亳州市商业物业调研报告.docx
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亳州市商业物业调研报告
前言
商业物业是房地产开发产品中的一种，商业物业的投资建设同样属于房地产投资开发的范畴。
但是，商业物业又具有其非常明显的特性，是房地产产品中比较特殊的一种，是地产和商业的一种融合体
与住宅产品相比，它不属于个人消费品，更多的表现为生产资料和投资工具，是商业零售业得以开展经营活动的物资基础。
投资开发商业物业，其投资收益的取得与开发商品住宅有很大的区别。
商品住宅面对的顾客主要是终极消费者和少量的投资者，所以几乎全部以出售的方式获得投资回报；而商业物业面对的顾客来源于意图获取租金收入的投资者和经营商家两个方面，所以一般采取出售和出租相结合的方式取提收益。
而售价和租金水平的关系，往往因为商业经营环境营造的好坏和经营模式选择的恰当与否造成售价和租金会有极大的差别，甚至是天壤之别。
因此，我们做商业物业的调研所要研究的对象，就是商业物业的投资者和使用者——经营商家。
我们必须认真研究商家的需求和他们考虑的各种因素，研究亳州的地产发展形态和商业的发展环境，研究适合本项目并具有竞争力的销售和商业运作模式，从而在硬件设施和配套上满足发展要求，创造出优良的营销环境，通过合理规划业种和业态的分布组合，提高商业物业的潜在价值，达到投资者收益和商家收益的期望值。
只有这样才能有效的吸引投资者和经营商家的入驻，从而带动商业的整体推广，使开发商获得满意的投资回报。
本案仅针对亳州市商业物业现状进行分析，以作为“深圳市波特商业经营管理有限公司”针对“亳州佳地房地产公司”现代城商业项目的未来营销指标分析预测指导。
目录
第一部分：
调研目的…………………………………………………
1、亳州市的经济现状……………………………………………
2、亳州市人口和人民生活状况…………………………………
3、亳州房地产业的发展现状……………………………………
4、亳州房地产及商业物业未来发展趋势………………………
5、寻找亳州房地产商业物业发展缝隙…………………………
6、明确亳州佳地地产商业物业前期工作方向…………………
第二部分：
亳州商业物业的研究……………………………………
1、亳州商业物业的开发模式及商品类型……………………
2、亳州商业物业销售的目标客群……………………………
3、亳州商业物业营销模式………………………………………
4、亳州商业物业的经营模式……………………………………
5、亳州商业物业的发展机会……………………………………
6、亳州商业物业的售价指数……………………………………
第三部分：
项目的的竞争环境分析（SWOT分析）……………………
1、项目概况…………………………………………………………
2、项目的优势……………………………………………………
3、项目的劣势……………………………………………………
4、项目的机会……………………………………………………
5、项目的威胁……………………………………………………
第四部分：
项目的发展思路及规划建议………………………………
1、本项目的总体发展思路…………………………………………
2、本项目的总体建筑规划建议……………………………………
3、本项目的总体销控策略…………………………………………
4、本项目的总体推广策略…………………………………………
第一部分调研目的
一、亳州市的经济现状
亳州市国民经济与前一年相比有较大的增长，全年国内生产总值174.14亿元，按可比价格计算，比上年增长5.7%，增速比上年快3.2个百分点。
其中第一产业增加值70.78亿元,增长4.5%；第二产业增加值42.23亿元,增长4.7%；第三产业增加值61.13亿元,增长7.8%。
三次产业比重为40.6:
24.3:
35.1。
人均国内生产总值为3271元，比上年增加162元。
市场物价略有下降，全年居民消费价格指数比上年下降0.4%；其中服务项目价格上涨0.8%；消费品价格下降0.8%；居住上涨了3.8%；第三产业中新兴服务业发展较快，国内生产总值中三次产业比例由上年的41.22：
24.7:
34.1调整为40.6:
24.3:
35.1。
建筑业快速增长。
全年建筑业实现增加值11.91亿元，比上年增长13.6%。
资质四级以上建筑企业施工工程354个；其中投标承包工程193个；房屋建筑施工面积84.52万平方米，比上年增加16.71万平方米，其中投标承包的房屋建筑施工面积65.67万平方米，比上年增加36.43万平方米；房屋竣工面积60.66万平方米，比上年增加16.7万平方米。
全年全社会固定资产投资完成44.87亿元，比上年增长14.6%，其中，基本建设投资10.15亿元，增长47.2%；更新改造投资6.35亿元，增长6.7%；其它投资1.4亿元，下降24.8%；房地产开发投资3.68亿元，增长10.1%；城镇私人建房投资2.98亿元，下降9.5%；农村集体投资2.96亿元，增长10%；农村个体投资17.36亿元，增长14.5%。
消费品市场稳定增长。
全年社会消费品零售总额74.47亿元，比上年增长6.2%。
分城乡看，城市消费零售额15.62亿元，增长9.1%；县及县以下消费品零售额58.85亿元，增长5.4%。
分行业看，批发零售贸易业零售额46.02亿元，增长6.8%；餐饮业零售额11.02亿元，增长8.9%；制造业零售额9.66亿元，增长2.3%；农业生产零售额3.86亿元，增长1.6%；其他行业零售额3.92亿元，增长5.6%。
进出口稳步增长.全年实现进出口总额1289万美元，比上年增长22.6%；。
其中出口总额1267万美元，增长28.6%；进口总额22万美元，下降66.7%。
旅游业平稳运行，全年旅游总收入4.93亿元，比上年下降6.2%。
其中，旅游外汇收入53.17万美元，增长57.4%；国内旅游收入4.89亿元，下降6.35%；接待海外游客1431人次，增长28.2%，接待国内旅客106.4万人次，增长4.1%。
全年财政收入9.46亿元,比上年增长0.7%；其中，中央收入2.68亿元，下降0.6%；地方收入6.78亿元，增长1.2%。
全年财政支出13.55亿元，比上年增长4.8%；其中各项事业费支出增长13.7%，社会保障和社会救济增长63.6%。
年末金融机构各项存款佘额120.59亿元,比上年下降19.5亿元,其中,企业存款17.09亿元,增加4.97亿元,城乡居民储蓄存款92.04亿元,增加12.8亿元。
金融机构各项贷款佘额106.42亿元，比上年下降6.06亿元，其中，短期贷款93.62亿元，增加3.43亿元；中长期贷款10.76亿元，增加1.81亿元。
二、亳州市人口和人民生活状况
据公安部门统计，2002末，全市总人口为534.84万人，比上年增长9.1‰；全年出生人口7.03万人，人口出生率为13.2‰；死亡人口2.23万人，人口死亡率为5.3‰；人口自然增长率为7.9‰；比上年下降0.4%。
2002年城镇居民收入增长较快，农民收入增长稳定，全市城镇居民人均收入可支配收入5706元，比上年增长10.9%；人均消费性支出3906元，增长10%；在岗职工年平均工资7426元，增长21.5%；城镇居民恩格尔系数为46.6%，比上年下降1.8%。
全市农民人均纯收入2030元，增长4.9%；农民人均生活消费支出1115.6元，增长3.8%。
三、亳州房地产业的发展现状
建筑业快速增长。
全年建筑业实现增加值11.91亿元，比上年增长13.6%。
资质四级以上建筑企业施工工程354个；其中投标承包工程193个；房屋建筑施工面积84.52万平方米，比上年增加16.71万平方米，其中投标承包的房屋建筑施工面积65.67万平方米，比上年增加36.43万平方米；房屋竣工面积60.66万平方米，比上年增加16.7万平方米。
房地产开发投资3.14亿元，其中住宅1.74亿元；城镇私人建房投资2.98亿元，下降9.5%；农村集体投资2.96亿元，增长10%；农村个体投资17.36亿元，增长14.5%。
本年施工住宅面积66.62万平方米,本年竣工住宅面积15.36万平方米；商品房销售面积12.76万平方米；其中,销售给个人12.45万平方米；商品房销售额1.23亿元；其中，销售给个人1.2亿元；商品房空置面积3.69万平方米。
四、亳州房地产及商业物业未来发展趋势
亳州市房地产业已经走过了计划经济发展历程，驶入了市场经济运作的轨道。
以从单位组建和私人起建为主的发展模式向市场组团式开发的模式转移，房地产业已进入了市场化运作阶段。
作为商业物业的开发建设在亳州已开始进入市场。
以目前亳州的商业而言，主要是以街铺为主，而且是有街就有铺的现象，没有统一的开发和经营、招商定位，主要是以居民自建自营为主。
现有的商业物业主要是以租赁为主，经营能力不足，没有充分的体现商业物业的潜在价值，从而使市场缺乏亮点，价值体现的空间有限。
以亳州市“十五”的发展计划和规划蓝图，及亳州市近几年的经济发展数据指标来分析，以及亳州市现有的市政规划和政府在硬件和软件环境投资的力度，充分表明政府整合发展亳州的意愿和决心。
通过系统的资源整合，合理有资源调配，使亳州市焕发出勃勃商机，使亳州更具有投资价值。
以此分析：
亳州市未来的房地产和商业物业的发展方向已清晰明了。
亳州的地产会更具现代化、规模化、合理化、系统化，商业物业会向着合理的开发、合理的规划、合理的营销、合理的投资、合理的定位、合理的经营、合理的回报的成熟、规范的市场运作方向发展。
使开发商、投资者、经营者和消费者的多边利益最大化，从而充分体现商业物业的真正的潜在价值，充分的树立市场投资信心，让高投资、高回报成为一种可能，让高风险、高收益成为一种现实。
五、寻找亳州房地产商业物业发展缝隙
随着亳州市政府的南迁，亳州的政治、文化、经济中心的南移，亳州的主力商圈同时也随即南移。
一个新的代表亳州现代化进程的主力商圈即将形成。
同时也表明了商业物业的重点开发热点和投资方向，以亳州现有的商业物业可分为涡河北和涡河南两大片区：
涡河北片区
以涡河北丰水源为代表的涡河北片区：
涡河北的商业物业主要是以两层街铺为主，真正的规模商业只有一个；丰水源属多功能业态组团开发，销售已基本完成。
丰水源购物广场（暂命名），具有1.5万的体量，已与合肥本地的“合家福”商场签订合作意向，以此来推动商铺的销售和加大商铺的商业价值。
涡河北片区的街铺开发供应量过大，而且没有统一的规划和经营定位，出现了一盘散沙；群龙无首的混乱局面，闲置率高达60%以上，投资的价值完全没有体现，体现出一种盲目的投资现象。
涡河南片区
涡河南片区分为两大主力组团：
1、以现有的州后街、新华路和建材街为代表的旧城区商业物业。
主要是以两层和三层街铺为主。
规模商业有三福和安徽商之都，因本地区是亳州的老商业区，商用价值高，居民自建居多，市场属于自然形成，但因经营缺乏规划和定位观念，物业价值没有得到充分的体现。
2、是以新市政府为中心的希夷大道、友阳步行街、香港步行街、聚金广场等新落成的商业物业，是新商圈的先驱。
也是以两层街铺为主，销售已基本完成，属组团开发。
没有后续经营理念，闲置率高达95%，闲置时间达两年之久，暂无回报收益。
结论：
经过深入的市场调研，以市场调研的数据和分析论证为支撑，确定亳州商业物业未来发展的缝隙，具体操作方向如下：
1、结合政府“十五”规划和宏观经济的发展方向，以“符合”的理念为发展核心，走规模化、规范化、合理化、最大化的经营发展道路，达到“统一”的多边互赢的局面。
2、通过系统的资源整合，倾力打造商业物业开发的“专业品牌”，树立佳地房地产公司的专业形象，扩大佳地房地产公司的知名度、美誉度和亲和力，力争成为亳州商业物业开发的金牌开发商，达到投资客对佳地物业的绝对的投资信心。
3、鲜明的开发主题定位、统一规划理念、统一经营管理、统一招商理念、统一推广理念，给投资者以明智的投资选择“投资佳地物业、稳坐家中数钱”的投资信心。
六、明确亳州佳地地产商业物业前期工作方向
为了佳地地产在商业物业方面更好的发展，以期今后更成功的进行开发进程，在商业物业方面有更长远的发展和明确的方向，以对亳州及周边市场的深入调研为基础，特提出以下建议：
1、明确佳地商业物业开发的目的及期望。
2、明确佳地商业物业开发的层次及定位。
3、明确佳地商业物业开发的价值及影响。
4、明确佳地商业物业开发的规划及目标。
5、明确佳地商业物业开发的销售及回报。
6、明确佳地商业物业开发的经营及成本。
7、明确佳地商业物业开发的租赁及收益。
8、明确佳地商业物业开发的招商及推广。
第二部分亳州商业物业的研究
一、亳州商业物业的开发模式及商品类型
亳州现时的商业物业的开发模式主要分两大类：
1、集团式开发：
主要是以房地产开发公司或投资方和开发商合作开发，自行选择地盘、定位、调配资金、开发模式、基建、定价、组织销售和售后服务的全程开发模式。
目前成功开发的有现代城、丰水源、香港街步行街、友阳步行街为代表的组团式开发。
2、居民自建：
居民自建的商业物业在亳州占有相当大的分额，主要是由当地居民自行筹划，自筹资金建设，主要用于自营或出租来获取投资收益，没有统一的开发模式，不具规模，没有统一的规划和定位，经营差，收益低。
缺乏统一性，不能使自有的物业价值得到充分的升值，达不到预期的收益。
商品类型：
1、单体规模商业：
单体开发的规模商业物业，是为集中式商场而打造的建筑形体，具有规模效应，有益于后期的经营管理和推广，物业具有统一规划效应，有益于后期的招商，物业价值较易体现，增值空间大。
主要代表有药材批发市场、三福商场物业、安徽商之都物业、上海华联物业、丰水源购物广场物业（暂命名）。
2、街铺：
两层街铺是亳州现在商业物业的主力商品，三层街铺为少数，经营主要集中在一层，二层作为仓库或住宿使用。
街铺有其自身的独特优势，但不是规模开发，不易统一规划和经营，物业价值不易体现，增值空间小和周期长，易受市场和规模商业物业的冲击，投资风险相对加大。
价值商品街铺主要代表有州后街、建材街、香港步行街、友阳步行街、新华路、丰水源。
二、亳州商业物业营销模式
亳州现有的商业物业营销模式主要分为两大主力营销模式：
1、发展商自行策划营销和制订销控策略。
发展商力求快速销售回拢资金和达到销售利润最大化，采取“高卖点，低门槛”的营销策略，快速树立市场投资信心，抢占市场客户资源份额，达到快速销售的目的。
2、由代理公司执行营销策划和制定销控策略。
地产代理公司以发展商的利益基点为出发点，全方位审视商业物业的卖点，权衡多方的利益比重，提炼出物业的卖点精髓，推高物业的商用价值，加大物业的升值空间，保证投资的收益回报，力保后续的成功经营，让商业物业的价值得到充分的体现。
但是一切要在保证后续成功经营基础上。
代理公司会以战略性切入的方式采取“高起点、高价位、高回报、高质量、高服务”的营销模式，通过系列的推广及客户收集阶段展示讲解配合前期的认购策略，快速建立客户管理系统和客户投资信心，达到成功销售的目的。
三、亳州商业物业销售的目标客群
经过亳州商业物业的深入调研，针对各种数据的分析，亳州的商业物业一部分属于集团开发，一部分是居民自建。
销售部分主要集中在集团开发。
居民自建主要用于自营或出租，出售比例极少。
所以亳州商业物业的投资客户所需份额不大，针对香港步行街、友阳步行街、新华北路、聚金广场有销售行为的物业进行的深入调研情况如下：
1、香港步行街：
主要投资者是本地客户、公务员为主。
主要的资金来源集中在药材批发市场的业主。
2、友阳步行街：
主要投资者是本地客户、公务员和周边城市的投资者。
大比率是投资者，一部分是购卖自营。
主要的资金来源于药材批发市场业主、州后街经营业主、公务员、商丘投资客及周边市场少部分投资客。
3、新华北路：
主要投资者是原住民住宅置换、本地经商者。
主要资金来源于州后街业主、药材批发市场业主、本地经商者。
4、聚金广场：
销售过程当中，前期登计的客户以本地客户为主。
结论：
1、亳州商业物业的主要投资者是以本地投资客为主，周边投资客为辅的客户投资市场。
2、目标客群的综合指数分析及针对投资客的一对一访谈；所得出市场投资指数的综合结论：
产权式商铺在亳州市属于新的投资模式，以目前的市场投资理念分析，必然存在于一个市场导入期及市场培育期，以期得到市场投资者对产权式商铺的认知，树立投资信
3、前期的市场营销推广是产权式商铺成功开发与成功销售的绝对因素与策略。
四、亳州商业物业的经营模式
目前亳州的商业物业是以街铺为主力，不存在统一规划和经营管理，后续的经营业态属自发形成，主要是以百货、超市、建材、士多店和其它行业组成的复合业态。
规模的单体建筑主要以百货和大卖场为主力业态。
五、亳州商业物业的发展机会
经过对亳州的房地产及商业物业开发的深入调查，积极寻找商业物业开发的空白点、亮点和机会，通过对各种数据和对各种现象的论证，确定亳州商业物业未来的发展机会如下：
空白点：
1、亳州的商业物业缺乏规模开发，很难成行成市，商业价值直接影响到物业的价值体现，直接压低了物业的升值空间。
2、亳州的商业物业缺乏合理的规划，没有合理规划蓝图，大到城市，小到楼盘开发，对每分每哩的投资都会造成最直接的损害。
区域的功能无法最大化发挥，无法推高商业物业的商用价值，无法实现收益正常回收，直接造成投资的期望值变质。
3、亳州的商业物业缺乏定位理念，开发商开发物业之初没有给物业以后的发展一个明确的定位，是只管开发销售，置投资者利益而不顾的短期行为。
从而使亳州市的商业物业的闲置率高居不下，直接损害了市场的投资信心。
4、亳州的商业物业缺乏物业增值理念，亳州的商业物业包括集团开发和居民自建以及街铺和单体规模建筑都缺乏整体的统一性，没有后续的增值经营理念，顺其发展已成为主流，造成了一种盲目开发和投资的不良市场，直接影响到市场投资资金的流动性，造成资源浪费和物业贬值。
亮点：
亳州的商业物业缺乏自身的亮点，有街就有铺，缺乏整体效应。
各自为政，开发没有特色，使物业的形象受损，不具备市场竞争力，传统已成为主流特色。
开发具有独特个性的商业物业，打造亳州商业物业的独有商品特色和亮点，让亳州的商业物业跟上时代发展，能够充分提高物业的商用价值为先导，对开发商而言，将是未来亳州商业物业开发的一条成功之路，将是一条利已、利民、利工的阳光发展之路。
项目
商品类别
面积/㎡
总量/间
价格/元/㎡
销售进度
香港步行街
三层商铺
94.94-173.36
83
2800
已售完
友阳步行街
二层商铺
83.64-167.28
96
2933
70%
丰水源
二层商铺
70.64-85.52
176
2780
90%
聚金广场
二层商铺
86.4-132.87
19
4080
60%
建材街
三层商铺
60-120
335
2500-2800
居民自建
六、亳州商业物业的售价指数
第三部分项目的竞争环境分析
（SWOT分析）
一、项目概况
亳州现代城位于希夷大道两侧,与新的市政府毗邻。
现代城整体的商业规划约五万平方米，主要是由临街铺与主题商城组合而成的复合型商业物业形态。
希夷大道是市政府新规划的一条主力干道，是未来新区的中轴线，正对新的市政府办公中心，也是未来的政治、文化、商业的中心，同时也预示着亳州市新的主力商圈即将形成，现代城将是未来商圈中的领跑者。
二、项目的优势
亳州现代城地处亳州新的主力商圈的黄金地带，完全符合了商业物业开发的黄金定律“地段决定一切”的占位理念，绝对的地理位置造就了现代城商业物业的开发价值，使其自身的商用功能和价值日益增高。
现代城的成功开发将填补亳州市没有合理规划和主题定位的商业物业的市场空白。
精美的立面设计焕发出现代商业气息，鲜明的主题定位，指明了未来的发展方向，全方位的统一理念，表明了开发商经营旺场的决心，使投资者树立投资现代城的信心，可以清晰的看到未来投资回报和增值空间。
商铺全部采用框架结构，标准的开间、层高和进深，经典的立面设计，给后续的成功经营奠定了基础。
引领时尚的街区景观设计，推高了物业的商品层次，舒适的休闲空间设计，拔高了物业的商用功能与亲和力。
现代城与街区商铺的有机结合，加强了双向的互补性与互动性，使整体的项目功效推高到了极致。
三、项目的劣势
现代城虽居有其绝对的优势，但同时了存在其大的劣势。
现代城位于城市主干道旁，毗邻市政府，希夷大道又是进入市府的为力干道，肯定会有高密度的车流，车流动线将是现代城首先解决的一个首要问题。
车流动线的合理规划是对后续的成功经营、对物业升值和收益正常回收的保证。
街区两边物业间距过宽，很难相互应及互动，价值链条很难衔接，商用功能及价值体现将出现南北不平衡的现象，街铺的成功经营，将会大大的推高现代城的商业价值，同时推动物业达成快速销售。
四、项目的机会
亳州现代城的开发是着眼于现在，放眼于未来而精心打造的。
目前亳州市上规模、上档次、具有时尚概念的、具有主题定位的商业物业还是一个空白，现代城的成功开发将填补这一空白，同时将成为亳州市的一大亮点。
鲜明的主题定位，合理的布局规划，统一的招商理念，先进的经营管理，现代城将开创亳州商业物业的新格局，精心打造商业物业全新开发理念，以高质的服务理念引领亳州商业物业的潮流，群策群力缔造亳州商业物业的主流。
五、项目的威胁
亳州市目前对现代城存在直接威胁的楼盘有：
丰水源购物广场（暂命名），具有1.5万的体量，共两层，已有安徽“合家福“商场进驻，物业暂不出售。
聚金广场；面积3783平方米，售价：
3180-4980/㎡，上下两层，销售当中。
友阳步行街；面积：
19505.68平方米，两层售价：
2500-2800/㎡，三层售价：
3500/㎡，已售过半。
亳州市在动工的商业物业数目不多，整体的供应量不会很大，预估供应量会在6-8万㎡左右，售价在2600-3200上下。
主要商品以两层街铺为主，但不排除丰水源购物广场（暂命名）带租约抛售。
第四部分项目的发展思路及规划建议
一、项目的总体发展思路
结合市场调研的各种数据和对市场现状的综合分析，项目的总体发展方向是走“专业化开发”的思路。
同时，物业的未来的发展也应走专业化经营管理的思路，以此来提高开发质量和推高商业物业的潜在价值。
通过项目的精心运作来提升佳地地产的专业形象，培养佳地地产在市场当中的“知名度和信益度”，通过项目运作得到市场的认可。
通过鲜明的“主题定位理念；先进的后续经营管理理念；全程的统一招商推广理念”，拔高项目的可信形象，让其更具投资价值，快速树立客户的投资信心，以“专业”化推动销售，以“专业化”加大物业的增值空间，以“专业化”推高物业升值的可行性，以此保证投资收益的正常回收，达到双赢局面。
二、项目的总体建筑规划建议
基于现代城是作为商业用途而开发的，在总体建筑规划上有一些设计上的数据和规划要求，为后期的成功经营提供有利的经营环境，具体的建议如下：
1、休闲广场：
项目地块前的三角狭长地块应建成与商业配套的休闲广场，以此提高项目的价值。
打造亳州城市名片
2、人流动线：
讲究便捷、通达、利于购物、休闲、观光。
3、层高：
负一层高4.5-5米。
其它楼层净高要达到3-3.5米。
4、柱距：
商业使用部分柱距建议要达到10×10。
5、平面交通：
室内主通道要达到2.8米，辅道要达到2米。
保证购物人流的便利与视觉上的开阔性。
6、立体交通：
应将对面街铺与商场连接。
可考虑架设人行天桥连接商场二楼与对面街铺。
充分引导人流购物便利，使街铺能与商场互动，形成购物街区。
7、大堂：
二层做退台处理，突出大堂空间展示。
大堂面积应尽可能的扩大，消防楼梯
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