业街、网球场、健身广场、儿童游乐园、泛社区化的康体娱乐中心，阳光泳池等
学校：
一中、八中、三河第十一中学（燕郊中学）、三河第二中学（燕郊高中）、三河第六小学、民政干部管理学院、华北科技学院、交通管理干部学院、防灾技术高等专科学院、中国防卫科技学院、双语幼儿园
商场：
京客隆、万家福商场、燕隆家具城、华美超市、燕郊购物中心、燕客隆超市、行宫商业街、步行街等
医院：
燕郊人民医院、同济集团医院、线桥铁路医院、冶金医院、朝阳医院分院
银行：
工行、建行、中行、农行
娱乐：
福成名厨俱乐部、民福商务中心、海石宾馆、行宫宾馆、燕苑国际会议中心等
其他：
燕郊邮电局、燕苑公司
二、投资环境分析
1、宏观环境
1.1社会因素
2013年上半年河北全省国民经济总体平稳，经济发展稳中求进。
全省生产总值13154.6亿元。
全省规模以上工业生产增速同比增长11.3%，比第一季度回落0.7个百分点。
40个大类行业中38个行业实现增长，装备制造业、纺织服装业、医药工业增加值分别增长15.2%、13.9%和12.5%，均快于全省工业增速。
工业生产平稳运行，企业利润恢复性增长。
1-6月，全省工业固定资产投资4600亿元，增长20%，占全省固定资产投资的比重48.3%，同比提高了0.1个百分点。
1.2政策因素
中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：
城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。
以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。
随着2013年“国五条”的出台，房地产再次掀起了一阵狂潮，分别以行政手段、金融手段、税收手段、市场手段、保障手段、价格手段对房地产市场进行调控，控制二套房贷款政策再次收紧和二手房交易征收所得税等政策对改善性需求和投资性需求冲击较大，买卖双方均有意在“新国五条”实施细则出台前交易过户，政策倒逼短期成交火爆。
1.3经济因素
2014年1至4月份，河北省经济总体保持平稳运行，工业生产和出口增速回升，投资和消费平稳增长，利用外资增速加快；工业生产增速回升，规模以上工业完成增加值3459.0亿元人民币，比上年同期增长12.1%。
固定资产投资完成4521.3亿元，比上年同期增长20.4%，投资结构调整优化。
房企分化趋势日益明显，调控将造成中小房企资金链紧张，增加银行不良贷款风险。
交通银行金融研究中心报告指出，房地产和平台贷款是决定商业银行中长期资产质量走势的关键因素。
2、区域性环境分析
2.1区位优势得天独厚
燕郊自古为京都重镇，因春秋战国时地处燕国都城（今北京）城郊而得名。
燕郊近年因为距国贸CBD较近而发展迅速。
这里历史悠久，底蕴深厚。
素有“天子脚下，御驾行宫”之美称。
燕郊位于潮白河东畔，西与通州区隔河相望。
隶属于河北省三河市，其得天独厚的位置优势就在于它位于京津唐经济区域腹地，是河北省实施环京津战略的最前沿。
西距天安门和首都机场均为30公里，南距天津港125公里，东距唐山港121公里，“半小时可上天，一小时可出海”是区位优势的真实写照，如今的燕郊已成为融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。
在接受京、津的资金、技术、人才、信息方面，显示出其它地区无可比拟的优势。
2.2道路交通快速便捷
三河市西与北京仅一河之隔，地处交通枢纽地带。
102国道及102国道复线高速路，京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930、811、812、813、814、815、816、817、818、819等多路公交车直通区内，接驳八通线和地铁6号线路，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。
四通八达的交通优势为三河的经济快速发展奠定了坚实基础。
2.3基础设施配套完备
三河市重点实施了供水、排水、道路、通讯、供电、热力、燃气、宽带网、土地平整等“八通一平的基础设施建设，形成了设施完备、配套合理、城乡共兴、效益长远的良性互动格局。
道路网络一体化，东市区形成了“三横、两纵、一环”，西市区形成了“六横六纵”的道路格局。
城乡交通一体化，实现了村村通公交车。
供水自动一体化，共建成水厂4座。
污水处理厂4座，以及垃圾处理场12座，可满足企业生产、生活的需要。
2.4生态环境优美自然
大气环境质量符合国家二级标准，河流符合国家三类标准，地下水质符合国家《生活饮用水标准》，城市区域环境噪声符合国家《城市区域环境噪声标准》。
城市绿化率达到32%，园林式、生态型、现代化的充满人与自然、人与社会和谐的新兴城市已经屹立在京东大地上。
2.5城市功能日臻完善
三河市充分利用经济基础较雄厚和靠近北京的优势，发展高新技术产业和服务业，加强城市建设，城市功能进一步增强和完善。
人居环境不断改善，辖区内有大型高尔夫球场2个，星级以上宾馆10个，规模以上医院6个，大型超市、商场8个，高档商住新区50个。
三河已是海内外投资者的安居乐业的最佳选择地。
2.6投资成本质优价廉
三河市是北京、天津等周遍地区投资成本最低的地区。
市内备有河北、北京两套供电网，燕郊双回路供电线路保证了高新技术企业生产的需要。
北京6159局市内电信延伸至燕郊开发区。
城市道路实现网格化，环城公路和街区道路体系完整。
建筑建材资源充足，投资成本大大降低，使投资者投资节省了前期投入，利于投资企业的发展。
2.7科教人才充足密集
三河市有中央部委直属单位38家，其中有8所高等院校、21家科研院所，拥有各类教育、科技人才达两万余人，具有中高级职称的知识型人才密度甚至超过了有着“中国硅谷”之称的北京中关村地区。
人才聚集、知识密集，使三河拥有丰富的高素质劳动力资源。
2.8服务环境优质高效
积极推行“五星级”服务，建立了项目审批、收费管理、经济环境投诉“三个中心”，主要部门开展一站式办公。
实行一门受理、内部运作、统一收费、限时办结。
同时，对燕郊开发区和重点企业实行封闭式管理，进一步营造亲商、安商、扶商、富商的良好环境。
2.9政策优惠宽松开放
通过科技风险基金、中小企业发展基金、贷款贴息、零利润地价等措施，重点扶持优势产业和高科技企业。
3、微观环境
3.1燕郊区域特征
燕郊开发区规划区面积80平方公里，建成区面积30平方公里，辖区总人口35万。
区内科技人才密集。
共有50家中央部委直属单位，其中科研机构20余家、大专院校8所，拥有各类专业技术人才2万余名，正在接受高等教育的人员4万余人，高素质人口密度达33.3%。
3.1.2燕郊地理位置
位于环京津、环渤海经济圈核心，京、津、唐大北京“金三角”经济区域腹地；与北京一河之隔，西距首都天安门30公里，首都机场25公里；东距唐山125公里，秦皇岛260公里；南距天津120公里；京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西。
3.2燕郊发展规划
3.2.1与京城一衣带水的产业依托
北京的发展也决定了燕郊的发展，目前政府宣称区域总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编、按照定位，燕郊将主要发展以信息电子为主导的高新技术产业和以现代服务业，今后，燕郊将发展成为北京周边的一座新城
3.2.2环渤海经济带来的机遇
北京在环渤海经济区域中的城市功能转化和城市空间疏解的主要方向应该是充分促使京津、京广（深）、京秦等交通条件较好、生态相对健全地区的优先发展，这就使得燕郊成为大北京战略发展的重要组成部分
3.2.3北京东进CBD新辟腹地
整个东部区域中，CBD带来了大量的商务活动、密集的人流。
因此，也需要大片的腹地区域为之提供住宅配套，成为未来的“中心居住地”，而毗邻CBD的通州和燕郊开发区为北京经济带来东移奠定了良好物质、文化、交通、居住基础。
3.2.4北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。
3.3、燕郊发展概况
（1）燕郊开发区地处北京天安门正东30公里
（2）规划面积80平方公里，建成区面积30平方公里，下辖92个村街，总计近35万人口，其中固定人口15万人
（3）经过十余年的健康快速发展，燕郊开发区已演变成为规划合理、产业互补、功能完善、社会文明、环境优美的现代化首都卫星城和高新技术产业基地
（4）目前，燕郊开发区综合实力在河北29个省级开发区中位居第二，在全省（市）域开发区中位居第一
（5）燕郊区域已成为“全国创建文明城市示范点”，不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之选”。
（6）产业构成：
燕郊开发区目前已引进国内外投资500多个，项目总投资140亿元人民币，已初步形成信息电子、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大主导产业，跨入了加速发展的快车道。
3.4燕郊区域房地产市场特征
3.4.1燕郊区域房地产板块
目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民趋势。
据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平是吸引北京购房者和外省移民的主要因素。
目前，燕郊和北京房地产市场的融合速度已经明显加快。
依托城市经济发展及对未来发展预期，城市房地产板块正逐步形成。
3.4.2燕郊住宅市场板块对比分析
各个板块价格分区明显，西部区域明显高于东部，距离102国道沿线近代项目价格高于其他项目；
②整个燕郊住宅市场产品形式正趋于统一，除东部个别拥有较好自然资源项目推出少量别墅产品外，整个住宅市场完全以小高层，高层为主
③别墅产品可以实现市场最高价，各项目价格叉差异大，说明市场对别墅产品形式与价值没有形成对位
④市场各类产品平台面积区间初步形成，独栋产品面积在300平米以上，类别墅面积区间230-280平米，多层与小高层产品没有明显差别
市场主力户型为：
1居面积35--70平米，2居面积区间60-100平米，3居面积区间90-130平米。
3.4.3市场需求分析
北京客户主要购买二、三居（90-110平米）的户型，这类人群在相对低总价的前提下还是期望获得更高的生活品质并且大部分为两口或三口之家，也会有两代同堂的家庭。
而一居（40-60平米）的快速热销页反映出还是有很多单身或未婚的客户存在，在未成立家庭前作为过渡用居住，而这部分人基本属于上班族。
3.4.4区域市场总体感观
燕郊房地产市场项目产品线较丰富，从低密度的别墅、townhouse到中高密度大型住宅社区应有尽有，氮气特点之一是低密度产品往往与高密度产品集中在同一区域，区域产品特征不明显，例如，东方夏威夷别墅区基本被中高密度的项目所包围，充分说明了该区房地产自然景观资源利用的不得当，缺乏整体规划意识。
总体分析价格走势：
“西高东低”
产品类型：
“西奢东拮”
市政配套：
“西全东简”
自然资源：
“西富东缺”
3.5内部市场竞争分析
3.5.1在售分析
市场在售项目，产品创新有限，同质化严重，市场竞争多以社区配套、景观为卖点。
3.5.2燕郊区热点板块各项目竞争力分析
由于客户对异域风格的建筑及生活理念有很浓郁的向往，造成了区域项目风格趋同的特征，均走欧陆异域风情，同时依靠周边现有的自然资源，营造安逸、自然、舒缓的生活氛围，基本上除项目体量和产品有少许差别以外，各自项目并无太多亮点，但在热点区域，仍互为对手，竞争激烈。
虽然通州的房地产项目会截杀掉一部分客户，但随着未来购房者对燕郊认识的加深及产品舒适度的认可，会进一步弱化同通州区域竞争的劣势，将来燕郊不会再扮演以价格优势来吸引客群的角色，二回转变为以产品力为向导成熟的房地产市场。
三、规划设计
户型图（参见附录图片1、图片2、图片3、图片4、图片5）：
四、投资项目开发建设实施计划分析
1、工程建设实施计划：
项目计算期为13个月该工程项目实施进度计划（施工平面图、横道图及双代号网络图参见附录图片6、图片7、图片8）
2、销售计划
当完成不含土地取得成本的总投资的25%时，开展预售工作。
销售进度计划表单位：
万元
时间（季度）
项目
第一年
第二年
3
4
1
2
3
4
住宅楼
4%
8%
10%
10%
10%
10%
超市
0%
5%
8%
10%
10%
12%
停车场
0%
3%
8%
12%
7%
20%
销售进度计划表单位：
万元
时间（季度）
项目
第三年
第四年
合计
1
2
3
4
1
2
住宅楼
10%
12%
12%
8%
4%
2%
100%
超市
15%
12%
10%
10%
5%
3%
100%
停车场
10%
5%
5%
15%
5%
10%
100%
五、投资估算与资金筹措
1、投资估算
项目总投资估算表
序号
项目
总投资/万元
单方成本/（元·m-2）
1
土地取得成本
24500.00
1308.76
2
建筑安装工程费
44805.23
1836.28
3
前期工程费
2904.55
119.04
4
基础设施建设费
11136.10
456.40
5
公共配套设施建设费
377.40
15.22
6
开发间接费
14978.37
613.87
7
其他费用
1344.16
55.09
8
不可预见费
2240.26
91.81
合计
102286.07
4496.46
2、投资使用计划与资金来源分析
（1）制定投资使用计划
投资使用计划表单位：
万元
时间
第一年
第二年
合计
3
4
1
2
3
4
投资
34388
32750
5731
3275
2456
1310
47161
投资使用计划表单位：
万元
时间
第三年
第四年
合计
1
2
3
4
1
2
投资
819
819
164
82
41
41
81876
（2）制定资金筹措计划
房地产投资项目资金筹措主要来源于资本金（股本金）、银行贷款、预售收入。
该项目将结合这三种方式进行费用计划，其中资本金安排32750万元。
（3）编制“投资计划与资金筹措表”
税费利率表
税费项目
税费率（%）
营业税
城市维护建设税
教育费附加
企业所得税
房产税（按租金）
公益金
法定盈余公积金
任意盈余公积金
不可预见费
土地增值税
5
7
3
25
12
5
10
0
4
30，40，50超率累进税率
资金使用筹措与偿还计划表（i=8%）
序号
项目
建设经营期
合计
2014年
2015年
2016年
2017年
1
总投资
46028.73
30685.82
15342.91
10228.61
92057.46
1.1
经营资金
636.92
1313.02
1393.77
0.00
3343.70
1.2
开发产品投资
45391.81
29372.80
13949.14
10228.61
88713.76
2
资金筹措
46028.73
30685.82
15342.91
10228.61
92057.46
2.1
资本金
25315.80
16877.20
0.00
0.00
42193.00
2.2
借款
20712.93
0.00
0.00
0.00
20712.93
2.3
销售再投入
0.00
0.00
15342.91
10228.61
25571.52
3
本年借款本息
21349.85
22662.87
24056.63
0.00
44012.72
3.1
年初借款累计
0.00
21349.85
22662.87
0.00
3.2
本年借款
20712.93
0.00
0.00
0.00
20712.93
3.3
本年应计利息（8%）
636.92
1313.02
1393.77
0.00
3343.70
3.4
年底还本付息
0.00
0.00
24056.63
0.00
0.00
3.5
年末借款累计
21349.85
22662.87
24056.63
0.00
4
借款还本付息
0.00
0.00
24056.63
0.00
24056.63
4.1
投资回收
0.00
0.00
24056.63
0.00
24056.63
六、投资分析基础数据的预测和选定
1、销售收入测算
销售收入估算表
序号
分类
销售面积/m2
建议销售均价/（元·m-2）
销售收入/万元
1
住宅楼
187200.00
8700.00
162864.00
2
超市
400.00
15000.00
600.00
3
停车场
2808.00
15万元/个
42120.00
合计
205584.00
销售收入分期估算表
年份
销售计划
建设经营期年度收入/万元
合计/万元
项目比例
面积/m2
2014年
2015年
2016年
2017年
2014年
2015年
住宅楼
0.00
停车位
超市
2016年
住宅楼
0.60
112320.00
97718.40
122990.40
停车位
0.60
1685
25272.00
超市
2017年
住宅楼
0.40
74880.00
65145.60
82593.60
停车位
0.40
1123
16848.00
超市
1.00
400.00
600.00
合计
25272.00
82593.60
205584.00
2、销售税金及附加估算
销售税金及附加估算表
序号
类别
计算依据
建设经营期/万元
合计/万元
2014年
2015年
2016年
2017年
1
营业税
销售收入*5%
6149.52
4129.68
10279.20
2
城市维护建设费
营业税*7%
430.47
289.08
719.54
3
教育费附加
营业税*3%
184.49
123.89
308.38
4
防洪工程维护建设费
销售收入*1.8%
2213.83
1486.68
3700.51
5
印花税
销售收入*0.05%
61.50
41.30
102.79
6
房屋买卖手续费
销售收入*0.5%
614.95
412.97
1027.92
合计
9654.75
6483.60
16138.34
土地增值税计算表
序号
项目
计算依据
金额/万元
1
销售收入
表4-9
205584.00
2
扣除项目金额
2.1+2.2+2.3+2.4
136154.78
2.1
开发成本
总成本费用-开发费用
88651.85
2.2
开发费用
企业管理费用+财务费用+销售费用
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