花园六期安置小区及拆迁项目可行性研究报告.docx

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花园六期安置小区及拆迁项目可行性研究报告

1、《关于同意xxxxxxxxxx花园六期安置小区及拆迁面积重新立项的批复》发改[2013]128号

2、《关于xxx2011年第18批次城镇建设用地的批复》皖政地[2011]507号

3、《关于xxx2011年第26批次城镇建设用地的批复》皖政地[2011]1025号

4、xxxxxxx花园六期安置小区总平面图

5、xxxxxxx国土资2013第4-9-1号土地权利证书

6、《xxx人民政府关于印发xxxxxxxxxx镇xxxxxxx花园六期安置小区及项目拆迁集体土地上房屋征收搬迁费等补偿标准的通知》xxxxxxx政[2011]34号

7、项目区征地拆迁摸底表

8、项目区货币补偿情况表

第一章总论

1.1项目简介

1.1.1项目名称

花园六期安置小区及拆迁项目

1.1.2项目建设单位

xxx产城建设发展有限公司

1.1.3项目建设地点

xxxxxxxxxx花园六期安置小区位于xxxxxxxxxx路和xxxxxxx路交叉口西北角。

1.1.4项目建设规模与内容

本项目建设内容主要分为两大部分：

安置小区建设工程：

xxxxxxxxxx花园六期安置小区安置对象为xxxxxxx村、xxxxxxx村和xxxxxxx村拆迁户。

安置小区用地面积约为82160平方米（约123亩），总建筑面积139024平方米，其中地上建筑面积130324平方米，地下建筑面积8700平方米。

地上建筑主要包括：

多层住宅建筑面积56626平方米，高层住宅建筑面积67838平方米，商业用房5260平方米，服务用房600平方米。

拆迁工程：

项目拆迁主要涉及xxxxxxx镇内的xxxxxxx村、xxxxxxx村和xxxxxxx村的拆迁户。

项目区拆迁面积584.28亩，拆迁1646户，建筑面积为222128平方米，其中有1258户采用住房安置，集中安置在xxxxxxxxxx花园六期安置小区；其余388户（含企业4户）采用货币补偿安置。

1.1.5项目建设期

项目建设期为24个月。

1.1.6投资估算及资金筹措

投资估算：

项目总投资为50906.63万元。

其中工程费用23291.52万元，工程建设其他费用151.8万元，拆迁补偿费用24187.49万元，基本预备费952.62，建设期利息2323.2万元。

资金筹措：

本项目总投资50906.63万元，根据项目单位财政状况和项目投资性质，本项目资金筹措按以下方式进行：

本项目资本金为17906.63万元，占总投资的35.18%，用于建设投资及建设期利息，资本金由建设单位自筹解决。

本项目申请银行贷款为33000.00万元，约占项目总投资的64.82%，还款期4年，年利率为7.04%，用于建设投资。

1.1.6项目主要技术指标

主要技术指标表

项目

单位

数量

备注

规划用地总面积

㎡

82160.00

约123亩

总建筑面积

㎡

139024.00

其中

地上建筑面积

㎡

130324.00

其中

多层住宅面积

㎡

56626.00

19栋

高层住宅面积

㎡

67838.00

11栋

商业

㎡

5260.00

服务用房

㎡

600.00

地下建筑面积

㎡

8700.00

地下车库

㎡

8700.00

不计容积率

道路及场地硬化面积

㎡

35599.93

绿化及景观面积

㎡

28756.00

建筑占地面积

㎡

17804.07

建筑密度

%

0.22

建筑容积率

—

1.59

绿化率

%

0.35

机动车停车位

个

800.00

居住户数

户

1258.00

居住人口

人

3520.00

1.2编制依据及内容

1.2.1编制依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）

3、《工程建设标准强制性条文—城乡规划部分》

4、《xxx土地利用总体规划》和xxx其他有关专项规划

5、《xxx城总体规划纲要（2010—2030年）》

6、《xxxxxxxxxx花园六期安置小区规划建筑设计方案》

7、xxxxxxxxxx镇集体土地上房屋拆迁补偿安置方案的批复（xxxxxxx政﹝2011﹞72号）

8、国家发展改革委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）

9、其他相关的政策法规和技术规划

10、项目单位提供的相关材料。

1.2.2研究的范围及内容

根据项目建设单位的委托要求，对本项目的建设进行政策和技术经济方面的研究和论证，包括项目建设的背景和必要性、项目建设规模与内容、建设方案、管理组织机构、项目实施进度安排、投资估算与资金筹措、项目效益分析等，从而论证项目的可行性。

1.3项目建设单位概述

xxxxxxxxxx花园六期安置小区及拆迁项目原业主单位为xxx重点建设管理局，后移交xxx产城建设发展有限公司负责该项目的建设工作。

详见附件：

《关于2012年县城镇化重点工程项目建设会议纪要》第26号文件。

xxx产城建设发展有限公司成立于2013年8月，直属xxx人民政府领导，具有独立法人资格，由县国资委出资的公司，公司注册资本3亿元。

公司经营范围：

新城建设，旧城镇和旧厂房改造以及配套设施建设，产业园区建设，城镇水电气暖、生态环保、信息通讯、文化旅游等基础设施建设，土地综合整治，拆迁及安置房建设，公共事业、环境治理和高科技产业项目投资、运营和管理，提供科技企业孵化、科技成果转化、科技咨询、代建厂房及其出租出售服务、学校、医院项目建设等。

公司职能及享受的政策：

1、县政府授权赋予公司城镇化建设投资主体职能；2、县政府预算安排的上述本级财政资金统一调整给公司；3、县政府各部门争取的上述项目专项资金划入公司；4、项目建设开发直接产生的本级财政税收及规费等，奖励给公司。

公司法定代表人张俊在长期的工作实践中，积累了丰富的工作经验，经营思路敏捷，富有开拓精神及全面的管理水平。

1.4主要研究结论

1、本项目建设不仅符合国家产业政策和行业规划，符合xxx十二五规划，也是该县重点必保项目之一。

对促进当地经济结构、城镇化建设意义重大。

2、项目的建设符合社会主义新农村发展的要求，设计合理，符合xxx城市总体规划,适应xxx城未来发展要求，同时具有一定的弹性。

3、本项目充分考虑拆迁户经济承受能力和城市规划要求，做到相互映衬、相互协调。

4、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、完善城市功能、带动就业、增加地方财政税收；改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。

第二章项目背景及必要性

2.1项目背景

2.1.1xxx概况

xxx位于xxxxx东xxxxxxx部，地处皖xxxxxxx丘陵向沿江平原过渡地带，是通往“两山一湖”的重要门户。

总面积1263.7平方公里，现有耕地49.3万亩，可养水面14万亩，山林56万亩。

辖8镇157村，人口55.4万人。

国道205、318线和省道320、216线交汇于县城，京福高速铁路、铜xxxxxxx宣高速公路正在建设之中，是皖xxxxxxx重要的交通枢纽。

xxxxxxx陵历史悠久，人文炳蔚，为中国青铜文化的发祥地之一。

境内遗有大工山古铜矿冶遗址和千峰山土墩墓群两处全国重点文物保护单位。

三国名将周瑜曾任县令。

诗仙李白两度携家寓居于此，留有《xxxxxxx陵别儿童入京》等千古名诗。

xxxxxxx陵钟灵毓秀，物华天宝，现为国家级生态示范区、国家现代农业示范区。

境内有全国农业旅游示范点、国家农业科技园区大浦试验区，国家4A级旅游景区和省级地质公园丫山花海石林旅游区，省级森林公园小格里，省级重点保护寺庙乌霞寺。

境内丫山“凤丹”、“xxxxxxx陵大米”为国家地理标志保护产品。

xxxxxxx陵盛产优质大米、木材、丹皮、蘑菇、莲藕等，素称“xxx米市，xxxxxxx陵粮仓”，被誉为“江xxxxxxx鱼米之乡”。

矿产资源有铜、铁、锑、煤、金、白云石、石灰石、氟石等。

近年来，全县上下深入落实科学发展观，突出工业主导地位，以“实施项目建设、服务企业发展、强化招商引资、促进城乡统筹”为主线，全力加快经济开发区、县城新区、大浦试验区和镇级经济建设，努力实现经济社会更好更快发展。

2012年，全县实现地区生产总值145亿元，增长15%；实现财政收入16.06亿元，增长20.2%；完成全社会固定资产投资142.61亿元，增长25%；农民人均纯收入11000元，增长16%；城镇居民人均可支配收入17932元，增长15.1%；实现社会消费品零售总额47亿元，增长17%。

2012年，全年共引进总投资5亿元以上项目11个，其中20亿元以上项目5个；实际利用外资9116.5万美元，增长34.3%，利用内资159.7亿元，增长10.9%。

xxx连续四届入选“中国最具投资潜力中小城市百强”，连续两届获安徽省投资环境“十佳县”。

2.1.2国家关于城镇化建设的政策方向

中央经济工作会议指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要积极引导城镇化健康发展。

城镇化是中国未来较长时期内重点发展的方向。

十八大之前，对于城镇化建设，十六大提出了“走中国特色的城镇化道路”，十七大的进一步补充是，“按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展”。

业内人士普遍的说法是，十八大提出“新型城镇化”，是在未来城镇化发展方向上释放出了“转型”的“新信号”。

具体到对新型城镇化的战略布局，更进一步的规划是，在东部地区，优化提升京津冀、长三角和珠三角城市群，逐步打造更具国际竞争力的城市群；在中西部资源环境承载能力较强的地区，培育壮大若干城市群。

在此基础上，优先发展区位优势明显、基础条件较好的中小城市，有重点地发展小城镇，把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市。

新型城镇化建设将创造新需求，围绕未来城镇化战略布局，下一步国家将统筹推进铁路、公路、水运、航空、输油气管道和城市交通基础设施建设，以此来发挥其对城镇化发展的支撑和引导作用。

为破解城镇化的改革难题，未来除了将大幅度提高农村征地补偿，改革土地管理制度之外，还有可能在全国统一推行居住证，而这样的改革，势必也会对解决收入分配、扩大内需等问题起到积极的推进作用。

2.1.3相关规划

1、《xxx国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

（1）发展战略

“十二五”期间，围绕经济社会发展的重点，坚持有所为，有所不为，组织实施四大发展战略，全面提升城市综合竞争力。

1工业强县

②生态立县

3三产兴县

坚持可持续发展的原则，统筹做好自然资源、人文景观和民俗文化的开发利用与保护工作，打造旅游品牌，把旅游业培育成为新的经济增长点和第三产业的龙头，积极推动特色餐饮、金融、商贸、物流业发展。

同时，依托良好的生态环境，加强城市基础设施建设，改善与提升教育、卫生等公共服务设施，将xxxxxxx陵建成皖江地区环境优美、人际和谐的宜居家园。

④城乡统筹

大力推进城乡一体化进程，坚持组团发展，高水平规划，快速提升城市综合承载力、集聚力、辐射力和带动力，加快城市基础设施向农村延伸，推进公共服务均等化，促进现代文明向农村辐射。

加快推进城镇化，建设一批新型农村社区，加速农村社区化进程，完善区域功能，改善人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。

（2）发展目标

①经济实力实现新跨越

②城乡统筹发展达到新高度

建立健全以工促农、以城带乡长效机制。

在城乡规划、产业发展、基础设施、公共服务、就业和社会保障、社会管理方面加快一体化进程。

加大农村基础设施投入，深化城乡要素市场改革。

加快促进土地向规模经营集中，工业向园区集中、人口向城镇集中。

逐步缩小城乡居民收入差距，不断提高人民群众幸福指数。

建立科学合理的城乡布局体系，做好“一核四心多点”的城镇格局建设，推进县城“东进xxxxxxx扩”战略和许镇、弋江、三里、何湾4个中心镇发展，规划建设88个居民点，形成以县城为核心、中心镇、中心村三级开放型、组团式的城市发展格局。

到“十二五”末，县城人口达到25万的规模，建成区面积27平方公里，全县城镇化率达60%。

③社会事业展现新面貌

围绕解决涉及人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，促进城乡居民“学有优教、劳有多得、病有良医、老有善养、住有宜居”。

④发展承载力获得新提升

（3）主要任务

①壮大支柱产业②培育新兴产业③加快生态建设

④推进第三产业：

加强房地产业规划，构建良好的居住空间格局，打造“宜居xxxxxxx陵”品牌。

延伸房地产业消费链，发挥房地产业的带动作用，推动建材业、建筑业、装饰业、家具业、房地产中介业、房地产租赁业的发展，打造“建筑强县”。

⑤提升农业水平⑥统筹城乡发展⑦完善基础设施⑧深化改革开放⑨构建和谐xxxxxxx陵。

2、《xxx城市总体规划纲要》

（1）城市发展目标

  加快工业化与城镇化进程，促进经济又好又快发展；继续深化改革，完善体制创新，统筹城乡发展，实现小康xxxxxxx陵、宜居xxxxxxx陵、和谐xxxxxxx陵。

（2）城镇发展战略目标

  2015年，县域城镇人口达到38.0万人，城镇化水平达55.9%；2020年，县域城镇人口达51.0万人，城镇化水平达66.2%，；2030年，县域城镇人口达67.5万人，城镇化水平达78.4%。

  （3）城镇发展战略部署

  ①中部：

凝聚核心、拓展城区，辐射全域

中部致力于发展中心城区，以现状城区为核心，加快城市空间拓展，建设40万人的城市，形成辐射全县域的三产服务中心和高新技术创新中心，领航xxx经济社会发展。

  ②东北部：

衔接xxx、城乡统筹、保护耕地

  ③西xxxxxxx部：

秀水青山、减容限建、生态旅游

2.1.4项目提出背景及缘由

随着xxx城镇经济的快速发展，建设用地的需求不断扩大，原有的建设用地规模已不能满足城镇经济发展的需要，招商引资力度的加大迫切需要建设用地规模的不断扩大，在这一背景下，xxx政府在国家及省市有利政策指导下大力实施土地整治、建设用地置换等项目来解决建设用地规模不足，来扩大城镇建设用地指标和城镇发展规模，加快城镇产业经济发展和招商引资的需要。

xxxxxxxxxx花园六期安置小区及拆迁项目是促进我县城镇化建设的重要举措之一，不仅为拆迁农民提供了良好的居住环境，也达到节约土地的目的，更为xxx的招商引资创造良好的硬件条件。

2.2项目建设必要性

2.2.1项目建设时地方发展的需要

要保持经济社会的平稳较快发展，必须进一步加大经济结构的调整力度。

世界各国发展的一般规律表明，城镇化是一些国家和地区的经济结构得到调整和优化的重要推动力量。

充分发挥城镇的聚集效应和辐射作用，可以带动经济资源重组整合，引导生产要素合理流动。

城镇化的发展促进了人口在城镇的集聚，从而能够创造出新的消费需求，促进二三产业发展。

这样，就可以带动产业结构、产品结构和就业结构的调整，实现资源的优化配置。

城镇化在人类文明进程中发挥着重要作用。

首先，城镇化是生产力发展的重要动力。

作为城乡连接点或地区经济发展增长极，城镇发挥着集聚、扩散、创新或协调功能。

人口集中化布局、产业集聚化发展、基础设施和公共服务集约化提供，使城镇成为社会化分工和协作的基地，随着其水平的不断提高，社会经济活动成本明显下降，生产效率明显提高，生产力进步明显加快。

按照科学发展观五个统筹的要求，在进入工业化中期阶段的基础上继续积极推进工业化进程，消除城乡二元结构带来的矛盾，实现以城带乡、以工促农，关键就在于大力推进城镇化进程；加快城镇化建设，让更多的农民实现身份、职业和观念的全新转换，能够缩小社会成员在财富分配、发展机会、享受公共服务等方面的差距，增强社会认同感，促进社会和谐；加快城镇化建设，把大量的农村人口变为城市居民，既可以转变旧有的生产生活方式，提高收入水平，享受现代城市文明，也可以使留在农村的人口提高资源占有水平，实现规模化和集约化经营，提高劳动生产率，改善生活质量，实现共同富裕。

2.2.2项目建设可扩大内需，促进地方消费

在市场经济条件下，经济发展的三大动力是投资、消费和出口，其中消费需求是经济增长的根本动力，若需求不足，经济便会陷于增长缓慢甚至停滞的境地。

城市是消费的聚集区，城镇化可以创造巨大的消费需求。

2011年，我国城镇化率超过了50%，但与发达国家８0％左右的城镇化水平相比，仍有较大的差距。

有研究表明，城镇化率提高1个百分点，就会有2000万人口从农村到城市，由于城市人口的消费是农村的2.7倍到3倍，将拉动最终消费增长约1.6个百分点。

我国大力推进城镇化建设，将使符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户，这部分人员蕴藏的消费潜力释放出来，就会大大提高市场的有效需求。

同时城镇化发展了，农民收入来源增多了，农民就可以随着收入的增加而提高消费水平，把农村潜在的市场变成现实的消费需求。

因此，随着城镇化项目的推进，可以进一步开拓城乡市场，扩大消费需求，为国民经济发展提供持久的动力。

2.2.3项目建设可以为解放农村富余劳动力，促进农民收入的提高

农村人口多，人均农业资源水平低，农村非农产业发展缓慢，大量的农村富余劳动力滞留在有限的土地上。

不把这部份劳动力转移出来，就不能大幅度提高农业劳动生产率，就不能有效增加农民收入。

推进城镇化建设，大力提高城镇化水平，是解决这一问题的有效途径。

城镇是转移农村富余劳动力的有效载体。

不断提高城镇化水平，就可以通过城镇经济的发展，创造新的就业领域和劳动力需求，例如城镇的基础建设、工业生产、商品的运输和交易及社区服务等都需要大量的劳动力，特别是城镇的劳动密集型的加工业和第三产业，能为农村剩余劳动力提供较多的就业岗位。

据有关专家推算城市化率提高1个百分点，GDP提高0.15个百分点，就业提高0.33个百分点。

因此，大力推进城镇化建设已经成为吸纳农村富佘劳动力，提高农民收入的一条重要途径。

2.2.4项目建设有利于优化城乡结构，推进城乡一体化

我国的城镇化进程与城乡一体化是直接相关联的，并将直接推动城乡一体化新格局的形成。

在城镇化进程中，改变城乡有别的户籍管理、劳动用工和社会福利制度，将形成城乡居民在就业机会和社会福利范围及水平上的公平，城乡的户籍制度、就业制度和社会保障制度将逐渐统一。

同时，我们坚持“工业反哺农业，城市支持农村”，完善提升农村基础设施，积极构建农村服务体系，加快了城市基础设施向农村的延伸、城市公共服务向农村的覆盖，使城乡公共资源配置一体化将逐步得以实现。

我们还将通过打破城乡分离的工业化模式和城乡分割的市场机制，逐步实现城乡产业规划布局一体化和城乡市场的统一。

这样，就会出现城乡交流日益频繁、城乡经济日益融合、城乡社会日益渗透的趋势，使得城乡一体化逐渐变为现实。

2.2.5项目的建设是xxx转变经济增长方式的需要

当前xxx经济发展的主要矛盾是经济总量不足，突出问题就是增长方式不科学，产业结构不合理。

城市的快速发展与土地资源稀缺的矛盾越来越突出。

通过旧村改造，逐步盘活存量土地，扩大城市发展空间，转变增长的方式，走内涵式发展的道路。

据有关部门统计测算，通过旧村改造、迁村并点，能够节约40％到60％的土地。

旧村改造能够促进农村城市化发展。

城乡统筹发展首先是要破除二元结构。

通过旧村改造，把农村基础设施搞上去，改善农民生活环境，提高农民生活质量；通过农村土地集约利用，促进二、三产业的发展，提高农民收入水平，进一步推进郊区城市化，缩小城乡差别，达到实现城乡一体化发展的目标。

xxx当前的经济、社会发展已进入工业化与城镇化双轮带动的新阶段，按照党中央、国务院提出的“城乡统筹、协调发展”的要求，通过规划、土地、建设、人口、经济、管理等方面的调整，切实解决规划滞后、建设管理无序、土地资源浪费、观念陈旧等问题，实现从农村管理向城市管理的转变，从农民向市民的转变，这既是城市发展的需要，也是改善旧村居民生存环境、提高生活素质的需要。

第三章项目地址与建设条件

3.1项目建设地址

3.1.1安置小区建设地址

xxxxxxxxxx花园六期安置小区位于xxxxxxxxxx路和xxxxxxx路交叉口西北角。

项目总用地面积82160平方米（约123亩），总建筑面积139024平方米。

地块场地基本平整，区域环境条件优越，交通条件便利。

项目位置示意图

3.1.2项目拆迁区域

项目拆迁主要涉及xxxxxxx镇内的xxxxxxx村、xxxxxxx村和xxxxxxx村的拆迁户。

项目拆迁面积584.28亩（2011年第18、26批次城镇建设用地的批复15.69公顷和23.25公顷），拆迁1646户4722人，建筑面积为222128平方米。

其中住宅拆迁1542户，拆迁面积为201688平方米；拆迁企业4户面积20460平方米（xxx宏泰服饰公司4700平方米、xxxxxxx陵西郊米业公司4600平方米、xxxxxxx陵新塘米业公司5710平方米、xxx创力汽车部件公司5450平方米）。

城镇建设用地一览表单位：

公顷

批次

用地位置

总面积

农用地

建设用地

未利用地

2011年第18批次

xxxxxxx村

11.37

4.62

5.47

1.28

xxxxxxx村

4.33

2.15

2.18

2011年第26批次

xxxxxxx村

9.67

9.67

xxxxxxx村

9.97

9.97

xxxxxxx村

3.62

3.62

详见：

2011年18、26批次城镇建设用地批复

项目征地拆迁摸底表

3.2建设条件

3.2.1地理位置

xxx位于安徽省东xxxxxxx部，地处皖xxxxxxx丘陵向沿江平原过渡地带，是通往“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）的重要门户。

xxxxxxx陵隶属于xxx市，位于xxx市境xxxxxxx部，长江下游xxxxxxx岸，东界宣州区，西连铜陵县、青阳县，xxxxxxx接泾县，北邻繁昌县、xxx县，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点和“东向”战略的桥头堡。

总面积1263.7平方公里，下辖8镇（烟墩镇、家发镇、xxxxxxx镇、许镇镇、弋江镇、何湾镇、三里镇、工山镇）157村，19个社区居民委员会，人口55.4万人。

3.2.2气候条件

xxx属北亚热带湿润型气候，温暖湿润，雨水充沛；四季分明，季风明显，光照充足，雨热同季。

全县平均气温15.8”C，年平均日照时间1935.4小时，日照率约为43.7%，年平均无霜期236天，年平均降水量1402.6毫米。

历年平均湿度为82%。

xxx多年平均气温15.8℃。

1月份最冷平均气温为2.8℃，7月份最热平均气温为28.3℃，气温年较差25.5℃。

春、秋两季的月际气温升降幅度大。

春季气温由3月的9.2℃升至5月的20.9℃，气温上升11.7℃；秋季气温由9月的22.7℃降至11月的10.9℃，气温下降11.8℃；而冬、春两季的月际气温变化幅度均较小，都在3.5℃以下。

3.2.3工程地质条件

xxxxxxx陵在大地构造上属下扬子台坳的沿江拱断褶带，长期以来受下降运动控制；沉积了寒武系至中三迭统，厚逾万米的滨海或浅相沉积。

经过长期地质内、外营力的作用和数度沧桑巨变，形成目前xxxxxxx陵地貌景观和山川大势。

本县地处皖xxxxxxx山区与沿江平原的过渡地带，西部边缘以低山、丘