安康房地产市场调研报告.docx
《安康房地产市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安康房地产市场调研报告.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
安康房地产市场调研报告
安康房地产市场调研报告
一、城市篇
1.1、城市概况
安康市位于陕西省最南部，为秦岭、巴山山地，幅员在北纬31°42′~33°49′、东经108°01′~110°01′之间。
辖汉滨区、紫阳县、岚皋县、石泉县、宁陕县、镇坪县、平利县、旬阳县、汉阴县、白河县等1区9县和省级安康高新技术产业开发区。
面积23391平方千米，耕地28.9万公顷，人口303万。
安康市为陕西省第二大综合交通枢纽城市、第三大铁路交通枢纽城市，位于陕西省最南部，是陕、川、鄂、渝四省市毗邻地区的中心城市。
是连接祖国西南、西北通向华北、华中、华南的重要交通枢纽，阳安、襄渝、西康铁路在此交汇，是我国包柳铁路和沪汉蓉大通道的十字中心。
该地区为我国北亚热带动植物典型代表区，有羚牛、朱鹮、大熊猫、云豹、大鲵等珍稀动物。
是陕西省及西北地区最主要的茶叶、蚕茧、油桐、生漆主产区。
因境内土壤含硒元素丰富，又被誉为“中国硒谷”。
安康市古称“金州“，是东方圣母女娲的故乡，素有“天然生物基因库、中药材之乡、中国硒谷、中国民歌之乡、中国茶乡”等美誉。
安康是全国绿化模范城市，中国十大节庆城市，中国十大宜居小城市。
1.2、宏观经济数据
1.2.1、城市DDP及增速分析
安康在陕西南部同类城市对比分析中，2012年的GDP总量排名第三，增速排名第一，经济发展较为落后但发展前景良好。
1.2.2、产业结构分析
安康第二产业为支柱产业，而且是政府重点打造的产业方向。
这说明安康是一个工业驱动型的城市，工业的发展将会带动产业人群的进入，对住宅市场的刺激效果明显。
1.2.3、社会消费品零售总额分析
安康在陕西南部同类城市对比分析中，消费品零售总额排第三位，增速排第二，说明安康目前的商业环境比较落后，但发展速度较快。
1.2.4、人口分析
安康在陕西南部同类城市对比分析中，人口位居第二，说明刚性需求旺盛。
1.2.5、人均储蓄分析
安康在陕西南部同类城市对比分析中，居民可支配收入位于第二位，略高于商洛和汉中，可见处于中等偏上的水平，说明安康有较强的消费潜力，但消费意识有待提高。
1.3、宏观政策
1.3.1、公积金政策
市本级、汉滨区、高新区：
双职工缴存住房公积金最高贷40万元，单职工缴存住房公积金最高贷30万元。
住房公积金贷款期限：
全市统一最长期限30年，延长至法定退休年限后5年。
1.3.2、限贷政策
暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
1.4、城市规划
1.4.1、城市整体规划
规划的发展方向为：
“打造核心、开发江北、西进东延、提升江南”。
1.4.2、规划范围
规划年限：
近期为现在-2015年；远期为2016-2020年。
Ø远景规划控制区：
依据陕南城镇体系规划，按百万人口大城市区构架，将瀛湖风景区、汉阴至安康月河川道和安康主城区区域一并进行通盘控制，其规划控制区范围为450平方公里。
Ø规划区：
规划区160平方公里。
含盖建成区、香溪洞风景区、近远期发展空间及周边山体和城区汉江段、黄洋河、吉河、月河下游河体。
具体界定为：
北到将军乡南界，包括龙王山林区在内；东至石梯乡、九条沟、八庙湾一线；西以现状机场以西至花园乡冉家河为界；南到吉河镇、香溪洞风景名胜区南缘。
1.4.3、城市结构规划
城市结构确定为：
“一江两岸、一心多区；山水环绕、桥道贯通”。
一江两岸、一心多区：
按照“一江、两岸、三区、五桥、八景”的总体空间结构进行规划建设，体现人本思想，以生态建设为主体，完善服务功能和游览功能。
同时，在汉江七里沟大桥与城东大桥，江北大道与巴山路形成的口子型区域中布置商业服务、酒店宾馆等公共服务设施，形成城市核心区，展示安康城市的精华，彰显城市灵魂。
1.4.4、交通规划
Ø公路建设：
建成安康—白河、安康—平利高速公路，推进安康—岚皋、平利—镇坪高速公路建设，规划建设桐木—旬阳—平利、大河坝—石泉、宁陕—镇安三条高速公路连接线。
加快干线公路建设等。
Ø铁路建设：
完成西康铁路复线、阳安铁路复线、西成客运专线安康段、安康铁路客运枢纽扩建及恒口综合货场建设，积极推进西安—安康—重庆高速铁路客运专线项目前期工作。
Ø民航建设：
建成安康富强机场，力争开通通达北京、上海、广州、成都等大城市的航线。
Ø航运建设：
在完成汉江梯级开发的基础上，全面启动汉江安康段主航道整治工程，建设安康—白河高等级航道，加快开发瀛湖—紫阳—石泉、瀛湖—岚皋佐龙水上旅游航道。
1.4.5、城市面积及人口规划
2009年建成区面积30平方公里，人口32万人；2015年建成区面积发展到38平方公里，人口40万人；2020年建成区面积发展到55平方公里，人口60万人；远期建成区面积发展到72平方公里，人口80万人。
1.4.6、产业规划
以月河川道统筹发展为主线，推进特色效益农业综合开发，做大做强新型工业支柱产业，以矿产选冶为基础，谋划新型金属材料、无机非金属材料、硅材料和新型建筑材料等四大材料体系共53个重点产业项目。
提升产业园区服务、承载能力，按照“一体两翼”布局战略，将产业园区建设作为开放型经济的重要载体，加快安康工业园区及汉滨、旬阳、汉阴、石泉、平利等5县区产业园区建设，积极打造五大产业基地，即建设绿色能源基地、建设新型材料强市、打造富硒食品之都、创建生态旅游胜地、培育特色物流之都。
1.4.7、旅游规划
依托我市良好的交通区位、丰富的旅游资源，以“打造南宫山、连通汉江水、建设旅游村、提升中心城”为发展思路，以“秦巴风情、汉水神韵、金州美食、绿色安康”为主题，着力打造“一山（南宫山）一湖（瀛湖）一城（中心城区）”核心景区。
加快南宫山、瀛湖、汉水明珠、秦岭景区、化龙山景区等一批重点景区建设，建设30个旅游示范村，力争将瀛湖创建为4A级景区，同时创建6个3A级景区，建设2家以上五星级酒店和3家以上四星级酒店，培育5条特色旅游街区。
整合旅游优势资源，实施旅游产品深度开发，精心培育精品线路，深化旅游体制改革，推动服务接待体系建设，全面提升生态旅游的质量和水平，建设山水休闲度假胜地和国内一流生态旅游目的地。
1.5、小结
安康是一个地理位置优越,交通便利, 旅游资源丰富的城市。
在陕南几个同类城市中，人口较多，消费较少，经济较为落后，主要以第二产业为支柱，并在不断深化。
但近几年的发展较快，消费潜力巨大，刚性需求旺盛。
安康的宏观政策环境比较宽松，城市的发展规划有理有序，在城市升级、城市扩容和新区建设等方面均有合理的规划布局。
特别是省级高新区的开发建设，为整个城市的发展注入了新鲜血液，呈现一片如火如荼的发展景象。
就整个城市的经济、政策和发展规划的宏观环境而言，安康房地产市场拥有一片肥沃但开发程度较低的土壤。
二、市场篇
2.1、整体供求及价格走势
安康中心城市房地产市场2001-2012年整体上供给量、需求量和价格上处于不断上涨状态，就2012年而言，安康市中心城市房地产市场处于供不应求。
2.2、市场发展格局及典型案例
2.2.1、板块划分
从安康房地产市场竞争分布来看，市场主要呈现出四大板块：
高新区板块、江北滨江带、江南老城区、城东近郊区。
安康房地产市场格局的形成，与其城市的逐步发展息息相关，从城市规划与发展的角度来看，以老城区域为核心，先向东发展，再向西发展，由此通过优化城区东部有限区域，改造江南老城区，开拓江北新区和城东新区，逐渐形成了当前安康市场格局。
指标
城东近郊区
江南老城区
江北滨江带
高新区
地理位置
市区边缘地带
安康商业金融中心城区
离市中心较近
城市新区
发展前景
城市东移前景看好
中心城区，发展成熟
安康未来城市休闲、旅游示范区
未来安康新兴的城市中心
周边配套
交通便利、配套成熟
交通便利、配套成熟
交通便利、配套不佳
交通便利,配套不佳
周边环境
环境较差
建筑密度较高，旧城改造
环境优美，江景资源稀缺
人气不足、心理距离较远
楼盘定位
开发大量高、中档楼盘
高中档楼盘
目前为高档楼盘
中高档楼盘
价格水位
4400元/㎡
5000元/㎡
5100元/㎡
4000元/㎡
从城市区域板块发展特点角度入手，将一系列重要指标通过总结和明确，将安康市区当前四大重点房地产区域进行对比，从而在感官上对各个区域板块在整个城市所扮演的角色进行说明，进而明确项目在全市生存和发展的基础地位。
安康四大板块分别代表了城市发展与市场供应的四个方向：
城市扩容、旧城改造、资源优化、新区开发。
2.2.2、城东近郊区
城东近郊区位于安康市区边缘地带，城市东移，发展前景较好，交通便利配套设施成熟，但周边环境较差，目前开发大量高中档楼盘，价格水位为4400元/㎡。
城东近郊区之江南一品·东郡
东郡共建楼宇23栋，设有一个景观带、三个景观中心广场、四大景观组团，绿化率高达40%，拥有900多车位的双层地下停车场及地上停车位、多功能休闲会所、风情商业街等商业、生活设施齐全；东郡延承西区品质又有所提升；续西区花园洋房之后推出多层电梯式花园洋房；东郡的建造，实现了江南一品社区的整合和社区内资源共享。
主力户型：
两房两厅三房两厅，户型面积：
80-150平方米，成交均价为4400元/㎡。
2.2.3、江南老城区
江南老城区位于安康金融商业中心城区，发展、配套设施成熟，交通便利，是旧城改造的核心区域，建筑密度较高，楼盘定位为高中档楼盘，价格水位为5000元/㎡。
江南老城区之金州国际城
金州国际城位于育才中路市政府旁，紧临安康中学，周边配套齐全。
总建筑面积约20万平米，设计有酒店、商业、及8幢18至33层高层住宅。
高达52米的楼间距、中央主题花园、四星级酒店、四万平米商业配套，使楼盘成为安康高品质社区的标杆，主力户型是3室2厅1／2卫，热销面积为83-113㎡，成交均价5100元/㎡。
2.2.4、江北滨江带
江北滨江带距离城市中心较近，是安康未来的旅游、休闲示范区，虽交通便利但配套设施不佳，环境优美，江景资源稀缺，目前楼盘定位为高档楼盘，价格水位为5100元/㎡。
江北滨江带之兴科明珠
兴科明珠花园占地300余亩，社区中有中央广场；同时启动商业配套。
总建筑面积约626600万平方米，50平方米-150平方米多种户型面积供选择，由高层住宅8栋、小高层住宅30栋，多层住宅20栋，办公楼2栋，职教楼1栋，幼儿园1栋，物管会所1栋，停车位2648个，户型从50多平方米的两房单位到150多平方米的五房单位不等，还有部分复式单位，主力户型是100多到120多平方米的三房单位，成交均价为5100/㎡。
2.2.5、高新区
高新区属城市新区，是未来安康市的城市中心，虽然交通便利，但是基础设施配套较差，人气不足，心理距离远，目前开发的楼盘为中高档楼盘，价格水位为4000元/㎡。
高新区之新兴·天著
新兴·天著位于安康市高新区东大门，花园沟大桥北侧，包含19栋高层住宅及2.3万平米的西班牙风格商业街，建成后将成为区域精品住宅高端商业中心。
建筑采用Art-Deco建筑风格，将欧式建筑的华贵结合现代建筑的时尚、简洁，实现中西结合，古今兼用的经典再现。
沉稳大气，高贵典雅。
社区自有的2.3万平米西班牙风情商业街，汇聚众多国际知名品牌，成交价格为4200元/㎡。
三、产品篇
3.1、建筑风格
项目
建筑风格
金州国际城
简约
御公馆
简约
兴华名城
简约
兴华都市花园
简约
泰子府·君城
简约
城市庄园
简约
江南一品·东郡
简约
江南一品·南郡
欧式
锦绣汉旭苑
中式简约
汉城国际商业街
欧美HOPSCA
兴科明珠花园
简约
新兴天著
简约
居尚现代城
简约
天龙大厦
简约
安康旅游商业广场
简约
香溪旅游文化广场
简约
南龙·滨江公馆
简约
民荣·曼哈顿
欧式
长兴国际广场
简约
中广国际
中式简约
南苑国际
欧式
养心园
简约
安康楼盘的建筑风格以简约为主。
简约风格基本特点是简洁，实用，经济，舒适，线条简约流畅，装饰元素少，色彩对比强烈，体现工业化社会风格的净值与个性，符合大多数现代人的生活品味。
但是简约并不是简单，简洁是优良品质经不断组合并筛选出来的精华，是将物体形态的通俗表象，提升凝练为一种高度浓缩、高度概括的抽象形式。
简练出的新概念，摒弃传统的陈俗与浮华。
例：
金州国际城
此项目的颜色纯度高，整片建筑整齐有序，楼体无明显突出物。
体现了简约风的特点。
例：
御公馆
线条清晰，采用拼接式色彩搭配来去除简约建筑易出现的沉闷感。
总体上大方而简洁。
3.2、物业标准
3.2.1、车位配比分析
项目
总户数
车位数
车位配比
兴华名城
2530
885
0.35
兴华都市花园
3000
500
0.17
锦绣汉旭苑
560
702
1.25
汉城国际商业街
863
1200
1.39
兴科明珠花园
5000
2648
0.53
天龙大厦
152
262
1.72
安康旅游商业广场
300
582
1.94
南龙·滨江公馆
1730
1600
0.92
民荣·曼哈顿
370
370
1.00
中广国际
112
169
1.51
养心园
230
99
0.43
锦绣汉旭苑、南龙滨江公馆、民荣曼哈顿等位于传统市中心以外的项目车位配比较高，而位于市中心的兴华名城、养心园等项目车位配比较低。
3.2.2、住宅舒适度分析
项目
梯户比
容积率
绿化率
汉城国际商业街
2梯4户
3.25
10.00%
天龙大厦
2梯8户
4.01
14.10%
安康旅游商业广场
2梯6户
4.98
8%
兴科明珠花园
2梯4户
3.00
33%
兴华名城
2梯4户
2.02
38.20%
民荣曼哈顿
1梯3户
2.99
30%
江南一品南郡
1梯4户
2.90
40%
江南一品东郡
1梯4户
3.00
37%
养心园
1梯2户
2.40
30%
新兴天著
2梯4户
待定
待定
居尚现代城
2梯4户
待定
待定
城市庄园
2梯4户
2.58
40%
泰子府·君城
2梯4户
待定
待定
御公馆
1梯3户
待定
待定
兴华名城
2梯6户
待定
38.20%
锦绣·汉旭苑
2梯4户
2.99
36.50%
梯户比为单元平面内电梯数量与户型数量的比例，一般来说，比例越小，舒适度越低，反之越高。
较差的为小于1:
5的，品质较差；普通的两梯六户居多，一般在1:
4到1:
3之间；舒适的两梯四户居多，梯户比一般在1:
1.25-1:
1.5，梯户比低于1.25则舒适度受到影响；高舒适度的一般为两梯两户、三梯两户的纯板式塔楼。
由表可见1:
2的梯户比在安康楼盘的住宅产品中占比较大，属于舒适型，其余大多为普通型。
容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，户型之间的距离近，干扰多，舒适度差，反之容积率越低舒适度越好。
国家对不同用途的项目有不同的容积率上限规定。
由表可见，安康楼盘的容积率多在3.0左右徘徊，容积率小于2.5的很少见，开发密度较高。
绿化率用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。
包括公共区绿地、宅旁绿地等。
绿化率越高舒适度越好，反之越差。
由表可见安康楼盘的绿化率主要在30%~40%，反映当地客户对绿化较为重视。
3.3、户型面积
安康的住宅产品供应以89-151m2的套二和套三为主，其中90-113m2的套二和套三为热销的主要产品，120-168m2的套三和套四为滞销的主要产品。
安康房地产市场中,虽然越来越多的大户型项目加入优惠促销的队伍，但市场的表现却很一般，成交量仍然保持萎缩的态势。
相较之下,中小户型却更受青睐!
户型鉴赏：
Ø优势：
客厅、主卧朝南，采光极佳；户型方正紧凑，公共浪费空间小；厨房餐厅相连，生活方便；功能分区明确。
Ø劣势:
干湿分区不明确。
Ø优势:
南北通透,空气质量好；宽敞明亮,大型主卧有独立的卫生间；动静分区明显；卧室面积大；厨房与餐厅联系密切,采光通风好。
Ø劣势:
卫生间在卧室内,不方便；厨房缺少为其服务的阳台；餐厅面积过大。
Ø优点：
使用面积大，三卧室，双卫生间；总体格局方正，而非狭长型，没有三角形或弧形空间，无死角，方便充分利用面积；采光好，实现基本的“明厅”、“明卧”、“明厨”“明卫”；餐厅与厨房一门之隔，上菜方便；动区（客厅、餐厅和厨房）靠近入户门；其中两卧室位置深入，干扰较小，私密性较强；卫生间的室内交通线便捷。
Ø缺点：
干湿区、动静区未明显划分；无穿堂风，通风性较差；其中一个卫生间的窗户通向有人活动阳台，而非直接对着室外，卫生间换气不便；需穿过主卧才能进入阳台，减小了来客在阳台憩息或参观阳台的可能性。
2013年8月16日
升级会员 