项目决策分析与评研设计报告.docx
《项目决策分析与评研设计报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《项目决策分析与评研设计报告.docx（20页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
项目决策分析与评研设计报告
考勤成绩
答辩成绩
设计成果成绩
总成绩
山东建筑大学
课程设计成果报告
题目：
项目可行性研究
课程：
项目决策分析与评价
院（部）：
管理工程学院
专业：
土地资源管理
班级：
101班
学生姓名：
林鹏
学号：
2010021325
指导教师：
郑生钦
完成日期：
2013年7月5日
目录
一、项目总说明1
（一）项目提出的背景1
（二）项目地址概况1
（三）可行性研究的目的：
1
（四）开发企业简介1
二、市场调查与分析3
（一）该开发项目周围境质量现状3
（二）房地产市场状况的调查与分析3
三、规划设计方案6
（一）技术经济指标6
（二）项目投资估算7
（三）投资估算7
三、项目投资与融资安排11
（一）贷款本金的偿还及利息支付11
（二）项目投资计划与融资11
四、项目销售计划及收入估计12
（一）项目销售计划12
（二）项目收入估计12
五、项目财务评价13
六、项目不确定性分析与结论15
（一）不确定性分析15
（二）住宅销售部分盈亏平衡15
（三）结论16
一、项目总说明
（一）项目提出的背景
1.企业未来2-3年的投资组合中包含此类项目。
2.通过市场供需分析济南住宅有较大的现实需求和潜在需求。
3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议
（二）项目地址概况
三庆·城市主人位于济南市东部新城核心地带，凤山路与兴港路交汇口处，是由三庆集团投资开发建设的高端生态绿色居所。
总占地面积10万平米，建筑面积30万平米，项目容积率2.4，绿化率35%，建筑密度18%，共计规划有13栋楼座，全部为高层建筑，主力户型面积90-160平米不等，超高的绿化率、优美的天然湖泊、科学的建筑规划与设计，三庆•城市主人将成为未来济南东部高端楼盘典范。
（三）可行性研究的目的
为企业投资决策提供依据，让该项目开发能尽可能的给开发商带来利润，努力达到利润最大化，同时让未来该小区内的居民有一个舒适的环境和购买该住宅合理的价格。
（四）开发企业简介
三庆集团成立于1997年，是一个集房地产投资开发、营销策划、物业管理、教育、旅游等于一体的综合性集团公司。
集团下辖子公司12家、参股公司5家，控股高等教育专科学院1所。
三庆集团自进入济南房地产市场以来，本着“精心的规划设计、上乘的建筑质量、齐全的配套设施和完善的售后服务、大众化的精品路线、良好的市场信誉”的质量方针，使“三庆房产，美丽家园”的品牌享誉泉城。
几年来，集团先后成功地开发了“三庆·燕柳园、三庆·燕庆园、三庆·汇文轩、三庆·枫润山居、三庆·枫润商务大厦、三庆·现代城（临沂苍山）、三庆·新馨家园、三庆·香榭丽（临沂费县）”以及位于济南高新开发区商务核心区的“世纪财富中心”、位于长清高校科技园中心位置的“大学商业街”等十多个项目。
各项目的开发建设均借鉴了国内外先进的开发理念和施工管理经验，以人为本，迎合各级市场的需求，取得了良好的业绩。
集团在发展房地产主业同时，还投资兴办了普通全日制高等专科学院山东凯文职业技术学院，建设了三庆公社旅游度假区等。
集团多年来，在民用住宅开发过程中，坚持推行“精品经济房”开发理念，始终关注普通人，面向普通人；深入研究住宅市场，研究市消费者的心理、行为；重视人的价值，以满足现代人个性化的居住需求为目的；合理利用宝贵资源，关注城市环境和自然生态，使人的安居与自然和睦共处；同时在各城市项目开发中努力延续地方文脉，使住宅也有机地融入城市的传统之中。
二、市场调查与分析
（一）该开发项目周围境质量现状
1、环境空气质量现状
根据济南市科干所近三年2007-2009年例行监测资料，SO2、NO2年均浓度达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）的二级标准要求，PM10超标分别为0.37倍、0.17倍、0.21倍。
PM10仍是影响评价区环境空气质量的首要污染物。
本项目周围无工业企业，空气质量状况较好。
2、水环境质量现状
地表水：
项目区域地表水主要为小清河。
本区域属于小清河流域，根据小清河2007-2009年水质监测资料，小清河睦里庄监测断面COD、NH3-N均达到《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅴ类标准；马鞍山、五柳闸COD、NH3-N达不到《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅴ类标准，其中氨氮超标最为严重。
3、声环境质量现状
现状监测结果表明：
除规划小学附近由于运输车辆影响噪声超标，其余监测点均能够满足《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的1类区域标准要求，位于二环南路南侧的A1地块满足《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的4a类区域标准要求。
4、辐射环境现状
现状监测数据分析表明：
九曲规划区的工频电场强度和工频磁场强度最大值均低于居民区工频电场4kV/m和磁场强度0.1mT的标准限值。
无线电干扰最大值为46dB，满足评价标准限值；九曲规划区内及三个发射基站的射频电场强度和功率密度最大值分别为0.44V/m、3.2×10-4W/m2,满足评价标准限值；九曲规划区γ空气吸收剂量率值处于济南市环境天然辐射本底水平。
该片区的辐射环境质量处于当地正常水平，现有电磁污染设施的辐射影响是可以接受的。
因而，该片区的建设是适宜的。
拟建项目建设符合国家产业政策，选址符合济南市城市总体规划、济南市九曲片区控制性规划该项目建设对环境产生影响不大，从环境保护的角度，本项目的建设是可行的。
（二）房地产市场状况的调查与分析
2012年第一季度济南市区成交量总量为28.9万平米，同比下降了36.3%，一月份受去年淡市延续和过年的双重影响市场陷入最低谷仅有1.8万平米的成交，年后开发商纷纷降价促销以价换量，市场出现比较明显的好转。
3月份的成交量已回升至13.4万平米.
图表：
2011年至2012年3月济南市市区住宅成交量走势图
1、价格大幅下降，成为成交回暖的主要原因
第一季度济南市场价格出现了大幅下滑，从去年12月的9118元/平米下降至2月最低的7485元/平米，三月份略有回升，升至7829元/平米。
总体降幅超过1600元。
价格下降成为市场成交回暖的主要原因，以价换量成为第一季度全市市场的核心主题。
图表：
2011年至2012年3月济南市市区住宅成交量走势图
2、热销项目分析
三庆·城市主人，总占地面积10万平米，建筑面积30万平米，项目容积率2.4，绿化率35%，建筑密度18%，共计规划有13栋楼座，全部为高层建筑。
主力户型90-186㎡不等，整体设计简洁大方，多向采光，全明通透。
客餐分离，流线操作空间，动线分布合理。
客厅外延封闭开敞观景阳台，视线豁然开朗，周边山湖景观尽收眼底。
卧室南向朝阳，低台飘窗，每个早晨第一缕阳光悠然流淌。
卫生间干湿分离，人性化设计始于细微。
三室以上入户玄关设计，更添豪门气息。
3、未来市场动态
济南市的主要的产业80%集中在东部，这是东部发展最强劲的驱动力。
在奥体文博片区，还有汉峪片区，聚集了一大批的企业总部，如山东黄金集团、山东钢铁集团、山东重汽集团、山东航空集团、中石油山东总部，中海油山东总部，中石化山东总部、还有国电的山东总部等等一大批的企业总部都落户在东部，也就是说东部的CBD它所创造的价值已经是能占到全省总量的20%，这是一个测算，另外在传统的高新片区，这个地方是整个济南市最有活力的创业和创新的产业基地。
所以，未来的房地产市场会逐渐的转向东部，而三庆城市主人已经占据了东部重要位置，升值空间很大。
三、规划设计方案
（一）技术经济指标
三庆城市主人由济南三庆集团有限公司开发建设，用地性质为居住，方案安排13栋高层住宅，一处18班幼托及其他配套设施。
该地块东西向长度约为230米，南北向长度约为300米，采用内环道路路网形式，较好的实现了“人车分流”，达到了居民出行公平有序、方便安全的原则。
主要经济技术指标：
项目规划建设用地面积约7.17公顷，规划用地性质为居住。
地上容积率2.8，地下容积率1.3，建筑密度18%，绿地率35%，停车位2440个。
总建筑面积约30.85万平方米，其中地上建筑面积约20.08万平方米；地下建筑面积约10.77万平方米（含人防14484.13平方米）。
三庆城市主人项目主要技术经济指标
项目
单位
数量
项目
单位
数量
占地总面积
m2
71700
居住户数
户
1872
总建筑面积
m2
308500
居住人数
人
5616
地上建筑面积
m2
200800
平均每户建筑面积
m2
123
地下建筑面积
m2
107700
平均每户居住人数
人
3
居住面积
m2
230861
人均居住用地
m2
41
公建面积
m2
25000
道路面积
m2
27544
绿化面积
m2
25095
车库面积
m2
90000
（二）项目投资估算
本项目的开发经营期为4年，建设期2年，现房销售期2年，商品房预售期为1年。
投资估算依据为：
1、市建设局收费规定
2、济南市国土资源管理局收费标准
3、济南市城市规划管理局收费标准估算
4、国家发改委2006年7月发布的《建设项目经济评价方法与参数》；
5、国家及济南市对房地产开发项目费用取定的相关文件。
6、济南市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。
8、建筑工程预算定额某地区基价及经验值
9、人防办相关规定
10、项目用地现状的调查资料。
（三）投资估算
1、土地费用
拟通过出让方式取得该地块土地使用权。
土地费用估算表
序号
分类项目
取费依据
费用标准
总额（万元）
1
土地使用出让金（含拍买费用）
城市土地分等定级和基准地价综合估算
300万元/亩
97600.98
2
城市建设配套费（含相关费用）
市建设局收费规定估算
地下室70元/㎡配套90元/㎡
873.52
3
土地预登记证办证费
市建设局收费规定估算
0.5
合计
98475
2、前期工程费
前期工程费估算表
序号
项目
所需费用（万元）
1
总体规划设计费
807.39
2
可行性研究费
1.16
3
三通一平费
87.57
4
项目测量费
9.95
5
人防配套费（含地下室人防设计费）
51.34
6
工程质量监督费
8.7
7
招投标管理费
25.5
8
按资许可证办证费
0.17
9
建设工程规划许可证费
1.89
10
施工许可证
0.6
合计
994.27
则前期工程费为：
999.22万元。
3、建筑安装工程费
建安工程各项费用参照济南市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对本项目的建筑安装工程费进行估算。
建安工程费的估算单位：
万元
序号
项目
分类
金额（万元）
备注
1
建筑工程费
结构工程
83110
平均价格1972.3元/m³
建筑工程
特殊外装修工程
2
设备及安装工程费
各项安装费用（包括给排水，照明、电梯等设备
7931.77
工程造价概预算手册估算
3
平基土石方费（含基坑）
381
土：
26元/m³石头：
45元/m³
4
水文地质勘察费
294
按7.8元/m²取费
合计
91936.8
每平方米建筑面积的建安工程费2188元
4、公共配套设施建设费
公共配套设施建设费估算表
序号
项目
建筑面积（㎡）
单价（元/㎡）
金额（万元）
1
会所
1600
1100
176
2
物业管理用房
650
1350
87.75
3
配电房
110
800
8.8
4
垃圾中转站
55
500
2.75
4
幼儿园及游乐场设施
6950
1400
973
合计
9365
1248.3
5、基础设施建设费
基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、环卫设施等建设费用。
表3基础设施费估算表单位：
万元
序号
项目
单价（万元/公顷）
计价数量（公顷）
合计
1
供电工程
61
6.5574
438.3162
2
供水工程
18
5.1498
99.4466
3
道路工程
40.78
0.4734
22.913478
4
绿化工程
5.4
0.3489
1.88406
5
其他工程
占建安工程费的2％
1838.736
1838.736
合计
2401.296
则基础设施建设费为：
2401.296万元。
6、其他费用
其他费用估算表
序号
项目
金额（万元）
估算说明
1
施工图预算或标底编制费
79.317
工程费用的0.1%
2
招标管理费
79.317
工程费用的0.1%
3
工程监理费
793.12
工程费用的1%
4
竣工图编制费
13
规划设计费的5%
5
工程保险费
158.634
工程费用的0.2%
合计
1123.388
7、管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。
以上述1～6项之和为基数，费率为2.5%。
8、销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。
销售费用估算表单位：
万元
计算依据
计价
总计（元）
总计（万元）
广告宣传及市场推广费
销售收入的2％
131376987
13137.6987
销售代理费
销售收入的2％
131376987
13137.6987
其他销售费用
销售收入的1％
65688493.5
6568.84935
合计
328442467.5
32844.257
9、不可预见费
不可预见费是指房地产开发企业在开发过程中没有考虑到的费用。
以上述八项之和为基数，费率为4%
10、项目总投资估算
项目总投资（不含财务费用）见表下表
三庆项目总投资费用估算表单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明
l
开发成本
269437.573
（1.1）～（1.6）项之和
1.1
土地费用
98475
l.2
前期工程费
999.22
1.3
基础设施建设费
2401.296
1.4
建安工程费
91936.8
1.5
开发期税费
17312.67
1.6
不可预见费
58312.587
2
开发费用
141685.3598
（2.1）～（2.3）项之和
2.1
管理费用
57390.75284
2.2
销售费用
32844.257
2.3
财务费用
51450.35
3
合计
411122.9328
三、项目投资与融资安排
（一）贷款本金的偿还及利息支付
建设经营4年期间每年分别借银行长期贷款如下图所示，共计借款30000万元，采用“气球法”借款期内任意偿还本息，到2014年末全部还清。
1、贷款利率为10%;
2、当期利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×半年利率
借款还本付息表单位：
万元
序号
项目名称
建设经营期
偿还债款期
第1年
第2年
第3年
第1年
第2年
第3年
1
年初借款累计
0
10500
22050
34755
24255
12705
2
本年借款
10000
10000
10000
0
0
0
3
本年应计利息
500
1550
2705
3475.5
2425.5
1270.5
4
年底还本付息
0
0
0
13975.5
13975.5
13975.5
4.1
本年还本
0
0
0
10500
115550
12705
4.2
本年付息
0
0
0
3475.5
2425.5
1270.5
5
年末借款累计
10500
22050
34755
24255
12705
0
（二）项目投资计划与融资
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房的收入用于投资部分。
本项目总投资为254000万元。
资金筹措表
序号
项目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
一
资金筹措
187836.13
80318.57
2152.80
21137.08
35263.19
21094.42
21721.71
4341.27
1807.09
1
资本金
76410.44
75318.57
0.00
685.68
406.19
0.00
0.00
0.00
0.00
2
借贷资金
50000.00
5000.00
5000.00
10000.00
8000.00
8000.00
5000.00
5000.00
4000.00
3
预售收入
233690.20
0.00
0.00
10451.40
26857.00
39588.60
66548.80
52703.60
37540.80
四、项目销售计划及收入估计
（一）项目销售计划
根据估算出来的结果，确定住宅部分从建设经营期的第二年初开始出售，整个销售过程大概分两批进行，住宅部分分别为45%、55%，价格按均价：
8000元每平米，销售率100%；车位部分从建设经营期第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，地下和地上车位分别为：
50%、30%，价格分别为：
15万/位，10万/位，销售率80%。
按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。
（二）项目收入估计
1.可销售面积的确定
可销售的住宅建筑面积为193200平方米，可销售的停车场面2440个车位
2、销售总预计收入
表5销售总收入估算表单位：
万元
用途
可售面积（m2）
建议销售单价（元/m2）
销售收入（元）
销售收入（万元）
住宅
193200
7380
142581600
14258.16
车位
2440
150000
366000000
36600
合计
508581600
50858.16
五、项目财务评价
全部投资现金流量表（i=9%）单位：
万元
序号
项目名称
建设经营期
合计
1
2
3
l
现金流入
0
367133.964
244755.976
611889.94
1.1
销售收入
0
367133.964
244755.976
611889.94
2
现金流出
254000
30655.39694
85290.42176
369945.8187
2.1
建设投资
254000
9853.864
69832.293
333686.157
2.2
销售税金及附加
0
9293.73324
5182.48676
14476.22
2.3
土地增值税
0
8852.153616
7904.34
16756.49362
2.4
所得税
0
2655.646085
2371.302
5026.948085
3
净现金流量
（1）-
（2）
-254000
336478.5671
159465.5542
495944.1213
4
折现系数（I=9％）
0.917413
0.8416
0.772
5
净现金流量的现值
-22860
283180.362
123107.4079
383427.7699
6
税前净现金流量（3）+（2.4）
-254000
339134.2131
161836.8562
246971.0694
7
税前净现金流量的现值
-22860
285415.3538
124938.053
387493.4068
资本金投资现金流量表单位：
万元
序号
项目名称
建设经营期
合计
1
2
3
l
现金流入
0
367133.964
244755.976
611889.94
1.1
销售收入
0
367133.964
244755.976
611889.94
2
现金流出
154000
42875.09054
44149.78316
241024.8737
2.1
自有资金
154000
3161.428
5342.234
162503.662
2.2
预售收入再投入
0
1882.897
2744.665
4627.562
2.3
借款本息偿还
0
17029.2326
20604.7554
37633.988
2.4
销售税金及附加
0
9293.73324
5182.48676
14476.22
2.5
土地增值税
0
8852.153616
7904.34
16756.49362
2.6
所得税
0
2655.646085
2371.302
5026.948085
3
净现金流量
（1）-
（2）
-154000
324258.8735
200606.1928
370865.0663
4
折现系数（I=9％）
0.917431
0.8416
0.772
5
净现金流量的现值
-141218
272896.2679
154867.9809
286546.2488
6
净现金流量的现值累计
-141218
131678.2679
286546.2488
利润表
序号
项目名称
计算依据
建设经营期
合计
1
2
3
1
销售收入
0
367133.964
244756
611889.9
2
总成本费用
254000
9853.864
69832.29
79686.16
3
销售税金及附加
0
9293.73324
5182.487
14476.22
4
土地增值税
土地增值额*增值税税率
0
0.197532
7904.34
7904.538
5
利润总额
（1－2－3－4）
-254000
347986.169
161836.9
509823
6
所得税
（5）×30%
0
2655.64608
2371.302
5026.948
7
税后利润
（5）－（6）
-254000
345330.523
159
升级会员 