设计经理面试技巧.docx

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设计经理面试技巧

简述：

对一线公司的自我营销切记步入什么都好，且很均衡的魔咒。

面试中一定突出几点亮点，就像驾驶记得宝马，安全记得沃尔沃，设计记得保时捷。

自我营销拒绝完美，功其几点，才是完美营销。

语速放慢，提问者问完问题等一下再说，应对面试官喜欢问及的问题，不断的完善自己，并且涵盖基本的工作技能。

世茂：

卓越，诚信，创新，自我超越，思路机敏，

乐于接受新事物。

谈论你自己

常见的10个问题:

1．自我介绍

尊敬的面试官，中午好！

我叫胡兴发，我有10年的上海地产行业的工作经历。

5年设计院设计经验，从建筑师到设计所主任的经历，负责过8个人的设计团队，成功负责过多个项目规划到施工图设计，以及项目内外的技术沟通以及商务谈判。

5年多的设计管理经验，作为设计部经理的四年多以来，带领不同的设计管理团队成功负责过多个商业地产以及地铁上层覆盖P+R建筑商业综合体全程设计管理工作（中冶祥腾城市广场，财富广场，生活广场，假日风情商业广场，无锡RBD城市综合体项目）以及无锡燕莎广场超高层项目前期设计管理工作。

我个人乐于接受新生事物，喜欢挑战自我，曾经在98大学暑假的时候有带300元人民币在广州生活过一个月的经历。

也希望接受世贸股份新一轮的机会和挑战。

2．你有什么优点?

以前离开中冶的时候，技术总监和HRD挽留我的时候，对我的评价是具有较好方案能力，合理安排时间，能解决好复杂项目的设计经理，当然我也相信自己是一个很细致的人，能利用好公司内外资源来应对公司的变化，更好的完成公司的业务指标。

例如中冶和花样年工作取得土地开发权和土地拓展两个大方面，在这些项目我都会亲手做几个方案以求得更了解土地红线和公司要求，以便更好的指导设计公司进行设计工作。

以前做的项目有轨道交通联系，公共汽车始发站，社会停车库，出租车始发站等等，这些工作都需要和规划，交通，申通公司进行技术沟通推进，我能从重要、紧急这两个层面满足公司报批报建以及开工需求。

3．你有什么缺点?

我性格比较急，基于自身的判断很快作出决定，这在我以前的工作中带来过不少的麻烦，这两年我意识到这一点，速度并不能适合所有的工作情况。

因此我一直提醒自己搜集更多的信息，权衡得失，如若我拿不定主意，便会寻求同事的建议。

4．你工作的动机是什么？

或你热衷于什么？

我很喜欢和人共处，喜欢把复杂的工作问题化解成不同的任务包，并逐个完成，从中获得乐趣。

当我在设计管理中很多功能性的缺失问题而没有提前把控好时，我会感到很遗憾，并设法在下一个任务中加以改正。

当然，我也很为我因为工作获得公司回报让家人和父母而荣耀。

5.你最大的成绩是什么？

或你最骄傲的事情是什么？

设计公司：

创意产业园

地产公司：

07年底到08年初，中冶在上海拿了4块商业用地，其中很大部门较为复杂，有P+R,社会停车库，BUS始发站，四个项目面临全部启动。

全部面临到在项目建筑师不到岗的情况下，在技术总监和我的共同努力下，宁愿自己多加班，合理利用公司外部设计资源，必要的时候不以甲方身份出来，与设计公司一同加班，并根据不一样的情况提出分开报批报建的方式，完成了公司报批及工程进度及定位要求，超额完成了公司的销售目标。

更深一步的巩固了公司和合作伙伴的关系，提升了公司在上海商业地产的声誉。

6.你最大的失败是什么？

上海青浦的一个项目，中冶祥腾假日风情商业街，是位于青浦工业园区的1200米长的一条商业街。

设计的为街铺，为了为小业主着想，消防主管道出现了两个问题：

1。

提高得房率，没有设置消防主立管管井，导致小业主部分商铺有立管明管，而在定价时没有作特殊说明。

2。

商铺为5。

5夹层产品，消防主管设置在商铺中间，没有对设计院作出细致的要求，导致交房后夹层使用不便。

这两个问题让我学会了2个东西，1应在功能定位时多收集小业主的前线反馈，特别做好与营销定价及合同附件的互动2.细致审图，特别是各个专业的图纸的互动。

7.我们为什么要聘用你？

咱们世茂无锡项目是地铁上盖商业综合体和超高层的项目，项目比较复杂。

我有过类似的工作经历，而且我以前合作的公司老板评价我是一个具有这方面能力的经理，我相信我是一个优秀的候选人。

另外，我和世茂比其他面试者有更多一份的世茂情缘，也成功的完成了世茂地产的面试，最终由于其他的原因没有成功加入。

现在有这样的机会，我肯定会倍加珍惜，以后会更加努力！

谢谢。

8.商业地产项目建筑师应该注意哪些？

1.商业地产比较复杂，且土地利用率较高。

其中规划，房地，消防，交通，绿化，卫生，抗震，节能都会遇到规则矛盾以及对规则理解不一样的问题，这些需要在项目的方案到验收技术沟通工作。

2.根据工程及销售节点安排好各个设计工种的设计节点，部门内部要解决好公司要求与设计成果的一致性，以及成果评审和效果品质把控。

3．对内应处理好工程，成本，销售之间的关系。

结合成本控制解决好工程技术问题，控制好设计变更。

1.贵公司的设计部的人员构成，汇报对象是谁？

你的工作任务是什么，是否参与过部门成员的招聘？

公司部门为总工室，一共8人，设计总监1人，设计副总监1人，设计经理1人，建筑2人，结构1人，机电1人，给排水1人，景观及室内1人。

技术总监：

参与公司高管例会，参与公司重大投资、业务决策，参与公司的项目可行性研究，负责建筑创新产品设计方向；负责公司重要招标技术标的审定工作，新建筑技术信息收集，处理，以及推广应用；负责公司重大技术问题的研讨，对项目重大技术变更进行审定。

技术副总监（法国人）：

负责商业项目招商内部商业动线及立面外装饰处理工作。

设计经理：

1.配合总监做好产品创新，市场可行性分析，市场定位工作以及新技术的收集处理与推广，完善各项目工作计划。

2.根据市场情况及招商意见结合公司自身资源完善项目完成各阶段的设计任务书，组织部门各专业各阶段图纸质量把控，完善设计各阶段成本优化工作。

3.协调项目政府主管部门审批技术难点沟通。

4.参与技术交底与图纸会审，以及施工中技术难点及变更控制。

5.各阶段招商过程中技术问题解决以及销售培训工作的完善。

6.组织部门完善各项目验收及交房后的技术服务。

你对我们公司怎么看？

贵公司人力资源配置与管理上非常有经验，在产品研发上在业内很独特的经验，在产品的设计管理及现场把控上有自身独特的经验和优势。

2.你的优势是什么？

较强适应能力，对外沟通能力以及团队意识。

对所做的工作一直保持着成功的热情。

高度的责任感。

爱思考，做事全力以赴。

3.你的缺点是什么？

遇事耐心不够，对内专业问题沟通应更细致。

我现在也在试看百家讲坛已提高自己耐心处理事情的能力。

4.做好一个地产开发要注意哪几点？

1.市场调查

2.选择切合自身公司资源地段的土地

3.准确的项目定位，项目的卖点提炼

4.设计质量把控

5.较好的施工质量

6.高水平的营销

5.如何去做一个高品质产品？

高品质的住宅产品将会是一个趋势，传统的二居或三居已经不能满足生活及文化的需求，

1）较好的地段，即完善的生活配套。

2）较好的规划定位，良好的交流空间以及私密空间。

3）有特色的创新户型满足日常生活以外的建筑附加空间。

4）良好外立面细部以及建筑质量。

5）良好，均好的小区环境。

6）良好的节能系统

7）优良的物业管理服务。

6.主要合作过哪些设计单位？

你在设计管理中碰到的困难是什么？

概念方案有设计汤臣一品GDG,MAO,美国的RDI

施工图设计现代设计集团，城乡设计院，东方设计院。

每个项目公司的土建及幕墙施工单位都不一样，同一样的节点，各个施工单位由于技术能力不一样而导致做出来的细部效果相差较大，通过技术指导很难实现。

现在也在建议公司在上海本土的公司选择一至两家公司做为长期合作伙伴。

7.为什么要离开现在的公司？

目前公司4个项目已经尾声，还有2个项目刚刚启动。

希望有更好的平台让自己发挥，进步，自我实现。

8.平时在设计管理中你主要把控哪些？

管理要点一：

选择合适的设计伙伴，明确委托设计要求，

管理要点二：

设计全过程控制管理

1）日常管理

2）关键节点控制

3）设计成果评审

管理要点三：

 重视设计报批过程中的沟通管理,与主管部门保持良好沟通

管理要点四：

加强设计变更控制

管理要点五：

注重设计的整合管理

9.对规划如何理解？

规划应该是根据既定地块属性结合开发公司自身资源实现项目利润的最大化。

由这个为基本原则进行市场调查，产品定位，市场、政策、容积率与产品均好性，景观系统以及建筑空间营造的用地价值的一个综合平衡。

10.对景观如何理解？

好的景观已经成为提升项目附加值最有效的一种手段。

为什么最有效，因为景观上的每一份投入都具有可视性，建筑空间及效果需要景观来加以完善。

首先：

景观应该与整个项目定位一脉相承。

坚持以市中心住宅的景观不能野趣太浓，而郊区住宅则不应该人工痕迹太重为原则，可以做出比较好的景观来。

其次：

景观设计应从人的感受及使用功能出发。

除小区室外空间外，景观应满足大多数室内住户观景需要。

所以高层的景观与别墅的景观设计应该区别开来。

最后：

要注意后期维护与前期设计的统一。

11.商业地产和住宅地产的区别？

1）所有区别源于盈利模式的区别。

住宅利润等于销售价格减去成本。

而商业地产的利润可以比较多元化，有销售收益，有租金收益，物业管理收益，物业升值收益等。

2）影响选址的因素不一样。

总的来看，商业对地段的选择更为重要。

3）面对客户群不一样。

住宅仅为投资者和消费者，商业有投资者，经营者，终端消费者。

4）规划设计不一样。

住宅仅为规划，房型，立面，环境，以及配套设施。

而商业规划，外部交通与内部交通，主力店的内部设计以及外饰面设计，立面，景观设计。

商铺的分割与交通流线等等。

5）资金占有不一样。

住宅可以滚动开发，而商业只能建成后运营成功才能得到稳定的收益。

6）开发流程不一样，商业较住宅多了一个前期招商以及后期运营管理。

7）开发风险不一样。

商业地产是把双刃剑，风险大，收益也大。

12.如何在设计管理中成本控制？

房地产的成本70%以上在设计中已经定了，是成本控制的关键。

一、推行设计招标，择优选择设计单位

二、开展限额设计，有效控制造价

三、采用合同措施控制造价

四、加强设计管理过程中的成本控制

规划：

竖向标高控制（挖填土方最小），停车比率及方式，地下室的层数及面积，人防地下室（能否异地建设）性质，规模，等级，顶板覆土，

建筑：

尺寸模数化，平面方案（框架结构每层1500平方米），窗地比0.25，窗分格方式，墙积比1:

1.3（约矮约大），立面材料的选择。

结构：

单方钢筋含量和单方混凝土含量，基础形式及埋深；设备配套方案的调整；基坑维护方案

水电煤：

设备选型，空调凝结水管可考虑尽量合并到雨水管，其至控制中心及箱体铺设最短

景观：

控制硬和软的比率，控制大树的比率，控制水景的规模，围墙的形式（镂空的多点）

样板房：

给定最高限额

13.目前你做的较为失败的一个作品是哪个？

银鸽纸业银鸽花园大面积开窗能耗非常大，业主交不起采暖费用，及玻璃雨棚（工业污染，不好清洗）

14.对限额设计怎么看？

1、科学合理的制订目标成本。

（比较难的一点，必须有较强的预算能力才能将各阶段的预算目标下地）

2、推行设计招标，选择合适的合作单位，小的设计公司是没有规划、经济、设备材料部门的，因而小的设计公司不具备限额设计的条件。

3、设计费取费标准与限额设计、设计质量挂钩,严格控制变更洽商。

4、限额设计既是设计公司的事，也是建设单位的事，否则限额设计只能是一个概念，而无具体行动目的和执行指标。

比如目标成本的制订、设计任务书的下达、材料设备选择标准等。

5、推行设计监理制度

15.和工程部如何交流？

和工程部的交流应做好如下几点

1．根据工程节点及开发节点制定设计节点

2．图纸会审

3．技术交底，特别是关键节点做法

4．施工中重大技术问题解决

5．隐蔽工程以及外饰面下架前质量的验收

16.和预算部如何交流？

1、协调目标成本的制定，便于限额设计

2、工程招标技术标的审定及协调

3、设计优化包括材料及设备选择

4、协调过程变更控制

17.如何理解节能建筑？

节能建筑不应该是高能耗，高物业管理费为代价的节能，市场是这些产品室伪节能。

1.科学规划，合理布局（主导风的方向，南敞北闭）

2.利用公建配套设置的中间，减少开车到达的必要性。

3.建筑朝向，控制窗墙和体型系数

4.提高维护结构的隔热性

如复合外墙，组合外窗，屋面系统

5.可再生能源，太阳能的利用

18.在规划，方案，初步设计，施工图设计分别要把控的问题是哪些？

19.我们为什么要聘用你？

对工作一直保持着成功的热情，做事全力以赴。

20.你的职业规划是怎样的？

或者如何看待你今后的5年？

38岁以前，我希望在技术及技术管理上力求精湛，做一个出色的技术管理者。

38岁以后，我希望模糊自身在技术方面的特点，在房地产开发管理上力求更好的发展。

21.做好设计经理如何去管理你自己的团队？

1）始终保持对项目成功的热情

2）上传下达，给各个专业人员充分了解项目的定位，公司的战略以及产品的价值点，充分借鉴公司对此类型产品定位及经验教训，避免重复出现。

3）指定相应的任务包，明确各任务包时间

4）充分授权以及职业空间激励，建立团队归属感

5）各专业内部协调会议，果断进行协调后的决策，遇事不逃避

6）及时准确的上级领导的成果汇报

24．有什么需要了解我们的吗？

1）公司在产品节能思想独具一格，请问在当前技术可行的情况下如何去发展自己的节能产品？

2）目前公司在产品创新以及大规模开发上面如何做到周期上的平衡？

3）做为设计管理人员，有的是研发的，有的是实施的，但随着工作时间的不一样，如何在这块个人的经验优势上得到互补，是否有职位呼唤的可能？

25．如何打造一个高品质的户型！

1.符合产品定位，房型设计必要满足特定人群的功能需求。

2.应针对总图中的不同位置进行针对性设计，尽量做到均好性。

3.规避不良景观的影响，防噪。

4.应有合理的功能分区以及交通动线，活动区，休息区，辅助区，并设计出其卖点、附加值（比如结构的可边性）。

5.空间应最大限度满足家具的摆放，并符合人体功能学，

门厅，电梯厅：

带花园的电梯厅，挑高的门厅。

厨房：

餐厨一体化，分离式厨房，半开敞厨房，整体厨房。

卫生间：

厕浴分离，洁卫分离，四件套配置（双面盆洗面台、淋浴隔断、浴盆、坐便器四件套洁具）