精编完整版乡约田园养老基地建设项目可研报告.docx
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精编完整版乡约田园养老基地建设项目可研报告
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第一章项目概况4
一、项目背景4
（一）政策背景4
（二）社会背景4
二、项目简介5
（一）项目名称5
（二）建设单位5
（三）拟建地址5
（四）建设内容5
（五）投资估算5
三、项目可行性与必要性5
（一）符合市场状况需求6
（二）符合经济发展需求6
（三）符合社会发展需求6
（四）顺应国情发展的必然趋势6
四、编制依据7
（一）原则7
（二）编制依据8
第二章项目建设单位介绍9
一、项目建设单位介绍9
二、企业经营理念9
第三章市场分析10
一、政策环境分析10
（一）国家对养老问题的相关政策分析10
（二）绵阳市社会养老服务体系建设规划16
二、经济环境分析22
（一）全国经济环境分析22
（二）绵阳市经济环境分析23
三、我国养老现状分析24
（一）我国人口老龄化现状24
（二）我国老年人养老现状24
（三）我国养老院的发展现状26
四、目标市场分析28
五、市场分析小结28
第四章项目建设规划30
一、项目选址环境30
（一）大环境绵阳市30
（二）小环境涪城区杨家镇31
二、项目建设方案34
（一）建设目标34
（二）建设内容35
第五章人力资源管理39
一、组织构架39
二、部门职能40
三、工作制度与人员编制40
第六章项目实施计划43
一、项目实施计划44
（一）品牌推广44
（二）安全措施44
二、项目实施期限47
第七章 建设投资估算48
一、投资估算范围和依据48
二、投资估算说明48
三、资金筹措49
第八章项目财务评价49
一、项目效益评价49
（一）社会效益评价49
（二）经济效益评价50
二、综合评价51
第1章 项目概况
1、项目背景
绵阳市乡户农业开发有限公司曾伟：
身份证号：
转地上创新“有健康养老中心、机葡萄基地、有机草莓基地、法式风情小镇项目、”诈骗银行贷款，民间借款多达1.03亿元，涉嫌合同诈骗、贷款诈骗、诈骗、私刻公章、抽逃注册资本金
案例之一：
（一）政策背景
2013年8月28日，国务院总理李克强日前主持召开国务院常务会议，研究部署促进健康服务业发展。
会议指出，随着生活水平提高，广大群众对健康服务的需求持续增长，要加快发展健康养老服务。
我国已进入人口老龄化快速发展阶段，着力推动养老服务业发展不仅是积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，也将成为扩大内需、增加就业、推动经济转型升级的重要支点。
中共中央十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》中提出“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。
为了到2020年全面建成以居家为基础、社会为依托，机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。
2013年8月16日，国务院常务会议，研究确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施。
根据国务院常务会议精神，国务院印发了《关于加快发展养老服务的若干意见》（国发【2013】35号）。
（二）社会背景
我国自2000年已进入老龄化社会，以65岁及以上占总人口比例的数据为参考，此指标从2002年的7.3%上涨至2012年的9.4%。
2012年我国65岁以上的老年人口已达到1.27亿人，且每年仍以800万人的速度增加。
有关专家预计，到2050年，我国老龄人口将达到总人口数的三分之一。
从总体上看，我国养老服务业还处于发展初期。
养老服务和产品供给不足的问题十分突出。
目前，老年人需求迫切的生活照料、长期护理、精神慰藉、文化娱乐等服务领域发展都比较缓慢。
养老服务业涵盖老年人衣食住行、生活照料、医疗服务、文化健身娱乐等多个领域，具有涉及面广、产业链长和发展潜力巨大等突出特点，但其主要领域前期投入较多、专业人才需求大、回报周期较长，加之现阶段老年人实际消费支付能力有限，使得民间资本参与意愿不高，养老服务市场发展缓慢，迫切需要加以积极引导和扶持，社会发展的必要趋势。
2、项目简介
（一）项目名称
第5季幸福城绵阳乡约田园养老基地（新建）
（二）建设单位
四川第五季幸福城养老产业投资集团公司（筹）
绵阳市乡户农业开发有限公司
批准单位：
四川省民政厅、绵阳市民政局
（三）拟建地址
四川省绵阳市涪城区杨家镇王家桥村1队、2队、3队
（四）建设内容
1.中华孝文化广场；
2.养老住所建设，床位2000张；
3.康复食疗养生设施建设（包括康复医院）；
4.健身文化活动场所建设；
5.生活保障设施建设；
6.配套工程设施及设备采购等。
（五）投资估算
3亿人民币
建设期限：
两年，自2015年1月至2017年1月
3、项目可行性与必要性
（一）符合市场状况需求
目该项是积极应对人口老龄化的需要，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。
截止2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
随着人口老龄化程度的不断加深，养老服务需求不断增加，解决好老有所养日益紧迫地摆在了各级党委和政府的面前。
（二）符合经济发展需求
是推进经济发展的需要，养老服务业涉及长期照料、医疗康复、居家支持、精神慰藉乃至饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、金融地产等方方面面，蕴含着巨大的老年消费市场。
发展养老服务业是应对老龄化问题的长久之计，亦是当前扩内需、增就业的巨大潜力所在。
（三）符合社会发展需求
是解决当前养老服务业突出矛盾和问题的需要，近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。
但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。
解决好当前养老服务领域的突出矛盾和问题，进一步加快发展养老服务业已成为全社会的共同呼声。
中国在刚刚进入经济腾飞的起步期，就迎来了“老龄社会”的排战，如何积极应对人口老龄化的问题。
从2010年起，按照《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年计划的建议》中，“优先发展社会养老服务”的工作部署。
中共中央十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》中提出“积极应对人口老龄化，加快建立养老服务体系和发展老年服务产业”。
为解决发展中国家人口老龄化最严重的国家的问题找到的有效办法和政策，对发展老年服务产业给予很高支持和优惠政策，是难得的机遇和发展状况。
（四）顺应国情发展的必然趋势
1.由于中国经济的发展和人民生活水平的提高，政府退休人员待遇的提高和全民纳入基本保障范围，人民不再满足过去养老的衣食住行，他们对健康养生、机构养老，娱乐文化、旅游化养老等有了新的需求和兴趣。
但是目前我们的养老产品（包括养老公寓、家政服务、文化产品、老人日常用品、保健食品、养生床位等）仅达到10%。
老年群体更加关注自身健康疗养。
需要市场能提高专业化服务，需要人宜居气候下生活，需要能买到质量可靠证明的用品等。
这种需求增加就有市场发展的空间。
2.我国目前养老机构现状，已不能满足养老事业的需要，过去养老机构基本是国有、政府大包大揽，并且管理运行效率低，条件差，極持改革，目前养老机构全国有四万多家，公办养老机构约占总数的75%，其它只占总数的25%.《意见》中明确的目标是“全国社会养老床位达到每千位老人35—40张”，目前看，要达到这个目标尚需3—5年努力，缺口就是市场发展的空间。
3.老年消费人群观念已发生着变化。
城市老年群体已经有一定的消费能力，有关数据表明，有42.8%人拥有存款，再加上退休金，再就业收入等，数目可观，有一定比例的高、中等收入的老年群体，对高档健康养生的需求增加，部分老年人的消费观念开始更新，过去式“要积累轻消费，重子女轻自己”，现在由被动走向主动，且在市场上相学活跃，产品多元化，分层消费潜力较大，老人群体开始关注自身健康，健康养老市场潜力更大。
4.根据国家权威部门公布的我国60岁以上的老年人2012年已达到1.94亿，2013年底已超过2亿，2020将突破2.43亿，2025年将突破3亿，随着人口老龄化程度的不断增加的速度，养老服务需求不断增加，据业内人士分析，“目前我国养老市场需求己超过万亿元，目前产品不足1000亿元，未来发展空间巨大”。
5.本项目建设宗旨“以孝为先，为老人服务，为政府分忧，替儿女敬孝”。
项目设计包含和体现了“老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐”内容，经市场调查发现，目前养老机构中还没有如此完善，亲情人性化的，贴心周到的规模化养生机构，在成都较好的养老机构已是“一床难求”，排队已到50年以后才能入住，老人60以上入住养老机构，不是等着死，他们还想学点知识，力所能及的为社会做点工作，锻炼身体，健康养生，有个好的生活质量，不给孩子们添麻烦，让其为国家多做贡献。
子女们把父母，爷爷奶奶送到养老机构来“上大学”，来疗养，也觉得是和敬孝的方式，也觉得有面子。
因此，该项目市场不成问题，就是考虑项目的延伸产业链和集群经营才能有大的效益。
6.社会效益分析，该项目可带动项目在带动就业，每百人按30人计算，可新增就业人数3000人，可使5000个家庭破解最难的问题，使他们的子女安心工作，万人规模的养老机构还可推动相关服务行业，种植业，养殖业等，在繁荣养老业市场发挥其龙头作用。
四、编制依据
（一）原则
1.政府主导、社会投资。
社会民间（包括境外）投资，公益方向，按市场机制运作，创新运营机制，充分发挥社会力量在养老事业中的作用。
2.集约发展，产业联盟。
充分利用政策优势，地缘优势，以项目带产业链，以经济效益促社会效益。
3.科学定位，综合发展。
满足不同类型老人需要，传承孝道文化，传播健康知识，提高生活质量。
4.文化传承，经济适用。
项目编制既要注意适用，又要注意建筑文化的传承。
（二）编制依据
1.法律法规：
Ø《中华人民共和国老年人权益保障法》
Ø《中华人民共和国食品安全法》
Ø《中华人民共和国旅游法》
2政策文件：
Ø《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》
Ø《中国老龄事业发展“十一五”规划纲要》
Ø《中国老龄事业发展“十二五”规划纲要》
Ø国务院办公厅颁发《关于加快发展养老服务业的意见》（国发【2006】170号）
Ø《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发【2013】35号）
Ø国务院《过于促进健康服务业发展的若干意见》（【2013】10月14日）
Ø《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发【2005】170号）
Ø国务院《过于促进健康服务业发展的若干意见》（【2013】10月14日）
Ø《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发【2005】170号）
Ø《住宅设计规范》（GB50096—2011）
Ø《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001）
Ø法规文件《无障碍环境建设条例》国务院颁发于8月1日施行
Ø《建筑设计防火规范》GB50016
第2章 项目建设单位介绍
一、项目建设单位介绍
目前乡约农场有机葡萄生态园是一家观光农业基地，位于涪城区杨家镇，占地面积1500亩。
这里空气清新，环境优雅、交通便利、目前已经逐步建设成中小学自然教育和乡土教育最适合的户外教学场所。
是以种植有机葡萄和草莓为主，可休闲采摘的多种农产品生产基地。
自酿的有机葡萄酒不含任何添加剂，环保无污染。
味道自然醇美，给你味觉上最美好的享受。
即将建成的异国情调的法式小镇错落有致，优美的园林景观与周边葡萄园、草莓园、教堂、花田、绿野、河湖交错，空气洁净，令人心旷神怡，清晨及雨后云雾缭绕，低徊徜徉，宛如人间仙境、世外桃源。
农耕文化园创意新颖、富有有知识性，趣味性和参与性，是科普教育的新景点。
园内拱桥、流水、小岛、栈道、绿湖、青石路面蜿蜒曲折，绿树掩映、林木叠翠、蓝天碧水，绿地青山、郁郁葱葱、花香蝶舞、鸟语果香、散发出田园的浓郁气息。
别具特色的原木欧式建筑，玲珑精致、里面的小桥流水，尽限水乡风情。
可容纳1000人的湖畔宴会厅，配备各种视听及辅助设施。
把商务宴会及会议移至青山绿水之中，原木欧式分格建筑的量版式KTV，风味独特的餐饮楼，露天泳池、湖边垂钓、儿童乐园、假山瀑布…..这一切的一切，是令人神往的度假天堂。
在葡萄基地，葡萄品种丰富，有玫瑰香、夏黑、含香玫、金手指等。
准备在此基础上建设占地200亩拥有2000个床位的养老基地。
二、企业经营理念
弘扬孝文化，传递孝心、孝义和孝德；智慧养老，完善精彩人生旅程。
第3章 市场分析
一、政策环境分析
（一）国家对养老问题的相关政策分析
国务院印发了《关于加快发展养老服务的若干意见》（国发【2013】35号）。
这个《意见》是按照《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建设》中“优先发展社会养老服务”的工作部署，国家发展改革委和民政部即启动了《意见》起草工作。
在深入调研、专题论证、学习借鉴国际经验和广泛听取各方面建议和意见的基础上，征求了国务院相关部门和各省市自治区民政部门、发改委、国土资源部门的意见，最终于2012年9月形成了《意见》报送稿，2013年8月得到国务院的批准。
这是新一届政府组成后，按照本届政府相关工作要求进行的一项，是有划时代意义的惠民工程，把一万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，将为破解养老难题拓宽老年消费需求，稳定经济增长起到了重要作用。
《意见》对当前和今后一个时期主要任务作了部署，明确了政府、基层组织和社会力量在发展养老服务业中的作用，并体现在具体的任务措施中。
在统筹规划发展城市养老服务设施方面，提出地方对新建城区和新建居住（小）区要按人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用，老城区和已建成居住（小）区要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。
并强调综合发挥各种设施作用，要求各地发挥社区卫生、文化、体育等公共服务设施为老年人服务的功能，积极推进社区和老年人家庭的无障碍环境改造。
在发展居家养老服务网络方面，提出政府要支持建立以企业和机构为主体、社区为纽带、满足老年人各种服务需求的居家养老服务网络。
支持社区引入社会组织和家政、物业等企业，兴办或运营老年供餐、社区日间照料、老年活动中心等养老服务项目。
支持社区组织开展适合老年人的群众性文化体育娱乐活动。
支持企业和机构运用互联网、物联网等技术手段，提供适合老年人的服务项目。
在加强养老机构建设方面，强调支持社会力量举办养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低门槛，简化手续。
鼓励外资投资养老服务业，鼓励举办家庭化、小型化的养老机构，支持规模化、连锁化服务。
强调公办养老机构要充分发挥托底作用，重点为“三无”老人、低收入老人、经济困难的失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务，有条件的地方可以积极稳妥地把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制为企业，完善法人治理结构。
在加强农村养老服务方面，提出要健全服务网络，完善农村养老服务托底的措施，将所有农村“三无”老人全部纳入五保供养范围，健全农村五保供养机构功能，支持乡镇五保供养机构成为区域性养老服务中心，依托行政村、较大自然村利用农家大院等建设日间照料中心、托老所等互助性养老服务设施。
提出要拓宽资金渠道，进一步落实农村可将未承包的集体所有的部分土地、山林、水面、滩涂作为养老基地，收益供农村老年人养老。
同时，各级政府用于养老服务的财政性资金应重点向农村倾斜。
城市公办养老机构要与农村五保供养机构等建立长期稳定的对口支援和合作机制。
在繁荣养老服务消费市场方面，要求各地引导养老服务企业和机构优先满足老年人基本服务需求，拓展适合老年人特点的各种养老服务和消费产品。
提出各地要鼓励发展养老服务中小企业，扶持发展龙头企业。
在推进医疗卫生与养老服务相结合方面，要求各地促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和家庭，提出探索医疗机构与养老机构合作新模式，建立社区医院与老年人家庭医疗契约的服务关系。
对养老机构内设的医疗机构，符合城镇职工（居民）基本医疗保险和新型农村合作医疗定点条件的，可申请纳入定点范围。
切实解决老年人异地就医结算问题。
《意见》在现有政策的基础上，从六个方面提出了一些新的有针对性和操作性的政策措施。
在完善投融资政策方面，要求通过完善扶持政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务企业和机构发展。
各级政府要加大投入，安排财政性资金支持养老服务体系建设。
鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。
鼓励保险公司探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
在完善土地供应政策方面，提出各地要落实好将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。
民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策。
对营利性养老机构建设用地优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策。
在完善税费优惠政策方面，要求各地在落实好现行税收优惠政策的基础上，对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行。
要求有关部门制定和完善支持民间资本投资养老服务业在营业税、所得税等方面的税收优惠政策。
在完善补贴支持政策方面，要求各地加快建立养老服务评估机制，建立健全经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度。
推进民办公助，通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量举办养老服务机构，开展养老服务。
要求民政部本级彩票公益金和地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，将50%以上的资金用于支持发展养老服务业，并随老年人口的增加逐步提高投入比例。
在完善人才培养和就业政策方面，要求有关部门支持高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，依托院校和养老机构建立养老服务实训基地，对符合条件的参加养老护理职业培训和职业技能鉴定的从业人员按规定给予相关补贴，在养老机构和社区开发公益性岗位，吸纳农村转移劳动力、城镇就业困难人员等从事养老服务。
对在养老机构就业的专业技术人员，执行与医疗机构、福利机构相同的执业资格、注册考核政策。
在鼓励公益慈善组织支持养老服务方面，提出引导公益慈善组织成为发展养老服务业的重要力量。
探索建立健康老人参与志愿服务的工作机制，建立为老志愿服务登记制度。
支持社会服务窗口行业开展“敬老文明号”创建活动。
意见特别强调：
（一）明确提出要充分发挥社会力量的主体作用
《意见》明确要“创新体制机制，激发社会活力，充分发挥社会力量的主体作用”。
“充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体”。
要“支持社会力量举办养老机构”，“在资本金、场地、人员等方面进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务”，并在投融资政策、土地供应政策、税费优惠政策，补贴支持政策等方面鼓励社会力量参与，给予种种优惠，对民间资本进入养老服务业释放了利好消息。
（二）明确提出政府要坚持保障基本
《意见》强调要“以政府为主导，发挥社会力量作用，着力保障特殊困难老年人的养老服务需求，确保人人享有养老服务”。
“各地公办养老机构要充分发挥托底作用，重点为‘三无’老人、低收入老人，经济困难的失能半失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务。
政府举办的养老机构要实用适用，避免铺张豪华”。
“要完善农村养老服务托底的措施，将所有农村‘三无’老人全部纳入五保供养范围，适时提高五保供养标准，健全农村五保供养机构功能，使农村五保老人老有所养”。
这些论述进一步明确了政府的兜底责任，对城乡困难老年人是利好消息。
（三）提出了养老服务业发展目标
《意见》提出了“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。
养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展”的总目标和具体目标，兼顾了养老服务业发展的各个相关领域。
特别明确了到2020年“90%以上的乡镇和60%以上的农村社区建立包括养老服务在内的综合服务设施和站点”、“全国养老机构中的床位数达到每千名老年人35-40张”等量化指标，这些指标是在深入研究，结合近年来发展实际和未来发展潜力基础上，通过仔细测算确定的，与我国处于社会主义初级阶段的基本国情相适应，依靠各级政府和社会力量的共同努力，是可以确保实现的。
（四）明确了打造养老产业集群方向
养老产业具有产业链长、涉及领域广、环境友好、健康可持续等特点，对上下游产业具有明显的带动效应，辐射范围广泛。
《意见》提出要大力开发安全有效的康复辅具、食品药品、服装服饰等老年用品用具和服务产品，引导商场、超市、批发市场设立老年用品专区专柜。
开发老年生活设施和金融理财产品。
加强规划引导，鼓励发展养老服务中小企业，扶持发展龙头企业，形成一批产业链长、覆盖领域广、经济效益显著的产业集群。
（五）解决了养老设施规划落实问题
《意见》对在城市规划过程中统筹考虑设置养老服务设施提出了明确的量化标准和要求，积极推动从城市规划建设起始，就将养老服务设施作为公共服务设施的重要组成部分，统筹规划、统一布局。
其中“人均用地不少于0.1平方米”的要求已与《城市公共设施规划规范》异，采用了低限指标。
（六）明确提出要开展公办养老机构改制试点
目前，现有4万多家社会养老机构中，公办养老机构占了大多数，不少公办养老机构效率低下，管理不善，亟待改革。
对此，《意见》明确指出：
“有条件的地方可以积极稳妥地把面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业，完善法人治理结构。
政策投资兴办的养老床位应逐步通过公建民营的方式管理运营，积极鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。
”可以说，这为搞活公办养老机构充分发挥它们的作用，指明了方向。
（七）高度重视农村养老服务
在城乡差距日益严重的今天，把农村养老服务放到养老服务业全局中进行谋划布局，使农村养老服务走出一条既与城乡养老服务紧密相连，又有所区别的路子，这是《意见》关注的重点，也是《意见》呈现的一大亮点。
对此，《意见》把“切实加强农村养老服务”作为发展养老服务业的六大任务之一，从健全服务网络、拓宽基金渠道、建立协作机制三个方面进行了系统全面的部署。
（八）明确提出要繁荣养老服务消费市场
社会养老需求巨大、潜力巨大，但要把巨大的潜力转化为现实的需要，就离不开养老服务消费市场。
为此，《意见》从拓展养老服务内容、开发老年产品用品、培育养老产业集群三个方面进行了部署，这对引导各地产业结构调整、拉动内需、扩大消费都具有指导意义。
（九）明确提出要推进医疗卫生与养老服务相结合
《意见》指出“各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭”，并对进入的方式方法提出了明确要求，有利于实现医养融合发展，不断提高人民群众特别是老年人的生活品质。
（十）开展老年人住房反向抵押养老保险试点
这是金融养老、以房养老的方式之一，在国外较为普遍，在国内发展还刚刚起步。
这次《意见》以试点形式写了进来。
应该讲这对于老年人、对于保险公司都是利好消息，如果试点成功的话，对于解决老年
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