房地产项目开发程序和业务流程26页.docx

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房地产项目开发程序和业务流程26页

房地产项目开发程序和业务流程

一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）

阶段

程序

需准备的资料

行政管理部门

备注

项目

前期

阶段

项目建议书（申请报告）

提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。

发改委（计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。

项目选址方案

项目核准或备案资料：

申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。

设计任务书、投资计划

初步设计（建设方案）

项目

准备

阶段

施工图设计、图纸审查

办土地使用证：

土地出让合同、交费证明等；

办规划许可证：

申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；

办施工许可证：

土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。

建委（建设局）

项目征地、报建、招标

土地、环保、

消防、人防、

规划、建设等

行政管理部门

项目

施工

阶段

组织施工（安全、监理）

质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。

建设局

项目

竣工

验收

阶段

验收、结算、备案

验收备案资料：

验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。

建设、规划、

消防、环保等

行政管理部门

资料整理归档

建设档案馆

内部资料室

产权登记、物业管理

办产权证资料：

土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。

房地产管理局

二、房地产公司项目开发的内部工作流程

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

土

地

获

取

阶

段

土地

信息

收集

地块现状图

落实地块具体位置及周边情况

项目部

规划设计条件

落实规划条件，了解限制性条件

项目部

现场踏勘

对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解

项目部

研发部

工程部

了解周边配套情况

了解地块周遍的商业、教育、交通等情况

项目部

了解未来发展规划

了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑

项目部

研发部

土地

价值

初判

了解地块的上市方式和土地款

同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整

项目部

了解项目开发成本

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况

项目部

了解当地的房地产市场状况

产品形式、开发周期的安排

项目部

销售部

土地

价值

深判

可行性研究报告

现状图（四至电子文件）

项目部

市场深度调研

销售部：

参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；

研发部：

负责协助进行区域市场调研。

项目部

销售部

研发部

项目最终定位

根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。

研发部

销售部

项目部

工程部

成本测算：

针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选

进行项目开发的方案设计和成本测算。

研发部

成本

控制部

项目部

销售部

工程部

开发周期及付款计划

各部门会同研讨：

根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。

项目方案确定

总经理

各部门

现金流测算

财务部

各部门

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

土

地

获

取

阶

段

寻找

合作

资金

项目招商报告

（前期阶段）

区域宏微观市场研究

项目招商文本中盈利能力分析

明确合作伙伴、寻找合作方式

（招商阶段）

项目商业策划书

制定项目财务数据

项目部

财务部

合作伙伴确定

制定合作方式、投资回报方式、草拟合同

财务

总监

项目部

财务部

合作方案确定

合作细节确定

项目引资

（商业计划书）

签署战略合作协议

行政办：

协议盖章，存档。

财务

总监

项目部

上报Lionful

公司

合作实施

（实施阶段）

合作公司成立及相关手续办理

财务部：

协助办理股权、增资等相关财务问题；

行政办：

工商局办理公司注册。

副总

经理

项目部

财务部

行政办

投标

摘牌

投方案标

项目方案确定

投经济标

确定土地上限

拍卖

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术

摘牌

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术

获取土地

签订土地出让合同

确定用地图、桩点坐标、用地条件

交纳土地款、契税、交易费等

行政办法务：

合同条款的草拟和完善；

财务部：

提供资金。

总经理

项目部

财务部

用地规划

许可证

准备材料，办证

提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明

行政办：

提供土地出让合同；

财务部：

提供资金缴纳出让金、交易费。

项目部

财务部

行政办

土地

确权

企业投资项目备案

办理房地产开发资质预审表

委托工程咨询资格机构编制

《项目申请报告》

研发部：

协助提供相关项目资料

项目部

研发部

向项目备案机关提交申请报告

项目部

建设用地规划许可证

原地上物土地证登报声明

（原有土地证作废）

土地补偿费

（原户主需交纳的土地使用费）

土地出让合同

资料室：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸

核定土地边界

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图

交费证明

缴纳土地费用

1:

500现状地形图

需准备3份

详规

研发：

委托设计详规

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

土

地

获

取

阶

段

办理

土地证

土地出让合同

交费证明

缴纳土地费用

建设用地规划许可证

地籍图4份

（薄膜图）

土地登记申请书

土地确权来源证明文件

土地权人证明材料

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

行政部：

提供企业相关证明资料。

规

划

设

计

阶

段

区域

市场

调研

房地产市场调查

项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等

对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等

研发部

销售部

项目部

竞争性楼盘调查

项目周边竞争性楼盘详细调查

项目所在商圈或临近商圈现状调研

（商业部分）

项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等

针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。

商业

运营部

研发部

销售部

项目部

同期操作商业地产项目调查

（商业部分）

竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息

重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。

项目

定位

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定

通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。

结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量

商业运营部：

配合完成公建部分业态选择与数量确定

研发部

商业

运营部

销售部

市场定位

客户定位

产品定位

价格定位

依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作

商业运营部：

配合完成公建类配套定位

总经理

各部门

经济测算

逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算

财务

总监

各部门

项目发展报告

开发计划：

■研发、销售：

根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；

■研发、商业：

结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；

■工程：

按营销计划和工程情况排定工期。

项目考核指标初定：

■组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求

资金流：

■工程：

根据工期制定工程款支付计划；

■项目：

制订配套费及土地款支付计划。

节

点

工作阶段

主要工作内容

工作部门

备注

主项

分项

主办部门

主办岗位

协办部门

大类

小类

说明

规

划

设

计

阶

段

设计

前期

工作

明确产品设计思路

根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。

研发部

销售部

成本

控制部

工程部

商业

运营部

设计院初步选择

明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。

必要时，对设计单位进行实地考察

制定设计组织计划

方案

设计

组织

方案、规划设计院选择与合同签订

法务：

合同文本审核

成本：

设计费用审核

设计任务书与相关技术指标初订

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订

研发：

依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；

工程：

参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。

规划方案结合成本测算的研讨及确定

对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。

营销：

结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；

工程：

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；

项目：

提供各项配套费用标准。

彩色总平面图方案送规划预审

彩色总平面图（含经济指标）

研发：

负责提供图纸

修建性详规成果

各部：

提供参考意见

详细性规划方案的报建及确定

（含配套场站点）报市政府

研发：

负责提供图纸

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定

各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。

各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。