物业经营管理笔记.docx

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物业经营管理笔记

第一章：

物业经营管理概述

第一节：

物业经营管理的概念

一、物业经营管理内涵

物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产管理资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合管理服务。

强调为业主提供价值管理服务，包括运行操作管理、资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本管理、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

二、物业管理活动的管理对象

为收益性物业，包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店或休闲设施等。

（一）写字楼（企业自用、出租、自用出租复合型）

依据所处位置、装修和收益能力分甲、乙、丙三个等级

甲级：

位置优越、状况优良、收益与新建相当，24小时维护和安保。

乙级：

位置良好、状况良好、收益低于新建。

丙级：

有明显的磨损和功能折旧，租金较低。

分类考虑以下12个因素：

位置、交通、形象、建筑形式、大堂、电梯、走郎、空间布置、为租户提供的服务、设备系统、物业管理水平、租户类型。

（二）零售商业物业

用于零售商业活动的建筑，从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。

分类按建筑规模、经营商品特点、辐射区域范围三方面

1、区域购物中心：

面积10万㎡以上，服务半径200KM，复合度高，行业多，功能全。

2、高级购物中心：

面积3万㎡以上，覆盖整个城市，服务人口30万以上，营业额5亿元

3、地区购物中心：

面积1-3万㎡以上，服务人口10-30万以上，营业额1-5亿元

4、居住区商场：

面积3000-10000㎡，服务人口1-5万以上，营业额3000-10000万元

5、邻里服务商店：

面积3000㎡以下，服务人口1万以下，营业额3000万元以下

6、特色商店：

特色服务。

（三）出租型别墅或公寓

1、别墅：

建筑应独立，豪华舒适，层数少，与大的聚居点有一定距离，环境优良。

2、公寓：

复式公寓、花园公寓、单间公寓。

（四）工业物业

指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房。

（五）酒店和休闲娱乐设施

指为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、康体娱乐提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。

三、物业经营管理服务的目标

指在物业全奉命周期内，持续满足租户使用要求，实现物业净收益最大化，保持提高物业的市场价值及发展潜力。

在房地产投资信托基金的组织结构下，物业管理企业通常要承担如下责任：

1、策划租户组合及物色潜在租户；

2、制订及落实租务策略；

3、执行租务条件；

4、确保所的物业遵守国家法规；

5、履行租务管理工作；

6、进行租务评估，制订租约条款，收取租金，拟备租约，追收欠租、收回物业；

7、执行例行的管理服务；

8、制订及落实政策及计划；

9、提出更新改造建议。

四、物业经营管理企业

物业管理企业以公司的形式存在，是服务性单位，又是经营性企业组织，划分为管理型、专业型和综合型三种。

1、管理型物业管理企业

具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处于总包的位置，工作重点在于物业管理工作的规划与计划，物业市场营销与租赁管理，预算与成本管理，专业物业管理服务采购与分包商管理，现金流管理，绩效评价和客户关系管理等。

2、专业型物业管理企业

具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以分包的形式也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。

3、综合型物业管理企业

是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

第二节：

物业经营管理的层次与工作内容

一、物业经营管理的层次

分为物业管理和设施管理（运行管理为主）、房地产资产管理和房地产组合投资管理（策略性管理为主）三个层次。

房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：

一是在极好的条件下购买物业；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机出售物业。

二、不同层次之间的关系

三、物业经营管理中的战略性工作

四、物业经营管理的常规工作

（一）常规工作概述

从日常工作的角度看，负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来不便。

（二）现金流和成本管理

支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，支出的几个重要方面：

日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。

（三）日常维修和维护

（四）未来维修和维护

（五）设施设备管理

（六）物业保险管理

第二章：

房地产投资及区位选择

第一节：

房地产投资

一、房地产投资的概念

指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

二、房地产投资的形式（直接投资和间接投资）

直接投资：

直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。

间接投资：

将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，不直接参与经营管理工作。

（一）房地产直接投资

1、房地产开发投资

2、房地产置业投资

（二）房地产间接投资

1、房地产企业债券和股票投资

2、投资于房地产投资信托基金

3、购买住房抵押支持证券（MBS）

三、房地产投资的特性

（一）位置固定性或不可移动性

（二）寿命周期长

（三）适应性

（四）各异性

（五）政策影响性

（六）专业管理依赖性

（七）相互影响性

四、房地产投资的利弊

1、房地产投资之利

A相对较高的收益水平B能够得到税收方面的好处C易于获得金融机构的支持D能抵消通货膨胀的影响E提高投资者的资信等级

2、房地产投资之弊

A流动性差B投资数额大C投资回收期长D需要专门的知识和经验

第二节：

房地产投资的风险

一、房地产投资的风险的基本概念

（一）风险可以定义为获得预期收益可能性的大小。

（二）风险与不确定性

（三）风险分析的目的：

房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、预期收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。

二、系统风险

（一）通货膨胀风险

（二）市场供求风险

（三）周期风险

（四）变现风险

（五）利率风险

（六）政策风险

（七）政治风险

（八）或然损失风险

三、个别风险

（一）收益现金流风险

（二）未来经营费用风险

（三）资本价值风险

（四）比较风险

（五）时间风险

（六）持有期风险

第三节房地产投资区位的选择

一、房地产投资中区位，不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。

二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求

（一）居住物业

1、市政公用和配套设施完备的程度

2、公共交通便捷程度

3、环境因素

4、居民人口与收入

（二）写字楼

1、与其他商业设施接近的程度

2、周期土地利用情况和环境（邻近政府、大型公司、金融机构）

3、易接近性（公共交通、停车位等）

（三）零售商业物业

取决于零售商业物业辐射区域分析的结果（可能的顾客流量、消费者行为、购买能力分析等）

（四）工业物业

原材料、交通、技术人才和劳动力、水电资源、环境污染政策等。

第三章房地产投资分析技术

第一节投资分析的基本概念

一、现金流量

在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

现金流入包括销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等。

现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。

二、现金流量图

三、房地产置业投资（房地产购置投资和流动资金投入）

四、房地产置业投资的现金流量

（一）现金流分析中常用术语

1、潜在毛租金收入：

物业可获取的最大租金收入。

（全部可出租面积*最可能的租金水平）

2、空置和收租损失

3、其他收入（自动售货机、投币电话等）

4、有效毛收入：

等于潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入

5、运营费用：

除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租客提供服务的费用、保险费、房产税等。

6、净运营收益：

等于有效毛收入－运营费用

7、抵押贷款还本付息

8、准备金（大修理基金）

9、税金

10、经营现金流

（二）收益性物业的现金流

潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入=有效毛收入—运营费用=净运营收益—抵押贷款还本付息=税前现金流—准备金—所得税=税后现金流

第二节现值与现值计算

一、资金的时间价值

1、随着时间的推移，资金的价值会增加

2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费

二、利息与利率

Fn=P+In

Fn本利和P本金In利息

三、单利计算与复利计算

（一）单利计息：

仅按本金计算利息，利息不再生利息

n个计息周期后的本利和：

Fn=P（1+i*n）

（二）复利计息：

利息再生利息

n个计息周期后的本利和：

Fn=P（1+i）n

四、名义利率与实际利率

第三节设备更新中的经济分析

一、设备更新的原因与特点

（一）设备更新的原因

1、设备有形磨损（分两类，一类为使用的磨损一类为未使用时间长老化）

2、设备无形磨损

3、设备磨损的补偿（一、局部补偿：

修理二、完全补偿：

更换）

（二）设备更新的特点分析

1、设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命。

2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。

3、只比较设备的费用。

4、设备更新分析以费用年值法为主。

（购置费和运营费）

二、设备经济寿命的确定

三、物业管理中的设备更新问题

第四节房地产投资财务评价指标

一、投资回收与投资回报

投资回收：

投资者对其所投入资本的回收

投资回报：

投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

借款人每月还款额中一部分是还本一部分是付息，本是回收，息是回报。

房地产投资而言，回收主要指开发商所投入的总开发成本的回收，投资回报主要表现为利润。

二、财务评价指标体系

投资分析的目的是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。

第五节投资分析案例

第四章收益性物业价值评估

第一节收益性物业的概念

指能产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、加油站、影剧院、厂房仓库等。

收益性物业价值高低取决于3个因素：

未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性，

第二节收益性物业价格的概念和特征

一、物业价格的概念和形成条件

物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价。

二、物业价格的形成条件

具备有用性、稀缺性和有效需求。

三、物业价格的特征

（一）物业价格受区位影响很大。

（二）物业价格实质上是物业权益的价格。

（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。

（四）物业价格形成的时间较长。

（五）物业价格容易交易都的个别因素的影响。

第三节收益性物业价值和价格的种类

一、使用价值和交换价值

二、投资价值和市场价值

投资价值更多的是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

市场价值是客观的，非个人的价值。

三、成交价格、市场价格和理论价格

（一）成交价格

指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易。

在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价，在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。

（二）市场价格

指某和物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。

（三）理论价格

指经济江学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

是价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。

四、总价格和单位价格

总价格是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。

一般不有反映物业价格水平的高低。

单位价格是指单位土地面积的土地价格，与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。

物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低。

由货币和面积两方面构成。

五、实际价格和名义价格

实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

六、现房价格和期房价格

七、起价、标价、成交价和均价

起价是指所销售的商品房的最低价格。

不能反映真实价格水平。

标价是指商品房出售者在其价目表是标注的不同楼层、朝向、户型的出售价格。

成交价是指买卖双方的实际交易价格。

均价是指所售商品房的平均价格。

八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

九、买卖价格和租赁价格

租赁价格通常称为租金，真正的房租构成因素应包括：

地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税等。

一十、市场调节价、政府指导价、政府定价

一十一、原始价值、帐面价值、市场价值

原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。

第四节影响收益性物业价格的因素

一、物业价格的影响因素概述

不同的物业价格影响因素引起物业价格的变动方向、程度、影响关系是不尽相同的，有些与时间相关，有些与时间无关，有些可以量化，有些不能量化但可以感觉到。

二、人口因素

三、居民的收入因素

四、物价因素

五、利率因素

六、汇率因素

七、物业税收因素

八、城市规划因素

九、交通管制因素

一十、心理因素

第五节收益性物业估价的基本方法

物业估价的三大基本方法：

市场法、成本法和收益法。

一、市场法

（一）市场法概念

又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

适用的对象具有交易性的物业，如物业开发用地，普通商品住宅等。

厂房、学校等难以采用市场法估价。

一般分四大步骤进行：

1、搜集交易实例2、选取可比实例3、对可比实例成交价格进行处理4、求取比准价格。

（二）搜集交易实例

搜集内容：

1、交易实例物业的状况2、交易双方之间的关系3、成交日期4、成交价格5、付款方式6、交易情况。

（三）选取可比实例

应符合四个基本要求：

1、可比实例物业应是估价对象物业的类似物业2、成交日期接近3、交易类型与估价目的吻合4、应为正常的市场价格。

一般选取3个以上10个以下（均为含）可比实例。

（四）建立价格可比基础

建立价格可比基础包括5个方面：

1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种和货币单位4、统一面积内涵5、统一面积单位。

（五）交易情况修正

修正考虑的因素：

1、利害关系人之间的交易2、急于出售可急于购买的交易3、对市场缺乏了解的交易4、特别动机或偏好的交易5、特殊交易方式的交易6、交易税费非正常负担的交易7、相邻物业的合并交易8、受债权债务关系影响的交易9

（六）交易日期调整

（七）物业状况调整

（八）求取比准价格

通过不同的可比实例所得到的价格可能是不相同的，最后需要采用简单算术平均、加权算术平均等方法把它们综合成一个价格，以此作为市场法的估价结果。

二、成本法

（一）成本法概述

是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的物业都适用此法，特别适用于既无收益又很少发生交易的物业估价，例如：

学校、行政办公楼、公园等物业。

一般分4个步骤进行：

1、搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料2、测算重新购建价格3、测算折旧4、求取积算价格。

（二）物业价格构成

7大项构成：

土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、开发利润。

1、土地取得成本的构成有3种：

A通过征收农地取得，含征地费用和使用权出让金B通过城市房屋拆迁取得，含拆迁费用和使用权出让金C通过市场购买取得，含购买土地的价款和在购买时缴纳的税费。

2、开发成本有5项：

A勘察设计和前期工程费B基础设施建设费C房屋建筑安装工程费D公共配套设施建设费E开发建设过程中的税费。

（五）建筑物的折旧

可分为物资折旧、功能折旧和经济折旧三类。

三、收益法

是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

可分为直接资本化法和报酬资本化法。

适用的对象为有收益或有潜在收益的物业。

如公寓、写字楼、商店、停车场等。

运用收益法估价分4个步骤：

A搜集并难与估价对象未来预期收益有关的数据资料B预测估价对象未来收益C求取报酬率或资本化率、收益乘数D选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

第五章房地产市场与市场分析

第一节房地产市场概述

一、房地产市场的概念

指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。

由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

二、房地产市场的运行环境

1、社会环境

2、政治环境

3、经济环境

4、金融环境

5、房地产法律制度环境

6、技术环境

7、资源环境

8、国际环境

三、推动房地产市场转变的社会经济力量

（一）影响房地产市场发展的社会经济因素

A社会因素B经济因素C政策因素

（二）影响房地产市场转变的社会经济力量

A金融业的发展B信息通信技术水平的提高C生产和工作方式的转变D人文环境的变化E自然环境的变化F政治制度的变迁

第二节房地产市场的供求关系

一、房地产市场的需求

影响商品住宅需求的因素：

1、收入的变化

2、其他商品的价格变化

3、对未来的预期

4、政府政策的变化

二、房地产市场的供给

非价格因素对市场供给数量的影响：

1、房地产开发成本

2、政府政策的变化

3、对未来的预期

三、房地产市场的机制

我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生着重要的影响。

第三节房地产市场结构与市场指标

一、房地产市场结构

从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。

二、房地产市场细分

从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

三、房地产市场指标

反映和描述房地产状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标。

（一）供给指标：

包括存量、新竣工量、灭失量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等指标。

（二）需求指标

包括国内生产总值、人口数、城市家庭人口数、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量等

（三）市场交易指标

包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、房地产租金。

第四节房地产市场的特征与功能

一、房地产市场的特征

房地产市场的基本特征：

市场供给的特点、市场需求的特点、市场交易的特点、市场价格的特点。

二、房地产市场的功能

房地产房地产的功能有以下几个方面：

配置存量房地产资源和利益、显示房地产市场需求变化、指导供给以适应需求的变化、指导政府制定科学的土地供给计划、引导需求适应供给条件的变化。

三、房地产市场的政府干预

（一）政府干预房地产市场的目标：

1、实现房地产市场持续健康发展2、使存量房地产资源得到最有效的使用3、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间4、引导新建项目的位置选择5、满足特殊群体的需要

（二）政府干预房地产市场的手段：

1、土地供应政策2、金融政策3、住房政策4、城市规划5、地价政策6、税收政策7、租金和价格控制

第五节房地产市场分析

一、房地产市场分析的概念与作用

概念：

是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整其市场行为。

作用：

对不同的使用者，市场分析起到的作用有很大的差别。

二、房地产市场分析的内容

（一）宏观因素分析

1、分析国家和地方的经济特征2、分析物业所处区域的城市发展与建设情况

（二）市场供求分析

1、供给分析2、需求分析3、竞争分析4、市场占有率分析

（三）相关因素分析

第六节物业经营管理计划

一、物业经营管理计划的概念

1、是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，是对未来行动方案的一种说明。

2、制定物业管理计划的原则：

物业管理师必须参加和主持，发挥集体智慧大家参与，实际参与物业管理工作的人员必须参与工作计划的制定。

3、物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。

二、编制物业经营管理计划的基础工作

（一）区域宏观市场环境分析

（二）房地产市场分析，物业位置分析是市场分析的重要内容。

（三）邻里分析

（四）物业现状分析

（五）业主目标，明确业主目标是制定物业管理计划的前提。

三、构造物业管理方案

（一）探讨改进旧有物业的可能性，改变物业现状以符合当前市场趋势，合业主获得可能的最大收益，从两个方面考虑：

1、更新及现代化2、改变建筑物的用途。

（二）物业管理计划的主要内容：

1、建筑物管理计划2、租赁计划3、财务收支计划4、物业运行绩效评估与业主沟通计划

四、物业管理计划中的预算技术

（一）年度运营预算，是最常用的预算，可分解为季度预算或月预算

（二）资本支出预算

（三）长期预算

第六章租赁管理

第一节物业租赁概述

一、物业租赁及其特征

（一）概念：

指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

含义有两点：

1、出租人必须是房屋所有权人2、出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动。

（二）特点：

1、房屋租赁不转移房屋的所有权2、房屋租赁的标的物是作为特定物的房屋3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

二、物业租赁的分类

（一）按房屋所有权的性质划分

1、公房租赁

2、私房租赁

（二）按房屋租赁期限划分

1、定期租赁

2、自动延期租赁

3、意愿租赁

（三）按物业租金的内涵划分

1、毛租

2、净租

3、百分比租金

三、物业租赁管理模式

（一）包租转租模式，物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来，然后负责转租。

业主不承担物业的租赁，不承担市场风险。

（二）出租代理模式，业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务，物业管理企业只获得代理佣金。

业主不负