居民小区物业服务投标书项目服务方案.docx

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居民小区物业服务投标书项目服务方案

项目服务方案

第一章项目管理构想及服务承诺

第一节小区概况及服务定位

xxxx省xxxx医院·宿舍区位于xxxx市xxxx区人民南路四段xxxx号，小区位置

环境优美、交通便利。

小区总建筑面积4.8万平方米，共计14幢、45个单元、616

户业主。

属于多层房屋，水、电、燃气均采用一户一表，设有公厕、垃圾收集点、

自行车库等公建配套设施。

小区交付时间虽长，原来存在的问题都可逐步解决并

维持在良性状态，有利于我公司打造精品服务。

从现场考察看，小区配套机电设施、园林绿化及建筑物主体质量较好，目前

功能大体正常，主要问题在下水道疏通、屋面漏水上，虽然现在问题不是很大，

但也影响到了业主生活、并且一定安全隐患，再这样下去，问题就会接连出来。

如果继续采用粗放式的管理可能对设施和物业带来不可逆转的创伤，给业主利益

带来重大损失，要引起重视并重点解决。

本项目业主整体素质较高，对物业服务

的需求也较高，本小区保安、环境服务与业主需求存在较大落差。

根据本小区业

主素质和需求及项目基础情况，对于本项目的定位，就不能仅限于维持性质服务，

而是应该严格按国家关于物业服务等级的要求，做好八项基础服务，进而延伸至

对建立与业主通畅的交流、满足业主个性化需求、倡导人文关爱、优化社区风尚，

使xxxx省xxxx医院·宿舍区真正成为舒造、温馨、认人身心都放松的家园，让业

主尽享生活乐趣。

xxxxxxxx物业服务有限公司有充分的竞争意识和危机意识，在对先进同行的

学习和不断自我改进中，有着良好的服务意识，更有先人一步的服务技能。

有

公司人力、物力、技术资源的支持相信能很快改善小区现行状况，使各项工作进

入正常状态，能为xxxx省xxxx医院·宿舍区的业主提供满意的服务，能够成为当

地综合性住宅小区低价高质管理的典范。

第二节项目管理构想及发展愿景

一、监控、水泵、消防等机电设备的维护系统；

小区的机房，犹如人的心脏，设施是否正常，直接影响业主生活，良好的维

保能减少事故率、保持正常运行、延长使用年限，而如果管理不善则会使设施寿

命急剧减少，并会导致事故频发，不仅影响业主生活，还会带来额外高额的维修

费用，甚至影响人安全。

如我公司有幸中标贵项目，将汇集公司技术精英，对小

区设施进行一次会诊，制定出详尽的设施恢复计划和日常保养计划，保持机房设

施得到良好养护；对于消防系统等政府要求专项外包的设施、以及监控、门禁、

对讲、红外线对射等安防系统需专业维保的设备，我公司将委托当地具备资质，

信誉良好的维保公司实行专业维保，并按1SO9001质理控制体系监督上述单位的

维保质量，保证小区“心脏”功能正常。

二、小区公共设施的翻新、维护；

小区内视觉标识、休闲座椅、管道外表、楼道护栏、少量破损路面均需要翻

新维护。

外墙2-3年清洗一次是有必要的，有利于建筑物美观、有利于物业保值

和升值，我公司入场后拟将清洗外墙计划、维修维护其他公共设施计划一并呈报

采购方。

之后我公司还将按xxxx行业标准制定季度计划、年度计划上呈采购方审

议。

三、小区安全防范及保安队伍的管理；

小区业主人身财产安全是物业管理服务中的重中之重。

经我方了解，贵区

财物侵害案时有发生，包括入室盗窃、车辆丢失、车辆受损等。

安防中我公司仍

主张技防为首、人防结合，因为人的特性和活动规律不如技术恒定，而技防多靠

人为控制协调，所以在防控方面，技防是第一位。

小区现有监控系统、门禁对讲

系统、红外线，但难以满足防范要求。

我司将对监控镜头在维保过程中分批更换

成像数高的镜头，各门禁闭门器进行更新，对已发的卡进行清理。

所有出入口均

安装门禁和监控，设行人标识线提醒过往车辆注意安全，所有出入口均设限速标

识和减速带。

小区车辆使行一卡一车制，严格IC卡发放管理，建议利用公共资金对车辆出

入岗增加车牌识别系统，业主出入在刷卡同时，识别系统自动对车牌进行拍照，

如出入车辆车牌不一样将不起闸，安防员会对车辆进行核查。

如此以来，车辆的

安全将得到大大的提升。

刷卡处增加雨蓬，以免下雨时业主刷卡淋雨。

小区保安按三班设制，上班八小时，报酬实行基本工资按+福利。

在员工管

理方面，建设氛围良好的企业文化，增强员工认可度与归属感，为优秀员工提供

良好职业发展，具体请见“员工培训与管理”。

四、环境卫生的维护；

有效促使保洁人员认真执行公司规定的保洁流程与标准，保持小区公共环境

整洁和层道的整洁，保证卫生不留死角。

其中，严格规定清洁工作在早上七点半

前收完楼层垃圾，避免出现过多干扰业主情况；公共环境一小时保洁一次，停车

位、小区主要道路视情况增加保洁次数；小区垃圾实行袋装和分类，运输过程中

加盖；日常工作中遇业主应主动问候和礼让；绿化保养方面，选择优秀的绿化公

司对绿化进行托管，对老化作物进行及时更换，由我环境部负责进行日常工作进

行监管，保持小区内绿化生机换发。

入场后，经过我们对小区的进一步了解我们

还将根据项目的特点定出更个性化的服务，更好地达到服务效果。

五、社区文化建设；

在物质较发达的时候，人们对物质享受已转为精神健康享受，人们对自身的

居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物业管理服务，住宅区对业主来

说是工作八小时以外的重要集聚地，是人们接受精神文明熏陶的重要场所，所以

他们都希望生活在文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品

味人生体验和精神上的满足。

在落实活动经费，我司拟通过服务费中出一点，公

共资金中出一点，向周围商家拉赞助来出一点，热心公益事业的住户自愿赞助一

点的方式，多方位的筹集活动资金。

在活动方式和活动内容方面，我司从小区居民的实际诉求出发，选择小区居

民喜闻乐见的活动项目和方式，做到节假日和平时相结合，有松有驰的开展活动。

平时可开办文化知识讲座或学习班，传授文化知识和家政技能，以知识提高小区

居民的日常生活品味。

或者开展一些体育活动，使小区居民在紧张的工作之余，

还能强身健体。

适逢法定节日、中国传统节日或西方节日时，结合节假日的放假

时间和节假日特定的文化内涵来开展活动，比如：

劳动节，开展我爱劳动征文或

演讲比赛；六一节前后，可组织小朋友进行游园活动或文艺表演动；重阳节，开

展尊敬老人的夕阳红棋牌比赛；国庆节，进行热爱祖国、热爱家园的摄影比赛；

圣诞节，举办圣诞晚会，向老人和小孩子派发礼品活动。

六、投诉处理；

针对目前业主反映对投诉处理慢，不及时问题。

我司的解决方案为：

（1）设立24小时投诉电话，方便业主投诉；

（2）建立并落实首问责任制。

由接听业主投诉的第一个人，作为首问责任人，

由其落实并跟进投诉事项的解决。

当首问责任人接到投诉后，要认真记录并弄清

楚投诉人的姓名、地址以及投诉事项，有何要求，并即时向服务中心负责人汇报，

由服务中心负责人作决策，具体落实对投诉事项何时解决和怎样解决；

（3）以及时处理，提高时效为原则。

视投诉事项的大小，一般小的事项0.5

—8小时内解决；投诉事项大的，涉及服务中心以外，需要多个政府部门或其他

职能部门配合的，服务中心牵头与有关部门联系协商，及时向投诉者说明事情的

进展情况，争取早日解决；

（4）及时回访。

了解业主对投诉处理的满意度，以利于服务中心改进工作，

杜绝类似事件的再发生。

七、建立信息平台，推行“互动式物业管理”。

当今社会是信息化社会，物业服务不能停在发通知、出公告的阶段，我司在

小区开通的信息平台，推行“互动式物业管理”收效很好。

如停水停电通知、社

区活、居家贴士、都可及时发到业主手机上。

同时互动平台可以为每个业主设一

个帐号，可以在网上或手机上网直接反映问题、报修投诉，与物管互动交流等，

有利物业服务工作开展，有利加深与业主沟通、消除误解，有利提高业主与物管

服务效率。

八、实施规范管理、精品服务，力争一年时间将小区管理达到“市优示范”

小区标准。

公司有着较强的人力、物力、技术后盾，有在当地引人注目的管理业绩。

我

们相信，也请采购方放心，在我们的努力下，该项目一年达到市优示范或同等目

标是没问题的。

第三节服务指标承诺及实施措施

一、时间承诺

服务中心将通过对员工的有效培训和教育，并严格执行各项制度，发扬“时

间就是金钱，效率就是生命”的精神，并郑重承诺：

1、在接到住户治安方面的求助或报警信号后，无论在小区内的任何一点，

我们的安防人员都保证于5分钟内出现在现场；

2、在接到住户有关维修求助或要求后，紧急情况维修人员8分钟内到现场，

一般情况有关人员30分钟内到达现场。

二、房屋完好率98%

工程部设立专门的房屋维修责任人，并按公司制定的《房屋及公共场地管理

工作手册》文件严格执行。

保修期内，加强与地产的联系沟通；保修期外，由我

司负责与业委会沟通维修事宜，以保证房屋完好率达98%以上。

三、房屋零修及时率98%，急修及时率99%

物业服务中心设有的工程人员，接到急修指示后8分钟内出现在现场，以保

证一般维修不过夜，紧急情况8分钟内到达现场，2分钟内做出正确判断。

以住户

利益第一为原则，保证维修及时率达标。

四、维修工程质量合格率99%以上

需要委托给其它承包商作业的工程，从选择承包商，鉴订合同到开始施工和

工程验收，服务中心自己承担的维修工程，也必须通过内部质检人员和用户的联

合检查验收，全力保证维修工程质量合格率100%。

五、管理费收费率96%

物业服务中心按照有关物业管理费的标准和规定，给住户提供优质服务，并

贯彻“互动式物业管理”的管理理念，引导住户自愿交费，并通过有关银行托收

等技术手段，采取方便可行的缴费手续，以保证收费率的达标。

六、绿化完好率98%

按照公司《绿化工工作手册》的要求，开展环境绿化工作，通过“互动式物

业管理”方式的推行，规范居民行为，与住户共同维护好小区的绿化环境。

在确

保绿化完好率98%的基础上，提倡住户搞好屋顶绿化，阳台绿化。

七、清洁、保洁率97%

服务中心将组建服务意识强、业务素质高的清洁班，严格执行公司《清洁工

工作手册》，并注意作业时间的安排，尽可能不影响居民正常生活秩序。

我们建

议在公共位置安放分类的垃圾桶，以实际行动支持环保，引导业主的环保意识，

进一步使垃圾分类变成可能。

再就是发挥“互动式物业管理”的优势，通过严格

管理、社区文化和宣传教育使全体住户能自觉维护小区的清洁环境。

八、道路完好率96%

完善小区环境导示系统和交通标识，确保道路畅通，停车有序。

保安人员和

维修人员负责交通管理和道路维修工作，实现道路完好率达到现定要求。

九、化粪池、雨水井、污水井完好率97%

在日常巡查的基础上，每年做两次管道疏通，特别是雨季检查计划，平时由

负责区域的清洁工每周对地漏染物清洁一次，保证上述设施完好。

十、消杀防四害每月两次，履盖率96%

由市政专业消杀公司对小区公共区域每月两次消杀，防治蚊虫滋生，对地下

井进行喷雾消毒，杀灭蟑螂，定期投放老鼠药，保障业主健康。

十一、花园路灯完好率98%

工程部和安防员将于每晚巡视，检查路灯一次，当班安防员发现问题立即通

知值班人员处理。

十二、公用设备完好率98%

要保证公用设备完好率，必须建立健全各项设备的维修、养护制度，除充分

发挥我司的的技术实力之外，还必须以协议、合同的形式加强与其它专业队伍的

协作，并以每台设备责任到人的内部管理方式，保证设备完好率98%。

十三、责任火灾事故发生率0

建设消防机房日检制度，消防箱月检制度，发现问题及时处理，消防控制系

统委托专业维保公司进行维保，安防员、管理员、工程人员三级巡查，及时排除

小区公共环境火灾隐患；加强对业主消防安全意识的宣传，强化住户的消防安全

意识，加强重点部位的监督管理，杜绝火灾责任事故的发生。

十四、责任治安案件发生低于1%。

加强安防员的管理、稳定队伍、完善技能培训、落实岗位考核，以加强员工

素质和责任心，对监控系统、报警系统做好维保；向业主宣传防范意识，配合我

们工作。

十五、住户有效投诉率1‰以下，投诉处理率99%

按行业标准做好本职工作，并以“互动式物业管理”模式，加强与住户的沟

通合作，争取业主对工作理解与支持，加上细致周到的物业管理服务，制度化、

规范化的管理措施，可以确保有效投诉率1‰之下，投诉处理率达到99%。

十六、住户对物业管理满意率90%

通过精心服务、打造精品社区，落实上述各项承诺后，业主对物业服务的满

意率达到或超过90%是很顺理成章的。

十七、一年将小区各项工作标准达到“市优“或同等标准

公司与业委会密切合作，建立良好内部运行机制，共同做好各项服务工作，

我司有信心一年后将小区各项工作达到“市优“小区标准。

第二章工作规范及日常管理制度

一、房屋共用部位、共用设备设施的维护和管理标准

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、

楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供

电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井和公益性文体设施

等。

1、房屋外观

（1）房屋外观完好、整洁、无私搭乱建、不妨碍市容和观瞻；

（2）室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一，美观，无安全隐患；

（3）外墙装饰保持整洁无损；

（4）不准悬挂衣服或其它商业性标语、标牌等；

（5）每2-3年清洗外墙一次；

（6）公用内墙、走廊、楼梯出现污渍后的粉饰处理。

2、设备运行

（1）确保设备设施安全正常运行；

（2）设备按规定及时维护保养，出现故障及时修理。

3、共用部位、共用设施设备的维护和管理

（1）对公用设施设备的维护，制订月、季、半年、年保养计划，并认真执行，

做好相关记录；

（2）房屋本体共用设施设备整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物

及违章占用等；

（3）小区道路、地下停车场平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公

共场所（地）完好无损；

（4）维修工程质量做到合格并定期回访；

（5）确保化粪池完好无堵塞发生；雨水井、污水井、排水沟、渠保持畅通；

二、公共秩序维护管理标准

1、协助公安部门维护本物业区域内的治安和公共秩序；

2、全天24小时封闭式管理，确保小区处于受控状态；

3、实行24小时巡逻、巡视管区内的人员、车辆活动情况，维护管区内秩序，

并不定时对楼宇进行巡视以防止事故发生；

4、在实行24小时值班的同时，每班不定时地巡查车况，发现问题做好记录、

及时处理，每班对车辆停放点做好防火、防盗设施检查巡视；

5、消防、安全监控中心24小时监控值班；

6、加强管理，力争无散发广告、推销新产品和无身份证明等人员进入小区；

7、禁止在小区内燃放烟花爆竹；

8、在本小区居住的访客和外请服务人员等出入小区一律凭证件并登记；

9、安全秩序维护管理一览表

安全秩序维护管理一览表

工

作

内

容

定岗

检查

家

居

安

全

刑事

违法

案件

装修

监督

流动巡查学习训练

车辆

停放

保管

环境

保护

突发

事件

理论实操

工

作

频

率

24小时24小时

3分钟

内保安

到达现

场

每周二次

每次二小

时。

班前班

后各15分

钟

每周二

次，每次

一小时

无收购无因管违章率发现无破坏及时采各遵纪健身、擒

叫卖乞理责任业主绿化取措项守拿格斗、

5‰以

讨、可造成被下。

未锁带、无施，控法法、队列训

疑人物盗、刑门或践踏草制局律模范练、行

质

量

标

准

进出。

巡查记

录清

晰，巡

查次数

事、治

安案件

年发案

率0%。

遗忘

贵重

物品

及时

通知，

坪、无

乱扔乱

倒、无

乱吐乱

烧现

面，迅

速报告

等候支

援。

常

识、

政

策

条

执

法，

严明

保安

纪

走、跑

步、敬

礼。

每天不重点象，无例。

律。

少于4

守护。

各类噪

次。

音扰

民。

三、道路、交通车辆管理标准

1、车辆进出实行验证、登记制度；

2、车辆需按规定指定位置停放。

非常时期以管理人员指挥为准，禁止鸣笛；

3、进入小区的车辆需遵守车辆管理制度，否则管理人员有权拒绝任何来访

车辆进入小区；

4、禁止在指定停车场以外的任何道路或其他公共场所停放车辆，否则，由

此造成的一切后果由车主自负；

5、为保证小区道路的干净整洁，影响卫生之车辆必须在小区以外冲洗干净

后方可进入；

6、任何车辆如触犯《业主公约》或损坏小区物业，令其做出赔偿，严重时

可交公安部门处理；

7、禁止载有有毒、有害物品的车辆进入小区；

8、禁止在公共道路上滑冰、滑板，禁止机动车辆及脚踏车在行人路上行驶；

9、禁止在公共场所洗车和维修车辆；

10、交通管理工作一览表

交通管理工作一览表

工作

内容

定岗检查

交通

疏导

跟踪

巡查

事故处理法规学习

技能训练

思想教育

作业

频度

24小时24小时4次/天一遍/小时二次/周二次/周

车辆进出发上、下车辆无保护现场、熟悉交通掌握交通指挥、

牌，登记率班高峰违停、制止纠纷、法规，掌疏导技能。

遵纪

质量期，车车辆无疏导交通、握处理事守法，模范执法，

100%；礼貌服

标准务，先敬礼后流通畅挂、擦及时报案。

故一般知学雷锋做好事，

收费；仪表整无阻碰。

识。

清正廉洁。

洁，标志齐全。

塞。

四、环境卫生管理内容及标准

1、为了维护区内、楼内的公共环境整洁卫生，保洁员实行12小时清洁保洁

工作。

楼内垃圾桶、区内果皮箱内垃圾每天清倒2次，做到垃圾日产日清；

2、小区地面标准：

无杂物、垃圾、果皮、纸屑；

3、自行车库地面、停车位的卫生标准：

无杂物、垃圾、积水；

4、路灯、招牌清洁标准：

每半月清洗一次，目视灯罩无明显积尘，灯罩内

无虫尸；每周擦抹各种招牌一次，目视牌面清洁清晰，无明显污迹；

5、楼层通道内墙面、走廊、楼梯的粉饰要求：

每年粉饰一次，每半月检查

一次，无明显污迹；

6、消防楼梯台阶及扶手的要求：

目视台阶及扶手干净，无明显污迹；

7、强、弱电井及管道井中的清洁要求：

目视无蜘蛛网、无杂物、无明显污

迹；

8、公共设备设施（通道玻璃窗、消防栓、灯罩）清洁要求：

普通玻璃面目

视无灰尘，楼内设备、设施无明显污迹；

9、定期消杀“四害”；

10、环境卫生工作一览表

环境卫生工作一览表

工作

项目

地面清扫保洁

楼梯道

电梯内外

垃圾清运消杀灭鼠、灭蟑螂

作业

频度

二遍/天

12小时

/天

扫二遍/天

洗一遍/月

二遍/天，

垃圾池洗

一遍/天

二遍/

周

二遍/月，向住户

发药二遍/年

地面无杂物所有公无杂物、无无蝇

100%日产鼠密度1%以下（夹

垃圾，道路共场所蜘蛛网、无清、整洁，少蚊夜法）。

质

量

标

准

无泥沙，无

杂草，无积

水，停车场

楼梯口无杂

物、无蜘蛛

无杂物

垃圾、

保洁率

达80%

以上。

乱张贴、无

乱堆放、扶

手无尘、清

洁率95%以

上。

无味，无

污染。

少虫。

蟑螂即密度：

室内

15平方米，室外楼

道20米以下。

网清洁率

80%以上。

五、园林、绿化管理内容及标准

1、给业主打造一个绿色、生态、园林式的居住环境，尽心进行养护管理、

植物造型和修剪、植物的病虫害防治、植物浇水施肥。

乔灌木造型力求自然、优

美、构思新颖，草坪修剪高度保持在4—6厘米，保持小区内四季常青常绿。

2、为业主提供花卉养殖咨询、花卉代养、花卉移盆、花卉租赁、修剪整形、

防病等服务。

3、园林绿化工作一览表

园林绿化工作一览表

工作

项目

整形造型施肥浇水

除杂

草

补缺杀虫保洁防风

春、夏、夏秋夏秋季早一遍台风季

二遍/一遍/季，发12小

作业秋季各一季一或晚一遍，月现虫害连续节前和

/月时/

频度遍遍冬春二天多次至消灭天台风过

一遍。

为止。

后。

乔木剪下均分均匀适量，基本保证用药正确、保洁风前设

重枝、内无重不损花木无杂人均卫生安全不率立支柱

质量

标准

生枝、灌

木造型、

地被草保

无

漏。

渗透地表5

公分。

草，纯

度95%

以上。

绿地

2平

方米

污染环境，

长势优良。

95%

以上

疏剪枝

叶，风后

清理断

持4-8公

以枝，扶正

分。

上。

苗木。

六、维修服务管理内容及标准

1、实行24小时接受报修，急修24小时上门服务。

业主有维修需要时，可拨

打报修电话，维修人员按预约时间或承诺时间到达维修地点；

2、渗漏到补漏好不超过15天，费用由责任人支付；

3、急修在报修30分钟内到达现场，并进行维修。

七、公司规章制度一览表

（制度过多，不一一详例内容）

A、管理制度类：

（一）公众制度

1.精神文明公约

2.住户服务指南手册

3.业主公约（业委会提供）

4.业主委员会章程（业委会提供）

5.楼宇装修改建管理条例

6.消防管理规定

7．治安管理规定

8．出入证管理规定

9．人员物品进出管理规定

10．停车场管理规定

11．限制养犬规定

12．清洁卫生公约

13.垃圾分类收集处理实施办法

14．小区绿化管理规定

15．商业网点管理规定

（二）内部管理岗位职责

1．服务中心主任岗位职责

2．服务中心副主任岗位职责

3．监控中心主管岗位职