00158自考资产评估房地产评估学习笔记.docx
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00158自考资产评估房地产评估学习笔记
第四章房地产评估
第一节房地产评估概述
一、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态：
单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
1.实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。
（使用权、所有权、租赁权、抵押权、等等）
3.区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。
区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。
二、房地产的特征
1.位置固定性
房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
位置的固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
2.耐用性
从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。
值得注意的是：
国家对土地使用权是有期限规定的，居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。
土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的重要因素。
3.影响因素多样性
房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。
除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。
4.投资大量性
不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。
5.保值增值趋势
在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。
房地产具有保值、增值的趋势。
三、房地产的评估程序
房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。
房地产评估的每一步骤主要内容如下：
1.明确评估基本事项
评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。
如：
评估收费、违约责任、评估对象、评估目的、评估时点、评估具体工作时间等等。
2.拟定评估工作方案
在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。
围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：
根据评估对象和评估目的，以及可能收集到的数据资料，初选评估方法和评估的技术路线，确定评估人员及分工，拟定作业步骤和作业时间表，初算评估成本等。
3.实地勘查搜集资料
房地产评估人员必须到评估现场实地勘查，对房地产的基本情况进行了解，弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。
并对已收集到的资料进行核实、验证。
4.选用评估方法评定估算
在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。
一般选取两种或两种以上的方法进行评估。
5.确定评估结果，撰写评估说明和报告
选取两种或两种以上的方法进行评估，会得到几个初步评估结果。
评估人员应对几个结果充分论证以便得到最终结果，并撰写评估说明和报告。
它是整个资产评估工作中重要的总结。
最后形成的资产评估报告书，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。
第二节土地使用权评估的特点
一、土地使用权及其实质
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
土地使用权属于无形资产范畴，是无形资产中的对物产权，对土地使用权的评估应根据土地的位置、用途、周围环境等因素进行。
它可单独评估，也可与地上建筑物一起评估，还可作为企业整体资产的构成要素随整体企业一并评估。
二、土地资产的分类及其特性
（一）土地资产及其分类
1.按社会经济用途（重点）
土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、生活住宅用地及其它用地等等。
在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。
2.按经济地理位置
土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。
按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。
3.按所有权归属（重点）
土地可分为国家所有土地和集体所有土地。
我国城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。
但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。
要注意所有权归属时应如何划分。
4.按利用程度
土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。
5.按开发程度与开发趋势
土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
（二）土地资产的特性
1.自然特性（是土地本身具有的不以人的意志为转移的自然属性）表现在：
（1）土地面积的有限性
（2）土地空间位置的固定性
（3）土地使用价值的永续性和增值性
（4）土地的不可替代性
2.经济特性（是人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系的特征），表现在：
（1）用途多样性。
（2）经济地理位置的可变性。
（3）可垄断性。
三、土地资产价格体系（土地资产即地产，准确说是土地使用权资产）
（一）土地资产的价格类型
1.基准地价（“面价”、“平均价”）
基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。
是各城镇按不同的土地级别、不同地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。
从定义中可以看到：
（1）它是政府行为，是政府制定出来的；
（2）它是区域内的平均价格；
（3）是各类用地的平均地价，即用地条件相近区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；
（4）它表示的是单位土地面积的地价。
2.标定地价（“点价”、“具体价”）
标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
从定义中可以看到：
（1）它是政府行为；是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；
（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；
（3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
3.土地使用权出让底价（政府出让，企业等受让）
土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
它是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价的依据。
4.转让价格
地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。
其价格形成由交易双方来决定。
5.出租价格
地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。
（1）土地使用者之间所形成的租金价格
（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格
6.其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）
了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，转让价格和出租价格都是市场行为。
这样形成了两个级别的土地，一级市场（即政府批租市场）和二级市场（是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和）。
一级市场的评估是评估事务所不能进行的。
（二）土地资产价格的特点
1.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定
土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。
2.土地价格主要由土地的需求决定
经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。
3.土地价格具有明显的区域性
处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。
4.土地价格的上涨性
这是按照土地的需求和自然特性而决定的。
土地价格是随着经济的发展，边际收益率是下降的，地租不变时，边际收益率下降，土地的价格就会上升。
另一个重要原因是由于土地的不可再生性。
四、影响地产价格的因素
（一）一般因素
一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素，有：
1.行政因素
行政因素主要是指国家对土地价格的干预。
影响地产评估的主要行政因素有：
土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
2.社会因素
社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。
这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。
3.经济因素
（1）经济发展状况
（2）居民收入和消费水平
（3）物价变动。
物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。
（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。
4.其他一般因素
如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。
（二）区域因素
区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。
也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。
有：
1.影响商业用地价格的区域因素
（1）商业繁华程度
（2）交通便捷度
（3）环境优劣度。
包括：
一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。
（4）规划限制
（5）其他因素。
主要指不在以上影响因素中，但又确实对商业区土地价格产生重大影响的因素。
2.影响住宅用地价格的区域因素
（1）位置
（2）交通便捷度
（3）基础设施保证度
（4）公用设施完备度
（5）环境质量度。
包括人文环境和自然环境。
（6）规划限制
（7）其他因素
3.影响工业用地价格的区域因素
（1）交通便捷度
（2）基础设施完善度
（3）产业集聚规模
（4）环境质量
（5）规划限制。
主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。
（6）其他因素
（三）个别因素
个别因素是指地产所表现的个别特殊的如位置、面积、地形、地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。
1.位置因素
2.地形地质因素。
直接影响土地的使用情况
3.面积因素
4.地块形状因素。
主要从深度与宽度的比例进行，如果比例不合理，会影响土地的限制条件。
5.土地利用因素。
主要包括容积率和土地用途
例题：
标定地价是（）。
（2010.7）
A.土地使用权出让底价
B.政府评估的具体地块的出让价格
C.政府出租土地的价格
D.政府评估的具体地块的价格
【答案】D
例题：
农村宅基地、自留地、自留山等属于（）。
（2010.7）
A.国家所有
B.农户所有
C.集体所有
D.乡镇企业所有
【答案】C
例题：
导致土地价格具有明显的区域性的原因是（）。
（2008.4）
A.土地的稀缺性
B.土地用途的多样性
C.土地空间位置的固定性
D.土地的可垄断性
【答案】C
例题：
基准地价是（）。
（2008.7）
A.一个区域性的平均地价
B.各类用地的平均地价
C.具体宗地在一定年限内的价格
D.政府评估的土地使用权价格
E.单位土地面积的地价
【答案】ABE
例题：
在影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（）。
（2010.7）
A.行政因素
B.社会因素
C.区域因素
D.个别因素
E.经济因素
【答案】ABE
例题：
越来越多的城市边沿土地被用于房地产开发建设，这说明了（）。
（2011.7）
A.土地的面积有限性
B.土地的使用价值永续性
C.土地的空间位置固定性
D.土地的经济地理位置的可变性
【答案】D
例题：
标定地价是（）。
（2009.4）
A.省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格
B.市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格
C.省政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格
D.市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格
【答案】B
例题：
交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，会改变土地的价值，这说明（）。
（2010.7）
A.土地用途的多样性
B.土地经济地理位置的可变性
C.土地价值影响因素的多样性
D.土地的不可替代性
【答案】A
例题：
对于商业房地产来说，决定其价格的根本区域因素是（）。
（2009.7）
A.风景好坏
B.交通设施条件
C.地段
D.居民的职业构成
【答案】C
例题：
城镇土地的基准地价是（）。
（2011.10）
A.某时点城镇土地的单位价格
B.某时期城镇土地的单位价格
C.某时点城镇区域性土地平均价
D.某时期城镇土地区域性平均价
【答案】D
例题：
土地的经济地理位置具有（）。
（2011.10）
A.不可位移性
B.可垄断性
C.可变性
D.多样性
【答案】C
五、土地使用权评估的原则（掌握）
（一）替代原则
如同一区域内、同一地段，各地块土地价格近似，可相互替代；
（二）最有效使用原则
对于土地，用途的多样性，决定了人们对它的利用情况，或者从使用情况来说，一定要获得更多的收益。
以这个满足目的为前提，土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系。
应用这个原则时，应注意：
1.应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。
如城市闹市区中心的街角地，其最佳用途应该为商业用地。
2.土地的最有效使用原则还包括地块使用强度，如建筑密度、容积率等。
（1）建筑密度：
建筑基地面积与占地面积比例
（2）容积率：
建筑面积/占地面积（即地块总面积）
3.应用这一原则，必须符合国家法律、法规和政策的规定。
（三）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。
土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使用这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
（四）供需原则
在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。
土地价格也受市场供求关系的影响。
除此，土地还具有价格独占性和替代有限性。
土地不能仅根据均衡法则来决定价格。
同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。
在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特征。
（五）贡献原则
按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。
对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体之间的关系。
估价时，可以根据收益现值分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，扣除建筑物价格来估算土地价格。
第三节土地权属及其处置
一、土地权属的类型
（一）土地所有权
1.城市土地——国家所有（城市人民政府代表行使所有权）
2.农村土地——集体所有（集体组织代表行使所有权）。
注意，宅基地、自留山等也属于集体所有。
（二）划拨土地使用权
1.国家向特定单位、组织划拨，用于特定用途，如机关、教育、医疗卫生等公益性用途。
2.通过国家划拨方式获得的土地使用权，一般无使用期限限制，但限定用途，也不得转让和设定抵押。
3.特定组织和用途获得划拨土地使用权（熟悉前三种）
（1）国家机关用地、军事用地
（2）城市基础设施建设用地、公益事业用地
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等用地
（三）出让土地使用权
1.出让土地使用权是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者，向使用者收取土地使用权出让金的行为。
2.出让土地使用权出让方式：
（1）对商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，必须采用招标、拍卖、挂牌方式
（2）没有条件，可以采用协议出让方式，但协议出让价不得低于按国家规定所确定的最低价
3.土地使用权转让的条件
（1）支付全部出让金，取得土地使用权证；
（2）房屋建设用地的，完成投资总额25%以上；（3）成片开发的，需形成工业用地或其他建设用地条件。
转让土地使用年限=原出让年限-已使用年限
4.出让土地使用权期限（最高年限）
（1）居住用地70年；（现行法律规定：
居住用地使用期满自动续期）
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合用地或其他用地50年；
（四）集体土地所有权（了解）
1.农村集体土地属于农民集体所有
2.农村村民建房等占用耕地，需向县级人民政府申请
3.还需熟悉有关各种用途使用农村集体土地审批规定
4.了解集体用地转为建设用地，需办理土地征收（国有）手续。
二、企业资产重组与改制中土地权属的处置（了解）
（一）土地权属处置的制度规定
评估后的土地资产处置有以下几种方式：
1.企业依法办理出让，取得土地使用权，在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后，其出让土地使用权可以转让、出租或作价入股。
土地使用权的取得必须交纳土地出让金。
2.国家土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。
3.国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业。
4.授权经营是指国家根据需要，可以将一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。
（二）土地权属处置方式
有三种处置方式：
1.出让方式
企业缴纳土地出让金，办理土地使用权出让手续；
即由划拨取得转为出让取得；
2.直接投资入股方式
国家以土地使用权作价出资入股
3.租赁方式
国有土地使用权租赁；
例题：
下列关于国家规定的土地使用权出让最高年限的表述，正确的是（）。
（2011.4）
A.旅游业用地30年
B.商业用地40年
C.居住用地50年
D.教育用地70年
【答案】B
第四节土地使用权评估的方法
一、市场法
（一）市场法及其适用条件
1.理论依据：
替代原理，即用类似土地的已知价格，经过相关因素修正得到待估土地价格。
2.思路
（1）市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
其公式为：
（3）最后，对修正后比较案例（三个及以上）价格，按算术平均或加权平均等方法，计算得到待估土地价格。
（二）市场法应用的步骤与过程
1.广泛搜集交易资料，确定比较案例。
应搜集大量案例，查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地管理部门得到一些价格信息，为之后的评估打下基础。
搜集资产包括两个方面：
首先是被评估土地的资料；在市场上土地评估相关的一些交易案例（参照物）的资料。
这里需要掌握搜集案例的要求：
（1）与待估土地用途相同
（2）与待估土地交易类型相同
（3）案例交易情况为正常或可修正为正常交易情况
（4）与待估土地在区域因素、个别因素等方面相近
（5）案例交易时间与待估土地交易时间接近；
2.进行交易情况的修正。
交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。
这些特殊因素主要有以下几个方面：
（1）有一定利害关系的主体之间的交易。
如亲戚关系等。
（2）交易时有特别动机，如急于出售或购买。
（3）买方或卖方不了解市场行情。
如市场信息不灵。
（4）其他特殊交易情形。
3.进行交易时间的修正。
比较案例成交时间与评估土地交易时间不一致，因此，需要将修正两者交易时间不同对土地价格的影响；
4.进行区域因素修正。
比较案例区域因素与评估土地不一致，需要对其进行修正。
这里需注意区域因素包括：
（1）繁华程度；
（2）交通状况
（3）基础设施状况
（4）环境质量等
5.进行个别因素修正。
（即具体宗地因素）
这里注意个别因素包括：
（1）土地（剩余）使用年限；
（2）容积率；
（3）临街宽深度；
（4）占地面积；
（5）形状；
（6）地形、地质等。
其中，土地使用年限修正系数：
上述修正系数说明：
①上述m、n分别表示待估土地使用权剩余年限、比较案例土地使用权剩余年限，r表示还原率（折现率）；②容积率=建筑面积÷占地面积；建筑面积是建筑物平面投影面积之和。
6.确定待估土地评估值。
根据前面修正计算得到的案例价格（一般不少于三个案例），采用算术平均法、加权平均法、中位数法、众数法，以此确定待估土地价格。
补充：
（1）总地价=土地单价×占地面积；
（2）单位建筑面积地价=总地价÷建筑面积
=（土地单价×占地面积）÷建筑面积
=土地单价÷容积率
例题：
用市场法进行土地评估时，选择的比较案例不得少于（）。
（2010.7）
A.1个
B.2个
C.3个
D.5个
【答案】C
例题：
现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为2900元/m2、2800元/m2、2300元/m2、1500元/m2，其容积率分别是3.0、2.5、2.0、1.5。
如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是（）。
（2010.4）
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
【答案】A
建筑单价=土地单价/容积率
例题：
某企业拟购置2500平米土地建房，下列选项中较经济的一宗是（）。
A.单价3000元/平米，容积率4
B.单价4000元/平米，容积率5
C.单价3500元/平米，容积率4.5
D.单价3800元/平米，容积率4.6
【答案】A
【解析】建筑单价=土地单价*土地总面积/建筑总面积=土地单价/容积率
例题：
被评估土地使用权年限为50年，参照物土地使用权年限为40年，折现率为10％，则土地使用年限修正系数为（）。
A.0.968
B.0.986
C.1.014
D.1.033
【答案】C
【解析】
土地使用年限修正系数：
（三）市场法案例
【例题】有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7%，现搜集到3个比较案例，具体情况如表。
表中交易情况、区域因素、个别因素是比较案例与待估土地比较，以待估土地为基准确定的。
容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3%，该地区从2000年至2004年每年地价上升1%，评估待估土地在2004年1月的价格？
（2006年4月）
宗地
成交价（元/平方米）
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
待估土地
-
2004.1
0
1.7
0
0
45年
A
2150
2003.1
-1%
1.6
0
-1%
40年
B
2400
2003.1
0
1.8
2%
0
45年
C
2100
2002.1
-2%
1.6
0
-1%
40年
1、各因素修正系数表：
宗地
成交价（元/平方米）
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
待估土地
-
1
100
106
100
100
1
A
2150
1.01
99
103
100
99
1.0206
B
2400
1.01
100
109
102
100
1
C
2100
1.0201
98
103
100
99
1.0206
交易时间修正系数计算过程：
A案例：
（1+1%）4÷（1+1%）3=1.01
B案例：
（1+
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