最新实用房地产专业知识百问百答.docx

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最新实用房地产专业知识百问百答

房地产专业知识百问百答

一、房地产基础专业知识

1．什么是房地产？

房地产指房产和地产的总称（又称不动产）。

2．房地产存在哪三种形态？

房地产的三种存在形态:

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

3．房地产有哪些特征？

a．"房地产位置的固定性（土地不可移，虏屋也不可动）;

b．房地产地域的差别性（每宗房地产的价值部不同J;

c．房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）;

d．房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）

4．什么是房产？

房产是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5．房屋的分类？

a．功能用途:

居住用房（小E、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业期房（门面商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）;

b．建筑结构:

钢结构、铡筋混凝土结构、辟混结构、砖木结构和其他;

c．所有权归属:

公房（直管公房和自管公房等）和私房;

6．什么是地产？

地产是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7．土地可以分成几类？

a．开发利用分类：

生地和熟地;

b．建筑功能分类：

建筑用地和非建筑用地;

c．用途分类：

居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;

8．房地产业的定义是？

房地产业：

指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。

包括：

a.土地开发;b.房屋建设、维修、管理;c、土地使用权的有偿划拔、转让；d、

房屋所有权的买卖、租赁;e、房地产抵押贷款;f、房地产市场;

9．什么是土地使用权？

土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。

土地公有制采取了两种形式:

即集体所有制和国家所有制。

a农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有;

b城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

10．土地使用获得的方式？

:

划拔：

无偿使用，如学校、医院、军亭用地、机场等市政建设工程;

出让：

从国家有偿取得使用权的方式:

协议出让的方式（如200-250万/亩）；

招标出让的方式（提出底价，粮据使用用途和价格取得）；

拍卖出让的方式（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

11．房地产币场如何划分？

a.一级市场，以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）;

b.散绥场:

开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建同门口房的头头市场）;

c.三级市场:

房屋在消费币场酌再次流通，包括:

买卖、抵押、转让、租凭（二手房）;

12．什么是土地使用权？

土地使用权出让，指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

出让交易双方是国家和用地单位或个人。

13．什么是土地产权？

土地产权：

包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

14．什么是地上权？

地上权：

指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权;

地役权：

指利用他人土地供自己使用的权利;

抵押权：

指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;

租赁权：

指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

15．什么是使用年限？

土地使用年限：

指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用着可以用的年限。

16．土地使用权出让年限是多久？

a．居住用地70年;

b．工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;

c．商业、旅游、娱乐用地40年;

备注：

使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行;

17．土地使用年限到期后如何处理？

a．国家有权无条件的收回该土地;

b．建筑主体经质控部门检验后不属危房;

c．项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续便用。

备注：

b.c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回;

18．什么是商品房？

商品房的物业类型有几种？

:

开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：

住宅、写字楼、商场、酒店、市场，

19．商品房的预售制度中是哪五证二书？

五证：

<国有土地使用证>、<建设用地规划许可证>、,<建设工程规划许可证>、

<建设工程施工许可证>、<商品房预售许可证>;

二书:

（质量保证书）、（使用说明书）

备注：

两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任时法律文件和保证文件。

20．什么是烂尾楼？

指未能完成施工申途停建的楼盘。

造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

21．什么是楼花？

指己经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。

即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

22．什么是炒楼花？

买卖尚未建筑好的房屋。

（现在政府有规定，·商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）

19．什么是期房？

指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。

（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20．什么是现房？

指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品房。

（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21．什么是经济适用房？

指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。

不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。

长沙房

25岁以上，65m"以内以经济价购买，6Sm以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22．什么是二手房？

办好产权证，进行再次转让的房屋。

其他如公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23．什么是玄关？

登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域

24．什么是公寓？

指2层以上，供多户人家居住的建筑。

25．什么是纯办公楼？

专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼;

26．什么是综合楼？

居家、办公、商场、集合一体的大楼。

27．什么是商住住宅？

SOHO，居家，办公于一体。

28．什么是别墅？

指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排）

29．什么是SHOPP1NGMALL？

一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

30．什么是物业管理？

指由专抨公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效;周到服务的行为。

31．什么是物业管理内容？

对房屋及其附属设各管埋、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等。

物业管理属社区管理范畴。

32．什么是业主大会？

指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

33．什么是业主代表大会？

由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的纽织。

34．什么是业主委员会？

由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

35．什么是'一次性付款？

指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性

付给售房单位的付款方式。

36．．什么是分期付款？

购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

37．什么是银行按揭？

指以购房合同或房崖产权作抵押获虐购房贷款的方式。

即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房:

七成二十年;门面:

五成十年或六年十年）。

38．什么是公积金？

"全称住房公积金"，指城镇住房制度改革申，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。

缴存比例:

均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

40．什么是契税？

指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅:

2%、非普通住宅:

4%）。

41．什么是公共维修基金？

指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅;2%;电梯房、门面:

3%）。

42．什么是生地？

指未经开发，当玉芝盛璧丝星垫条件的农地或荒地。

43．什么是起价？

即"起步价"是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价各层的差价几十几百元）

44．什么是基价？

即"基础价"指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。

是针对房地产定价方法而言与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

45．什么是均价？

即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价.

46．什么是成本价？

指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括:

A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费;

C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;

E、管理费;F、贷款利息;G、税金

二、建筑基础知识;

1．什么是三通一平？

指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2．什么是七通一平？

给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3．什么是占地面积？

红线范围内的面积。

4．什么是建筑面积？

指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，室外楼梯等。

包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5．什么是销售面积？

指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6．什么是使用面积？

指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格

7．什么是公摊面积标准？

指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成:

一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设各用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数，公用建筑面积/套内建筑面积之和。

8．什么是实用面积？

建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9．什么是计租面积？

住宅用房按便用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10．什么是套内建筑面积？

指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内建筑面积兰套内使用面积/标准层的使用面积系数

11．什么是容积率？

总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高，单价低、品质低）

12．什么是建筑密度？

基底面积之和/总占地面积门100%

13．什么是绿化率？

指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式:

植被垂直面积/占地面积巧100%

14．什么是绿地率？

所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。

新区建设中不应低于3O%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率〉绿化率（绿化所占面积）﹥绿地率

15．什么是得方率？

套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

16．什么是开间？

住宅房子的横向宽度。

进深:

住宅的实际长度。

17．什么是层高？

指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18．什么是净高？

指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19．什么是绿地面积？

指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平万米的土地

20．什么是跃层式商品房？

上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21．什么是复式楼？

楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22．什么是错层？

房内高度不一至，一米以内分离。

23．什么是砖混结构？

由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24．什么是框架结构？

指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。

其次还有:

砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25．什么是房屋的耐用年限？

指房屋能够维持正常便用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构:

60-80年砖混结构，40-60年砖木结构:

30-50年其他:

目5年以下

26．什么是土地计量单位？

1平方公里=100万平方米（km2）1公顷=1万平方米（hm2）

1公顷=15亩1亩=667平方米

27．住宅的楼层划分的规定是什么？

低层住宅为:

1-3层多层住宅为:

4-6层小高层住宅:

7-12层"

高层住宅为:

l2-30层超高层住宅为：

40层以上

三、房地产开发相关知识:

1.什么是房地产开发？

在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。

它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

2.什么是土地开发？

将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

3.什么是房屋开发？

由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

4.什么是房地产二次开发？

指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖利出租，由买地者去建造房屋。

5.什么是房地产一次开发?

一次性边土地、房屋开发完成。

6.什么是能源系统?

包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

7.什么是给水、排水系统?

包括取水工程、输水工程、挣水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

"

8.'什么是土地国家所有权?

指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益却处分的权利。

9.'什么是土地集体所有权?

指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

10.什么是房屋的所有权?

对房屋全面支配的权利，包括，占有权、使用权、收益权、处分权。

11.什么是土地所有权?

指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。

法律意义，土地所有者将土地肖咸自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地文配的权利。

经济意义:

指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

四、其它内容须知

1、建筑面积必须高于2·2米（低于2·2米的车库，杂屋没有产权j，建筑如配套游泳池、车库等不

算面积）;

2、朝向:

一般以客厅阳台的朝向为准。

3、商圈，称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为申心向周围扩展形成的辐

射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。

分为，核心商圈，以大型商场为申心，人口占6O-80%，价格高;

次级商圈:

拥有客户占20%;

边缘商圈:

分布密度小，产品低档，价格低。

4、严重影响房地产价格因素

1.价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用（国民生产总值，DTp指数，房地产政策、法律法规）;

2.影响房地产因素:

开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;

3.影响每一栋单位的价格因素，楼层层高、户型、朝向、景观、针围功能、面积、建筑结构;

4.多层:

7层以下，金三银四铜五六;高层，7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好;

5.影响商铺:

升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。

针对每一个铺位影响因素:

位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

5、风水与房地产营销:

南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。

风水宝地:

依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。

阴:

山之南、水之北;·阳，山之北、水之南;龙椅之地:

绿色是生命色;申纬度:

夏吹东南风、西南风）

6、建筑颜色，红色"象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。

7、使用率二实用面积/建筑面积

小高层的使用率小于多层，60-70%高层的使用率小于小高层:

80%以上

写字楼的使用率小于高层:

50-60%

8、产权证:

土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

9、价格构成：

1）土地出让金:

三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）;

2）公共基础设施费（统称土地成本）;

3）建安成本（土建成本）;

4）管理成本（包括营销预算成本）;

5）融资成本（利息）;6）税收费用;7）利润;

10、国家标准建筑密度:

住宅类型一类二类三类

低层/50%/

多层30%35%40%

中高层25%28%30%

高层/22%25%

11.国家标准容积率，

1）别墅1-0.8，一般是0.8;2）高档小区2-2.5;

3）中档小区3;4）低档小x4;

一类小区:

公共基础设施布局完整，整个环境良好;

二类小E:

公共基础设施布局完整，环境不良好;

三类小E:

公共基础设施布局不完整，环境差;