城镇房地产测绘中存在的问题及对策.docx

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城镇房地产测绘中存在的问题及对策

城镇房地产测绘中存在的问题及对策

摘要：

目前，我国《房产测绘管理办法》已颁布，全国各地都积极按照办法规定，对下属的房产测绘机构着手进行改革，通过各项政策措施的推进，实现了测与管分开管理。

但是随着改革的完成，有些城市管理部门因为把关不严，也引发一些发证面积和房屋实际面积不一的情况，产权人利益受到侵害，引发了很多矛盾，造成一些社会问题，为了解决这一难题，房产管理部门，要尽快建立健全组织，完善房产测绘管理机制，笔者通过对相关文献的研究，并结合自身实际，提出以下几点看法。

关键词：

城镇房地产；房地产测绘；问题；对策；

一、前言

近年来，我国房地产市场发展迅速，在关系到国计民生的市场经济中发挥着重要的作用，对于房产管理现代化的要求也越来越高。

房地产测绘是一种专业测绘，与常规测绘与房地产管理结合在一起的产物。

通过房产测量获得具有法律效力的权属边界和面积证明，写入房产证。

所以，从某种意义上说，房产测量数据的准确与否是保护房产所有者权益的依据，因此，只要是和从事房地产测量和信息管理的人员，都要认真学习现代化的房产测量手段和新的测绘方法，熟练应用测绘技术，这样才能为保障房地产所有人权益奠定基础。

二、城镇房地产测绘概述

（一）房地产测绘简介

所谓房地产测绘，指的是通过测绘仪器和测绘技术的应用，测定房地产的位置和界址，准确面积和占地区域，为房地产权利人提供信息服务，为房地产管理部们提供专业技术数据。

其主要内容是房地产的调查、各项房产要素的测量、房产面积测算、房地产变更测量、房产平面控制、房地产成果的检查等等。

为了快速、有效的解决我国由居民住房制度和房产、土地归属等问题引起的产权纠纷案件日益增多的问题这个人们一直以来所热讨的话题，国家房产机关就必须对所涉及到的一些房屋、土地的归属权问题进行一定的测量工作，并把测绘结果准确记录下来，以此作为国家房产部门或是产权人对其房屋、土地的地理位置、几何数量，土地质量、产权归属和其利用情况等作为日后处理产权纠纷的法律依据。

作为众多测量工作的一个小分支，房产测绘工作在测量方式和测量流程上与一般的工地工程测量和常见的地理形势测量有着相当多的异曲同工之妙处，当然也存在一定的差异性。

由国家房产部门拟定的标准性房产测绘技术和相关法律资料对我国的土地开发、住房改造、房产交易、土地税收、房制改革、城镇规划和建设以及国民、国防经济建设都提供了极具权威性的具有一定法律效力的处理依据。

（二）城镇房地产测绘的作用

1、在信息上服务于房产管理部门

第一，房产管理机构必须在熟知、了解了一个特定地区领域内的住房分散、房产数量、行业集散状况以及土地利用等的一些基本状况下方可拟定出一套相应的房产政策。

第二，房产管理部门必须在了解了任何一个产权企业的详细位置、地址界限、土地面积等相关信息的基础之上方可施行管理房屋产权归属登记和发证工作。

2、在基本信息上服务于房产开发、交易和经营

房产测绘在为房产提供商品量度依据的同时也为房产开发商、企业经营单位在策划房产开发案、成本计算、市场销售提供了确切的数量依据更为房产购买者在挑选、购买方面提供了相当重要的参考作用。

当房产销售者和房产购买者在房屋面积和交易价格上达成一致意见并以签订合同的形式完成了买卖交易，那么房产面积也就有了相应的房产价值。

3、为相关部门提供学习素材

房产测绘不仅仅用于测绘专业同样它也可以用于城镇规划建造、司法部门解决法律案件、仲裁定案机构、土地税务局和金融保险等行业。

（三）房产测绘的特殊性所在

1、房产测绘选用大比例尺

房产测绘适用于任何一个存在土地的城市或乡镇，测绘结果图上所反应的内容比较丰富，产权归属，土地界限等相关问题都必须清晰准确的反应在测绘效果图上，所以房产测绘图所选用的比例尺较通常情况下比较大。

2、房产测绘与地形测量在内容上的本质性不同之处

房产测绘主要测量目标是房舍土地的地理位置、数量面积、产权归属、土地质量、土地用途以及所有与房屋产权归属相关的基本情况。

除此之外房产测量还必须对土地面积、质量检测和价值评估做出相应的测量记录。

而一般的地形测量所测绘的目标主要是地理概貌和地面事物，所测内容也比较宽泛。

但是房产测绘图的要求却没有地形测量要求的那么严格和广泛。

3、修测、补测、变更测绘及时

房地产测绘工作还包括修测、补测、变更测绘等内容。

房地产测绘的复测周期与城市基本地形图的复测周期不同，其本质区别是房地产测绘的复测周期不能用“几年”来计算。

对于房地产的修测、补测、变更测绘工作要及时到位，唯有如此，才能实现房地产测绘工作的实效性。

4、房地产测绘人员业务素质要求较高

房地产测绘人员不仅要熟练掌握测绘技术测绘业务，运用各种测绘方法得心应手，而更重要的是要掌握房地产的业务知识。

作为一个称职的房地产测绘工作者，应是房地产这一门学科的好手，应是房地产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。

否则，做不好房地产测绘。

三、城镇房地产测绘工作的现状

（一）工作劳动强度大

与房地产开发工过程中的其他工作相比，房地产测绘工作更具基础性，对工作人员的技术性与专业性要求也更高。

房地产测绘工作不容忽视，对其他工作的诸多方面都存在着影响。

我国房地产市场发展日趋成熟，农村城镇化步伐加快，在这样的有利形势之下，随之带来的是房地产测绘人员工作量的增加，劳动强度的增大。

在此大趋势之下，房地产测绘人员必须提高自身的专业素质与工作能力，同时企业也应提高房地产测绘人员的福利待遇，关心他们的日常生活情况。

（二）科技含量增强

房地产领域的发展十分迅速，作为房地产工作中的基础性工作，对房地产测绘工作者提出了比以往更高的要求。

优良的测量仪器的使用与先进的测绘手段的掌握，是新形势下房地产测绘工作者在激烈的竞争中不败的法宝。

与以往的常规测量手段的采用不同，现代房地产测量领域大多采用专业的成图软件，在测量仪器的采用上，也是与现代所接轨的电子水准仪、全站仪和.手持测距仪等。

科技含量的增强，使房地产测绘效率广泛提高，工作质量也大幅度提升，这对于我国房地产领域来说，是一种巨大的进步。

（三）市场管理日益规范

对于房地产市场的规范与管理工作不容小觑。

近年来我国颁布了一系列的法律法规，如《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》、《公摊面积计算标准》等。

这些法律、法规的制定与颁布是国家对房地产市场重视的表现。

除此之外，各省市也可以制定相关的法规政策。

这为我国房地产领域提供了法律依据。

国家与政府对房地产市场宏观调控的有力举措，能够促进房地产市场的协调发展。

但也应看到，我国房地产领域还有不足方面，重视社会、舆论对房地产领域的监督作用，增加房地产评估的透明度，建立各房地产企业的信用档案，这些举措都促使我国的房地产企业加强自身自律，注重本企业房地产测绘水平的提高，注重对房地产测绘行为的管理工作。

四、房产测量中遇到的一些问题

（一）房产测绘市场亟待完善

目前房产测绘已脱离行政体制，属于一项市场专业技术服务，但是目前房地产测绘市场机制还不尽完善，存在许多不公平竞争现象和问题，极大损害了市场经营秩序。

当前，由于质量保证体系和监督机制还未完善，房产测绘很大程度上脱离了测绘行政管理部门的有效监管，测绘企业同时缺乏资质审查和业务指导，造成测绘成果质量监管和检验严重缺位，这直接影响对保护产权人的合法权益的有效性和公正性。

（二）地区间存在管理差异，标准不一

现场外业测量和数据整理、绘图等内业处理工作是房产测绘工作的重要组成部分，然而在不同地区，不同测绘单位，上述工作方法和尺度都各有差异。

另外，房产测绘工作中资料格式、运作模式、数据处理等环节也存在因地区而异情况，导致技术质量难以评估，不利于单位、地区之间的信息交流，也使上级监管部门开展考核工作遭遇诸多不便，这都影响房产市场的健康有序发展。

（三）房产测量技术标准有待统一

虽然房产测绘中的具体问题由《房产测量规范》作了较为详细的规定，但在实际操作中仍然存在许多问题。

1、关键部分易造成误解

根据对无顶盖的室外楼梯有规定，“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

”对这现实中可以有三种理解：

一是把上一层楼梯看作是下一层楼梯的顶盖，无顶盖只针对室外楼梯顶层而言，因此，无盖室外楼梯顶层面积应按50%计算，下部各层应计算在全部建筑面积内；二是因室外楼梯顶层无盖，不计入建筑面积，下部各层以上一层楼梯为顶盖，应按各层水平投影面积的一半计算。

三是将无顶盖的室外楼梯建筑面积理解成该室外楼梯各层水平投影面积之和的一半；

2、公共面积分摊问题

套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和为成套房屋建筑面积。

套内建筑面积由套内墙体面积、套内房屋使用面积、套内阳台建筑面积累加而成；而共用建筑面积则指由各物业业主共同享有或公共使用的建筑面积，依照“谁使用，谁分摊”的原则。

在现实生活中，有些房屋建筑的使用性质没有经过严格认定，导致其服务范围也无法明确区分。

3、行业人员职业素质亟待提高

一般来说，房产测量人员应熟练掌握建筑、法律、测绘技术等方面的知识。

但是在某些房产测绘部门，业内人员普遍素质偏低，专业技术匮乏，工作水平有待提高。

五、房产测绘工作展望

（一）房地产测绘技术和手段

当前市面有房产专业测量绘图软件销售，但这些软件大都运行效率较低，而且软件中房屋单元图形数据和属性数据无法有效对接，不能实现图形属性的交互查询，更不能辅助生成房屋分层分户平面图，导致房产测量绘图效率低下，出错率较高．随着城市发展和房地产交易的不断发展，房产确权、发证等房地产测绘业务变得越来越重要。

许多地方房产测量数据的采集、整理效率都很低，难以适应现代信息化要求，升级房地产测绘信息系统成为目前亟待解决的问题。

国土部文件明确要求，要加快计算机在在房地产测量及房屋面积计算工作中的普及应用，积极研发相关测绘软件，提高工作质量和效率。

随着GIS系统以及数字化成图等现代测绘技术的应用，房产测绘工作将发生重大的变革。

GPS不仅具有全球性、全天候、实时性等精密定位和导航能力，还具备很强的抗干扰性和保密性，可以精准快速的测定各级控制点的方位。

用GPS动态测量功能可以根据一定数量的基准控制点精准并快速测定界址点、地形点、地物点的坐标，且每个点都是独立完成避免了累计误差。

利用测图软件可以在野外一次性测绘成电子地图，然后通过电脑和打印机、绘图仪打印各种比例的图件．

目前GIS被广泛应用于国土、通信、规划、军事等领域。

如能利用GIS的图属互联思想研发新式房产测量绘图系统，能大大降低工作人员工作复杂度、提升业务办理效率，还能将房产数据输入到城市地理信息数据库中，为城市的地理空间信息化建设丰富数据来源．

基于GIS技术的房地产测绘信息系统是房产测量数据处理的强大辅助工具，它能够实现图形属性的双向连接，能够精确的计算房屋面积的分摊结果，并能自动生成分层分户平面图，大大提高房产测绘工作的质量和效率．通过GIS方式采集的房产数据，能顺利与城市基础地理信息数据库对接，形成房地合一的完备数据库．这种全数字化的房地产测绘信息系统可靠性强、数据准确，能更好的服务于城市房地产测绘管理、城市规划、环境保护等领域，建立起房产管理与国土资源的地理空间框架，为构造数字国土地理空间信息系统工程夯实基础，促进房地产测绘部门与其他政府部门之间资源共享，避免过度建设，节约人财物。

（二）房地产测量关系和管理体制

对房地产测绘市场的管理，目前尚无专门的法律，难以保证一个公平公正公开的竞争环境。

当前，只在《测绘法》和建设部的一些文件中对房地产测绘市场化做了相关规定，我国对测绘监督管理与经营行为分离后如何走向市场化还在摸索阶段．因此，为保障房地产测绘市场化的推进，应尽快制定和完善房地产测绘市场管理的法律法规。

要彻底打破房产测绘市场的垄断行为，就必须促进房地产测绘部门与房地产管理部门完全脱离，使行政主管部门从开发商和老百姓的日常纠纷及投诉处理中解脱出来，专注于对测绘市场的立法、对测绘市场的治理、对测绘行为的监督和审核，尽可能减少管理环节中和政策监管的漏洞。

同时，需放宽房产测绘市场准入门槛，鼓励具有测绘资质的公司进入市场。

产权人可以自由选择测量单位，房地产管理部门要加强测绘工作监管透明度，履行好监管职责。

这有利于提高测绘从业人员工作素质、提高测绘质量和效率，促进房产测绘行业的健康发展，还可纠正行业歪风邪气，提高整个房地产测管服务的质量。

房地产测绘市场化越高，测绘成果纠纷就越多，因此十分有必要成立房地产测绘成果鉴定部门。

机构可由各地房地产管理部门牵头，从房地产管理部门和测绘单位中抽取具备一定房地产测绘理论知识和实践经验的工作人员组成．若当事人对房地产测绘成果有异议，可以向房地产主管部门投诉，由该部门指定其他有资质的房地产测绘单位进行复核；若当事人对复测绘成果仍有异议的，可以由房地产管理部门从专家库中随机抽取专家团队（与当事人有关联的要回避）进行鉴定，并以专家组鉴定的成果为最终定论，达到彻底解决问题的效果。

这样，房地产管理部门以第三者的身份实行监督管理，扮演专事裁判员的角色。

在这样的市场体制中，测绘机构受开发商委托进行测量，测量结果接受管理部门的直接监督检查，这既能够避免开发商的不良行为，也能够规避管理部门直接参与测量结果的产生过程而影响测量公正性．

六、进一步加强城镇房产测绘工作的对策

当前，全国各地的房产管理部门按照《房产测绘管理办法》的规定已基本完成了与其下属房产测绘机构的脱钩，实现了测管分离。

但脱钩改制后，有些城市房产管理部门对房产面积测量成果的审核、监督力度不够，引发了“房产登记机关所颁发的房屋所有权证产权面积不实”的现象，房屋所有权人的合法权益因此受到侵害，产生了很多矛盾和纠纷。

因此，对房产管理部门来说，尽快建立健全房产测绘成果监督管理机制是当务之急。

笔者结合工作实际，就房产测绘管理谈一点自己的体会。

（一）严格资质管理

1.对测绘机构进行资质审查。

房产登记机关的测绘管理部门要对当事人（产权人）提交的房产测绘成果是否是由已取得《房产测绘资格证书》的测绘机构所提供进行严格的资质审查。

没有取得《房产测绘资格证书》的测绘机构所出具的测绘成果不得用于房屋权属登记。

2.对测绘机构从业人员进行资质审查和培训。

房地产测绘是一项技术性和专业性要求较高的工作，为保证房产测绘成果质量，房产登记机关的测绘管理部门要对有资质的房产测绘机构从业人员进行资质审查和系统培训，充分了解从业人员的资格、学历、知识结构和考评情况，全面提升从业人员的技术水平，并定期进行专业房产知识的培训。

培训合格颁发上岗证后，才能持证上岗从事房产测绘工作。

（二）完善规章制度

为保证城市房屋权属登记管理工作的顺利进行，房产测绘管理部门应加强和完善以下工作：

1.城市房屋的编号工作。

2.房产测绘成果质量的审查和备案。

3.根据国标《房产测量规范》的要求，结合当地实际情况制定操作性强的《房产测绘管理办法》、《房产测绘成果质量管理规定》、《房产测绘成果检查、验收管理办法》、《房产测绘技术规定》、《房产测绘实施细则》等规范细则。

4.建立房产测绘成果质量保证金制度。

5.建立房产测绘企业和房产测绘人员诚信档案，并接受群众监督。

6.引入投诉机制，对测绘企业和开发商进行社会监督，对投诉过多的测绘企业给予降级或罚款处分。

（三）明确管理职责

登记机关的房产测绘管理部门对房产测绘成果除了进行形式审查，还可进行以下实质性审查：

测绘成果的适用性、界址点准确性、成果的文本格式、图式、房屋现状、权界、面积测算依据、方法等。

对房产测绘项目成果实行汇交备案制度，测绘单位的测绘项目完成后，其成果要提交房产测绘管理部门审核验收后登记备案，加盖“测绘成果备案专用章”后方可用于房屋产权登记发证。

（四）规范成果档案

登记机关测管部门应要求测绘单位提交完整的测绘成果资料，由测管部门建立房产测绘成果档案。

房产测绘成果档案应包括：

房产测绘成果报告；现场勘丈笔录及测量草图；协议、证明材料、楼盘表、房产簿册；房屋分幢平面图、房屋分层平面图、房屋分户平面图；共有建筑面积分摊说明书、房产数据计算书。

（五）实现以图管证

传统的房产管理中，一般以街巷名定义房屋的位置，而街巷名有模糊、易变、不精确的特点，易发生重复发证现象。

通过房产测绘管理中引入GIS，将办证的房屋与房产分布图紧密关联，根据图形信息及图形自身体现房屋的空间位置，就可以利用图上的精确坐标来定义房产坐落地，快速找到该房屋的测绘幢号。

以图管证，避免了重复办证、伪造信息办证、无房办证等不良现象，保证了房产办证的准确顺利进行。

（六）有效解决房屋面积纠纷问题

房屋建筑造型的多样化，及随处可见的集商业、娱乐、办公、住宅等多用途为一体的多功能综合楼的出现，使房产测绘的实际操作越来越繁琐复杂，技术难度也越来越大，甚至有可能出现同一幢房屋由不同的测绘机构或测绘人员测算的复杂现象，从而因不同的测绘成果而引起争议，因此，要做到公平、公正、合法分摊共有建筑面积，建议:

房产登记管理部门应尽快成立城市房产测绘疑难问题处理委员会，其成员可由从事房产测绘的资深专家、工程师、助理工程师、工作在一线的房产测绘技术骨干人员组成，对有疑问或有纠纷的房产测绘面积进行核对和管理，专门解决测绘工作中遇到的技术难题，为群众排忧解难。

房产登记机关可要求开发商对预售的房屋进行预测绘，建立商品房预售面积公示制度，购房人按预测绘面积鉴定购房合同，以有效减少房屋面积纠纷问题。

（七）实行差错赔偿制度

目前，房产交易与权属登记工作量较大，切承诺办证时效有限，房产登记机关测管部门不可能对每一件房产登记测绘成果是否合格进行全面的实质性审查。

如果一份测绘成果既要测绘机构操作，又要测管部门进行全面实质性审查，无疑将造成人员的重叠浪费，致使工作效率低下。

但是，一旦产权登记部门采纳的测绘成果有差错，产权人会普遍认为是发证单位的责任而要求赔偿。

而目前相关法规对由谁承担赔偿责任的规定不明确。

因此，我们认为，要引入责任保险制，产权登记部门要与测绘机构签定差错赔偿责任书，要明确差错赔偿责任，凡由测绘机构造成的差错，规定由测绘机构全额承担赔偿责任；若登记机关测绘管理人员或相关人员在审查房产测绘成果时，因故意或过失造成他人损失的，登记机关应承担赔偿责任；由当事人（产权人）或其他第三人造成的过错，登记机关不承担赔偿责任。

由此可见，通过登记机关的房产测绘管理部门对房产测绘成果进行监督管理是目前房产管理工作的重中之重，是维护房屋权属登记权威性、严肃性的重要保证，是房屋所有权人权益的重要保障。

七、结束语

房地产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。

为了保证测绘精确性和准确性，对于从事房地产测量及信息管理的工作人员应全面了解房地产测绘的特点，熟练掌握现代化房地产测绘手段，更好地为城乡居民服务。

探索、研究建立适合我国国情的房产测绘管理体系，规范房产测绘行为，培育和发展房产测绘市场，建立房产测绘市场的竞争机制将是我国房产管理部门的一项重要工作。

必须十分重视测绘技术革新化、测绘规程科学化、测绘标准人性化、交流合作经常化、测绘人员素质化等“五化”建设，以保证测绘成果的准确、公平、合理，促进房产测绘市场有序、稳健发展。

展望未来，随着电子技术、信息技术、空间技术的综合应用以及高性能计算机和网络技术的迅速普及，房地产测绘手段必将发生重大变革。

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