XX地产项目市场研究及项目定位报告.docx

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XX地产项目市场研究及项目定位报告

XX地产项目市场研究及项目定位报告

　　XX市场研究及项目定位报告

　　一、XX概况

　　1、XX市概况

　　XX市 ，位于省会XX西北36公里，面积1420平方公里，人口77万，是XX市面积第二、人口第三的县级市。

XX市现有城区面积9平方公里，城市人口12万人。

为充分发挥XX良好的生活环境和紧邻特大中心城市的优越区位优势，XX省、XX市“十五”规划已明确提出，要在未来5年，把XX建设成为城市人口20万、城区面积20平方公里的现代化中等园林城市。

　　2、经济发展概况

　　XX年，全市完成国内生产总值亿元，同比增长%。

其中，第一产业达亿元，同比增长5%；第二产业达亿元，同比增长%；第三产业达亿元，同比增长%。

全社会固定资产投资完成亿元，同比增长31%。

财政总收入达亿元，同比增长%；地方财政收入达亿元，同比增长%。

社会消费品零售总额达亿元，同比增长%。

城镇居民人均可支配收入达6526元，同比增长%；农民人均纯收入达3509元，同比增长7%，城乡居民生活步入小康。

城镇居民人均居住面积达平方米，农村达平方米。

　　XX已建成中国西南最大的蔬菜批发市场、国家级南菜北运转运站和全省唯一的县级蔬菜农药残留度检测中心。

XX蔬菜已有10个大类140多个品种，种植面积46万亩，产量亿公斤（全国人均可享受近一公斤XX蔬菜），蔬菜加工企业52家，蔬菜及其制品销往全国260多个县市，远销新加坡、日本等国，蔬菜收入达亿元。

　　交通建设加速。

现已完成“成彭高速”公路路基工程，预计年内通车。

什彭路、庆桂路即将竣工；乡村公路建设完成投资6560万元，超计划完成78公里，基本实现村村通水泥路。

　　XXXX工业开发区建于1992年，1998年经XX省人民政府批准设立的省级开发区，经XX省人民政府外事办公室和XX省对外友好协会确认为XX省XX中日企业高科技合作园区。

XX开发区位于XX市西北部，距XX市35公里。

开发区总体规划面积平方公里，依托XX市优越的地域条件和丰富的自然资源，经几年的建设，开发区已初具规模。

目前，累计投入4亿元，实现区内基础设施“七通一平”，引进项目167个，项目协议资金16亿元。

　　XX年全市共引进项目172个、协议资金亿元、到位资金亿元，同比分别增长9%、26%、21%。

60万吨乙烯、大型环保型水泥等项目的前期工作进展顺利。

　　全市共有个体工商户万户，注册资金亿元；私营企业1220家，约占全市企业总数的60%，注册资金亿元；上缴税收亿元，同比增长%，占全市工商税收的%；民营经济创造的增加值占全市GDP的%。

　　3、人文背景

　　　　XX，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉。

她有三千余年的文明史。

唐代著名边塞诗人高适曾担任XX刺史，并以他的薪俸接济好友——唐代大诗人杜甫，为此留下了千古佳话。

唐代诗人、“初唐四杰”之一的王勃，宦游XX数年，称赞XX是“天帝会昌之国，英灵秀出之乡”。

　　    今日的XX，可以用六句话来概括：

XX北郊资源宝库，绿色工业扩散基地，“十五”规划中等城市，中国西部蔬菜之乡，都市假日休闲港湾、高效良好投资环境。

　　4、XX所辖主要乡镇概况

　　天彭镇：

　　天彭镇为市政府所在地，位于南部平原地区，东、南面连九尺镇、致和乡，西靠西郊乡，北邻利安乡、升平乡。

是全市政治、经济、文化中心。

全镇幅员面积平方公里，全镇总人口98745人，其中非农业人口74247人。

农民人均可支配收入达到3050元，比去年增加150元。

　　镇政府驻地天彭镇北大街，距XX市38公里。

该镇是全市的交通枢纽，公路、铁路四通八达。

青（白江）灌（都江堰）铁路、彭（州）白（水河）铁路、成（都）彭（州）公路均于此交汇，彭（州）白（水河）公路、安（德）彭（州）公路、彭（州）什（邡）公路、汉（广汉）彭（州）公路由此通向各地。

　　龙门山镇：

　　龙门山镇位于XX市北部山区，距XX市38公里，有省级成白公路相贯其间，并有小火车（彭白铁路）通往市区。

全镇幅员面积368平方公里，总人口10768人。

全民人均收入达3420元。

　　九尺镇：

　　位于XX市东部，距市区8公里。

总人口30061人，其中农业人口27538人，城镇常住人口4500人。

全镇有个体私营企业1163个。

九尺镇是XX农副产品重要集散地之一。

农副产品年成交额达2亿以上，九尺镇是XX市较大较老的场镇之一，是XX到广汉、德阳、绵阳等必须之地，地理位置显要，是XX省省级小城镇建设试点镇。

　　白鹿乡：

　　白鹿乡位于XX市北部、白鹿顶东南、白鹿河上游，距市区36千米。

全乡幅员面积平方公里，人口1万余人。

　　小鱼洞镇：

　　位于XX市西北山区32公里。

全镇幅员面积平方公里，城镇总人口18586人，境内交通便利，有成（都）白（水河）公路，彭（州）白（水河）铁路贯穿全境，具有古典建筑风格的小城镇建设初具规模，是省级龙门山风景区丹景山-阳平观-银厂沟旅游线上的一个亮点集镇。

　　致和镇：

　　位于XX市南面，距XX市约两公里。

总人口43399人，其中非农业人口2879人，素有“川西第一大乡”之称。

该乡交通方便。

农民人均可支配收入比上年增加150元，是XX经济跨越式发展重点乡镇之一。

全乡交通方便，彭（州）郫（县）公路、成（都）彭公路、青（白江）灌（都江堰）铁路以及新建的成（都）青（川）绕城段高速公路贯穿乡境。

　　利安镇：

　　利安镇位于天彭镇北部，镇政府距市政府1公里。

总人口27937人。

XX年，农民人均纯收入达到3200元。

利安镇处于彭（州）什（邡）公路与市区二环路的交会处，省道彭什公路横贯全乡。

该镇确定了“工业富镇、农业稳镇、开发强镇”的发展战略，近几年经济发展迅速。

　　三界镇：

　　三界镇位于XX市东部17公里处， XX年被列为XX省小城镇建设试点。

总人口万人。

农民人均纯收入2956元。

该镇是西南地区有名的蔬菜生产基地，闻名省内外的养殖之乡。

　　丽春镇：

　　位于XX市西北部东距XX市5公里，南距XX市40公里。

总人口万。

境内有中国人民解放军5719厂（厂区人口4000人、隶属空军）、农产品以粮、桑、渔、蔬菜、水果、花木、中药材为主。

XX省综合体制改革试点镇。

　　军乐镇：

　　位XX市北部，地处湔江冲积平原中部，境内通彭什路，距市区6公里。

人口万。

小石河、人民渠穿境而过。

日用瓷工业瓷基地。

　　XX城镇规模结构现状

　　城镇规模城镇个数城镇名称

　　≥10万人1XX市区

　　1～2万人2蒙阳、九龙

　　～1万人4丽春、敖平、隆丰、军乐

　　～万人12桂花、九尺、庆兴、楠场、三界、大宝、三邑、新兴、磁丰、小鱼洞、红岩、通济

　　＜万人4太清、竹瓦、万年、北君平

　　XX城镇等级规划结构表

　　城镇规模城镇名称

　　一级城镇XX市区（包括天彭镇、利安镇、致和镇、西郊镇）

　　二级城镇蒙阳、九龙、敖平、丽春

　　三级城镇桂花、庆兴、隆丰、大宝、三邑、磁丰、九尺、通济、军乐

　　四级城镇太清、楠场、三界、新兴、小鱼洞、红岩、北君平、竹瓦、万年、升平、白鹿

　　XX城镇规模结构规划表

　　                                              单位：

万人

　　城镇规模XX年人口规模XX年人口规模2020年人口规模

　　一级城镇

　　二级城镇

　　三级城镇

　　四级城镇

　　合计

　　XX城镇规模结构规划表

　　职能类型城镇名称

　　综合型XX市区（包括天彭镇、利安镇、致和镇、西郊镇）

　　工贸型蒙阳、丽春、三界、隆丰、军乐、三邑、竹瓦、小鱼洞、通济、九尺

　　农贸型桂花、庆兴、磁丰、敖平、楠场、北君平、太清、升平

　　旅游型新兴、红岩、万年、白鹿、九龙、大宝

　　（插入XX乡镇位置示意地图）

　　5、XX市外围周边各乡镇来XX购房的可能性分析

　　与XX市搭界的重要乡镇示意图：

                   隐丰镇

　　                                                          （需要插入三个镇到XX的距离和人口规模）

　　上图中，马井镇，隐丰镇两镇都属于德阳地区的什邡市，其中，隐丰镇处在连接XX市与什邡市县道上，人口为万，离XX市约17公里。

马井镇则处在省道上，人口为万，离XX市约18公里。

这两个镇离XX市的距离较离什邡市的距离要远一些。

但是，该地区收入水平较高的居民在选择购房地点时，考虑到XX市的相对地理优势，还是会将XX市放在考虑的范围之内的。

另外，处在XX市正南方的利济镇属于XX市新都区，人口万。

离XX市的距离很近，约3公里。

由一条省道直接通往XX，交通便利。

因此，对于利济镇的居民来说，那些没有足够的经济能力在XX市购买住房，但又不想在利济镇落地生根的购房者很有可能选择购房居住的城市是XX市。

　　周边典型场镇分别位于XX市西部、东郊、北部，到达XX的交通条件较好，有省道相联。

目前典型场镇道路两边的建筑形式都以2-3层楼房为主，宅基地性质，底层为小商铺。

经营种类为小百货、干杂、面馆、小型中餐、农具、农技站、理发店等为主。

极少数比例的铺面经营手机配套件、服装、音像磁带等通讯、消费、文化经营品种。

场镇逢双赶集、上午人气较旺。

在访问中了解到当地居民在基本生活需求满足外，需购置其它商品时，XX市仍是首选地区。

　　总体来看，XX市周边典型场镇，都以农业及农副产品为支柱经济、工业比重较低，商业形态以满足生活必须品消费的小商品经济为主，形式以场镇集市市场商品交易为主，商业指数低。

因此，XX市对填补周边场镇的消费空白市场的功能非常明显，对周边70万镇乡人口具有较强的吸引力及辐射力。

　　同本项目论证有关的结论：

　　1、XX距XX超过30公里，已经超过XX的城市圈的范围，加上成彭高速公路尚未完工，与XX的心理和实际距离较大，因此，在项目启动期比较难以同XX消费建立关系，必需依赖当地市场。

在明年高速路完工后对XX城北沿高速路附近区域有一定吸引力。

　　2、XX目前的城市人口在全市名列第三，规划的人口规模在近3-5年的增量为80，000人，有一定市场基础，为本地化消费提供必要的平台。

　　3、XX近年的经济发展势头较好，经济增长速度在全市范围内看名列前茅，反映XX进入经济增长的快速期，为本项目开发提供支持。

　　4、XX有比较优秀的人文历史背景和旅游优势，最近XX丹景山风景区被列为国家级风景区，而本地企业应用较少，为本项目的包装、宣传和市场面提供一定基础支持。

　　5、西部绿色生态食品供销基地，以南国牡丹为特色的园林城市，城市形象可以注入项目开发中。

　　6、XX的农业比较发达，是重要的蔬菜基地，农民收入水平比较高，农村市场有一定潜力。

　　7、XX市面积较大，项目的核心市场除中心城区天彭镇外，可以考虑XX所属的一级和二级镇作为二类核心市场，三类核心市场还可以覆盖与XX市搭界（15公里内）的其他区县的场镇如德阳马井镇、隐丰镇两镇，新都的利济镇等乡镇。

调查反映这些乡镇人口较多，镇的商品房开发基本是零起点，XX的吸引较强。

　　8、XX工业当前情况相对落后，缺乏有实力的厂商，企业机构购买机会比较小。

　　9、XX工业区与项目地块紧邻，新引进的工业项目带来的增量人口对本项目操作有一定正面意义。

工业开发区入驻企业机构已建成投入生产的企业机构有47家，员工人数5578人。

在建企业机构9家，根据已建成机构企业的每平方公里人数预计增量人口将为3740人。

　　10、可望于近期启动的乙烯和水泥等大型项目可以极大地促进当地经济发展，同时也为本项目提供一定的市场