某某商城改造提升一期工程投资可研报告.docx
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某某商城改造提升一期工程投资可研报告
浙江某某集团有限公司
某某商城改造提升一期工程
可行性研究报告
二〇一〇年十二月
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
某某商城改造提升一期工程
1.1.2承办单位
某某商城集团有限公司
1.1.3可行性研究报告编制原则与依据
1.1.3.1编制原则
1、符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的规定，按城市总体规划进行布局。
2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。
3、把某某商城打造成一个融购物、商务、休闲、旅游、餐饮、文化为一体的大型城市商贸综合体，成为某某的“城市中心、商业地标”。
1.1.3.2编制依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法》（2006年）》
3、《某某市市域总体规划》（2001-2020）
4、《某某市城市总体设计》
5、国家发改委建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，2006年）
7、浙江省建筑工程预算定额（2003版）
8、《某某市“十一五”服务业发展规划》
9、某某市人民政府瑞政发（2009）41号下达重点建设计划文件
10、《某某商城改造提升概念性规划》
1.2主要技术经济指标
1.2.1项目建设规模
某某商城改造提升一期工程总占地面积51767m2，该工程总建筑面积230400m2,计入容积率的建筑面积为149980m2（分地上、地下两部分，地上建筑面积142080m2，地下建筑面积7900m2，地上建筑层数为6层，地下建筑层数为2层），不计入容积率的建筑面积为80420m2（主要是地下车库和设备用房），容积率为2.9，绿地率为10.00%，绿化面积5200m2。
建设地面停车位1783个，地面自行车停车位22辆，地下车库停车位1761个，并设置地面货车停车位18个，非机动车停车位3512个（地面非机动车停车位72个，地下非机动车停车位3440个）。
1.2.2投资规模及资金来源
某某商城改造提升一期工程总投资为83000万元，其中：
土工程费用为62220.00万元，涉笔购置及安装工程费1428.48万元，其他费用为12477.39万元，预备费为4589.24万元，铺底流动资金1923.49万元。
某某商城改造提升一期工程总投资为83000万元，全部由承办方浙江商城集团有限公司自筹。
该项目主要经济技术指标详见表1-1
表1-1主要经济技术指标表
序号
指标
单位
数量
备注
=1
项目总占地面积
m2
51767
2
项目占地面积
m2
25727
3
建筑面积
m2
230400
4
计入容积率建筑面积
m2
149980
5
不计入容积率建筑面积
（地下车库和设备用房）
m2
80420
5
容积率
2.90
6
绿地面积
%
5200
7
绿化率
%
10
8
项目总投资
万元
83000
8.1
开发建设投资
万元
54268
8.2
建设期利息
万元
2532
8.3
铺底流动资金
1329.64
9
经营收入
万元
66093.554
10
经营税金及附加
万元
7363.64
11
土地增值税
万元
6690.36
12
利润总额
万元
16825.86
13
所得税
万元
4216.46
14
净利润
万元
12649.38
15
投资回收期
年
5.21
（税前）
年
6.17
（税后）
16
财务内部收益率
%
22.38
（税前）
%
17.19
（税后）
17
财务净现值
万元
40183
（税前）
万元
19707
（税后）
1.3存在的问题与建议
1.3.1存在的问题
1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。
2、项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。
1.3.2建议
强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
1、实行速度管理，公司各部门紧密配合，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。
2、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。
3、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。
特别要准备好抗风险资金，不可挪用。
第二章项目提出的背景及必要性
2.1项目提出的背景
加快现代服务业发展是某某市建设现代化大都市的重要举措和必要途径。
根据《某某市服务业发展实施规划》、《关于加快现代服务业发展的若干意见》，围绕服务业集聚区建设的推进工作，将某某努力打造成为区域性服务商务中心、现代物流中心、休闲旅游中心和温州金融次中心。
坚持“大项目带动”战略，加大投入力度，突出抓好一批带动力强、导向性强的项目，形成服务业发展制高点。
某某商城是浙江省最早建设发展的专业批发市场，历史上曾经辉煌，推动了某某经济的初始发展。
在新的时期，某某商城作为具有相当辐射能力的市场集聚区，融入某某服务业发展的总体进程，可以相辅相成，也可以说某某商城改造提升既是推动经济转型的重要力量，同时也是经济转型升级的重要内容，极具重要意义。
因此，某某商城改造提升以承担联结产销、支撑发展、引领消费三大任务为目的，充分发挥某某的优势，做到高起点、大手笔、优品味、树特色，实现跨越发展。
只有加快向生产领域和零售领域延伸，加强与室内外市场的对接，加速有形市场和无形市场的结合，加深向多元服务业渗透，从简单“中转”功能向“中转”加“聚集”的复合型功能转型，创新经营模式，提升辐射能力，实现“商场化、信息化、集群化和多元化”，才能推动某某商城的可持续发展和某某经济的快速发展。
2.2项目建设的必要性
1、符合国家的产业政策
该项目属于国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录》（2005年本）第一类“鼓励类”第二十五项“其他服务业”第9条“城市社区服务网点建设”的范畴，符合国家的产业政策。
2、符合国家社会发展规划
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。
积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。
按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。
”
该项目建成后，近期业态以中档品牌展示式批发和直销式批零兼营，远期以大众化品牌零售为主，完善城市功能，促进城市商业网点结构。
3、某某市经济发展的需要
《某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“衔接温州市商贸业布局，以安阳为中心，塘下、飞云为两翼副中心，合理规划商业网点布局，加强各类商贸区和社区商业网点建设，强化我市浙闽边界贸易中心功能。
积极推广以电子商务为基础的新型商业模式，发展购物中心、大卖场、连锁超市、专卖店、便利店、总代理等为主体的新型商贸业态；支持各类连锁企业开展跨行业、跨地区的资本和业务重组，积极引进若干大型专卖旗舰店；加强农村现代流通网建设，发展农村连锁超市与放心店。
”
该项目发展购物中心，集中建设商业体，建成后引进新型商贸业态，有利于某某市现代服务业的培育，促进某某市经济社会的发展。
4、符合某某市城市总体发展规划的要求
2001年，随着温州大都市区的逐步形成和行政区划的调整，某某确立了打造温州市南翼中心城市的目标，并按照“北接、南跨、东扩、西延”的发展方向，在原有城区的基础上将塘下、汀田、莘塍、飞云等城镇进一步纳入到城市发展区域内，初步形成跨飞云江两岸的三大组团空间布局。
2006年，按照“拉开大框架、接轨大温州、融入大发展、实现新跨越”的要求，深入实施“三线联动、接轨温州”，瑞祥新区、飞云南市区进入实质性建设阶段，新型城市化步伐进一步加快，某某的城市发展也由小山小水小城的塘河时代，向着大山大水大城的飞云江时代跨越。
一座雄跨飞云江两岸的温州大都市区南翼中心城市正在加速崛起。
《某某市城市总体规划》（2001-2020年）将城市性质定义“浙南地区重要的工业、商贸城市，温州市南翼中心城市，有山水特色的浙江省历史文化名城。
”
该项目强有力的推动了飞云江两岸温州市大都市区南翼中心城市的建设，符合某某市城市发展要求。
5、优化产业结构，加快服务业发展的需要
项目的建设将带动该地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。
在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。
6、扩大内需，稳定就业局势的需要
2008年10月开始，全球性的金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，党中央、国务院决定在当前实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时出台了扩大内需的十项措施，如加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，以期促进经济平稳、较快增长。
在刺激经济增长的指导思想下，4万亿元扩大内需投资将会带动各行业与各地方的投资，对促进就业也将产生较大的作用。
某某商城改造提升一期工程不仅可以改善当地居民的居住条件，更可以在一定程度上缓解就业压力，从而对社会的安定团结能起到积极的作用。
第三章项目投资环境及市场研究
3.1投资环境分析
某某，位居我国黄金海岸线中段，地处上海经济区和厦漳泉金三角之间。
这里气候宜人，物产丰富，属江南鱼米之乡。
2009年末户籍人口114.61万人，其中男性58.95万人，女性55.66万人；非农人口19.84万人，比上年增加0.72万人。
全年出生人口1.58万人，出生率13.8‰；死亡人口0.39万人，死亡率为3.4‰；人口自然增长率为10.4‰。
全年人口计划生育率92.6%，比上年提高3.0个百分点；初婚女性晚婚率58.1%，已婚育龄妇女综合节育率90.5%。
出生人口性别比117:
100（女性为100）。
近年来，某某市城乡居民生活水平明显提高。
2006年市区城镇居民人均可支配收入21502元、农村居民人均纯收入8312元，同比均增长11.8%。
城乡居民人均收入增幅分别高出温州平均水平2.2和1.6个百分点。
市区城镇居民人均消费支出13937元，增长11.2%，增幅比上年下降1.3个百分点；全市农村居民人均生活消费支出5933元，增长13.2%，增幅比上年提高16.2个百分点。
2006年城镇、农村居民恩格尔系数为41.4%和44.9%，分别比上年下降1.0个和1.4个百分点。
城镇居民人均住房建筑面积36.2平方米，农村居民人均居住面积45.2平方米，分别比上年增加1.2平方米和0.2平方米。
年末城乡居民储蓄存款余额达190.44亿元，人均存款16699元，同比增加2965元，增长28.8%。
2009年，是某某经济较为困难的一年。
一年来,某某市委市政府坚持贯彻落实国家、省、市有关政策，主动应对挑战、化解危机，抢抓机遇，克难求进。
在一系列宏观调控和提振经济增长的综合政策措施的引导下，切实增加有效投入，积极扩大消费需求，着力转变发展方式，提升优化经济结构，主要经济指标止跌回升,总体经济形势企稳向好。
2009年某某市国民经济稳定增长。
据初步测算,某某市全年地区生产总值383.24亿元,比上年增长8.7%,增幅高于温州市平均水平0.2个百分点。
第一产业增加值12.36亿元,比上年增长3.3%,第二产业增加值194.04亿元,比上年增长6.2%,第三产业增加值176.84亿元,比上年增长12.3%。
按户籍人口计算,全市人均生产总值32441元,比上年增长7.5%,折合4749美元（按2009年人民币对美元年平均汇率6.8310计算）。
产业结构不断调整。
农业产业化步伐加快，优势产业继续发展；工业生产平稳增长，骨干企业拉动作用明显；第三产业增长较快，呈现良好的发展势头。
国民经济三次产业的比重由上年同期的3.3:
53.0:
43.7调整到3.2:
50.6:
46.2。
某某毗邻温州，开发区距温州机场25公里、距温州火车站35公里、距温州七里港港区40公里，对外交通十分方便。
温州机场是国家二级民用机场，能降落“空中客车”、波音767等大型飞机，现已开通北京、上海、杭州、深圳、成都、哈尔滨等57条国内航线和香港、澳门2条地区航线。
温州港为浙江省第二大港，沿海货运航线遍及国内沿海和长江中下游80多个港口，辟有日本、香港、朝鲜等中远航线，并与26个国家和地区的113个港口有贸易通航。
金温铁路现已开通温州至杭州、上海、南京、北京等地列车。
3.2市场供求分析
3.2.1全国商业地产市场现状
近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。
从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。
2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。
2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。
相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。
2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。
另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。
同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。
2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，
城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。
2010年岁初，房地产紧缩型调控拉开大幕，4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。
新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者，未来商业地产发展必将迎来新的高潮。
在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。
3.2.2商城现状经营分析
目前商城中的经营户99.8%为浙江省当地户籍，某某户籍占到92.3%，福建户籍占0.2%，商城主要经营模式、经营品种及批发经营情况详见下图：
表3-1商城经营模式情况
图3-2商城经营产品种类分布
图3-3店铺批发经营情况
3.2.3市场需求预测
某某商城改造提升具有相当成熟的商业业态和商业需求。
某某位居我国黄金海岸中部，地处长三角经济区和厦漳泉金三角之间，区位优势比较突出，历史上又是通商之地，市井繁华，商贸发达，尤其是改革开放以后创办市场早，有成功创办市场的经验。
某某商城曾经培育出众多优秀的经营者，目前遍布全国，仅具对义乌、常熟、何桥、杭州四大市场初步调查，与某某商城经营同类产品的某某人经营户在数万人以上，他们回乡经营的愿望潜在。
某某商城目前的店面摊位基本上满负荷运行，经营品类综合，经营扩大的空间很大。
近年来与某某服装、鞋类、针织、小百、床上用品等生产企业转型升级和规模扩张加快，产业基础正在加强。
据最新统计，以上五大行业工业企业总户数为3519家，从生产领域分离发展服务业的趋势明显，对展示窗口的现实需求较大。
3.2.4区域市场分析
3.2.4.1区域市场界定
该项目属于某某商城改造提升一期工程，隶属于某某市区。
目标人群定位为当地及周边城市的消费群体、投资者、高层管理人员及当地居住人员。
3.2.4.2周边典型物业分析
御景园
御景园是陶山镇首个商品房项目，也是陶山首个高档智能化电梯花园社区，5栋现代高层建筑，呈花园式围合社区设计，位于陶山镇商业中心，毗邻陶山新车站、新商贸城，扼守陶山门户，拥有当地绝无仅有的中央园林、智能配套、物业服务等现代都市生活体系。
御景园的开工建设，标志着某某中西部房地产开发全面启动，将引领一个全新的品质时代。
“天瑞·尚城”二期
“天瑞·尚城”一期已经在2009年10月25日开盘。
作为某某目前最大型的高档住宅小区，“天瑞·尚城”总占地规模102亩，建筑面积有21万平方米，是塘下镇近几年来罕见的大体量建筑群，配备6万平方米私家法式园林，6大主题景区、33个景观小品、2公里景观步道、109种名贵植物、400米休闲观光带，巨大的项目体量是“天瑞·尚城”的第一个突出特点。
“天瑞·尚城”项目还有一个显著的品质亮点在于铂金内、外双会所。
为保证国际化品质，“天瑞·尚城”的建造无论是在用料、施工还是品牌方面，目前都是一流的产品与技术。
天瑞地产还与众多国际知名品牌供应商建立了良好的合作关系，如与阿鲁克幕墙门窗系统（上海）有限公司、大金中国投资有限公司、日立中国有限公司、韩国COMMAX公司等，天瑞地产将采用国际一流产品打造“天瑞·尚城”。
“天瑞·尚城”最大的品质亮点就在于请到豪宅管家绿城物业对项目进行全面管理。
据悉，这也是目前温州地区，除绿城·鹿城广场锦玉园项目外，首个绿城物业直管项目。
3.3价格预测
该项目为某某商城改造提升一期工程，主要建设集中商业体。
2009年某某市的写字楼出租均价为3～5元/平方米/天，伴随着某某市城市建设的发展，综合考虑某某商城的位置优势及经营时间长的影响，该项目商业体出租价格暂定1277.5元/平方米，商铺自营收入价格暂定为2007.5元/平方米，地面车库出租价格为9125元/个，地下车库出租价格为6570元/个。
3.4市场策略
对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，通常国际招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托国际专业咨询机构进行商业房地产项目的前期招商更能有效促进项目的进展。
招商渠道主要分为境内和境外两种形式，尤以境外招商最为复杂，境外招商不同于在境内举办的各种招商活动，它是一种跨国界、跨经济形态、跨文化的传播和沟通，涉及政治、经济、文化领域，前往国家和地区的对外投资法律、语言环境、风俗习惯乃至宗教信仰都将对举办招商活动产生直接的影响。
招商企业要根据项目拟引进的商家情况，选择恰当的招商渠道。
该项目商业物业招商的方式主要采取以下几种：
1、项目洽谈会
项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。
它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。
其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。
影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。
2、项目发布会
项目发布会是招商经常采用的方式。
它是由主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。
3、经济技术合作交流会
经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。
其特点是层次较高，范围较大。
可以是多种行业的招商。
4、投资研讨会
投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。
它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。
其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。
5、登门拜访
登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。
招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。
其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。
第四章建设规模及产品方案
4.1建设规模
某某商城改造提升一期工程总占地面积51767m2，该工程总建筑面积230400m2,计入容积率的建筑面积为149980m2（分地上、地下两部分，地上建筑面积142080m2，地下建筑面积7900m2，地上建筑层数为6层，地下建筑层数为2层），不计入容积率的建筑面积为80420m2（主要是地下车库和设备用房），容积率为2.9，绿地率为10.00%，绿化面积5200m2。
建设地面停车位1783个，地面自行车停车位22辆，地下车库停车位1761个，并设置地面货车停车位18个，非机动车停车位3512个（地面非机动车停车位72个，地下非机动车停车位3440个）。
4.2产品方案
4.2.1现状商城商业业态分析
商城现状业态以批发为主，零售为辅，主要经营服饰、布料、鞋类、针织品、床上用品、日用百货、家电、电子信息品、化妆品等是五大行业，主要经营方式采用店摊经营方式。
由于商品的丰富，成本较低，故具有相当的竞争力，在商城的改造提升中有必要保留。
但是这种单一的商业业态和经营方式难以适应新形势下商发展的需要，在同类商业市场中，竞争力较弱。
商城缺乏高档的商业业态和高端客户的进入，导致商城影响辐射区逐步变小，因此有必要对商城的商业业态进行改造提升。
4.2.2改造后商城商业业态分析
该项目将原有某某商城改造为综合性购物商场，形成一个集零售、餐饮、娱乐及办公等多功能于一身的购物中心。
创新经营模式，提升辐射能力，成为某某新一代城市中心、商业地标。
项目主要建设主题店，各楼层主题分布详见图4-1。
5层
4层
3层
2层
1层
图4-1商业体楼层业态剖面示意图
该项目地下一层主要为货品装卸及仓库，地下二层建设地下车库。
第五章项目现状概况及建设条件
5.1某某市概况
5.1.1地理位置
某某位于浙江省东南沿海，地处上海经济区和厦漳泉三角之间，是浙江南部重要的工贸港口城市和历史文化名城，是温州大都市南翼中心。
全市陆地面积1271平方公里，海域面积3060平方公里，人口111.86万。
浙江省某某经济开发区位于某某市区东部沿江区域，地处某某市发展中心地段，西界上埠浦，东至中塘河，南临飞云江，北抵城南大道。
5.1.2气候条件
某某市纬度较低，属亚热带季风气候，全年无严寒、酷暑，冬短夏长，四季分明，年平均气温18℃，1月份平均气温不低于7℃。
雨水丰富，年平均降水量1600毫米左右，山区多达1800毫米。
由于受夏季风影响，5-6月份为梅雨期，通常占全年降水量的1/3左右。
大量的降水加上气温回升较快，雨热同期。
5.1.3自然资源
陆域总面积1401.58平方公里，其中耕地77.9万亩（水田37.04万亩，旱地30.83万亩，望天田94.92万亩，菜地5155.8万亩），园地6.88万亩，林地76.54万亩，居民住宅及工矿用地11.11万亩，交通用地1.41万亩，江河湖面滩涂22.28万亩，未利用土地14.09万亩。
主要特征是“地少人多”，耕地十分珍贵，人均耕地从1949年的1.23亩减少到1996年0.41亩。
东部平原地区土地把沃，河渠纵横，排灌设施好，耕作精细，是某某市米袋子、菜篮子的主要基地。
5.1.4水和水资源
某某市拥有丰富的水资源和水能资源，全市多年平均水资源总量为16.5亿立方米，每平方千米相应产水量123万立方米，是全国平均产水量的5倍，比华东地区的平均值还高出30%，属丰水区。
飞云江源头至河口全长203千米，上、中游段（包括某某西部）穿行山谷中，河床比降大，滩多水急，所蕴藏的水能资源十分丰富。
仅在某某市境内，其干流水能资源理论蕴藏量即达9.11万千瓦，可开发装机容量为4.7万千瓦，年发电可达1.8亿千瓦时。
5.1.5生活水平分析
某某市行政区域面积1204.2平方公里，共辖32个乡镇，5个街道办事处、共有村民委员会908
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