汕头市濠江区北山湾旅游度假区控制性详细规划文本.docx
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汕头市濠江区北山湾旅游度假区控制性详细规划文本
项目名称：
汕头市濠江区北山湾旅游度假区
控制性详细规划
委托单位：
汕头市濠江区发展规划局
编制单位：
广东新长安建筑设计院有限公司
资质等级：
乙级城乡规划编制资质
颁证单位：
中华人民共和国住房和城乡建设部
证书编号：
[粤]城规编第（132005）号
院长：
李旭升
项目承担部门：
城市设计所
所长：
黄渊高级规划师
项目负责人：
黄渊高级规划师
项目组成员：
李明惠城市规划师
杨琼城市规划师
黄伟芳城市规划师
叶春辉城市规划师
汕头市濠江区北山湾旅游度假区
控制性详细规划
——法定文件：
规划文本
第一章总则
第一条规划背景
为加快濠江▪中信滨海新城开发建设，促进汕头海湾新区的持续推进，濠江区积极打造以濠江新城为中心，北山湾、东湖湾、保税区、广澳港为重点的城市滨海片区。
北山湾作为汕头市最具景观资源优势的滨海空间，是提升城市整体形象，完善城市功能、建设幸福濠江的重点区域，急需编制濠江区北山湾旅游度假区控制性详细规划。
第二条规划依据与原则
1、新国标《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》
2、《中华人民共和国城乡规划法（2008）》；
3、《城市规划编制办法（2006）》；
4、《广东省城市控制性详细规划管理条例》（2004）；
5、《广东省城市控制性详细规划编制指引（修订稿）》；
6、《城市居住区规划设计规范（2002）》；
7、《汕头经济特区城市规划条例》（1997）
8、《汕头市城市总体规划（2002-2020）》
9、《汕头市城镇中小学校规划建设和保护条例》；
10、《汕头市濠江区土地利用总体规划（2010-2020）》
11、《汕头市城市发展战略规划》
12、《中信滨海新城战略概念规划》
13、《汕头市旅游发展总体规划（调整）（2008-2025）》
14、国家、广东省和汕头市相关政策文件及其它技术规范。
本控制性详细规划着重突出生态理念，打造和谐环境，强化区域有机结合，着重处理远近结合、弹性与实施性并重的关系。
第三条规划范围
本项目位于汕头市濠江区东部滨海地区，东至现状海岸线，西至升旗山、赤蓝坡，南与东湖片区接壤，北至沈海高速，规划面积约660.78公顷（约9911.20亩）。
第四条规划生效
本规划于2013年10月22日经濠江区第一届城市规划委员会第五次会议审议批准，自规划批后公告的实施时间之日起正式实施。
本规划是北山湾旅游度假区范围内城市建设和开发的法定性文件。
凡在本规划区范围内进行的各项土地利用规划和建设活动，均应遵照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，执行本规划。
下一层次修建性详细规划和建筑、工程设计也应遵循本规划的原则和具体要求进行设计。
第五条文本的解释与说明
本文本涉及的控制性指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，结合地块实际情况并考虑今后的发展制定的。
本文本须与详细规划图则同时使用，二者不可分割。
第二章规划目标与功能定位
第六条规划目标
建构可持续发展的城市建设与生态环境相协调发展的健康关系，塑造“山、海、城”互相交融的精致城市空间典范，再创汕头城市发展新名片。
树立良好的城市形象，构建合理的城市格局，打造汕头市最重要的海上门户以及形象阳台。
第七条功能定位
规划在对地域特色和现状分析的基础上，确定规划区的功能定位为：
具有滨海旅游度假、文化科研教育、生态居住休闲、商业商务娱乐功能的复合型滨海旅游度假区，是展示城市形象的重要区域。
第八条发展规模
人口规模：
北山湾旅游度假区区预测规划总人口约7.5万人。
考虑到规划片区以接待旅游度假游客及作为居民的第二居所为主，规划区居住总人口会适当减少。
建筑用地规模：
北山湾旅游度假区规划建设用地规模为470.49hm²。
第三章地块划分及编码
第九条划分依据和原则
依据规划区界、自然界线、规划道路、用地性质、土地权属出让要求等，对规划区内用地进行地块划分，逐步细化，并形成统一编码，以便每个地块的规划控制引导与管理。
第十条区与区代码
结合规划区界、自然界线、规划城市道路系统，对规划区进行区域划分，并确定“区代码”。
根据规划确定的整体布局，把本规划区内分A、B、C、D四大编码区。
第十一条单元与单元编码
在分区的基础上，根据规划区界、自然界线、规划道路、用地性质等，对A、B、C、D各区进行用地单元划分，并确定“单元代码”。
形成“区代码－单元代码”的编码方式，例如：
A-01、B-01、C-01、D-01。
第十二条地块与地块编码
在规划单元划分基础上，根据用地性质、土地权属、出让要求等，对每个用地单元进行细分，并确定“地块代码”。
形成“区代码－单元代码－地块代码”的地块编码方式，例如：
A-01-01、B-01-01。
第四章土地使用性质分类及控制
第十三条土地使用性质
本规划的地块土地使用性质分类和代码均采用新国标《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》分类，规划区内各地块的功能定位、主要用途应按照规划确定的土地使用性质实施，不得随意更改。
第十四条土地使用的强制性
本规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定为必须严格执行的强制性内容。
现在土地的使用性质若与本规划规定不符，应按照本规划进行控制、引导和改造。
现状合法的土地用途与本规划规定用途不符的，原则上可继续保持其原有使用功能，该土地要求进行改造与重建时，必须与本规划规定的用途相符。
第十五条土地使用的兼容性
为加强规划的适应性，本规划提出土地使用性质的兼容范围。
本规划确定部分地块的兼容性（见附表10）。
第五章建设用地使用强度控制
第十六条建设容量控制
规划范围内所有建筑物及构筑物的新建、扩建和改建后的地面以上总建筑面积不得超过图则中规定的地面以上总建筑面积控制指标。
因城市建设发展需要或因提供公益性空间的项目而获得指标奖励等对建筑容量的变动必须在图则中规定的指标基础上进行调整，调整必须同时经过濠江区城乡规划主管部门确认，并按有关程序进行。
第十七条建筑高度控制
规划范围内所有建筑物及构筑物的新建、扩建和改建后的建筑高度不得超过图则中规定的建筑高度的控制指标。
第十八条建筑退道路红线控制
规划范围内所有建筑物及构筑物的新建、扩建和改建时退道路红线应满足消防、工程管线埋设等方面的要求，具体后退应满足有关技术规定及规范要求。
第十九条建筑物间距控制
规划范围内所有建筑物及构筑物的新建、扩建和改建时建筑间距必须满足消防、卫生、环保、工程管线埋设的要求，具体后退应满足有关技术规定及规范要求。
第二十条绿地率和公共绿地控制
图则规定的各地块绿地率指标为下限指标，执行时不得随意降低。
规划规定的城市公共绿地为永久性非建筑用地，除园林建筑、绿化管理建筑和其他必要的配套公共设施建筑外，在开发建设时不得侵占为其他用地。
规划区内各地块在满足图则所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化效果。
第六章道路交通规划
第二十一条主次干道控制宽度
依据《汕头市城市总体规划（2002-2020）》的城市路网布局，在现状建成的城市次干道东湖路的基础上，落实城市主、次干道，形成城市次干道、城市支路、小区道路、滨海绿道四个道路等级。
其中，城市次干道东湖路、东湖东路，东湖西路、东湖北路红线宽度为40m，城市支路红线宽度为25m、20m和18m；小区道路红线宽度为18m、15m和12m；滨海绿道宽度为8m。
（见附表3）。
第二十二条主次干道交叉口形式
城市次干道之间采用展宽式灯控渠化平面交叉口形式，城市次干道与城市支路采用一般平面交叉口形式。
规划东湖路与东路西路交叉时，采取非互通式环形立交的交叉口形式，通过高架下穿的立体交通组织减少横穿东湖路至旅游核心区对南北向交通的影响。
第二十三条公共交通
规划沿磊广大道和沿江北路设置7处公交停靠站，解决规划区交通出行问题。
第二十四条停车设施
规划集中配置7处社会生态公共停车场，同时，规划各地块按不同的使用功能及建设规模，按城乡规划管理要求配建停车场（库）。
第二十五条交通场站
根据《汕头市中心城区摩托车换乘停车场及公交场站选址规划》要求，在规划区内配置2处公共交通站场用地，位于C-02-02、C-01-09地块，用地面积分别为4.15hm²、0.55hm²，场站类型分别为：
公交首末站、公交换乘站。
第七章竖向规划
第二十六条场地标高
规划场地标高根据已建建设用地标高和道路标高，结合地形地势进行控制，设计整体地势呈现西高东低，南北高，中部低的特点。
以东湖路为界，以东规划确定场地标高在+5.5～+42.5m之间；以西确定场地标高在+9.0～+45.0m之间。
地块标高比周边道路的最低路段高出0.3m以上。
第二十七条道路标高
规划结合山体纵坡，考虑道路交通运输的技术标准，片区山区路纵坡规划控制为6%以下，并结合东湖路标高进行设计，建设标高在+7.0～+37.0m之间，规划确定东湖东路路建设标高在+12.0～+14.5m之间，东湖西路建设标高在+2.9～+26.0m之间，东湖北路建设标高在+21.0～+60.0m之间，本次规划控制区内其余道路标高在+7.0～+36.0m之间。
道路坡向根据地形和排水坡向确定，基本上最小坡度按0.2%控制。
第八章公共服务设施规划
第二十八条主要公共设施
规划确定的公共设施主要有城市型和社区配套型两部分。
其中，规划寄宿制高中1处，用地面积5.32公顷，位于D-06-03地块；九年一贯制学校2处，位于B-03-03、D-07-05地块，用地面积分别为2.75公顷、1.40公顷；幼儿园7处，位于A-04-03、A-09-01、B-02-02、B-03-06、C-01-06、D-03-04、D-07-04地块，用地面积分别为0.40公顷、0.47公顷、0.74公顷、0.47公顷、0.0.47公顷、0.70公顷、0.72公顷。
规划非独立占地的配套设施可附设在其他建筑内或统一兴建，其设定和规模应符合图则中《濠江区北山湾旅游度假区规划公共服务设施一览表》规定。
对于规划确定的需独立占地的公共设施，实际实施中必须保证其独立用地。
第二十九条调整规定
对非盈利性的配套公共设施如公厕、垃圾转运站等应严格按规划的定点和规模进行建设；对可由市场调节设置的配套公共设施，可结合实际情况调整。
第三十条其它
本规划未涉及的其它配套公共设施参照广东省及汕头市有关规定执行。
第九章绿地系统规划
第三十一条公共绿地
结合片区总体布局结构及自然环境特色以及宜居生活的需要，展开绿地布局，规划公园绿地面积为23.98hm2，占城市建设用地的5.10%。
其中，结合小区级公共服务中心在东湖路东侧预留公园绿地1处，位于A-06-02地块，用地面积1.43hm2；结合迎宾花园东侧A-01-06地块的现状山体规划大型公园绿地1处，用地面积8.17hm2；结合北山湾旅游核心区A-12-04地块规划城市公园绿地1处，用地面积1.91hm2，打造核心区立体式公园绿化，形成中轴线景通廊；结合后边尾水库规划大型体育公园绿地1处，位于D-04-02地块，用地面积7.55hm2；此外，结合东湖东路东侧现状海岸拦江沙和娘屿规划公园绿地3处，位于A-14-04、A-14-05、A-14-07地块，用地面积分别为1.87hm2、1.00hm2、2.05hm2。
第三十二条防护绿地
规划区内防护绿化主要为道路两侧、滨海和高压走廊的防护绿化带，规划面积为56.55hm2，占城市建设用地面积的12.0%。
防护绿化带配置树种以具备除味、抗噪阻尘、防风固沙功能并有一定观赏性的乔木、灌木为主，起着隔断道路噪音，减少道路扬尘，美化街景等作用。
规划沿东湖路、东湖东路、东湖西路和东湖北路两侧控制15m宽绿化带，沿滨海绿道两侧控制15-45米景观绿化带提升北山湾旅游综合服务组团滨海沿岸的景观质量，2条220kv高压走廊下控制近100m防护绿化带。
第三十三条广场用地
规划广场用地主要集中于东湖西路与东湖路交叉口处的A-03-01、B-05-01、C-03-01地块，用地面积分别为0.47hm2、0.13hm2、0.15hm2，结合非互通式环形立交进行交通景观设计，塑造良好的门户形象。
第三十四条绿地指标控制
绿地率应符合以下规定：
一、学校绿地率不得低于35%。
二、商业、商务等公共建筑设施绿地率不得低于30%。
三、住宅小区的绿地率应符合《城市居住区规划设计规范（GB50180-2002）》。
详见图则中《濠江区北山湾旅游度假区规划单元及规划地块控制要求一览表》。
第十章市政公用设施规划
第三十五条给水工程
一、供水水源：
城市给水管网。
二、用水量预测：
规划区规划日最高用水量按43998.6m3/d。
三、给水泵站：
由于规划区内地形高差较大，供水压力不足，规划四座加压泵站（含蓄水池），位于A-01-08、A-05-05、A-17-02、D-04-06地块，每座用地面积不小于500m²。
四、给水管网：
通过在东湖路、东湖东路、东湖西路等城市道路上的城市给水干管开口供水至本规划区。
配水管网采用环状布置，沿规划道路的人行道布设；消防与给水共网，管网的末级管径不小于DN150，在交叉路口及每隔120米处设置消防栓。
第三十六条排水工程
一、根据《汕头市城市总体规划（2002-2020）》，规划区所在地区排水体制为雨、污分流制排水体制。
二、污水量预测：
按总用水量的85%计算，污水总量预计为26713.5m3/d。
三、污水系统工程：
由于规划区内地形高差较大，规划于东湖西路与东湖路交叉口南侧设置一座污水提升泵站，位于C-02-04地块，用地面积0.12hm2。
污水经污水管网统一收集后，排入东湖路、东湖东路的市政污水干管，最终输送至污水处理厂进行集中处理。
四、雨水系统工程：
根据规划区地势条件，结合道路竖向规划，雨水排放利用重力流就近排入水体、雨水管道和箱涵，雨水经收集后最终排入南海。
第三十七条供电工程
一、供电电源：
根据《汕头市城市总体规划（2002-2020）》，本规划区供电电源为110KV北山湾变电站和110KV澳头变电站，近中期新建容量为2X50MVA。
二、用电负荷预测：
规划区预测负荷共6.81万千瓦，考虑到负荷同时率为0.8，则规划总实际计算负荷为5.4千瓦。
三、供电设施规划：
规划设置三座10KV开闭所，位于A-05-06、B-03-04、D-04-05地块，用地面积不小于500㎡，与10KV配电所联体建设。
一般民居户或者小型公建由公共配电房供电，负荷较大的用户可以单独设置配电房。
规划区内10KV配电线路采用地下电缆沟敷设，沿道路东、南侧敷设。
第三十八条电信邮政工程
一、局所规划：
根据《汕头市城市总体规划（2002-2020）》，本规划区市话交换属达濠电信局服务范围，不再另设交换局，根据“光进铜退”的规划思路，规划采用电信综合接入网方式解决用户通信需求，规划区设置电信分局1处，面积为0.16hm²；设邮政局一处，与电信分局合建，用地面积0.1hm²，同时，规划设置邮政所6处，建筑面积约100㎡，结合其它公建设置一处电信综合机房，建筑面积为150㎡。
二、管线规划：
沿道路西、北侧人行步道建设埋地电信管道。
新建的道路西、北侧均应预留电信管道的管孔，通信管道的管孔数应满足各类通信业务（包括电话、数据通信、有线电视等信息服务行业）要求。
第三十九条燃气工程规划
一、气源规划：
根据《汕头市城市总体规划（2002-2020年）》及《汕头市主城区燃气专项规划（2003-2020）》，规划区近中期供气以瓶装液化石油气为主，远期结合南海天然气的开发情况，将以管道供应天然气为主气源，以瓶装液化石油气为辅助气源。
二、用气量预测：
规划区年综合管道天然气用气量为964.7万标立方米。
三、天然气站场：
规划预留天然气储配站一座，位于B-01-02地块，用地面积1.46hm2。
四、管道规划：
规划区天然气气源为濠江区高中压调压站。
规划区天然气输配系统采用中压一级管网系统，供气干管管径为DN200，沿区内干道敷设。
第四十条管线综合
工程管线在道路下面规划位置，从道路红线向道路中心线方向平行布置的次序宜为：
电力电缆沟（管）、电信管、给水管、雨水管、污水管。
工程管线竖向布置从上到下依次是电力电缆沟（管）、给水管、电信管、雨水管、污水管。
当管线在路口交叉时，电信管让给水管、电力电缆沟（管）；污水管、雨水管让电信管、电力电缆沟（管）、给水管。
当电力电缆沟（管）、电信管在道路交叉口时应穿管敷设，若覆土XX不满足要求，应采取加固措施。
给水管、雨水管、电力电缆沟（管）一般布置在道路的东、南侧，污水管、电信管一般布置在道路的西、北侧。
第四十一条环境保护规划
一、空气环境功能区划将规划区划分为一类区和二类区控制区，执行国家规定《环境空气质量标准》（GB3095-1996）的一级和二级标准。
二、声环境功能区划将1类、2类和4a类标准适用区域。
Ø1类标准值为昼间55dB（A）、夜间45dB（A），适用于需要保持安静的区域。
Ø2类区标准值为昼间60dB（A）、夜间50dB（A），适用于以居住和商务商业混合的区域。
Ø4a类标准适用区域，环境噪声不超过昼间70dB（A），夜间不大于55dB（A），适用于城市干道两侧区域。
第四十二条环卫设施
一、垃圾量预测：
生活垃圾量预测为90.0吨/日。
二、垃圾收集：
由袋装垃圾逐步向分类收集过渡，沿街设置垃圾分类收集箱采用分类收集，以减少垃圾处理量。
三、垃圾转运：
规划区内设垃圾转运站3座，隔离绿化带宽度应不小于5m。
四、公共厕所：
规划公共厕所11座，建筑面积不小于30㎡，应设有三级化粪池进行无害处理，独立设置的公共厕所四周隔离绿化带宽度应不小于5m。
第四十三条综合防灾规划
一、防洪（潮）规划：
规划区海堤按照200年一遇的防潮标准进行加固。
二、防震规划：
新建工程抗震设防标准为建筑物设计采用基本烈度（8度）；避震疏散场地包括公园、广场、运动场、学校操场等；规划东湖路、东湖东路、东湖西路等城市次干道为避震疏散通道。
三、消防规划：
消防给水与市政给水管相结合，按规范沿道路每隔120米左右布置消防检，保证消防栓出水压力不小于0.1Mpa。
规划在东湖路与东湖东路交界处东南角布置一座消防站，本规划区属于该消防站的责任区范围。
四、人防规划：
按二类城市人防标准设防。
附表1：
濠江区北山湾旅游度假区城乡用地汇总表
序号
用地代码
类别名称
面积（hm²）
占市域总用地比（%）
大类
中类
小类
1
H
建设用地
478.52
72.40
H1
城乡居民点建设用地
470.49
H11
城市建设用地
470.49
H2
区域交通设施用地
3.10
H23
港口用地
3.10
H3
区域公用设施用地
4.93
2
E
非建设用地
182.26
27.60
E2
农林用地
182.29
总计
市域总用地
660.78
100.00
附表2：
濠江区北山湾旅游度假区城市建设用地平衡表
序号
用地代码
用地名称
面积（hm²）
占城市建设用地（%）
大类
中类
小类
1
R
居住用地
123.32
26.21
R2
二类居住用地
123.32
R21
住宅用地
117.15
R22
服务设施用地
6.17
2
A
公共管理与公共服务设施用地
113.27
24.07
A1
行政办公用地
2.87
A2
文化设施用地
0.66
A3
教育科研用地
107.23
A31
高等院校用地
96.12
A33
中小学用地
11.10
A5
医疗卫生用地
2.51
A51
医院用地
2.51
3
B
商业服务业设施用地
72.45
15.40
B1
商业设施用地
64.78
B14
旅馆用地
41.32
B2
商务设施用地
0.63
B3
娱乐康体用地
5.97
B4
公用设施营业网点用地
1.07
B41
加油加气站用地
1.07
4
S
道路与交通设施用地
71.64
15.23
S1
城市道路用地
68.24
S4
交通场站用地
3.40
S41
公共交通设施用地
1.79
S42
社会停车场用地
1.61
5
U
公用设施用地
8.53
1.81
U1
供应设施用地
7.86
U11
供水用地
0.30
U12
供电用地
1.15
U13
供燃气用地
1.46
U15
邮政设施用地
4.96
U2
环境设施用地
0.32
U21
排水设施用地
0.12
U22
环卫设施用地
0.20
U3
安全设施用地
0.35
U31
消防设施用地
0.35
6
G
绿地与广场用地
81.28
17.28
G1
公园绿地
23.98
G2
防护绿地
56.55
G3
广场用地
0.76
总计
总用地
470.49
100.00
附表3：
濠江区北山湾旅游度假区规划道路横断面一览表
道路性质
红线宽度（m）
断面分配（m）
备注
断面符号
断面形式
车行道
分隔带
人行道
城市次干道（东湖路、东湖西路、东湖北路）
40
A1-A1
两块板
2*12
4
2*6
两侧控制15m绿带
城市次干道（东湖东路）
40
A2-A2
两块板
2*10
8
2*6
两侧控制15m绿带
城市次干道
30
B-B
两块板
2*9
2
2*5
两侧控制15m绿带
城市支路（小区主路）
25
C-C
两块板
2*7
4
2*3.5
两侧控制20m绿带
20
D-D
一块板
14
——
2*3
——
18
E1-E1
一块板
10
——
2*4
——
小区支路
18
E2-E2
两块板
2*4
10
2*4
——
15
F-F
一块板
10
——
2*2.5
部分道路两侧控制7.5m绿带
12
G-G
一块板
8
——
2*2
——
滨海绿道
8
H-H
一块板
8
——
——
西侧预留15-45m景观绿带
附表4：
濠江区北山湾旅游度假区公共服务设施一览表
类别
项目名称
数量（处）
规模（㎡）
所在地块编号
备注
教育设施
高中
1
用地面积53214.4㎡
D-06-03
60班
九年一贯制学校
升级会员 