城市综合体核心商圈.docx

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城市综合体核心商圈

城市综合体-核心商圈

目录：

Ø1、城市综合体综合论述

Ø2、城市综合体各类产品的功能划分

Ø3、综合体及商圈主要区域

Ø4、投资收益回报分析

Ø5、综合体内部管理

Ø6、城市综合体成功的案例

1、城市综合本的综合论述：

✧城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。

即主要是

①主题酒店（HOTL）、②商务写字楼（OFFICE）、

③立体空中花园（PARK）、④购物中心（Shoppingmall）、

⑤会展中心、会议中心（Convention）、⑥高尚住宅（公寓）（Apartment）

的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。

成为时尚高端商务人士聚集之地。

✧它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。

✧它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。

✧它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城，它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地标性商业圈，带动周边地产及物业的价值攀升。

综合体通常位于—

位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD（中央商务区）、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。

拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。

有完整的街区特点，是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。

独享和兼具城市的自然景观（水、湖）、公共资源如：

城市广场。

大城市市区已经没有占地5万平方米以上的地块，很多城市综合体的选址是在城郊结合部。

综合体是高科技、高智能的集合：

城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等等方面。

城市综合体的优势及作用：

■对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的优势。

■住宅、公寓、写字楼的销售可实现现金的回笼。

■酒店、购物中心持续经营的收益、写字楼的出租租金，能实现高投资回报。

■综合优势互补的物业组合对物业（资产）评估的价值，能实现翻倍增长。

■带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高。

2、城市综合体各类产品的功能划分

Ⅰ：

现金流产品：

住宅、产权式公寓等----担当起产生项目现金流的作用。

为后期项目运作提供资金。

这也同时蕴含着综合体项目中的住宅物业、公寓等产品，随着时间的推移，

存在着巨大的升值的空间。

Ⅱ：

形象贡献型产品：

五星级酒店、超高层5A级写字楼：

它们提升了项目的档次形象，而五星级酒

店、超高层写字楼、高层高尚住宅等，设计独特醒目的外形，构成高楼林立的美

境，从而成为城市的地标式建筑，拔高了项目的档次及形象。

因此，作为形象贡

献型产品，也为住宅、公寓等产品加了分，并提高了它的内在价值，大幅增加的

销售的利润。

Ⅲ：

核心的购物娱乐广场产品：

作为超大规模的商业购物中心广场，是项目的核心部分，也自然担当起了项目的

明星标杆的角色，从而实现各部分的价值互补，提升综合体的整体价值。

而作为综合体的核心部分，它的成功运作，将是项目成败的关键。

3、综合体及商圈主要区域

⑴大型商业购物区、⑵星级酒店区、⑶4A、5A写字楼区

⑷国际公寓-商住区⑸餐饮区、⑹视听、娱乐区、

⑺休闲、健身区⑻步行街区（室内、外步行街）

⑼会展区⑽金融区、⑾文化广场区、

⑿艺术长廊区、⒀大型停车场区、⒁立体交通体系区

⒂高尚居住区、⒃配套区、[包括幼儿园;名小、中学;医院]

各区域构成一个互融互补、相互依存、相互助益的多功能，生活舒适、高效率的整体。

城市综合体各功能的相互促进的关系

◆直接支持：

办公楼上班族、酒店旅客、公寓住户会对零售、餐饮提供支持；办公楼的

租户可以为酒店提供一定的客源。

◆间接支持：

零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直接的收益，但是它们却可

以作为优美的环境条件，使得办公和居住功能获得更高的出租率及更高的租金。

零售和餐饮功能可以为酒店客源、上班族和居民提供方便和诱人的购物环境及良好的氛围，并增强它们的竞争力。

酒店功能同样对其他功能可以提供间接支持，其完善和豪华的配套设施往往能为居住、办公功能增加市场竞争力。

各功能区主要由以下具体内容构成

（一）大型商业购物区（20万平方米以上）包括以下店面：

①超市主力店、②数码通信城（电脑、通信）③家电主力店、

④珠宝城、⑤购书中心、⑥时尚服饰、（男女装）、

⑦精品百货（次主力店）、化妆品、名表、鞋、烟酒、音响等、

出租客户档次的比例：

（购物娱乐中心的运作成效如何，其重要作用，对于整个综合体的项目

成败，无论用什么语言形容其重要性，也一点不过份。

）

（二）星级酒店区（酒店的使用面积不低于10万方）

（包括超五星、五星、四星、三星酒店多家集合于一体）

作为项目的主要形象产品，满足商业上的住宿、会议、饮食、会所娱乐之用。

酒店一般实行托管经营为主，和酒店业界著名的企业合作，共荣共赢。

（酒店是综合体中最赢利的项目，可提供娱乐设施和夜间服务。

起到增加业态，提升综合体的形象、品位的作用，多个星级酒店的作用是留住不同层次的消费顾客。

）

（三）4A、5A写字楼区（超高层5A甲级写字楼）

（面积超10万平方米、40层以上）

有商务中心、高档餐厅、小型会客厅，大型会议厅、休闲娱乐设施。

设施方面：

建筑品质一流，顶级装修。

高效中央空调系统，智能化楼宇自控系统，先进的数据通信。

为用户提供现代化、优质、高效、便利的商业办公环境。

吸引优质租户。

如：

世界500强企业、国内500强企业、区域银行总部、保险、证券等等国内外大型企业的进驻，设立的办事处。

（四）国际公寓—商住区（5万平方米以上）

整体定位于中高端物业。

◆商住楼（ＳＯＨＯ）—投资者以中小企业为主，既可居住又可办公；强调商务中心，提供优质的办公环境，满足商业人士所需，有餐饮功能配套。

◆酒店式公寓—投资者：

高级经理人，外籍人士。

户内设施设备完善，通常配备高档家具电器，星级装修（尤其是公共区域）。

提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务。

通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务。

（五）餐饮区-

⑴中国美食广场---（湘菜、川菜、京菜、粤菜、沪菜等特色中餐厅）、

⑵主题餐饮街：

一由包括肯德基、麦当劳、必胜客、拉丁餐厅国际著名连锁餐厅构成。

⑶世界美食广场

（世界五大菜系----墨西哥菜、法国菜、印度菜、中国菜和意大利菜均为世界齐名的菜系）

-----墨西哥美食、法国美食、意大利美食、印度美食、西班牙菜、日本料理、泰国料理、韩国料理，走一圈即可享受全世界美味。

⑷海鲜酒楼、中式茶馆、茶餐厅、

⑸连锁咖啡馆店、露天咖啡吧、甜品屋、自助餐厅、点心店、茶坊。

（餐饮业主要的作用是增加业态，积聚人气、人流，方便商旅出行人群，一般该区设在步行街或者广场的最顶层，以增加其它各层的人流量。

以便做旺整个综合体。

）

（六）视听、娱乐区—

①晚会娱乐------演艺界、文化界的知名人士出场的大型商业活动、公益活

动、慈善晚会、（主要在广场免费举行，让消费者、游客观看，带动人气，

吸引人流，作为综合体宣传投资。

）

②大型欢乐城-----可将深圳欢乐谷、迪士尼等适合的节目搬进综合体，是利润相当好的项目。

③国际影院--------立体影院、国际影院、歌剧院。

④大型歌舞厅、酒吧、网吧、电玩天地等。

（本区主要的作用：

对玩乐已日益重要的今天，这对凝聚整个综合体的人气有重要及核心的作用，一般放在中心广场、最高层或者次高层，以拉高其它各层的人气、人流。

）

（七）休闲、健身区---

⑴真冰溜冰场、⑵网球馆、⑶羽毛球馆、⑷蓝球馆、

⑸游泳馆、⑹武术俱乐部、⑺卓球会所⑻保龄球会所

⑼乒乓球会所⑽桑拿、按摩会所⑾美容沙龙、⑿美体会所、

⒀沐足会所

（运动区的主要作用有增加业态，提升综合体的品味、品位，迎合了年轻人对

于个性、休闲、运动概念的追崇，吸引年轻一族及爱好运动的人士。

）

（八）步行街区---（室内步行街、室外步行街）

①饮食步行大街、②游玩步行小街（服务小朋友）、

③特价卖场（服务中、低端人群）、④著名品牌店（购物）

（室内、外步行街区的作用有增加人气，也可作为出售而回收一部分的投资资金的作用，但要控制出售的总量，否则会失控。

）

（九）会展区---

⑴名车展、⑵名画展、⑶书法展、⑷博物馆、⑸名楼展、

这些展厅可提高卖场的品味及档次，尤其是名车展更是如此。

（一十）金融区

银行、邮局、行政单位（进驻四大国有银行、多家专业行、行政单位）

这样做的好处是：

对银行有利，对消费者有利，对企业有利，可谓一石三鸟。

）

（一十一）文化广场区（休闲景观）----

⑴各式各样的喷泉、⑵主题公园、

⑶植物公园、⑷空中花园，将顶层搞成园林式花园，供人休闲、小憩。

（本区主要作用是汇聚人气，提供游人休闲、小憩场所。

）

（一十二）艺术长廊区---

1景观大道（造型灯柱、发光座椅、景观绿地、荷花水池、小桥流水、廊桥鱼影、幽静步道、亭台楼阁、雕塑等等）

③大型音乐喷泉、人造雾景、水幕电影、全彩激光、庭园灯饰。

通过人造影像，形成丰富的、优美的、宜人的环境，能够在这里放松，体味生活的乐趣。

（本区的主要作用：

别看这些项目，只有支出，没有收入，但其对整个综合体的积聚人气、人流，留住来往顾客是必不可少的，是一种看不见的高效益，是综合体的一种高效的投资）

（一十三）大型停车场区---

⏹地上、地下（二层）大型停车场。

⏹停车场也可设在空中，可直接停到自已喜欢的楼层。

⏹车位与使用面积的较为合理的比例

金融商业办公区：

0.65泊位/100平米米；商业设施：

0.65泊位/100平方米

餐饮、娱乐服务区：

2泊位/100平方米；服务业：

0.5泊位/100平方米

商住居住区：

1.2泊位/1户

⏹每个车位的占地面积30平方米/1车位（较为宽松的面积比例）

（对于飞速发展的现代，汽车已成为必需品，随着小车的普及，有没有足够的车位，已成为项目的成败，一点也不为过。

）

（一十四）立体交通体系区---

地下空间的开发—

地下商业街的开发，主要是在地铁系统的站前地区进行，地铁站和商业区设施直接相连，街道两侧设置有各类零售商店和餐饮设施。

建筑空间立体化—

◆室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯为主；

◆通讯由电话、电传、电视、传真的电脑网络等组成；

◆高架步道系统，将两幢建筑之间通过空中走廊连接，可以促进分流，可以拓展景观立体化。

◆地下、地面、空中，三层次景观系统立体互动。

◆地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，垂直交通系统使各楼层之间的转换十分便利，形成丰富的景观视觉效果。

◆

综合体内部的交通系统包括：

1人车分流系统、

2租车出入系统、

3地面、地下多层的停车场系统、

4公交线路系统（周边公交线路相连）、

5轻轨-地铁系统（地铁出口与地下通道直接相连，大量的地铁客流可以直接通过通道进入综合体内部。

）

6天桥-行人遂道、自动扶梯外部进出体系。

7可直上高速通达火车站及国际机场。

形成纵横交叉的交通及停车、出入系统。

（综合体内部应有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部

各不同功能的建筑有机结合;外界的交通体系会直接影响综合体内部不同功

能的使用。

）

（该体系的主要作用是：

起到人流能快进，也能快出，对于节假日等重大关健

时刻，能起到核心作用。

）

（一十五）高尚居住区、

●大型高尚居住区是综合体的前期开发及出售，主要起到后续资金支持，及充足现金流的作用。

●资金实力雄厚的企业，也可放在后期进行开发，这样有好的形象产品，如五星级酒店、超高层写字楼建成使用在前，更能提升住宅的内在价值，提高销售价格，增加销售利润。

●也有后期住户群的消费及物业管理收益的作用。

●小户型比例较大，精装修，设有大堂。

●只要项目的高档住宅足够大，就可以实现项目的资金平衡，能够不借助外来资金的情况下也能自主发展，现在很多综合体的发展商都十分注重这一点。

（一十六）配套区

①医院②学校（幼儿园、名小学、名中学）

（别看这些项目须不是利润的中心，但对于整个综合体的形成不可或缺。

尤其对于商品楼的销售更是起到不小视的作用。

）

4、投资收益回报分析

ⅰ综合体的开发面积要求：

①根据盈利模式需要在省会级城市至少需要4万平方米占地。

②在地级、县级城市综合体至少需要6万平方米占地，才能达到比较理想的物业组合比例，特别是可售物业总销售额能够达到回笼总投资的平衡点。

ⅱ业态布局合理，比例得当。

大型购物中心、步行街、街商铺

20-30%

酒店、餐饮

10-20%

高档住宅、公寓式住宅

20-50%

综合体商业形态构成较为合理的比例

20-30%

写字楼、公寓办公楼、娱乐

例如：

徐州中央国际广场综合体--------------

通过出售部分的写字楼及公寓即可实现资金的大部分回笼。

其中：

①4A写字楼SOHO比例20%=7。

5万平方（南侧两栋塔楼分别为4A写字楼和公寓）

②酒店＋5A写字楼比例21%=8万平方

（上侧为五星级酒店，下边是5Ａ写字楼）（主塔楼充分利用北广场优势）

③公寓比例20%=7。

5万方

④商业比例39%=15万方

其中公寓及4A写字楼以出售为主，5A写字楼出租，酒店托管经营。

合计总规模：

38万平方

再如绿地集团、万达集团、华润集团、恒隆集团、瑞安天地系列、凯德来福士等综合体发展商，他们的城市综合体的高档住宅、公寓产品的利润足可以支撑起后期的酒店、写字楼、及大型购物中心的运作费用，实现本项目的资金平衡，有利于项目的滚雪球式发展。

因此高档住宅、公寓或者可出售写字楼的体量要足够大，这是综合体运作的关健之一。

ⅲ一般对投资作起码的如下要求：

①三年周期的项目投资利润率达到45％以上，平均每年能够盈利在15％以上。

②能够在三年内通过物业销售能够回笼资金，保留购物中心和五星级酒店等优质资产长期经营。

③商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理，住宅用作出售。

ⅳ成功的综合体的运作形成强大品牌价值，增强核心竞争能力。

颠覆土地价植的黄金铁律：

历来是地段决定土地的价值，土地的价值除了地段还是地段，其主要的依托是所处的地段的繁荣，功能配套的齐全。

由于综合体本身就自成一体，配套功能齐全，因此有些综合体就敢放言，我去到哪里，哪里就是城市的中心。

不但可以升值，还能带动周边的地块升值。

ⅴ公司土地储备与综合体的开发并重，大量的土地储备与已开发的物业本身也会升值，这是双重的收益。

（土地储备1000万平方米以上）。

5、综合体内部管理

Ⅰ智能管理系统---

①智能安防系统、②闭路电视监控系统、

③宽带网络系统（综合体内免费上网、）④节能循环系统、

⑤传呼系统、紧急呼叫系统、⑥日夜巡场保安系统、

⑦监听系统、⑧车场管理系统、

⑨对外服务系统—设客户部、对外联络部、公关部、

⑩内部服务系统—设贵宾室、总服务台（开发票）、咨询台、投诉台、

（城市综合体管理体系的成功，对于大型综合体成败起核心的作用，也非一朝

一夕可以练就。

这就好比练功，姿势架势可一时象模象样，但要练成内功心法，

那就不是一时半刻的问题了。

）

Ⅱ由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求。

Ⅲ内部空间层次布局流畅、合理、细节考虑周祥

1巨大采光穹顶、充分利用天然光源、

2通过下沉广场，让地下负一层透光，同时考虑－２Ｆ、—3F层停车场的使用。

3布局清晰大气、装饰前卫、辉煌高雅、宽敞宏大，室内采光合理，有效节能。

4升降梯、手扶梯分布合理，平面动线设计流畅，在立体动线设计上，从多个楼层直接导入

人流；

5卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货

分流。

形成合理的客流动线与货流动线。

6为减少卸货平台对商业临街面的破坏，应把卸货放在地下，-1F层的1000平方米货车停车

及卸货平台要求高度为7米，占用两层，方便卸货。

7室内步行街，各层业态布局合理，尽量将人气较旺的（大型主力店）商业体分布在内里

及高层，带动外层及低层业态的人气。

8最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。

9建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的

空间体系。

10空间呈现“两高”特色：

层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％以上），方正实

用。

11开放式空间是节能的重要措施，现代综合体的购物中心部分需要相当比例的开放空间，有

效降低空调费用。

南方地区开放空间比例应达４０－４５％

12体现自然化、人性化，无障碍设计，给残疾人等特殊人群的购物，提供了方便。

Ⅳ综合体各功能体开发的时序

正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。

一般的顺序如下开发能实现利益最大化：

①酒店或写字楼项目一般优先建设，树立项目品牌形象。

②写字楼优先于公寓的建设，这样做能够带动公寓的销售，提高房产价值。

③商业购物中心的建设必须在社区成熟以后，商业中心的项目除外。

④力争在经济低潮时开发，热潮时候出售物业。

紧跟大环境的经济发展周期。

Ⅴ政企融洽-----

参与政府对整个城市的功能布局、交通规划、商业规划、房地产建设与居住规划、城市景观与商业购物规划。

各种商业配套、商业经营，为政府带来大量的税收，并增加了就业，提高了城市的形象，为当届政府增加了政绩，因此政府没有不大力支持的。

政府的大力支持，可有如下优势：

（等等的优惠）

①地下负一层的产权优势。

②广场功能与中央国际广场一体化设计的政策优势。

③自留物业的税费政策优惠。

④容积率的政策优惠。

⑤当投资利润较低时候，政府部门从城市发展需要出发而降低土地出让成本。

（纵观现代上市或者不上市的公司，凡是发展较好的地产企业，无一例外地与政府关系是融洽的，因此企业的公关就显得尤为重要了）

Ⅵ企业集团主攻发展的方向---

①商业地产、②住宅地产、

③商业租凭、④高级酒店、

⑤租赁面积巨大（至少400万平方米），物业租金收入也会惊人。

（这是商业地产能做大做强的关健所在，因为租金的收入能为企业提供源源

不断的发展动力。

）

Ⅶ引进的主要著名商号----

商业购物中心需引进著名商号，这是满足人群的消费，吸引人流，是经营商

业体的核心内容之一，知名的品牌包括----

知名珠宝品牌---（周大福、周大生、卡尼亚、金伯爵、明牌、翠绿等；）

知名化装品牌----（欧莱雅、美宝莲、玉兰油、蝶妆、高丝、艾露莲、香奈尔香水、泊丝、白大夫、

雅芳、瑞丽、欧诗顿、凯柔怡、卡姿兰、高丽露香、露姿、雅美姿、莱姿、京润珍珠、羽西、金珀莱）

男装名衣著品牌------（花花公子、金利来、BOSS、巴那斯、保罗盖章、老人头、三A、沙奇、

啄木鸟、鳄鱼恤、皮尔卡丹、红蜻蜓、骆驼、金迈王、苹果、卡丹路）

女装名品牌------（百丽、哈森、康莉、他她、天美意、丹露、依歌尔斯、安玛莉、高琪、波顿）

鞋名品牌------（都彭、登喜路、金利来、梦特娇、拉丁红、老人头、金鱼、时代、BOSS、苹果、

百利莲、啄木鸟）

少女时装品牌-------（爱特爱、杰西、菲妮迪、欧柏兰奴、雷诺帝娅、迪妮、艾格、巧帛、贝拉

维拉、花思薇、奈格尔、中中美仑美奂、采轩、红人、名典屋、经典故事、城市俪人、水木年华、朗文斯汀）

羊毛品牌区--------（汇集的鄂尔多斯、鹿王、庄子皮草、褚老大、皮皮狗等）

内衣品版区------（黛安芬、安莉芳、芬怡、猫人、宜而爽、三枪等）

绅士运动馆-------（既有法兰诗顿、路易诗兰、汤尼威尔、马克华菲、圣大保罗、绅浪、金企鹅、

普洛达、兰伯基尼、城市公爵、杉杉、洛兹、禧尔森、九牧王、雅戈尔、金利来、巴黎世家、金

狐狸、金苹果、美国萍果、七匹狼、莱克斯顿、路易·迪文等）

运动休闲品牌-------（阿迪、KAPPA、匡威、耐克、异乡人、姚明、诺诗兰等）

童装童玩品牌-------（可可鸭、派克兰帝、兔仔唛、红黄蓝、迪士尼、朦朦兔、读书朗、力果、

芭比、奥迪玩具、乖乖狗、ABC童鞋、米奇童鞋、卡丁、跑豹太郎、永高人童鞋、布朗博士等。

）

6、城市综合体运作成功的实例

（1）深圳万象城

“永不落幕的party”为主题语，以较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。

建成时间：

2004年12月

商业定位：

完整及协同的全新体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；

项目选址位置交通traffic

华润中心位于深圳市罗湖区的商业核心区域

■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间;与"地王大厦"隔深南大道相望

■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连;周边共有巴士线路30多条

■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米;距皇岗口岸约5分钟车程

■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程

规划设计：

1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，站在购物的角度进行规划和设计，设计规划有较大自由空间；

2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；

3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的人流不均情况，提高了各层的出租率；

4、内、外部交通合理，卸货区安排在商场的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；

5、楼层空间呈现“两高”特色：

层高高、实用率高；

6、88部电梯、扶梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；

7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；

8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两倍。

•总建筑面积达55万平方米，总投资逾40亿港币的华润中心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性深圳城市名片。

商业形态：

4家主力店+店中店

万象城各业态的面积比例：

•万象城是华南最大、最好、最具示范效应的超大型室内购物、娱乐中心，总建筑面积约18万平方米