厦门市地价征收管理若干规定.docx
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厦门市地价征收管理若干规定
厦门市地价征收管理若干规定
第一章总则
第一条为进一步规范我市地价征收管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《厦门经济特区土地管理若干规定》以及相关法律法规的规定，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用出让用地土地出让金的确定，包括招拍挂出让、协议出让（限制性出让）土地、划拨（限制性出让）用地改为完全出让用地土地出让金计算；划拨用地、使用集体土地应缴纳城市基础设施配套费的计算；租赁用地土地租金的计算。
第三条出让旅馆（酒店）用地、教育用地、医疗用地、专用厂房、自用办公楼用地时，应明确办理整体产权，经批准转让、抵押时应整体转让、整体抵押。
第四条经规划批准作为房屋架空层、避难层、结构（技术）转换层（扣除核心筒和公共设备用房等应分摊的共有建筑面积），不得改变规划设计功能、不得占用、不得出租、不得作为营业性
场所，不参与计算容积率，免收土地出让金或城市基础设施配套费，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给土地受让人。
第五条鼓励地下空间开发，地下车库（位）出售或转让免收土地出让金。
以出让方式供地的，属于土地受让人持有，不作为商品房出售的地下建筑物，本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，免收土地出让金；以划拨方式供地的地下空间免征城市基础设施配套费。
第六条市人民政府委托市国土房产部门审批建设项目涉及地价事项。
市国土房产部门应制定审批细则和工作程序，建立和完善重大业务集体会审制度和责任追究制度，进一步简化审批程序，提高办事效率。
第七条土地出让金、配套费等土地费用由财政部门负责征收管理，由国土房产部门负责具体征收（计收并通知缴款）。
第二章基准地价修正值
第八条基准地价是指在厦门市辖区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、办公、旅馆、工业等用途，分别评估确定某一期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。
按照基准地价计算宗地地价时，应结合影响宗地地价的主要因素进行修正。
基准地价修正系数包括容积率修正系数、商业楼层修正系数、自持大型商业修正系数、商业繁华修正系数、鹭江道修正系数、轨道修正系数、临海临湖修正系数、临路修正系数、土地使用年限修正系数。
基准地价修正值＝地块所在级别基准地价×基准地价修正系数。
第九条容积率修正系数用于住宅、办公、旅馆、工业用途基准地价的修正。
（一）住宅、办公用地容积率修正系数
1.容积率＜1.4时：
容积率修正系数＝2/容积率
容积率修正系数＝-0.26667×容积率＋1.8
容积率修正系数＝-0.02222×容积率＋1.06666
4.容积率≥12.0时：
容积率修正系数＝0.80
（二）旅馆用地容积率修正系数
1.容积率＜1.4时：
容积率修正系数＝-1.7478×容积率＋3.8739
容积率修正系数＝-0.26667×容积率＋1.8
容积率修正系数＝-0.03333×容积率＋1.09999
4.容积率≥12.0时：
容积率修正系数＝0.70
（三）工业用地容积率修正系数
1.通用厂房
当容积率＜1.5时：
容积率修正系数＝1＋（1.5－容积率）×40％
当容积率≥1.5时：
容积率修正系数＝1＋（容积率－1.5）×80％
2.专用厂房
当容积率＜1时：
容积率修正系数＝1＋（1－容积率）×40％
当容积率≥1时：
容积率修正系数＝1
3.建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
第十条商业楼层修正系数用于商业用途不同楼层的基准地价修正。
楼层
地下
半地下
一层
二层
三层以上
修正系数
0.5
0.7
1
0.7
0.6
第十一条商业繁华修正系数用于城镇土地区域及级别中商业特别繁华地段，临下列路段宗地的商业用途基准地价修正。
土地区域
及级别
路段
修正系数
A1
鼓浪屿轮渡码头—龙头路—龙头路街心公园—龙头路菜市场东侧—鼓浪屿轮渡码头
1.2
B1
中山路（东至思明南路，西至鹭江道）
1.25
中山路（东至新华路，西至思明南路）
思明南路（北至思明东路，南至镇海路段）
鹭江道（北至轮渡汽车站，南至中山路）
1.1
C1
禾祥西路（东至禾祥商城，西至白鹭洲路段）
湖滨西路（南至厦禾路，北至禾祥西路段）
湖滨南路（东至白鹭洲路，西至天湖路段）
1.1
J1集
石鼓路（北至集源路，南至集岑路段）
集源路（与石鼓路交叉段东西侧各200米范围内）
1.2
J1杏
杏林东路（东至纺织路，西至杏林南路段）
新源路—碑头路（北至新兴路，南至碑头路）
1.1
T1
新三秀路（东至后炉街口，西至中山路段）
1.1
第十二条自持大型商业修正系数用于不同规模，需整体经营，不得分割转让且自持10年以上商业用途的基准地价修正。
自持商场规模（平方米）
2万～5万（含5万）
5万～10万（含10万）
10万以上
自持大型商业修正系数
0.9
0.85
0.8
第十三条鹭江道修正系数用于位于B1级别范围内属鹭江道东侧100米处至海岸线范围内的区域办公、旅馆用途的基准地价修正。
鹭江道修正系数（办公）＝1.8
鹭江道修正系数（旅馆）＝1.5
第十四条轨道修正系数用于轨道站点半径500米范围内（含跨越轨道站点半径500米以内、以外的宗地）的商业、办公、住宅、旅馆用途的基准地价修正。
轨道修正系数分为轨道开工修正系数、轨道运营修正系数。
其中轨道开工修正系数用于地价计算时点在轨道站点取得开工许可证后运营前阶段的基准地价修正；轨道运营修正系数用于地价计算时点在轨道站点运营后的基准地价修正。
轨道开工修正系数＝1.2
轨道运营修正系数＝1.3
第十五条临海临湖修正系数用于住宅、办公、旅馆等用地临海洋、湖泊、水库及其沿岸的道路、公共绿地的基准地价修正。
临海临湖修正系数＝1.2
第十六条临路修正系数用于以道路为界划分的土地区域及级别，因道路两侧土地等级不同，且拟出让地块位于较低土地等级区域地块的基准地价修正。
临路修正系数＝（相邻最高土地等级基准地价＋土地所在土地等级基准地价）/（土地所在土地等级基准地价×2）
第十七条土地使用年限修正系数用于按不同用途实际使用年限与法定土地使用权出让最高年限折算。
土地使用年限修正系数＝实际土地使用年限/法定土地使用权出让最高年限。
第三章出让用地
第十八条协议出让（限制性出让）土地是指按照国家供地政策和政府出台的相关产业政策规定，以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
协议出让（限制性出让）土地出让金按基准地价修正值且不低于土地取得成本（含新增建设用地土地有偿使用费、征地拆迁补偿费用、城市基础设施配套费等）确定。
第十九条确定招标拍卖挂牌出让土地使用权的底价、起叫价、起始价，应当实行集体决策，结合政府产业政策、土地开发成本、基准地价修正值、周边已成交项目的价格等因素确定。
第二十条同一宗地有多种用途的，分别按不同用途计算土地出让金。
商业、办公、住宅、旅馆按楼面价计算，工业按地面价计算。
第二十一条宗地跨越两个及两个以上土地等级区域，按“就高不就低”原则计算地块所在级别宗地土地出让金。
第二十二条工业、旅馆、办公配套的地上车库（位）土地出让金，按其主要用途的土地出让金计算，单建式地上车库（位）、商业及住宅配套的地上车库（位）土地出让金，按办公用途的土地出让金计算。
第二十三条半地下商业土地出让金按地上一层商业土地出让金的70％计收。
半地下办公、住宅、旅馆、车库（位）土地出让金按地上相应用途土地出让金的70％计收。
第二十四条地下商业土地出让金按地上相应楼层商业土地出让金的50％计收。
地下办公、住宅、旅馆土地出让金按地上相应用途土地出让金的50％计收。
第二十五条已出让宗地经批准土地使用年限起止时间发生变化的，应按市场价补足地价差。
第二十六条已出让宗地土地用途经批准变更的，以受理办理用地手续时政府颁布的基准地价作为判断标准，若变更后土地用途的基准地价小于或等于变更前土地用途的基准地价，则免收土地出让金；若变更后土地用途的基准地价大于变更前土地用途基准地价，属于协议出让（限制性出让）的项目，按新旧用途的基准地价修正值补缴地价差；属于完全出让项目，应按新旧土地用途的市场价补缴地价差，且不得低于新旧土地用途的基准地价差。
土地出让合同已有约定的，按合同约定执行。
第四章划拨用地
第二十七条符合《划拨用地目录》，以划拨方式取得国有土地使用权进行各类工程建设（包括新建、改建和扩建）项目，土地使用者应按福建省城市基础设施配套费征收管理规定缴纳城市基础设施配套费（以下简称配套费），其他土地取得成本以及按规定应当缴纳的有关税费由土地使用者自行负责。
使用政府储备土地的，应与土地储备机构结算土地储备成本。
城市基础设施配套费征收标准如下表：
单位：
元/平方米
工业
住宅
办公、商业
思明区、湖里区
50
80
110
海沧、集美
30
60
80
翔安、同安
20
40
50
新建项目的配套费按规划核准的建筑面积征收；扩建、改建项目的配套费按新增建筑面积征收。
对于容积率小于1的建设项目，配套费按容积率为1的建筑面积征收；容积率大于4的建设项目，配套费按容积率为4的建筑面积征收。
配套费应一次性缴纳。
第二十八条配套费免征范围：
（一）军事设施用地（含武警部队设施）。
（二）市政公用设施用地（含城市停车场建设项目）、公共停车场。
（三）单建式人防工程用地。
（四）市、区财政投融资的保障性安居工程项目用地。
（五）经市、区政府确认或批准的由社会各界捐建的学校、图书馆、孤儿院、养老院等非经营性社会公益事业建设项目用地。
（六）符合市委、市政府出台的扶持发展集体经济、增加农民收入政策规定的建设项目用地。
（七）市、区财政全额拨款的建设项目用地。
（八）市宗教主管部门批准的宗教活动场所。
第二十九条配套费减征范围：
（一）学校、医疗机构、科研等单位以及中央、省属单位和外地驻当地政府机构自筹资金兴办非经营性建设项目（不含住宅）减半征收。
其中，学校非经营性建设项目按住宅的收费标准减半征收；高校后勤服务设施社会化建设项目（学生公寓）按住宅收费标准减半征收；医疗、科研非经营性建设项目按办公的收费标准减半征收。
（二）自筹资金建设的残疾人非经营性福利事业项目减半征收。
（三）社区服务用房项目（按五室、六站、一中心要求建设的用房）按办公的收费标准减半征收。
（四）经省科技行政主管部门认定的国家和省确定扶持的高科技建设项目减半征收。
（五）行政机关办公楼建设项目减半征收。
第五章非农建设使用集体土地
第三十条村办企业经批准使用集体土地进行非农建设（包括新建、改建和扩建）的项目，土地使用者应按照本规定第二十七条标准缴纳城市基础设施配套费。
其他土地取得成本以及按照规定应当缴纳的有关税费，由土地使用者自行负责。
第三十一条配套费免征、减征范围：
（一）村镇市政公用设施、农村宅基地以及经区、镇政府确认或批准的由社会各界捐建的学校、图书馆、孤儿院、养老院等社会公益事业建设项目免征配套费。
（二）符合市委、市政府出台的扶持发展集体经济、增加农民收入政策规定的建设用地项目，免征配套费。
（三）村集体经济组织兴办非经营性项目、办公楼、社区服务用房项目减半征收配套费。
第六章租赁用地
第三十二条租赁用地是指以租赁方式使用国有土地，按年缴纳土地租金。
租赁用地的最长期限不得超过法律规定同类用途土地使用权出让的最高年限。
第三十三条经营性用地、工业用地需租赁国有土地的，应当以公开方式
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