湘景豪庭建设项目可行性研究报告.docx

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湘景豪庭建设项目可行性研究报告

省建三公司湘景豪庭项目可行性研究报告

附录：

1、招标基本情况表

2、审批部门核准意见

第一章概述

一、项目名称及拟建地

项目名称：

湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目。

项目拟建地：

湖南省第三工程有限公司湘景豪庭小区建设项目用地位于湘潭市书院路南侧，丝绸路西侧。

二、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

三、报告编制依据

1、湘潭市规划建筑设计院提供的设计方案；

2、国家建设部及湘潭市颁布的与房地产相关法律与政策；

3、湘潭市2005-2008统计年鉴；

4、湘潭市2008-2009年1-3月房地产统计年鉴以及公报；

5、现场勘察和实地调研所得资料；

6、湖南省第三工程有限公司房地产开发公司根椐市场调研提供的有关资料；

7、国家现行的有关行业规范、规程、标准；

四、项目概况

（一）项目建设规模及建设内容

湘景豪庭项目地块位于湘潭市河东丝绸路、书院路交汇处，总占地面积2.5公顷，规划总建筑面积96900平方米，该地块拟建为省建三公司办公新址以及职工住宅小区。

根据湘潭市城市总体规划（2001-2020）用地规划图2004显示该地块属于城市二类住宅用地。

所按二类住宅用地的相关标准，湘景豪庭初步定位为中档电梯小高层住宅小区+多层普通住宅小区，建筑形式体现为电梯小高层纯住宅楼+多层住宅楼为主，临街四层商业门面与办公酒店为辅。

（二）项目地理位置及现状

湘景豪庭位于湘潭市岳塘区丝绸路与书院路交汇处，该地段作为住宅小区用地，地理位置优越，交通便利，实属理想位置。

（三）项目详细技术指标

1、项目总占地面积：

37.5亩，合25000平方米

2、项目总建筑面积：

96900平方米，全为有效产权面积。

3、其中17层小高层住宅建筑面积：

45900平方米，六层住宅楼：

13000平方米，商业部分总建筑面积为：

38000平方米,其中:

4层沿街商业3100平方米,酒店商场22800平方米,办公楼12100平方米。

4、项目容积率：

3.885、项目建筑密度：

29.7%

6、项目绿化率：

40.28%7、项目设计地下停车位540个

五、项目建设缘由

建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。

自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》[国办发〔2006〕37号]中要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。

各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。

要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

《中华人民共和国城市房地产管理法》[2007]第29条中指出国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

胡锦涛在党的十七大上的报告中指出：

加快推进以改善民生为重点的社会建设，着力保障和改善民生，努力使全体人民住有所居，加快解决城市低收入家庭住房困难，推动建设和谐社会。

国务院总理温家宝在十届全国人大会议政治工作报告中强调房地产应重点发展面向广大群众的普通商品房。

本公司借鉴全国各地成功经验，本着“的宗旨，决定开奉献社会，诚信于民”发建设限户型、限房价、限销售对象的“三限”住宅，即开发90平方米以下的套型结构的商品住宅，房价低价位，服务对象面向广大中、低收入住房困难的群体，推动和谐社会的建设。

第二章市场分析

一、区域因素分析

湘潭市是湖南省重要的工业、科教和旅游城市，是长、株、潭城市群经济一体化的中心城市之一。

湘潭市辖两区、两市、一县，国土面积5015平方公里，人口292万，其中城镇人口80万。

湘潭历史悠久，自古以来便是湘中地区重要的商业中心，早在十七世纪就是全国著名的“米市”和“药都”。

湘潭气候温和，土地肥沃，物产丰富，是全国优质稻开发基地，瘦肉型猪生产基地和最大湘莲集散地，因盛产湘莲被称为“中国湘莲之乡”。

湘潭是新中国重要的机电工业生产基地，现已形成以冶金、机电、纺织、化工、建材为主体并极具竞争力的支柱产业。

2006年全年实现地区生产总值422.1亿元，比上年增长13.2%。

城镇居民人均可支配收入10945元，比上年增长13%。

湘潭是享誉中外的湖湘文化发源地，风光秀丽，物华天宝、人杰地灵，有韶山、乌石、水府庙等全国和省重点风景名胜区和革命纪念地，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀和世界文化名人齐白石的故乡。

二、宏观经济及城镇发展因素

2008年，我国经济继续保持良好发展态势，投资增长相对稳定，消费需求比较旺盛，进出口快速增长，居民消费价格总体水平基本稳定，就业增加，经济走势正朝着党中央、国务院调控的方向发展。

综合分析经济社会发展宏观环境，我市经济社会发展既具有诸多有利条件，同时也面临着不少挑战。

有利条件主要表现在六个方面：

一是不断优化的体制环境将为发展增添新的活力。

所有制结构不断优化，经济发展的内生力量将更加活跃；市场环境逐步改善，可更好地优化资源配置；宏观调控体系逐步完善，宏观经济管理水平将有较大提高。

二是积极推进的结构调整将为发展提供强大动力。

消费结构的逐步升级，将拓展新的产品市场，扩大有效需求；产业结构的优化升级，将促使更多的市场潜在需求转变为现实需求；城镇化进程的加快推进，可进一步激发新的市场需求。

三是不断完善的开放型经济将为发展拓展广阔空间。

随着对外贸易的迅猛发展，我市利用国外市场和资源的能力不断增强；随着利用外资水平的不断提高，我市承接国际产业转移的步伐加快；随着实施“走出去”战略取得新进展，我市优势企业将更好地在全球范围内配置生产要素。

四是国家和省实施区域发展战略，将为经济发展提供新的机遇。

国家实施“中部崛起”战略为我市的快速发展提供了契机，长株潭经济一体化的加速推进有利于我市更快更好的发展，扩权强县措施出台将为县域经济的加快发展注入新的活力。

五是我市“十五”后期大规模的技术改造特别是重大项目的建设增强了经济发展后劲，为“十一五”经济的快速发展提供了重要前提条件。

六是全球经济走势趋好，将为经济发展提供良好的外部环境。

科技进步日新月异为我们实现跨越式发展提供了可能；经济全球化趋势日益加深，新一轮世界产业结构调整不断加快，为我国内地承接世界制造业转移提供了新的机遇；世界经济良好的发展走势，将有利于我市不断提升对外开放水平。

困难和挑战主要体现在四个方面：

一是受资源的制约更加明显。

“三化”进程的加快推进，经济的持续快速增长，势必加大对资源的需求和消耗，能源保障问题将越来越突出，土地供应将更为偏紧，我市未来较长时期内将处于资源、环境压力的上升阶段。

二是就业压力仍将突出。

“十一五”正是就业人口增长的高峰期，全市城镇每年需要就业和再就业的劳动人口在5万人左右，农村将有近60万剩余劳动力需要转移就业，这给经济发展和社会稳定带来了双重压力。

三是利益关系将更为复杂。

在社会转型的过程中，不同利益群体之间和不同利益主体之间的矛盾可能更加突出。

四是外部经济环境的不确定因素和不稳定因素依然存在。

世界经济的发展走势存在较多的不确定性，贸易保护主义可能加剧，霸权主义、恐怖主义仍将存在，新的区域不稳定因素可能凸现，我市未来经济发展随时有可能受到影响。

湘潭市委、市政府制定的“东建西改”城市发展战略深得人心，极大地鼓舞和增强了全市人民对旧城区建设的信心和决心。

随着优惠政策的出台，营造了良好的投资环境，世行、亚行贷款项目的启动，国内外客商云集潭城，投资兴业。

2005年，全球著名资信评估机构美国的《福布斯》发布中国大陆100个最佳商业城市，湘潭排名第58位；在中国大陆最适宜开设工厂的20个城市中，湘潭排名第3位,在中国大陆最适宜居住的城市中，湘潭排名第9位。

三、项目所在地区房地产市场分析

（一）湘潭总体经济环境：

2008年我市经济继续平稳增长。

全年实现地区生产总值654.76亿元，按可比价计算，同比增长13.8%，高于全省平均水平1个百分点。

其中第一产业增加值92.89亿元，增长5.2%；第二产业增加值331.45亿元，增长16.2%；第三产业增加值230.42亿元，增长13.7%。

按常住人口计算，人均生产总值为23672元，增长13.1%。

财政收入增长较快。

据快报统计，全市财政总收入48.77亿元，增长27.1%，其中地方财政收入30.88亿元，增长27.6%。

（二）湘潭固定资产投资：

投资总量进一步扩大。

全市全社会固定资产投资突破300亿元，达317.47亿元，增长23.3%。

其中城镇以上固定资产投资272.16亿元，增长20.5%。

全年施工项目1405个，其中建成投产项目725个。

重点工程建设实施顺利。

全年95个在建的重点工程建设项目实际投资162.8亿元，增长27.2%。

其中完成城建投资14.98亿元，增长23.8%。

河东大道改造提质，体育公园、湘江防洪景观道城区段和福星中路等城建重点项目加快推进。

河东污水处理厂一期工程全面完工，河西污水处理工程竣工验收。

湘潭、湘乡火车站改扩建工程开工建设，湘潭火车站站房面积将扩大到2万平方米，成为规模始发站。

（三）湘潭房地产的总体形势：

建筑业平稳发展。

全年建筑业实现增加值33.34亿元，增长0.8%。

具有资质等级的建筑企业141家，实现利润2.01亿元。

房屋建筑施工面积1156万平方米，增长9.7%；房屋建筑竣工面积324万平方米，下降27%。

房地产开发产销回落。

全市房地产开发投资34.39亿元，下降2.3%。

商品房竣工面积103.63万平方米，下降25%；商品房销售面积119.75万平方米，下降36%；商品房销售额24.01亿元，下降28.5%；商品房空置面积11.51万平方米，增长27.9%。

（四）湘潭房地产价格的增长：

随着长株潭三市建设两型社会的逐步实施、城市中心区的东移和城市化进程步伐的加快，我市房地产市场价格并未受到太多市场影响价格依然坚挺。

2008年至今我市区房屋销售价格上涨1.8%，土地交易价格上涨6.5%，物业管理价格上涨3.2%。

在房屋销售中，新建商品小高层住宅均价达3080元/平方米，同比上涨3.9%，新建非住宅商品房销售均价达6180元/平方米，上涨2.4%，二手住房销售均价为1100元/平方米，上涨3.5%。

湘潭房地产价格依然坚挺，分析其原因，一是土地价格并未下调，二是报建费日趋增长，三是材料费虽然下降但仍处于较高水平，四是市场需求拉动，当然也不排除开发商炒作的因素。

受以上因素的影响，以及湘潭与邻近的长沙、株洲市房地产比价的影响，预计我市房地产价格年内仍是坚挺甚至有可能小幅上升的趋势。

（五）湘潭市民可支配收入情况：

人民生活水平稳步提高。

据城市居民户抽样调查，2009年1月-3月我市城市居民家庭可支配收入3409元，同比增长14%；消费支出2763元，同比增长7.4%。

1、商品房价格预测曲线

2004年-2009年商品房平均价格预测曲线

高层线多层线标注参考线

根据上图我们可以非常轻松的算出每年湘潭市商品房销售均价的递增基数如：

（1）多层

2004年到2005年的递增基数为：

8%

2005年到2006年的递增基数为：

13%

2006年到2007年的递增基