阿拉尔市老年公寓项目可行性报告.docx

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阿拉尔市老年公寓项目可行性报告

项目投资单位介绍

Ø 新疆九九龄商贸有限公司简介

新疆九九龄商贸有限责任公司注册成立于2004年，是一家集食品、酒水、饮料、日化洗涤用品销售和服装贸易的综合性贸易公司。

公司依托九九龄醋业集团研制生产的国家专利产品维他防癌醋的品牌优势，在全疆各地建立了广泛的市场网络。

在全疆已拥有10余家分公司，60余家专卖店。

经营产品包括：

九九龄维他醋系列产品，上海博翰堂系列产品、卫士细胞源、鲸鲨脑素、鲍翅精华素，中科华美系列产品、中美骨德、中科甲尔、中科舒脂康，温玉按摩理疗床、溶栓纳豆软胶囊等中老年保健用品。

公司本着全心全意为老年人健康服务为遵旨，一直致力于老年产品的经营和开发，已经成为新疆老年产品行业的佼佼者。

公司在大力推动品牌战略的同时，致力于多元化投资和产业化、规模化经营。

2006年6月公司与三台酒业集团合作投资并经营三台全蒸窖系列酒、同年8月与新疆新宇楼兰酒业合作经营新宇楼兰干红系列酒。

2007年8月公司投资成立了新疆飞亿达服饰有限公司，生产经营员工工装、家庭布衣、酒店用品等。

2009年7月投资兴办了新疆乌鲁木齐天山康复中医医院、天山老年公寓。

随着公司的多元化发展和规模化经营，公司现已成为月销售额突破上百万的综合性商贸有限公司。

公司拥有一支年轻化、专业化的员工队伍，平均年龄33岁，93%的员工具有大专以上学历，是一支素质高、业务精、充满活力、团结向上的团队。

敬业、团结、进取的员工团队是公司持续快速健康发展的源动力。

公司遵循以市场为导向，以发展为前提，以效益为中心，以优质服务、回报社会为公司的神圣使命。

坚持"诚实守信，依法合规"的经营原则，坚持稳健经营、防范风险的办公方针，积极拓展市场，在自已的发展史上。

留下了清晰扎实、令人振奋的足迹。

几年来，公司上下发扬"团结、负责、勤奋、进取"的企业精神，在推动精神文明与物质文明的建设的同时，已初步建立起一支纪律严明、技术精湛、作风顽强、善打硬仗、充满朝气员工队伍。

Ø 乌鲁木齐天山康复中医医院简介

乌鲁木齐天山康复中医医院位于乌鲁木齐市南湖一期小区院内，是一家经自治区卫生厅批准的二级综合性中医医院，系区、市两级医保定点医疗机构。

我院是以中医为主、中西医结合并集医疗、预防、保健、康复、卫生咨询、健康教育为一体的综合性医院。

本院门诊设有中医内科、中医外科、中医肛肠科、针灸理疗科、中医康复科及西医内科、外科、骨科、泌尿科、妇科、计划生育、小儿科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、皮肤科、医疗美容科、体检科及医学检验、医学影像、药剂科等20个临床、医技科室。

特邀十数位医德高尚、医术精湛、具有丰富临床经验及高知名度的各科专家坐诊、手术。

医疗设备有彩色全身CT、（黑白）B超、十二道心电图机、X光机、麻醉机、呼吸机、手术电刀、心脏除颤监护仪、半自动生化分析仪、尿液分析仪、血流变、全血球分析仪、血糖仪、红外线及微波治疗仪、口腔综合治疗台等高科技医疗检查仪器。

住院部设有两人间、四人间、多人间等普通病床80张。

可收治内、外、妇、儿等各科住院病人。

同时可开展普外、泌尿、肿瘤、肛肠、妇科、计划生育及医疗美容手术灯。

乌鲁木齐天山康复中医医院的服务宗旨为“为人民健康服务”积极倡导“个性化”服务，仁爱、诚信、博学、严谨为医院院训。

全体员工决心在党的卫生工作方针引导下，以精良的医术、安全可靠的医疗质量、热情周到的服务、良好的医德、合理的收费为广大患者提供优质医疗服务，成为周围群众心目中最佳诚信医院。

（一）我国老年人情况分析和养老床位：

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。

据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。

据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。

老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

Ø 我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。

据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。

我国进入老龄化社会已是不争的事实。

根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

Ø “老年公寓市场”潜力巨大

2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。

由此可见“老年公寓市场”是一个潜力很大的市场，老年公寓产业是一个极待开发的产业。

Ø 养老观念逐步转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。

但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

Ø 家庭因素催生老年公寓的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

Ø 国家鼓励建设老年公寓

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励建设老年公寓、敬老院等机构。

（二）阿拉尔市老年人口情况：

Ø 人口老龄化加剧

农一师阿拉尔市位于天山南麓，东距首府乌鲁木齐1000公里，西距南疆旅游城市喀什600公里，距南疆阿克苏市120公里。

农一师总人口26万人，其中：

少数民族1.4万人，占5.3%。

全师建制属派出机构的副师级和团级管理局各一个；有团级单位48个，其中农牧团场16个，工交建商企业15，科教文卫事业单位17个，有独立营级企业事业单位13个。

全师职工总数9万多人，离退休职工4.7万人。

目前，这种壮观的老龄化趋势不会停滞，在未来几年还会逐年上升，占全市总人口的15%，相当于每6个阿拉尔人里就有1位老人。

Ø “421”家庭的“泛滥”

4个老人、1对夫妻、1个孩子，这种被称为“421”模式的家庭正越来越多。

而“421”家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力，据最近一项调查显示，35%的城市家庭要赡养4位老人，49%的城市家庭要赡养2到3位老人。

而从赡养费看，35.6%的城市家庭每年花费超过1万元。

出于对医疗保险体系的担忧，家庭积极储蓄，不敢增加消费支出，是现在中年人的普遍心态。

Ø “未富先老”

发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000到10000美元，而中国目前为1000美元。

某老年协会的一项问卷调查显示，近半数老年人由于经济收入低影响生活质量的提高，其余的依次为缺乏科学养生知识、居住环境差、身体健康状况不好、生活内容单调、情绪不稳定和子女不孝敬等因素。

事实上，人口老龄化趋势也考验着养老体制。

我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：

白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。

运营比较好的老年公寓有：

长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。

新投资扩建的老年公寓有：

新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。

颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。

2009年新疆九九龄商贸有限公司联合乌鲁木齐市天山医院联合创办天山老年公寓、天山康复中医医院创办过程中已积累了丰富的经验和素材。

（三）几种养老形式的介绍：

家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。

家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。

我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。

具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。

因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。

根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。

（四）高标准的老年公寓都包括什么：

高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。

体现在：

规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：

垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。

室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。

在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。

根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

Ø 设计要人性化

要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。

Ø 生活要智能化

应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

Ø 环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

Ø 配套要完善化

小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。

（五）老年公寓市场发展趋势

Ø产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观新疆老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件

配套上都存在数量和质量的问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。

可以预示产权式老年人度假公寓将成为未来老年公寓市场发展主流。

Ø老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品

对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。

高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换代。

总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。

Ø“山水型老年公寓”将更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。

他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。

因此“山水型老年公寓”的出现将倍受

他们的青睐。

（六）总体平面布置

所有住宅均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15°，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿河（沿湖、主题公园、山丘走势）呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。

各组团住宅底层部分架空，设有小型活动室、休闲娱乐和公共活动场所。

（七）产品功能组合

产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。

产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。

公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。

（八）园区老年活动中心设计与布置

社区老年活动中心分两大块，一是整个社区的大老年活动中心，一是各小区的老年活动室。

所有老年活动中心都应集休闲、娱乐、健身、交流等于一体，使其不但具有社区配套服务功能，还具有景观功能和商业价值。

活动中心配套用房占总建筑面积5%，用于配套服务的商业用房占总建筑面积的3%。

（九）园区内环境规划设计

Ø园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。

老年人，特别是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。

主要的活动有：

叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。

Ø整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

Ø园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。

Ø完善的步行交通系统。

步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。

完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。

道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

Ø为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老人怀旧心理，建议修建体现传统文化的，以“梅、兰、竹、菊”，“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养性、养情。

Ø整个社区规划应形成从整体到局部，从组团到单体，多层次，多样化景观体系。

同时，各组团景观和各小区景观既相对独立，各成体系，又和小区、社区景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。

（十）单体建筑设计

Ø建筑结构：

多层为砖混结构；楼层：

多层为5层（6-1），

小型活动室和娱乐活动中心，保证视野通透，架空层层高不低于3米，最好能达到3.6米，有利于提升物业档次。

Ø采用集中供暖，分户空调室外机悬挂位置，尽量做到统一，保证立面整齐美观。

“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。

Ø隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。

Ø房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。

（十一）户型及户型面积控制

户型主要是一房即单间“直筒房”和二房即套间，均带厨卫；套型面积要合理，一房面积控制在40㎡左右，二房面积控制在50～60㎡，一房、二房各占总套数的50%。

（十二）车位、商业配套的设置

Ø在不影响小区道路交通的前提下，设置部分露天停车位，按每千平方米4个车位的标准设置，方便车辆停放。

道路布置：

在主干道构架下，合理布置组团道路及庭院道路，形成合理道路系统。

Ø商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。

（十三）现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：

房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有800元的收入。

现在针对老年事业的优惠政策有：

电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。

还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。

这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。

（十四）项目投资成本核算

1、地块项目开发假设条件

Ø规划用地总面积：

40亩，26680㎡，

Ø土地用途：

住宅用地

Ø使用功能：

居住养老

Ø建筑形态：

以多层为主，小高层为辅，底层架空

Ø建筑结构：

框架结构

Ø建筑高度：

控制（多层）18.6m

Ø综合容积率：

1.5

Ø绿化面积：

40%

Ø总户数：

按50㎡/户计算约为800户，

Ø总人口：

按人均28㎡计算约为1428人

Ø室内精装修标准：

按600元/平方米计算

2、建设开发成本估算

Ø前期费用

序号

费用科目

金额

土地费用

600万元

土地出让金

240万元

拆迁管理费

20万元

三通一平

城市基础配套费

320万元

总规划设计图（详规）

3万元

施工图设计

40万元

园林景观设计

3万元

人防费

96万

消防建审费

20万元

抗震费

2万

白蚁费

4万元

合计

1348万元

Ø中期费用

序号

费用科目

金额

建管费

8万元

地质勘探费

3万

质量监督费

5万元

施工监理费

26万元

桩基费（综合取费）

240万元

招标费

4万元

土建施工费（综合取费）

2000万元

水电、消防安装施工

140万元

室外排水工程

（含水循环系统）

100万元

室外道路工程

120万元

绿化景观工程

53万元

水增容

64万元

电增容

80万元

易地绿化费

3万元

噪音防治费

2万元

房屋精装修

（带家私、家电）

1079万元

公建、配套装修及设施设备

100万元

组团休闲场所装修及设施设备

62万元

电梯费用

320万元

智能化系统

189万元

直饮水系统（分户计费）

中央空调（分户计费）

合计

4599万

Ø住宅建筑安装标准

序

号

项目名称

建筑标准

序

号

项目名称

建筑标准

桩形

粉喷桩或夯扩桩（多层）

楼板

现浇板

基础

条形基础

供水

水安装到入户水表

结构

框架结构

安装消防系统

按规范

层高

电梯间公共部位

（走道）

吊顶，铺彩色地砖

墙体

加气混凝土块

供电

电安装到入户空开

外墙

高级墙转饰面

地坪

毛面沙浆砼

内墙

抹灰刮泥子

上下水

PVP管材

电梯前室

精装修

电线

铜芯线

内墙

（厨卫）

抹灰刮泥子

屋面

坡面屋顶

做防水层、保温层

分户门

高级防盗门

楼梯间墙面

（消防通道）

乳胶漆刷白

户内门

夹板门

楼梯

（消防通道）

铁花栏杆、硬木扶手

阳台

铁花护栏

电梯

OTIS电梯（能自由出入轮椅、担架）

窗门

推拉塑钢窗

（带纱）

智能化系统

安装到户

Ø户内精装修

功能空间

装修配置事项

卧室

客厅

厨房

卫生间

阳台

室

内

装

修

标

准

地面

木地板

地砖

防滑地砖

地砖

墙面

乳胶漆

卫生墙

墙面砖

乳胶漆

顶

乳胶漆

吊顶

乳胶漆

顶与地面交汇处

踢角线

瓷砖

墙面砖

——

顶与墙面交汇处

角线

——

窗户

塑钢窗

——

门

包门

——

线路

隐线

壁柜

大衣柜

鞋柜

壁橱柜

储衣柜

——

五金

、

卫生器具配置

白炽灯

1盏

2盏

1盏

插座

2个

4个

3个

1个

——

扳把暗开关

2个

1个

开关箱

——

1个

——

紧急求救器

1个

——

CVTA双联插座

1个

——

电话插座

1个

——

淋浴罩

——

1个

——

浴池

——

1个

——

角阀

1个

2个

1个

——

纸盅

——

1个

——

皂盒

——

1个

——

大便器

——

1个

——

镜子

1个

——

1个

——

洗面盆

——

1个

——

排风扇

——

1个

——

抽油烟机

——

1台

——

电饭保

——

1个

——

煤气灶

——

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