中级会计实务习题强化第六章 投资性房地产.docx

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中级会计实务习题强化第六章投资性房地产

2021年中级会计实务习题班

第六章投资性房地产

关键考点及例题解析

以前年度考题回忆

【例题·单项选择题】〔2021年〕2×18年12月31日，甲公司以银行存款12000万元外购一栋写字楼并立即出租给乙公司使用，租期5年，每年末收取租金1000万元。

该写字楼的预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

甲公司对投资性房地产采用本钱模式进行后续计量。

2×19年12月31日，该写字楼出现减值迹象，可收回金额为11200万元。

不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×19年度营业利润的影响金额为〔〕万元。

A.400B.800C.200D.1000

答案及解析

【正确答案】C

【答案解析】〔1〕2×19年写字楼计提折旧金额＝12000/20＝600〔万元〕，计入其他业务本钱；〔2〕2×19年年末，减值测试前写字楼的账面价值＝12000－600＝11400〔万元〕，小于其可收回金额，应计提减值准备＝11400－11200＝200〔万元〕，计入资产减值损失；〔3〕2×19年确认租金收入1000万元，计入其他业务收入；综上，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×19年度营业利润的影响金额＝－600－200＋1000＝200〔万元〕，选项C正确。

以前年度考题回忆

【例题·单项选择题】〔2021年〕2×20年1月1日，甲公司将自用的写字楼转换为以本钱模式进行后续计量的投资性房地产。

转换当日写字楼的账面余额为5000万元，已计提折旧500万元，已计提固定资产减值准备400万元；公允价值为4200万元。

甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为〔〕万元。

A.5000

B.4600

C.4200

答案及解析

【正确答案】D

【答案解析】自用写字楼转换为以本钱模式后续计量的投资性房地产，应以转换当日写字楼的账面价值4100万元〔5000－500－400〕作为投资性房地产的初始入账价值。

。

以前年度考题回忆

【例题·单项选择题】〔2021年〕甲公司对投资性房地产以本钱模式进行后续计量，2021年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。

采用年限平均法计提折旧，不考虑相关税费及其他因素，2021年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为〔　〕万元。

A.240B.220

C.217.25D.237

答案及解析

【正确答案】C

【答案解析】2021年年末计提折旧金额

=〔9600-120〕/40/12×11＝〔万元〕。

以前年度考题回忆

【例题·单项选择题】〔2021年〕企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入〔　〕。

A.其他综合收益　

B.公允价值变动损益

C.资本公积　　　

D.资产减值损失

答案及解析

【正确答案】B

【答案解析】采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入公允价值变动损益

以前年度考题回忆

【例题·单项选择题】〔2021年〕企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。

以下关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的选项是（）

A.计入递延收益

B.计入当期损益

C.计入其他综合收益

D.计入资本公积

答案及解析

【正确答案】C

【答案解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值大于账面价值的差额，应该计入其他综合收益。

【例题·单项选择题】企业对本钱模式进行后续计量的投资性房地产取得的租金收入，应该贷记〔〕科目。

A.投资收益

B.管理费用

C.营业外收入

D.其他业务收入

模拟演练

答案及解析

【正确答案】D

【答案解析】取得的租金收入记入“其他业务收入〞科目。

【例题·单项选择题】甲公司将一栋办公楼转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为50000万元，已累计计提的折旧为1000万元，已计提的固定资产减值准备为2000万元，转换日的公允价值为60000万元，那么转换日记入“其他综合收益〞科目的金额为〔〕万元。

A.60000

B.47000

C.50000

D.13000

模拟演练

答案及解析

【正确答案】D

【答案解析】转换日记入“其他综合收益〞科目的金额

=60000-〔50000-1000-2000〕=13000〔万元〕。

【例题·单项选择题】甲公司从事房地产开发经营业务，2021年3月5日收回租赁期届满的商铺，并方案对其重新装修后继续用于出租。

该商铺本钱为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元。

账面价值为4500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。

装修工程于2021年8月1日开始，于年末完工并到达预定可使用状态，共发生装修支出1500万元〔均符合资本化条件〕。

装修后预计租金收入将大幅增加。

甲公司对商铺采用本钱模式进行后续计量。

甲公司2021年12月31日该项投资性房地产的账面价值是〔〕万元。

A.4500B.5700

C.6000D.6500

模拟演练

答案及解析

【正确答案】B

【答案解析】甲公司2021年12月31日投资性房地产的账面价值=4500-300+1500=5700〔万元〕。

【例题·单项选择题】企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元，其中本钱为70万元，公允价值变动为10万元。

该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为20万元。

假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产使利润总额增加〔〕万元。

A.30

B.20

C.40

模拟演练

答案及解析

【正确答案】C

【答案解析】原处置该项投资性房地产使利润总额增加=〔100-80〕+20=40〔万元〕。

【例题·单项选择题】A房地产开发商于2021年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为10000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9900万元，转换日关于投资性房地产的说法不正确的选项是〔　〕。

A.转换日确认投资性房地产

B.转换日投资性房地产按公允价值9900万元计量

C.转换日的公允价值小于存货的账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益

D.转换日的公允价值小于存货的账面价值的差额100万元，计入其他综合收益

模拟演练

答案及解析

【正确答案】D

【答案解析】作为存货的商品房转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于其账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益，影响损益。

【例题·单项选择题】2021年3月，甲公司与乙公司的一栋办公楼经营租赁合同即将到期，该办公楼按照本钱模式进行后续计量。

为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将办公楼出租给丙公司。

3月15日，与乙公司的租赁合同到期，办公楼随即进入改扩建工程。

此时办公楼原价为10000万元，已计提折旧2000万元。

12月15日，办公楼改扩建工程完工，共发生支出3000万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。

改扩建支出属于资本化的后续支出。

甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为〔　〕万元。

A.11000　　B.13000　　C.3000　　D.10000

模拟演练

答案及解析

【正确答案】A

【答案解析】改扩建完工后的投资性房地产入账价值

＝10000－2000＋3000＝11000〔万元〕　　　　　

【例题·单项选择题】以下各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。

A.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益

B.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益

C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益

D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益

模拟演练

答案及解析

【正确答案】C

【答案解析】选项A，采用本钱模式后续计量的投资性房地产转为存货，应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货的入账价值；选项B，采用本钱模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面原值作为转换后固定资产的入账价值，而不考虑转换日的公允价值；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕，无需区分该差额是借方或贷方，选项D错误。

以前年度考题回忆

【例题·多项选择题】〔2021年〕以下各项关于企业投资性房地产后续计量的表述中，正确的有〔〕。

A.采用公允价值模式计量的，不得计提折旧或摊销

B.由本钱模式转为公允价值模式的，应作为会计政策变更处理

C.采用本钱模式计量的，不得确认减值损失

D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为本钱模式

答案及解析

【正确答案】ABD

【答案解析】选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销、不确认减值；选项B、D，满足条件，投资性房地产可以从本钱模式转为公允价值模式计量〔属于会计政策变更〕，但是不得从公允价值模式转为本钱模式计量；选项C，采用本钱模式进行后续计量的投资性房地产，存在减值迹象时，应进行减值测试，确定发生减值的，应当计提减值准备。

以前年度考题回忆

【例题·多项选择题】〔2021年〕以下各项中对企业以本钱模式计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有〔〕。

A.年末无需对其预计使用寿命进行复核

B.计提的减值准备，在以后的会计期间不允许转回

C.存在减值迹象时，应当进行减值测试

D.应当按期计提折旧或摊销

答案及解析

【正确答案】BCD

【答案解析】选项A，本钱模式计量的投资性房地产，应当按期计提折旧或摊销，年末需要对其预计使用寿命、预计净残值、折旧或摊销方法等进行复核。

以前年度考题回忆

【例题·多项选择题】〔2021年〕企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，可能影响的财务报表工程有〔　〕。

A.资本公积

B.投资收益

C.公允价值变动收益

D.其他综合收益

答案及解析

【正确答案】CD

【答案解析】企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，如果是借方差额，那么计入公允价值变动损益，如果是贷方差额，那么计入其他综合收益。

以前年度考题回忆

【例题·多项选择题】〔2021年〕以下各项中，应作为投资性房地产核算的有〔　　〕。

A.已出租的土地使用权

B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

答案及解析

【正确答案】AC

【答案解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，承租人对该建筑物不具有所有权，再转租时不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自用固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例题·多项选择题】以下各项中，属于投资性房地产的有〔〕。

A.企业以经营租赁方式租入再转租的办公楼

B.企业以经营租赁方式租出的办公大楼

C.房地产开发企业正在开发的商品房

D.企业持有拟增值后转让的土地使用权

以前年度考题回忆

答案及解析

【正确答案】BD

【答案解析】选项A不拥有产权，不属于投资性房地产；选项C属于存货。

【例题·多项选择题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，以下工程中，影响企业营业利润的有〔〕。

A.租金收入

B.公允价值变动损益

C.一般纳税人按规定应交的增值税

D.非投资性房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额

模拟演练

答案及解析

【正确答案】AB

【答案解析】选项A，计入其他业务收入，选项A、B均影响营业利润；选项C，确认增值税销项税额，选项D，计入其他综合收益，选项C和选项D不影响营业利润。

【例题·多项选择题】关于投资性房地产的后续计量，以下说法中正确的有〔〕。

A.采用本钱模式计量下当月增加的房屋当月不计提折旧

B.采用本钱模式计量下当月增加的土地使用权当月进行摊销

C.采用公允价值模式计量下当月增加的房屋下月开始计提折旧

D.采用本钱模式计量下当月增加的土地使用权当月不进行摊销

模拟演练

答案及解析

【正确答案】AB

【答案解析】采用本钱模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。

即：

当月增加的投资性房地产〔建筑物〕当月不提折旧，当月减少的投资性房地产〔建筑物〕当月照提折旧；当月增加的投资性房地产〔土地使用权〕当月开始摊销，当月减少的投资性房地产〔土地使用权〕当期停止摊销。

模拟演练

【例题·多项选择题】企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日其公允价值大于账面价值的差额，不应确认为〔　〕。

A.其他综合收益

B.营业外收入

C.其他业务收入

D.公允价值变动损益

答案及解析

【正确答案】BCD

【答案解析】存货转为公允价值模式后续计量的投资性房地产，贷方差额计入其他综合收益

模拟演练

【例题·多项选择题】以下有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有〔　〕。

A.不同企业可以分别采用本钱模式或公允价值模式计量

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式计量

C.同一企业可以同时采用本钱模式和公允价值模式计量

D.同一企业不得同时采用本钱模式和公允价值模式计量

答案及解析

【正确答案】ABD

【答案解析】同一企业不得同时采用本钱模式和公允价值模式对投资性房地产进行核算。

模拟演练

【例题·多项选择题】关于投资性房地产转换日确实定方法，以下说法中正确的有〔　〕。

A.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产到达自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

B.作为存货的房地产改为出租，其转换日为租赁期开始日

C.自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

D.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

答案及解析

【正确答案】ABCD

【答案解析】选项D也可以这么说，自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。

模拟演练

【例题·多项选择题】以下关于投资性房地产核算的表述中，不正确的有〔　〕。

A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为本钱模式计量

C.采用本钱模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

D.采用本钱模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

答案及解析

【正确答案】ABC

【答案解析】选项A，公允价值的变动金额应计入公允价值变动损益；选项B，采用公允价值模式计量的投资性房地产不可转换为本钱模式计量；选项C，采用本钱模式计量的投资性房地产发生减值时需要确认减值损失。

以前年度考题回忆

【例题•判断题】〔2021年〕自用房地产转换为以本钱模式计量的投资性房地产，不影响损益金额。

〔〕

【正确答案】√

以前年度考题回忆

【例题•判断题】〔2021年〕甲公司将其自有写字楼的局部楼层以经营租赁方式对外出租，因自用局部与出租局部不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。

〔　〕

【正确答案】√

以前年度考题回忆

【例题•判断题】〔2021年〕企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。

【正确答案】√

【例题•判断题】〔2021年〕企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。

〔　　〕

【正确答案】√

【答案解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。

以前年度考题回忆

模拟演练

【例题·判断题】满足一定条件时允许将投资性房地产的后续计量由公允价值模式转为本钱模式。

〔　〕

【正确答案】×

【答案解析】本钱模式满足条件可以转为公允价值模式，而公允价值模式不得转为本钱模式。

【例题·判断题】采用公允价值模式计量的投资性房地产，资产负债表日其公允价值与账面价值的差额记入“公允价值变动损益〞科目。

〔　〕

【正确答案】√

模拟演练

模拟演练

【例题·判断题】.处置投资性房地产时，与处置固定资产和无形资产的核算方法相同，其处置损益均计入营业外收入或营业外支出。

〔　〕

 【正确答案】×

【答案解析】投资性房地产的处置损益通过其他业务收入和其他业务本钱反映

模拟演练

【例题·判断题】采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，投资性房地产出售时应将公允价值变动损益转入投资收益。

〔　〕

【正确答案】×

【答案解析】采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，在投资性房地产出售时应将公允价值变动损益转入其他业务本钱。

模拟演练

【例题·判断题】企业发生的投资性房地产改建、扩建支出满足资产确认条件的，应当将其资本化。

对发生的支出应通过“在建工程〞科目核算。

〔　〕

 【正确答案】×

【答案解析】企业发生的投资性房地产改扩建支出满足资本化条件的，应通过“投资性房地产——在建〞科目核算。

【例题·判断题】在公允价值模式下，将投资性房地产转为自用时，在转换日应将投资性房地产的公允价值与其账面余额的差额记入“公允价值变动损益〞科目。

〔　〕

【正确答案】√

模拟演练

【例题·计算分析题】（2021年）2×16年至2×19年，甲公司发生的与A仓库相关的交易或事项如下：

资料一：

2×16年12月31日，甲公司以银行存款7240万元购入A仓库并于当日出租给乙公司，相关手续已办妥，租期为3年，年租金为600万元，于每年年末收取。

甲公司预计A仓库的使用年限为20年，预计净残值为40万元，采用年限平均法计提折旧。

甲公司对投资性房地产采用本钱模式进行后续计量。

资料二：

2×19年1月1日，甲公司对投资性房地产由本钱模式变更为公允价值模式进行后续计量。

当日，A仓库的公允价值为7000万元。

资料三：

2×19年12月31日，A仓库租期届满，甲公司将其收回并以7600万元出售给丙公司，款项已收存银行。

甲公司按净利润的10%计提法定盈余公积。

此题不考虑增值税、企业所得税等相关税费及其他因素。

要求：

〔1〕编制甲公司2×16年12月31日购入A仓库的相关会计分录。

〔2〕计算影响甲公司2×18年损益的金额。

〔3〕计算甲公司2×19年1月1日将投资性房地产由本钱模式变更为公允价值模式对留存收益的影响金额，并编制相关会计分录。

〔4〕计算甲公司2×19年12月31日出售A仓库影响营业利润的金额，并编制相关会计分录。

【答案解析】

〔1〕借：

投资性房地产7240

贷：

银行存款7240

答案及解析

〔2〕影响甲公司2×18年损益的金额

=600－〔7240-40〕/20=240〔万元〕。

答案及解析

〔3〕2×19年1月1日后续计量模式变更时对留存收益的影响金额＝7000－〔7240－360×2〕＝480〔万元〕。

借：

投资性房地产——本钱7000

投资性房地产累计折旧〔360×2〕720

贷：

投资性房地产7240

盈余公积[7000－〔7240－720〕]×10%48

利润分配—未分配利润[7000－〔7240－720〕]×90%432

答案及解析

〔4〕本钱模式下2×17年、2×18年每年计提折旧金额

＝〔7240－40〕/20＝360〔万元〕，计入其他业务本钱；

2×19年12月31日出售A仓库影响营业利润的金额

＝7600－7000＝600〔万元〕。

借：

银行存款7600

贷：

其他业务收入7600

借：

其他业务本钱7000

贷：

投资性房地产——本钱7000

答案及解析

【例题·计算分析题】（2021年）甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2×16年至2×18年与A办公楼相关的交易或事项如下：

　　资料一，2×16年6月30日，甲公司以银行存款12000万元购入A办公楼，并于当日出租给乙公司使用，且已办妥相关手续，租期2年，500万元/年，租金每半年收一次。

　　资料二，2×16年12月31日，甲公司收到首期租金250万元，并存入银行，2×16年12月31日，该办公楼公允价值为11800万元。

　　资料三，2×18年6月30日，租赁期满，甲公司收回并交付本公司行政管理部门使用，当日，该办公楼账面价值与公允价值均为11500万元，预计尚可使用20年，预计净残值为零。

采用年限平均法计提折旧。

　　此题不考虑增值税及其他因素。

要求：

〔1〕编制甲公司2×16年6月30日购入A办公楼的会计分录。

〔2〕编制甲公司2×16年12月31日收到租金的会计分录。

〔3〕编制甲公司2×16年12月31日A办公楼公允价值变动的会计分录。

〔4〕2×18年12月31日，编制甲公司收回A办公楼并交付本公司使用的会计分录。

〔5〕计算甲公司对A办公楼应计提的2×18年下半年折旧总额，并编制会计分录。

【答案解析】

〔1〕甲公司2×16年6月30日购入A办公楼

借：

投资性房地产——本钱　　　12000

　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　12000

答案及解析

〔2〕甲公司2×16年12月31日收到租金

借：

银行存款　　　　　　　　　250

　贷：

其他业务收入　250

〔3〕甲公司2×16年12月31日A办公楼公允价值变动

借：

公允价值变动损益　　　　　　　　200

　贷：

投资性房地产——公允价值变动　　　200

答案及解析

〔4〕2×18年12月31日甲公司收回A办公楼并交付本公司使用

借：

固定资产　　　　　　　11500

　　投资性房地产——公允价值变动　500

　　贷：

投资性房地产——本钱　　　　12000

答案及解析

〔5〕

2×18年下半年固定资产应计提折旧额

＝11500/20/2＝〔万元〕

借：

管理费用　　　　　

　贷：

累计折旧　　　　　　　　　

答案及解析

【例题·计算分析题】A公司2021年至2021年与投资性房地产有关的业务如下〔不考虑土地使用权〕：

资料一：

2021年8月3日与乙公司签订租赁合同，将一栋自用办公楼出租给乙公司，租期为3年，年租金为200万元。

2021年9月30日为租赁期开始日。

假定租赁期内每年年末支付租金〔租赁期结束支