赣榆维多利亚商业街营运可行性研究报告.docx
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赣榆维多利亚商业街营运可行性研究报告
一、市场调研及分析
赣榆县概况
赣榆位于江苏省东北端，隶属江苏省连云港市，东临黄海，西与山东临沂市接壤，北通青岛，南襟新亚欧大陆桥东桥头堡连云港，是全国最早的沿海开放县之一。
全县18个乡镇，总面积1402.5平方公里，人口108万，境内有山、有海、有平原，面积各占1/3，山青水秀，土地肥沃，气候宜人，素以"享山川之饶，受渔盐之利"的福地为人称道。
赣榆县拥有６2.５公里黄金海岸，1.53万公顷滩涂，7.2万公顷浅海域，7000平方公里近海渔场，是江苏省最大的水产育苗基地，拥有198家工厂化海淡水育苗场。
平原地区土地肥沃，农作物品种丰富，农业生产综合实力跻身全国百强县行列，是全国商品粮基地县和全省食品工业大县。
同时地藏丰富、工业门类齐全，已形成化工、纺织、机械、煤炭、建材、食品等十大工业体系。
被江苏省政府命名为"建筑之乡"。
“十五”期间，赣榆将突出加快发展的主题，抓住结构调整这条主线，以改革开放和科技创新为动力，着力实施工业立县、民营富县、科教兴县、依法治县和城市化战略，全面提升全县经济的综合实力和竞争能力，促进各项社会事业协调发展。
五年间，全县工业经济将进一步调优、调新、做大、做强，实现跨越式发展。
利用已有的优势，优化农业结构，确保农业强县的地位，发挥地域优势做大做强水产养殖和海洋、滩涂旅游业，同时加大工业投入，以高效益低污染的新型工业为发展的主导。
初步预计五年间工业年销售收入年均递增5—8%，利税年均增长4—6%，技改投入增长保持15%以上，对外出口年均递增10%以上。
2、国民生产总值。
2004年全县实现国民生产总值65.45亿元，财政收入3.41亿元，连续三年GDP增幅保持在10％以上，继续保持连云港地区领先地位。
3、产业调整显现外来消费能力增加。
农业是赣榆县的龙头产业所以在赣榆的国民生产总值中第一产业占了很大的比重，第二产业一直保持着平稳的发展，但随着产业结构的调整第三产业在国民生产总值中所占比例越来越大。
2002年第一产业为22.68亿元占国民生产总值的30.8，第三产业仅占国民生产总值的27.1%，到2004年第一产业22.02亿元，占国民生产总值的34.8%，而第三产业则有了较大的提升，2004年第三产业产值21.66亿元，占国民生产总值的35.1%，可见，整个产业业态已经向更加优化的方面发展。
赣榆经济增长的动力由农业“一枝独秀”转变为现在的第一、三产业。
第三产业比重的逐步增加将有效的吸纳更多外来劳动力的进驻有效促进赣榆商贸业的发展。
城市化进程加快及外来人口增长。
赣榆政府不断加大招商引资力度，推动了工业及第三产业的发展，提供了更多的就业岗位；促使城镇的人口不断增加。
2003年赣榆县人口数量为106.91万人，城镇人口为13.9万人，随着赣榆县经济社会的发展和城市化进程的不断加快到2004年赣榆县人口总数为107.93万人，比03年增长约1%，而城镇人口则为15.96万人，比03年上涨了12.9%。
城镇人口的增长带来对城镇的生活消费需求的增长，将有力的促进当地商业的发展。
人均可支配收入及消费能力提高
2002年赣榆县城镇人均可支配收入6853元，农民人均纯收入2991元，03年城镇人均可支配收入7782元，农民人均纯收入3139元。
2004年产业结构调整初见成效城镇人口平均可支配收入8872元，农民人均纯收入3501元，消费逐步转变为发展型消费。
商业整体状况：
2004年赣榆县全年实现社会消费品零售总额21.55亿元，比上年增长11.7%；分行业看，批发零售贸易业零售额18.14亿元，增长10.9%；餐饮业3.09亿元，增长17.49%；其他行业0.32亿元。
农工商、华联超市得到成功发展；一品粥、永和豆浆先后顺利落户。
连锁超市、便利店等新型商业业态得到消费者的认可，规模商业效应凸显，成为最具竞争优势、最有自身活力、最显突发成长的市场经营业态。
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2004年的赣榆县商品交易市场交易活跃，商业经纪队伍全面扩大。
年末全县共有商品交易市场67个。
商品交易市场成交额48.96亿元，比上年增长25.5%。
新东方市场投入运营。
亿家园家居超市工程全面完成，时代广场和万隆步行街运营状况稳健，华中商贸城工程顺利竣工。
私营个体经济成为商品交易市场的主体，年内新发展个体工商户3455家、私营企业417家。
年末个体工商户达11134户，私营企业1553户。
7.商业街运营状况及分析
赣榆县城现有已建成的三条商业街，已经开街经营的有两条，情况分别如下：
时代广场商业街
概况：
时代广场商业街是（温州）连云港嘉利投资发展有限公司开发的商业项目，是在赣榆原商业中心的老街上开发新建的，总建筑面积为5.5万平米，全长约300米，商铺共分两层，一期于2002年5月开工，建筑面积为2.3万平米，二期于2003年12月开工，建筑面积1.4万平米，，三期于2005年7月开工建筑面积1.6万平米。
商业经营分析：
经营业态主要为服装、鞋帽类，在三层有简单的餐饮、休闲场所。
由于是首先在赣榆推出的现代商业街，同时又是在当地的传统商业老街上建设的，一开始就吸引很多投资客和小商户的关注，目前看经营较为成功。
租金情况表：
店铺地段区位
租金（元/M2/月）
店铺面积（M2）
年租金（万元/年/间）
备注
一层
最佳铺位
104
120M2
15
非常男孩专卖店
西侧
g
57
50--60
3.5--3.7
不规则商铺面积未计
中段
39
50--60
2.3--2.5
不规则商铺面积未计
东侧
27
50--60
1.5--1.7
不规则商铺面积未计
二层
西侧
25
约40
1.2
不规则商铺面积未计
中段
16.7
40
0.7---0.8
不规则商铺面积未计
东侧
6.5
约40
0.3左右
不规则商铺面积未计
该项目一层西临华中路的铺位出租率相当高，主要原因是靠近主入口，而且是品牌店的首选场所，能对购物者形成吸引力；中街次之；
东街的铺位经营情况较差，二层商铺的经营状况有自身的许多不同之处。
单个商铺的经营面积一般都在40M2左右，租金情况却有很大的不同。
且二层整体的经营状况都不是很好，虽然在招商上有免税、免物管费及最早提出零租金的优惠条件，东段至今也没有做起来，
分析原因：
一是考虑到便捷的因素，购物者一般都愿意在一层购物，而不想去爬楼，主要是传统的购物心理使然，同时个体经商者也普遍具有这种认知心理；
二是东段没有做好人流的出入口，给购物者以很不方便来回走动的感觉。
有经验且有实力的商户多愿选择在一层，二层集中了许多经验不足或缺乏资金的商户，这样市场培育期就大大延长，出现大量没有租出去的商铺。
※深港商业总汇
项目概况：
是（无锡）赣榆南洋房地产开发公司开发的在建步行街商业项目。
处于城北华中路与东关路之间，以老沙汪河为轴线，东西走向全长720米，南北街宽约60米，层高5.2米，占地4.8万M2，总建筑面积5.2万M2，由无锡第五建筑公司承建。
商业经营分析：
该项目的商铺设计为每户一至三层联体，中间内设楼梯，一层门面，二、三层做办公区及储藏间，每户内设厕所，相互之间独立。
开发商也成立专门的招商部，为以后的市场的启动做准备，但他们目前还没有确定给购房者以书面的返租回报承诺。
从位置来看，地处城北，周边为居民区，缺乏传统的商业购物场所。
从目前认购的情况来看，投资客对该项目的前景没有太大的信心，部分客户持观望态度。
而且城中老商业圈的商户一般也不愿意搬过来经营。
综合分析：
赣榆的经济近年来取得了快速的发展使得其社会消费品销售总额明显上升、商品交易市场也越发活跃，新兴商业街的稳健发展也都显现市场经济的繁荣。
但同时我们也应该看到，由于赣榆整体经济基础不高，商品流通市场处于较低层次的发展阶段，使得经济发展受到一定限制，人们的消费观念、品牌意识有待于进一步加强，，这些都是对新兴商业街开发与运营产生一定的影响，致使已开业的商业街效益提升不快，已建成未开业的商业街招商进展不顺。
二、项目情况及分析：
1.项目所在新城区情况：
连云港赣榆新城“维多利亚”商业街地处正在开发建设的连云港赣榆新城的CBD中心区域。
赣榆新城位于赣榆县城东部（如下图规划区），直面黄海，位于海洲湾上。
距离老县城中心5公里，地块周边生态资源丰富，东面紧临湖水，水域面积达66万平方米。
县委、县政府与南京21世纪集团合作开发，整个赣榆新城项目建设规划总用地面积约6.9平方公里，其中城市建设用地615.4万平方米，占总用地的89.0%，绿化率达到50%，容积率仅为0.95。
总体规划方案是由国际著名的加拿大朗诗设计所精心设计的，是一个以居住、旅游、度假为一体的现代化新城。
新城总投资80多个亿，由我公司南京21世纪投资集团和县政府合力开发投资的一个重大的城建项目。
赣榆新城总体道路规划为三横六纵，三横从北向南依次为：
环城北路、黄海路、公园路。
环城北路今后是建材一条街，目前建设局已在此定址；中间是黄海路，路宽76米，双向八车道，中间为景观带，两边为绿化带，是苏鲁地区最宽的一条路，更是新城的长安大街。
鉴于赣榆人千百年来住在海边却看不见大海，这三条路年底会全部竣工，直达海边，拉近了城市和海的距离。
在海边我们将修建两个观海平台和一个海鸥广场，并利用海水退潮时的涂滩修建三个人工生态湖。
在城中开凿了四条人工水系，将生态湖与青龙河直接相连，她的水域面积达到66万平方米，给整个新城带来无限的生机和活力。
在人工湖的旁边将会建有别墅、住宅和产权式酒店。
南北方向的六纵，六纵从西向东依次为：
新城路、南京步行街（又名维多利亚商业街）、21世纪大道、爱德华王子街（又名欧洲商业街）、生态园大道、海滨大道。
维多利亚商业街是我们新城的第一个项目。
21世纪大道是以我公司冠名的（我公司是全国唯一一个获得房地产创新奖的的企业，在海南、连岛、南京都有我们的成功项目）。
爱德华王子街，今后也是一条步行街。
海滨大道与拟建中的242省道相连接，北面和苏北第一村、海洲湾度假区、日照海滨新城相接，南接连云港港口，与港口只有25公里，驱车只需15分钟即可到达，并和连岛4A级风景区、花果山风景区相连，将倾力打造一个沿海风情旅游观光带。
同时，242省道的开通将为新城的物流带来更大的便捷。
新城内建有亲水别墅、望海公寓、酒店式公寓、行政、金融、自来水厂、加油站、农贸市场、商业街、医院、学校；学校就有五所，三所小学，两所中学。
另各小区设有幼儿园、托儿所，污水处理站、停车场等配套设施。
新城的空间布局以；一心、二带、三湖、四街、五区，规划设计。
一心：
以政府为中心，形成赣榆政治中心、文化中心、管理中心。
二带：
一带，以政府办公楼为轴心，南北贯穿，北至环城北路，南至公园路，行成一条通透的城市绿化风景带，建江苏最大的免费市民健身广场，休闲、散步、运动、锻炼、集会，开放式公园。
让人们在紧张工作之中，下班之余有放松身体、放飞心情的地方。
二带，以海滨大道为线，三个人造海为主载体，形成滨海风光带，展现海滨城市特色，突显海滨风情、风光、特色，让海洲湾畔赣榆新城，维多利亚建筑风情海边小城人文面貌、蓝天大海，海鸥戏水成为赣榆新城的一条亮丽风景线。
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三湖：
在离海拔300米的地方，开挖三个人工海（66万M²）（一千亩），沿着三个人工海，造人工沙滩，建设滨海旅游度假区，形成独具风情的滨海生态旅游度假区，沿着海边，建筑度假村、高档住宅区、夜总会。
四街：
维多利亚商业街、欧洲商业街、电子一条街、建材一条街，在加上各类特色专业市场，形成新的经济亮点，创造富裕。
五区：
生活区、办公区、商贸区、物流区、海滨娱乐区，形成功能齐全，配套完善的赣榆首善之区。
整个新城建设周期5-8年，按人均居住近30平方米经商面积计算，可容纳8-10万人居住，提供5万个就业岗位，加上旅游产业带来的流动人口，新城建成后将成为一个20万人左右的中等新兴海滨城市。
按照每平方米产生1万元商业流通市值测算，将可产生100多万亿元的商业流通值，这里将会成为赣榆未来的经济增长点。
项目建设情况：
维多利亚商业街位于赣榆新城的核心位置，紧邻黄海大道，距新政府办公大楼仅百米间的距离，金融证券位于她的东侧。
维多利亚商业街是连云港赣榆新城规划建设中的第一条商业街，全长400米，是1.2公里商业街上先期开发段。
周边多处高档的住宅区、配套环境将是新城最成熟的一个区域，这里的银行、超市、医院、学校及娱乐场所云集，金融、银行、物流和证券贸易与商业经营相辅相成，共同发展。
在不久将来这里将是新城中人气最旺商业最繁华的地段，对未来新城区的商业发展将起到引领作用。
现在县政府即将东移，政府大楼规划建筑面积为18万平方米，其中主楼是6万平方米。
随着政府的迁入，管理中心、政治中心、文化中心将聚集在这里。
在政府的后面还将修建一个万人休闲广场，维多利亚商业街就在繁华的市中心。
在商业街的周边我们将盖建一些居民住宅，把青龙河向两边拓宽30米，引4条人工水渠和生态湖相连，形成四条景观带，贯穿于周围的高档别墅和
住宅，届时会吸引大量的外来人口休闲居住，全面提升城市规模。
维多利亚商业街首期开发面积达2.6万平方米，主体二层，局部一到三层，系全框架结构。
商业街分为A、B、C区（C区为二期招商），A区共有117间商铺，B区有111间，以60*12米单位为基本单元，开间大进深小，全装修交付。
商业街在错位面积的划分上，充分考虑了各层次消费的需求，有20㎡—400㎡不等的铺面，间隔可调整，面积可自由调配。
步行街是由澳洲五合全欧式化设计的，采用骑楼式格局，外立面采用大量的玻璃及半落地超大面窗设计，在出入口街宽30米外建有两座标志性建筑物钟楼，建筑单元前后错动排列，除了两面各4.5米的人行通道外中间均为绿化、休闲娱乐地带。
商业街上还建有四座人行天桥，她们把整个商业街的两层连为一体，使商业街既美观又实用。
整条商业街建设三个景观休闲广场，开凿的人工水系在这也布置了可供观赏的水景，这将会成为一个水上餐厅，她可吸纳大量的客流，同时也将会成为各商家新品发布的最好舞台。
商业街布局合理，间有内廊和外廊，即使在雨天也可无忧购物。
优势
1.从长远发展眼光来看，维多利亚商业街作为今后赣榆新城的CBD中心的商业铺位，同时随着我们在周边住宅的开发建设和行政中心的建设,以及未来新城区建设的推进，都会对进驻的商家所经营的商铺带来逐年的升值，项目前景广阔。
2．该项目是整个赣榆新城建设开发总项目的第一个开局项目，新城建设是受到当地县政府乃至连云港地区政府的高度重视的历史性巨大工程，作为首开项目的商业街必定会在今后的运营中受到政府相关政策的扶持和鼓励。
3.项目的建筑风格和品质在当地乃至整个连云港地区都堪称极品，商铺采用框架结构，大面宽，全装修到位，多种套型，空间变化富于弹性，满足不同需要，这就为购物及休闲、餐饮的商家选择上提升档次，做出特色打下基础。
在硬件环境方面有相当的竞争力，有利于我们把商业街营造成当地中高档消费的主要场所并能引导整个县城的消费潮流。
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劣势
1、项目离县城中心较远，且周围暂无消费人口的支撑，交通等市政设施短期内不易配套。
对于私家车拥有率低的地区，商业零售的两大重要支撑一是地段，二是人流，都是生存的要素。
2、新城建设的其他项目的开建与此项目的相隔较长，目前尚未公开予以宣传，开业后还将有一个相对较长的入住期和市场培育期，对于将入住的商户影响较大，从而直接影响到招商效果。
机会.
新城区的建设开发在2006年开始将掀起一个又一个高潮，3月份将同时动工建设行政中心和5万平米的住宅小区建设，预计该住宅项目在今年5月就可以开始销售，抓住此契机进行宣传将对项目的招商带来积极的影响。
3.4挑战
项目在经营模式上选择的是产权式商业物业，即对产权进行拆零销售或是先租后售、以租促售，对商铺以返租的模式进行统一招商、统一宣传、统一经营管理，但因其所有权与经营权分离，将会给能否持续“统一”带来隐患。
随着开发建设新城的逐步推进，项目的经营状况在一定程度上也影响到整个新城建设项目的总体推进，如果开街以后，没有足够的购买力来支撑整个街的商业运营的时候，我们该如何保证进场商户的持续经营是我们所面临的巨大挑战。
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3．5分析与对策
充分利用和发挥优势，在招商工作中宣传优势，针对劣势积极采取应对措施，抓住机遇迎接挑战，是项目运营中的重要举措。
项目的客源支撑及交通问题是影响招商效果及入驻商户能否获取经营利润，能否持续经营的两大关键，交通问题将通过取得公共交通部门的支持，开设交通线路，及自配客运中巴来解决。
抓住新城区其他项目的开工建设宣传扩大影响力，同时筹备中及开街后加大营销策划宣传，充分利用项目自身作为广告载体，来渲染商业氛围，增加客源。
招商不理想或是不具备开业条件，则要考虑重新选择开业时间，开业的成功与否对整个项目乃至对新城其他项目的影响巨大。
宁可市场对它没有印象，也不能使其失败，给市场留下一个不好的印象。
三、项目的运营思路：
1、概念定位
购物中心是具有良好规划的商业区，而传统商业街一般是自发形成的无规划的商业区，二者都是一种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在一起从事零售经营活动的商业经营场所，各个零售上都是独立、分散经营、自负盈亏的，都是具有购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多种功能，既具有传统商业所有的功能又能对新兴城区的商业招商产生重要影响。
购物中心与商业街区又具有较大的区别，其中最本质的区别在于前者的物业产权比较集中，主要集中在少数投资商、开发商手上，由经营管理公司对租户进行统一管理；而后者的物业产权则比较分散，一般分属于多个不同的业主。
各种门类松散地结合在一起，缺乏统一的规划与经营管理。
而我们项目的商业街既不同于传统的商业街也不同于赣榆现有的商业街，前期是由开发商进行统一规划、统一开发，尽管准备在今后的运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售、以租促售，但中、后期我们基本要按照购物中心的运作模式来运营，即以统一招商为主体，采用统一布局规划、统一宣传策划、统一经营管理的方法完成开街及其后的管理。
2、经营布局定位
商业街的各个经营门类是有计划地组合在一起。
经营门类包括各种购物类、餐饮类、娱乐类等。
这些经营门类的类型、规模、数量、特色、品牌、档次等在街区都应有明确的规定，如服装经营类，其经营的规模、面积、位置布局、针对的目标消费对象、引入的品牌特点都应该有明确的要求。
各种经营门类的选择及组合方式是根据街区的目标商圈特点确定的，其目的是全面满足目标商圈人群的物质和精神方面的需求。
按照国内外购物中心通用的黄金分割定律为：
购物类占52%、娱乐餐饮类占48%，而本项目可根据实际情况购物类可达70%。
同时，各门类需按比例均衡配合，其间互补性强、相互促进作用大、共同对消费者形成较强的聚集力、吸纳力，并尽可能避免同类经营的恶性竞争，从而使商业街各个经营门类的经营利润最大化。
3、形象与档次定位
新型商业街除了具有多功能于一体的特征外，同时也要对新城区的商业格局、城市形象产生重要的影响。
本项目是赣榆新城区首开项目，其独特的建筑设计与风格使其形象在当地及周边城市都堪称独树一帜，是新城区最具时尚特色的形象代表，所引进的品牌是过内外各地区的知名、优质品牌，所有入住的经营商铺要体现优质品牌形象。
品牌形象，所有广告形象设计应成为与之相配套的鲜明特色。
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商业街未来主要是为新老城区的居民服务的，既不但有新城将入住的行政工作人员、居民群体，同时要吸引老城区的新型消费群体。
其消费品位都是赣榆经济、文化、商业流通的新观念在消费领域的反映。
以时尚为主流，其档次定位应以中档大众消费为基础，在此层面上有所提升的中高档消费，其中中高档、中档、中低档的比例为35：
60：
15。
4、目标经营户定位
商业街一期开业为A、B二个区域，A区域定位为生活购物区，主要招商门类为服饰类、鞋类、百货、珠宝、化妆品、家电电器、通讯服务、休闲类、文化体育用品、箱包皮具、床上用品、儿童用品等。
B区域为休闲娱乐、餐饮旅游区，主要招商门类为电子游戏厅、网吧、健身会所、各类美容美体服务咨询机构、KTV娱乐中心、足疗足浴中心、中西式特色餐饮、咖啡、茶社、特色食品店等。
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具体招商对象为：
1）有较强的经营实力、经营规模的商业机构；
2）有丰富营销经验的地区级品牌代理商；
3）有特色的品牌生产厂家或经营机构；
4）具有一定实力、具备一定经营能力的个体经营户；
5）商铺形象装修佳且地区销售业绩较好的商户；
6）经营项目新奇，能有固定客源经营理念先进的商户。
招商范围：
以赣榆、连云港为主，辐射江苏、山东、浙江等地区。
5．消费客户群定位
在商品经济日益发达的现代社会，能吸引顾客前来购物及消费的有两类：
一类为交通便捷；二类为特色服务。
而对于本项目来说，目标顾客群有两类：
一类为当地中高档收入的群体，此类顾客多为到连云港或南京等地消费，部分为有车族；另一类为年轻、时尚、具有新潮消费观念的一族，年龄层在20—35岁的群体。
商业街要以中高档商品和消费吸引前者，要以时尚、休闲、青春的商品和服务吸引后者，同时要为以这两类为主体目标的更大范围的客户群解决交通问题。
6、管理定位
商业街是商店群的集合体，是众多零售商汇集在一起从事商品零售经营活动的商业场所。
分散经营，统一管理是商业街管理的基础。
零售商的经营活动是分散的、独立的，各自独立承担经营的风险、自负盈亏，各自的经营状况相互关联性不大。
同时商业街又是统一规划、统一开发、统一管理的商业物业，经营管理公司对商业街进行统一的经营管理，对经营布局、商品组合、招商推广、形象宣传、营销活动等都进行统一运作管理。
本项目在分散经营、统一管理的原则下组成管理团队，以现代管理理念为指导，以务实高效的工作方法达到创新一流的效益。
四、项目的工作安排：
1、招商目标的选择
项目的经营规划和布局定位确定后，要对将引入的商家的选择进一步明确，按照1：
2-3的比例进行目标商家的确定，即在明确对各个经营门类、各经营门类所占营业面积的比例及其在商业街的空间布局后，对每个门类商品组合及商店组合的特征，根据每一类商品经营的规模比例和需要引入目标商家的类型，做出对各门类主力店、重点商家和一般品牌商家的选择。
招商对象选择标准是：
有较强的经营实力、经营规模的商业机构；有丰富营销经验的地区级品牌代理商；有特色的品牌生产厂家或经营机构。
同时，对国内外著名品牌、本区域独家经销品牌及拥有特色经营项目的商业机构优先引进。
2.招商条件
招商条件包括租金、租赁期限、管理收费、保证金、税费及其他相关费用。
租金：
根据对赣榆地区现有商业街经营情况的了解，在开街第一年，本项目将根据经营户的经营规模等特点采用免收半年到一年的租金，租金收取从第二年即2007年开始平均租价按照使用面积的每平方米3.5元计算，即第二年为减亏50%；第三年租金翻一番，即为全面减亏并略有盈余；第四年、第五年分别以30%、40%增幅收取租金，达到逐年增盈。
租赁期限：
不同类型的承租户对租赁期限的要求不同，一般普通型商户租赁期限为1年，较大型的为1-3年甚至更长，我们将根据商户品牌、规模、租金等条件确定租赁期限。
管理收费：
分为政府收费（如有关税金、工商行政管理费），参照同行的做法，将积极向有关政府部门争取减收或免收，但不代缴。
由我方物业管理收取的除水电费外的费用可以随同租金同期减免。
过了免租期后的管理费用按照实际运营支出测算，按实收取。
保证金：
按照所租赁经营面积的大小分类，可按照每户1000-5000元收取，或者按照3个月的租金标准收取
3.招商工作的实施
序
工作主题
主要工作内容
工作周
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