房地产市场调研报告.docx

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房地产市场调研报告

最新房地产市场调研报告

济南市房地产市场检查解析报告

第一部分：

投资环境解析

1、济南自然环境及人口大要

济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。

地形可分为三带：

北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。

济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。

湖泊有大明湖、白云湖等。

济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家同意的副省级城市和沿海开放城市。

全市总面积8177平方公里，市里面积3257平方公里。

济南历史悠长，是国务院宣告的历史文假名城。

济南风景艳丽，泉水众多，被誉为“泉城”。

济南的市树是柳树，市花是荷花。

2、济南经济状况解析

（1）宏观经济大要

xx年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增添15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性家产城市。

第一家产实现增添值118.7亿元，增添7.8%;第二家产实现增添值742.4亿元，增添19.8%;第三家产实现增添值757.8亿元，增添13.0%。

。

（2）银行存款余额大要

济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐备，营运优异。

到xx年终，全市各种银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增添22.1%，全市贷款余额2830亿元，增添10.8%。

（3）济南市民收入及花费大要

xx年，城市市里居民（非农业）人均可支配收入为1xx元，增添

9.0%;人均花费性支出8581元，增添2.2%。

农民人均纯收入4116元，增添13.7%;人均生活费支出2543元，增添9.8%。

城乡居民的花费结构发生较大变化，生活质量提高。

城市居民花费更侧重花费质量，休

闲娱乐享受型花费发展迅速，人均休闲娱乐等服务支出800元，增添

19.7%，占花费性支出的比重9.3%，提高1.3个百分点。

城市人均住

宅使用面积达到了19.5平方米，比上年终增添0.65平方米;农村居

民人均生活用房面积32.9平方米，增添0.4平方米。

（4）固定财富投资大要

xx年济南整年全社会固定财富投资856.9亿元，增添31.6%。

在全社会固定财富投资中，城镇及以上单位投资724.4亿元，增添

32.3%;农村投资132.6亿元，增添44.0%。

房地产开发投资121.1亿元，增添9.9%，此中：

住所投资96.2亿元，增添10.1%，占房地产开发投资的79.4%。

（5）建筑业

xx年全市拥有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增添值

93.3亿元，增添10.4%;实现利税22亿元，增添8.6%;全员劳动生产

率（按当年价全社会增添值计算）为13.03万元/人,房屋施工面积

3448万平方米，房屋完工面积1216万平方米，此中住所732万平方

米。

xx年一季度，全市建筑业开局安稳，全市资质建筑业企业共完成总产值48.2亿元，同比增添7.8%。

此中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值31.5亿元，同比增添1.1%;非国有及国有控股企业完成16.7亿元，增添19.3%。

一季度，房屋建筑施工面积2026.2万平方米，比昨年同期增添13.2%。

此中，新动工面积376.2万平方米，同比增添34.7%。

一季度，完成完工产值14.6亿元,比昨年同期增添33.9%，房

屋建筑完工面积39.4万平方米,与昨年持平。

综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点解析：

（1）xx年济南市的国内生产总值水平位列全国城市的地

21位，

但增势激烈，第三家产增幅显然。

据《济南市整体规划文本》显示，

到xx年三次家产的结构比率调整为5:

45:

50，这无疑会对第三家产的房地产起到优异的促进作用。

（2）从居民银行存储和家庭月收入以及人均住所面积解析，济南市商品房市场需求潜力较大。

数据表示，xx年济南市人均可支配收入为12310元，在全国15个副省级城市中排第6、7位，在山东省

17城市中，济南市排第二位，相对购买力水平中高。

xx年，家庭年

收入区间以3~5万元为最多，比率为44%，其次为3万元以下的家庭，比率为29%，收入在6~10万元之间的潜伏购房者所占比率为22%，10万元以上的潜伏购房集体所占比率仅为4%。

家庭收入是决定市场吸

纳量的重要要素，以上收入特点预示着将来廉价位市场需求量仍旧较大，中价位市场需求逐渐成为主流。

（3）济南是一座“畸形”花费城市，贫富差距大，公款花费现象

严重。

（4）房地产投资继04年迅速增添、05年低幅调整后，正成为热

点。

（5）在与当地同行的接触中发现，济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房。

3、济南市城市发展规划

（1）中心城区整体布局。

中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外头组团

构成。

A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，区分为中心区和11个功能各有倾重的片区。

●中心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。

●白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。

●无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片

区。

●文东为科研文教片区。

●千佛山为风景旅行片区。

B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。

要点发展冶金、石化、轻工工业。

C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区

为主体构成。

要点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等家产。

D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴家产园区。

要点发展电子信息、资料科学等新兴家产和仓储业。

E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，要点发展汽车制造工业。

（2）公共设备布局

A、中心商务区。

在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。

B、市级商业中心。

在泉城路、经四路东段、西市场商业会合地区。

C、省级行政办公用地。

会合在经八纬一地区。

同时完美古城区和历山路双侧的省级行

政办公设备。

D、金融设备。

在中心商务区内。

E、文化娱乐设备。

在南门、经三纬三、普利门、经八纬一等地区。

F、体育设备。

在腊山湖北新建市级体育中心。

G、调整完美医疗卫生设备。

在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。

H、文科设备。

完美文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东部鳌角山地区预留高教科研用地。

（3）济南旅行资源开发。

形成以古城旅行区为中心，四周扩展的

格局。

A、古城旅行区。

主要包含大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。

B、向北扩展建成黄河旅行区。

主要包含黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅行度假区等。

C、向东扩展建成龙山文化旅行区。

主要包含龙山文化旧址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。

D、向南扩展建成山川古迹旅行区。

主要包含灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅行区。

E、向西扩展建成平阴民俗风情旅行区。

主要包含洪范池、翠屏门等风景旅行区。

（4）外联交通

A、铁路。

xx年前建设京沪高速铁路济南段（含黄河高速铁路桥），建设邯济线、济龙烟线，并引入济南枢纽。

B、公路。

近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。

C、机场。

济南（遥墙）机场扩建为国内口岸一级机场。

新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道，延伸现有跑道至3200米，张庄军用机场不宜在市里内保存，迁出选址新建。

（5）城市交通。

整体框架：

3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向骨干路。

（简称“三环九射、九纵九横”）

“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等构成的迅速路环;由二环东、南、西、北路构成的骨干路环;由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路构成的高速绕城公里环。

“九射”指骨干路环向外放射的济王、济青（青州）、济青（青岛）、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等级公路。

“九纵”指二环西路、营市街（迅速）、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路（迅速）、二环东路9条南北向骨干路或迅速路。

“九横”指二环南路、刘长山路、经十路（迅速）、经七路、经四路、经一路、北园路（迅速）、清河北路、二环北路等9条东西向骨干路或迅速路。

4、济南重要市政工程

（1）已建：

A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。

B、英豪山路、趵突泉北路拓宽改造及济泺路立交桥一期工程完工使用。

C、泉城广场建成使用。

D、济南机场主跑道投入使用。

（2）在建：

A、“蓝天工程”，市里新增绿地20万平方米，使城市绿化覆盖率达到36%，绿地率31%。

B、“旧城改造工程”。

抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设，搞好舜湖社区，新世界阳光花园、北园八村以及其余居民小区的成片住所开发和经济合用房建设。

（3）规划：

详见“济南市城市发展规划”。

解析：

从以上“3、济南市城市发展规划和4、济南重要市政工

程”两项内容解析得出以下几点：

A、对中心城区，采纳增强、改造手段，进一步确定其商业、金融、和都市旅行的中心地位。

B、重视东西两头的发展，以若干片区的形成确定其每个片区的中心任务。

C、南部大力开发旅行资源，形成济南的生态区。

D、北部发展的比重在全市范围内最轻，对华山各案可能有影响

的主要有以下几点：

●北向扩建黄河旅行区，此中华山旅行区作为此中一部分。

●京沪与济青高速公路的联接线工程。

将使外联更方便。

●顺河高架路北延工程。

●历山北路拓宽工程。

第二部分房地产市场解析

一、房地产市场的整体运转状况

因为房改政策、城市基础设备及旧城改造、城市新功能地区规

划建设的拉动作用，济南市房地产市场正在逐渐升温。

据相关部门透

露，5年以内济南市将有4000万平方米的住所需求量，年需求量平

均约800万平方米。

在一轮发展时机眼前，济南市房地家产的市场格局势必要发生

质的变化，一些有强盛后盾支持的开发商可能会锋芒毕露。

1、土地市场解析

xx年土地供应状况

依据济南市土地部门的放量土地和部分地区招商土地的统计，

济南市市里当前可以进入市场的土地在3万亩左右，并且新的土地供

应还不停增添。

但济南市获得土地渠道和价钱的多样性及历史遗留问

题的理顺解决，会在一准时间内造成显然的供求矛盾。

2、房地产投资状况解析

xx年投资预期

相关部门的信息显示，济南市确定踊跃推动房地家产发展，今年力争完成开发投资135亿元，同比增添25%。

此中：

住所建设完成投资95亿元，商业用房完成投资40亿元。

商品房施工面积980万平方米，此中商品住所施工面积800万平方米;新动工面积400万平方米，实现销售面积300万平方米。

3、商品房销售状况解析

截止xx年2月底，全市商品房屋销售建筑面积为20.8万平方

米，同比增添33.3%。

此中，住所销售建筑面积为18.4万平方米，

同比增添18.7%，占所有销售面积的88.5%，降落10.9个百分点。

2

月底，我市商品房屋空置面积为38.5万平方米，此中空置住所

万平方米，分别比昨年同期增添42.6%和31.1%。

买方市场有需求开释的迹象，但大批新开楼盘的出现，购房人选择余地较大，配置一般、同质化较强的楼盘将面对市场的考验。

4、商品房价钱走势

xx年2月份登记成交均价为3034元/平方米，比1月份增添

18.3%。

以前4个月的中档住所市场看，在售楼盘每平方米均价达到

3500-4500元。

市场出现10000-12000元/平米的高端住所产品。

5、经济合用房市场解析

据悉，济南市总合规划了5个片区来建设经济合用房，此中首

个向中低收入家庭销售的槐荫区大金庄经济合用房项目建设面积15

万平方米，槐荫区世纪中华城项目7万平方米，北全福经济合用房居

住组团7.7万平方米。

这为广大低收入家庭解决住宅问题的同时也供应优异的居住环境。

二、房地产热门地区板块解析

济南南部是大片的山区，北部是黄河，地理地点的特点决定了济南市的发展方向是东西向的，加之铁路交通线贯穿东西，经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路，济南的繁华街道大多是东西走向，这就造成了济南的房地家产和商业形态体现出沿交通线双侧带状发展的特点。

这类城市结构特点造成了济南的商业地产投资会合在交通干线沿线，居民住所也大多会合在东西偏南方向。

济南自古就有“宁要历下一张床，不住天桥一间房”的说法，谈的就是这个特点。

反响到济南的房地产市场上，南部，东部的房价比北部西部的房价要高上一个品位。

针对济南市的特点，政府在拟定城市规划的时候也充分的照料了交通干道沿线的商业的住所开发。

成功拓宽改造后经十路板块显现巨大商业投资价值。

当前位于经十路沿线大型楼盘，东部中润世纪城，西部的阳光一百都有不俗的市场表现，愈来愈获得市场认同。

大改造后的经一路板块也是济南市的一大投资热门。

位于经一路延伸线和大明湖西北侧的巴黎花园，具备优异的地理地点和人文环境，楼盘远景看好。

大明湖周边离经一路不远的鲁能康桥，具备必定

的增值潜力。

其余，由山东省建工企业开发的明珠国际商务港，投资远景看好。

济南市的历史文化风范区具备较高的增值潜力。

典型的就是泉城广场沿线，四周名胜齐集，是济南市的中心，环绕泉城广场，泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。

历史及规划要素形成的特点家产齐集地，如以山大路为中心的科技商业地带，以英豪山路为中心的社区、商业、通信地带，以北园大街为中心的建材家具、娱乐家产地带，以及以趵突泉为中心的特点旅行带等，均是应关注的投资热门。

属“南控”的济南南部地区，山青水秀，自然环境好，红叶谷、九顶塔、野生动物园、药乡丛林公园等济南大部分近郊旅行景区也都在南部，南部获同意开发的楼盘就具备了很好的增值空间，位于济南南部开发的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等民用和商用房产的畅销也说明这一点。

东部地区板块发展潜力日趋显现，跟着新城建设进度的加速以及与章丘的链接，为地区土地市场供应充分的供应的同时促进了该地区房地产开发的进度，还是将来一段时间济南住所市场的热门地区。

第三部分xx年济南住所市场解析展望

xx年住所市场展望

1、行业发展方面

计划经济——改革开放——加入世贸组织，中国的经济是不停

走向市场化、国际化的，各行业面对的是世界范围的竞争与时机，各

行业、各领域的市场化程度也在不停提高。

房地产相关领域，土地已基本走市场化的道路;利率政策在不停灵巧，商业银行等市场参加者的话语权在不停加大，央行虽在整体监控，但愈来愈多的是经过市场化手段影响利率颠簸;汇率方面，国家汇率制度也进行了重要的改革，控制性的松开了人民币汇率，将人民币推向了世界钱币市场。

综合来看所有房地产相关领域市场化程度的加深都会对房地产行业产生促

进作用，推动市场不停成熟，稳步发展。

2、新增供应量方面

5年因为受中央和地方各种房地产政策的影响，新增供应量与

4年对比大幅降落，市场一度低迷，销售量萎缩，成交价钱虽时有颠簸，却并没有大幅滑坡。

但从长远来看，宏观经济来方面，国家在克制投资过热，房地产行业作为国家支柱家产之一必定是要点调控对象，但房地家产不单拉动投资，也能有效拉动需求，且能带动家电、建材等多行业的花费性支出，解决国家向来以来有效需求不足的问题。

进入xx年3月份，济南东西南北中都有大盘项目在启动，在住所市场

上泉景·天沅（80万平米）、历山名郡、重汽·翡翠郡（68万平米）、融基·湖光山色等新项目或开盘或开始大力推行，4月份，外海中央花园（88万平米）、蝶泉山庄、阳光100三期、京鲁山庄、大地花园、嘉汇·全世界广场、绣水如意国际商都等项目启动销售。

60万平米以上的大型楼盘就有鲁能领秀城（320平米）、翡翠郡、名士豪庭（100万平米以上）、外海中央花园。

正在热卖的大盘有伟东新都（103万平米）、阳光100国际新城（178万平米）

3、产品种类方面

xx年房地产上市品种多样成为市场亮点。

从千佛山禧园、国华东方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地华园、历山名郡，从中润世纪广场、嘉汇·全世界广场到第一大道、绣水如意国际商都，别墅、花园洋房、小高层住所、高层住所、商住社区等品种的出现反响了当前市场需求的多样化。

而10多个旧村改造项目及其余价钱较低的项目的旺销，也显示了住所市场从低端向高端推动的态势。

06年开发商应注意市场细分，找准客户定位，才能在较旺的市场空间中博得一席之地。

4、居住质量提高方面

在xx年新动工的项目中，技术含量、户型设计、施工质量、形象包装、品牌创建等方面均有进步，这反响了在“节能、节地、酣畅、生态环保”大背景下济南房地产市场的进步。

天泰太阳树项目推出“不

要空调暖气”的恒温恒湿宣传主题，翡翠郡在户型设计等方面申请5

项专利。

5、户型及面积方面

市场需求在户型及面积方面趋于理性化。

06年的热门会合在75-90平米的两室两厅以及100-115平米的三室两厅上，总价低，易于接受。

南部城区的状况略有不一样。

详见客户群解析。

6、价钱方面

当前国家宣告的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给

开发商不小的成本压力，其余原资料价钱和劳动力价钱的稳步上升，

楼盘质量提高带来的成本也在增添，因此估计将来一段时间价钱不会

降落，但今年政策中关注的经济合用房、旧村改造转轨等要点词，预

示必定规模的中廉价房的开发，同时将来一段时间新增供应量的增添，

将会对济南楼市产生不小的冲击，限制楼市价钱的增添幅度。

xx年

前四个月，在售楼盘均价达到3500-4500元/平米，销售势头优异。

泉景天沅起价3830元/平米，鲁能领秀城均价4200元/平米，位于阳光舜城的依山居5700元/平米左右，东部质量楼盘均价在4300-4800

元/平米，太阳树酝酿10000元/平米销售均价。

7、供应分布方面

将来一段时间，南部将是06年住所市场的焦点，跟着国家对房

地产政策的收紧，很多开发商过去囤积的土地纷繁亮相，从05、06年房展会我们可以看出，南部新楼盘骤增，并且开发规模、和质量都较高，吸引了众多购房者的眼球;东部地区发展潜力日趋显现，跟着新城建设进度的加速以及与章丘的链接，为地区土地市场供应充分的供应的同时促进了该地区房地产开发的进度，还是将来一段时间济南住所市场的热门地区。

8、客户群方面

（1）潜伏购房者基本特点

①潜伏购房者的年龄结构趋于年轻化，40岁以下的年轻人成为购房集体主流，所占比率达73%，此中，26~30岁的购房集体为主，所占比率为29%。

购房集体的年龄特点将直接影响其对住所的户型选择、建筑风格、社区配套等的需讨状况。

②购房行为主要以家庭为单位，三口之家占有主导，比率为48%，二人间界所占的比率为27%，对比之下只身一人购房集体在对房产的需求程度和支付能力上都略显不足，所占比率仅为12%。

但只身一人白领阶层的花费意识跟着社会进步发展迅速，只身一人一族对住所物业要求日趋激烈，对住所的功能要求较高。

该集体多为高收入、高学历的只身一人者。

其余，老年人花费市场正日趋扩大，其花费心理和花费能力与年轻人对比，更为理性，特别是在古城济南，跟着人口老龄化的加速，老年人的花费力资源会比较丰裕。

③潜伏购房者中拥有大专和本科学历的人群已经成长为潜伏的购房主流，为79%;其次是拥有高中（含中专、技校）学历的人群，比率为17%，相应的购房者对社区带来的文化气味、生活质量、周边配套都将提出更高的要求。

初中及以放学历的人群仅占4%。

④潜伏购房者的工作单位多为私营企业，其次为事业单位，通

过对潜伏购房者的家庭年收入和工作单位作交织解析表示，年收入在

6~10万元间的购房者的工作单位中私营企业居首位，年收入在10万

元以上的潜伏购房者工作单位以事业单位为首。

⑤潜伏购房者的主要出行工具表现为公交车，所占比率为44%，

相应的，购房者对于公交汽车站的关注程度也较强。

其次为自行车/助力车，比率为24%，摆列在第三位的是私人车，比率为17%，购房者的私人车拥有数目不容忽视。

（2）潜伏购房集体需求特点

①79%的受访者选择1～2年内购房，打算一年内购房的比率为

38%，2年内购房者比率为41%，选择2~3年内购房的比率为15%，3

年以上购房的比率仅为6%。

最近几年来，因为拆迁的地区较大，购房者

考虑改良居住条件的需求也较大，以致购房计划表现出相对会合的特

征。

②潜伏购房者的置业目的中自己改良居住条件的居于首位，所

占比率为69%，购房给父亲母亲及孩子的比率为23%，用于投资的潜伏购

房者所占的比率为6%。

联合潜伏购房者的住宅性质解析，商品房的

拥有比率仅为16.2%，自有住宅、房改房所占的比率为35.8%和30.2%，

拆迁房所占的比率为9.3%。

③潜伏购房者中有40%选择在东部购房，选择南部地区的比率

为22%，选择西部地区的比率为19%。

南部地区购房者考虑的主要要素挨次为：

自然环境、交通便利、价钱和工作方便。

④潜伏购房者对建筑形态的选择中，多层居首位，所占比率为57%，其次为小高层所占比率是37%，对于高层的选择比率仅占6%，别墅所占的比率是1%