物业经营管理讲义.docx

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物业经营管理讲义

第一章物业经营管理概述

掌握：

物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系

熟悉：

物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容

了解：

物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系

第一节物业经营管理的概念

一、物业经营管理的内涵

物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（PropertyManagement）、设施管理（FacilitiesManagement）、房地产资产管理（RealEstateAssetsManagement）、房地产组合投资管理（RealEstatePortfolioManagement）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

二、物业经营管理活动的管理对象

管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益.

（一）写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

写字楼分类一般要考虑如下12个因素：

所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

（二）零售商业物业：

1．区域购物中心；2．市级购物中心；3．地区购物商场；4．居住区商场；5．邻里服务性商店；6．特色商店

（三）出租型别墅或公寓

（四）工业物业

（五）酒店和休闲娱乐设施

三、物业经营管理服务的目标

物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

四、物业经营管理企业：

划分为管理型、专业型和综合型三种。

第二节物业经营管理的层次与工作内容

一、物业经营管理的层次：

1．物业管理或设施管理；2．房地产资产管理；3．房地产组合投资管理三个层次。

其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

二、物业经营管理不同层次之间的关系

三、物业经营管理中的战略性工作

（一）确定战略

（二）确定标准：

投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。

（三）构建信息基础

（四）决策分析

（五）进行资产组合：

“不要把鸡蛋放在同一个篮子里。

”

四、物业经营管理的常规工作

（一）常规工作内容概述

（二）现金流和成本管理1．支出的分配当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。

这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本。

但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。

特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：

（1）对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。

（2）由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。

（3）租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。

2．费用和成本

3．租金

4．服务费

（1）目的

（2）成本分摊

（三）日常维修和维护

（四）未来维修和维护

（五）设施设备管理

（六）物业保险管理

第二章：

房地产投资及其区位选择

掌握：

房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系

熟悉：

房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容

了解：

不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要

第一节：

房地产投资

一、房地产投资的概念：

是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

二、房地产投资的形式：

1．直接投资（开发投资、置业投资）；

2．间接投资（债券、股票、信托基金（REITs））。

（一）房地产直接投资：

开发投资、置业投资

（二）房地产间接投资：

1．房地产企业债券和股票投资2．投资于房地产投资信托基金优点：

第一，收益相对稳定；第二，流动性较好，容易转换为现金。

按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

3．购买住房抵押支持证券

三、房地产投资的特性

（一）位置固定性或不可移动性

（二）寿命周期长（三）适应性（四）各异性（五）政策影响性（六）专业管理依赖性（七）相互影响性

四、房地产投资的利弊

1．房地产投资之利：

（1）相对较高的收益水平。

（2）能够得到税收方面的好处。

（3）易于获得金融机构的支持。

（4）能抵消通货膨胀的影响。

（5）提高投资者的资信等级。

2．房地产投资之弊：

（1）流动性差。

（2）投资数额巨大。

（3）投资回收期较长。

（4）需要专门的知识和经验。

第二节房地产投资的风险

一、房地产投资风险的基本概念

（一）风险的定义：

从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

（二）风险与不确定性：

标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。

（三）风险分析的目的目的是要帮助投资者回答下述问题：

1．预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

2．相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

3．预期收益的变动性和离散性如何?

二、系统风险：

房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

三、个别风险

（一）收益现金流风险

（二）未来经营费用风险

（三）资本价值风险

（四）比较风险

（五）时间风险

（六）持有期风险

四、风险对房地产投资决策的影响

1．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

2．根据风险管理的能力选择投资方向

3．根据风险周期变化特点把握投资时机

第三节房地产投资区位的选择

一、区位的含义：

房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。

房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。

狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。

二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求

（一）居住物业1．市政公用和公建配套设施完备的程度。

2．公共交通便捷程度。

3．环境因素。

4．居民人口与收入。

（二）写字楼物业1．与其他商业设施接近的程度。

2．周围土地利用情况和环境。

3．易接近性。

（三）零售商业物业

取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。

分析包括：

可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

商业辐射区域通常被分为三个部分：

主要区域、次要区域和边界区域。

主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域次要区域是距离项目所处地点5～15kin的区域（对市级购物中心而言），项目营业额的15％～20％来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％～15％。

（四）工业物业当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。

第三章：

房地产投资分析技术

掌握：

现金流量、资金的时间价值、单利计息和复利计息的计算方法、设备更新的经济分析方法

熟悉：

现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标计算方法

了解：

名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法

第一节投资分析的基本概念

一、现金流量

现金流出与现金流人之差称为净现金流量。

房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流人，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

二、现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘人一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。

绘制现金流量图的基本规则是：

1．以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。

2．如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

3．为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。

4．相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。

现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量（图3—2）。

某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

三、房地产置业投资：

包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。

四、房地产置业投资的现金流量

（一）现金流分析中的常用术语

1．潜在毛租金收入

2．空置和收租损失潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。

3．其他收入物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。

这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。

此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。

4．有效毛收入有效毛收入＝潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入。

5．运营费用

6．净运营收益净运营收益＝有效毛收入-运营费用。

7．抵押贷款还本付息

8．准备金：

准备金又称大修理基金，可以取有效毛租金收人或年净运营收益的一个百分比。

9．税金

（1）经营税金及附加。

营业税税额＝应纳税销售（出租）收入X税率，目前营业税的税率为5％。

城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7％和3％。

（2）城镇土地使用税和房产税。

（3）企业所得税。

所得税税额＝应纳税所得额X税率。

应纳税所得额＝实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33％。

10．经营现金流从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。

从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。

即：

税前现金流＝净运营收益-抵押贷款还本付息

税后现金流＝税前现金流-准备金-所得税

（二）收益性物业的现金流

潜在毛租金收入－空置和收租损失十其他收入＝有效毛收入

有效毛收入－运营费用=净运营收益

净运营收益－抵押贷款还本付息=税前现金流

税前现金流－准备金－所得税=税后现金流

第二节现值与现值计算

一、资金的时间价值

1．随着时间的推移，资金的价值会增加。

这种现象叫资金增值。

2．资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。

资金时间价值的大小，取决于投资利润率；通货膨胀率；风险因素。

资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同，利率是资金时间价值的一种标志。

二、利息与利率

（一）利息Fn=P＋In（本利和=本金＋利息）

（二）利率：

一个计息周期内利息额与本金之比

三、单利计息与复利计息（利息的计算有单利计息和复利计息两种）

四、名义利率与实际利率

（一）名义利率与实际利率的概念

名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。

实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。

例题：

某厂欲从国外购买一批设备，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为16%，按月计息。

乙行的年贷款利率为17%，按年计息，问该厂应从哪家银行贷款？

解：

根据名义利率与实际利率的公式得

甲行的年贷款实际利率为：

（1+16%÷12）12=17.23%

乙行的年贷款实际利率为：

17%所以该厂应从乙银行贷款。

五、复利计算公式与系数

六、复利系数的应用（利息计算）

第三节设备更新中的经济分析

一、设备更新的原因与特点

（一）设备更新的原因源于设备磨损。

磨损分为有形磨损和无形磨损。

1．设备有形磨损第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。

第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。

如生锈、腐蚀、橡胶件老化等。

2．设备无形磨损：

是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。

第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。

第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在术上显得陈旧、落后造成的。

3．设备磨损的补偿设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。

设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。

有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。

（二）设备更新的特点分析

1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。

设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。

2．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。

3．只比较设备的费用。

4．设备更新分析以费用年值法为主。

二、设备经济寿命的确定

（一）经济寿命的静态计算方法

（二）经济寿命的动态计算方法

三、物业管理中的设备更新问题

（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新

（二）能提升物业运行服务质量的设备更新

第四节：

房地产投资财务评价指标

一、投资回收与投资回报

二、财务评价指标体系房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。

盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。

三、盈利指标计算方法

（一）动态指标

1．财务净现值：

（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。

决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

2．财务内部收益率：

（1RR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

3．动态投资回收期：

（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

（二）静态指标

1．静态投资回收期：

（列），是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

2．现金回报率现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。

3．投资回报率投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率。

四、清偿能力指标计算方法

房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。

（一）利息计算方法还本付息的方式包括以下几种：

1．一次还本利息照付

2．等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；

3．等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；

4．一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；

5．“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。

（二）借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。

（三）偿债备付率偿债备付率（DebtCoverageRatio，DCR），是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

（四）资产负债率：

是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。

资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。

房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。

第四章：

收益性物业价值评估

掌握：

物业价格的构成、投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。

熟悉：

收益性物业价格和其特征、收益性物业价值和价格的种类、收益性物业估价的基本公式及其应用。

了解：

影响收益性物业价格的因素、市场法和成本法的应用。

第一节收益性物业的概念

（物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。

）

收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。

影响收益性物业价值的因素：

区位、新旧程度、供求、物业管理等等

收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：

①未来净收益的大小；②获得净收益期限的长短；③获得净收益的可靠性

第二节收益性物业价格的概念和特征

一、物业价格的概念和形成条件

物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。

二、物业价格的形成条件：

有用性、稀缺性和有效需求。

三、物业价格的特征

物业价格与一般物品的价格的共同处：

①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价

物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。

（一）物业价格受区位的影响很大。

（二）物业价格实质上是物业权益的价格。

（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。

（四）物业价格形成的时间较长。

（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

第三节收益性物业价值和价格的种类

一、使用价值和交换价值

二、投资价值和市场价值

三、成交价格、市场价格和理论价格

四、总价格和单位价格

五、实际价格和名义价格

六、现房价格和期房价格

七、起价、标价、成交价和均价

八、评估价、保留价（拍卖底价）、起拍价、应价和成交价

九、买卖价格、租赁价格

十、市场调节价、政府指导价和政府定价

十一、原始价值、账面价值、市场价值

第四节影响收益性物业价格的因素

一、物业价格的影响因素概述

二、人口因素（人口数量；人口素质；家庭人口规模）

三、居民收入因素

四、物价因素

五、利率因素

六、汇率因素

七、物业税收因素

八、城市规划因素

九、交通管制因素

十、心理因素

第五节收益性物业估价的基本方法：

即市场法、成本法、收益法。

一、市场法

（一）市场法概述市场法估价一般分为下列4大步骤进行：

①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理。

其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。

④求取比准价格。

（二）搜集交易实例

搜集较多的内容，一般包括：

①交易实例物业的状况；②交易双方；③成交日期；④成交价格，包括计价方式和价款；⑤付款方式；⑥交易情况。

（三）选取可比实例基本要求：

①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

（四）建立价格可比基础包括如下5个方面：

①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

（五）交易情况修正

在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：

1．利害关系人之间的交易。

2．急于出售或急于购买的交易。

3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

4．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

5．特殊交易方式的交易。

6．交易税费非正常负担的交易。

7．相邻物业的合并交易。

8．受债权债务关系影响的交易。

（六）交易日期调整

交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。

调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。

（七）物业状况调整

思路是：

①确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素；②判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况；③将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度；④根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。

（八）求取比准价格

二、成本法

（一）成本法概述

成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。

因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。

4个步骤：

①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。

（二）物业价格构成

物业价格通常由如下7大项构成：

①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。

（三）成本法的基本公式

物业价格＝重新购建价格一折旧

（四）物业的重新购建价格

（五）建筑物的折旧

1．建筑物折旧的概念和内容建筑物折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

2．求取建筑物折旧的年限法

年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。

经济寿命短于其自然寿命。

建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。

有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄。

取决于维修养护。

建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余，经济寿命。

建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄之后的寿命。

建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄之后的寿命，即剩余经济寿命＝经济寿命一有效年龄年限法中最主要的是直线法。

三、收益法

（一）收益法概述收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

（二）报酬资本化法的主要计算公式

（三）物业净收益的求取

（四）报酬率的求取：

折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。

（五）直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期