国际甲级写字楼楼宇智能化设计标准.docx

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国际甲级写字楼楼宇智能化设计标准

国际甲级写字楼设计标准：

空调系统：

著名品牌；4风机盘管系统或变频空调系统；24小时冷冻水供应；鲜风供应量不少于30m3/personhour；HVAC设计供应量不多于10平方米/人；租户独立温控；强制性废气排放。

电梯：

上海永大电梯1   三菱电梯（上海三菱电梯有限公司,中国最大电梯制造企业之一）

2   奥的斯OTIS电梯（奥的斯电梯有限公司,世界最大的电梯企业之一）

3   日立HITACHI（日立电梯（中国）有限公司,中国最大的电梯企业之一）

4   通力KONE电梯（1910年芬兰,通力集团是世界最大的电梯企业之一）

5   迅达电梯（1874年瑞士,瑞士迅达集团,世界最大的电梯企业之一）

6   东芝Toshiba（东芝电梯集团,世界最大的电梯企业之一）

7   富士电梯（日本富士电梯集团）

8   广日电梯（广州广日电梯工业有限公司）

9   富士达电梯（华升富士达电梯有限公司）

10   蒂森电梯（蒂森电梯有限公司,德国三大电梯制造商之一）

等待时间不超过30秒；电梯速度不低于2.5米/秒；设计容量不低于1350公斤；高层建筑中电梯分区控制；充足的货梯。

国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨?

台,每梯服务楼面面积不超过6000平方米；

通信系统：

楼宇综合布线系统:

大厦设垂直光纤主干,水平布线采用三类及五类线；多种形式的接入服务；电脑接地。

供电系统：

高低压两路供电；电量设计为每平方米40-90伏安；紧急后备电源保障大厦基本设施及租户信息系统正常运作。

照明：

在大开间情况下不低于500LUX桌面照明；全自动的喷淋,烟感,和报警系统；24小时热水供应。

控制系统：

知名品牌,全自动的大厦控制系统；数字式或模拟式闭路电视监控系统,并与大厦控制系统联接。

楼宇结构：

不低于2.6米；楼面面积不小于1500平方米；楼层使用率在分租情况下不低于70%；大开间,无柱式设计,细分灵活；楼层无黑房；间墙至主墙距离不低于9米；楼层公共水房；租区内管道预留；每间坐厕服务面积不多于500平方米；楼层设行政卫生间；

不少于80个位10000平方米楼面面积；：

进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或  石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；

承重>300kg/m2gross；优质玻璃幕墙或大理石/铝合金板材；不低于四星级酒店的装修标准。

停车位：

每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。

其它因素：

有经验,有信誉的业主；业权统一或大部分统一,只租不售；单一用途或单楼单用；国际水平的物业管理服务；高品质的租户组合,并有国际性的旗舰客户；交通方便；方便的公共及私人交通；完善成熟的商业环境；24小时开放。

走     廊：

高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；

办公间：

墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；

生态空间：

项目整体绿化率不低于30%；一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。

商业配套：

   甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等；总之，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。

软件智能系统：

1.闭路电视监控系统;

 2.综合布线及计算机网络系统;

   3.酒店门禁一卡通系统;

   4.视频点播及卡拉OK点歌系统;

   5.酒店管理系统;

   6.有线电视/卫星电视系统;

   7.背景音乐系统及酒店客房广播系统;

   8.程控交换机系统;

9.机房装修。

 设计原则 该系统既是一个完整、独立的系统，同时又可纳入该酒店的综合信息管理系统。

系统在设计时根据“严密、合理、可靠、经济、完善”的设计思想，努力做到安全、周密，并兼顾其它。

系统设计遵循以下原则，以达到最佳效果和最优性能价格比：

1、技术和设备的先进性

系统设计严密、布局合理，能与新技术、新产品接轨，而且所选择的设备应在系统实施若干年后，亦能保持其功能完善、齐全。

2、系统的可靠性和一致性

系统的设备均采用知名制造商生产的标准设备。

3、系统的弹性和扩展性

系统具有扩展功能，并留有一定裕量

4、操作简便且易于掌握

系统在操作人员与设备之间建立起友好的界面，使操作者无论对系统的设置还是日常的运行，通过键盘进行简单的操作即可完成

5、系统易维护性

系统任何一个子系统出现问题时，其它子系统和主系统均可正常工作

6、系统的完整性

系统设备齐全、功能完善、综合管理。

公共广播系统负责向的展厅、多功能厅、会议室、办公室、走道等区域提供可靠的、高质量的背景音乐、紧急广播、业务广播等服务，选用PHILIPSSM40系统，该系统采用模块化设计，具有16输入45输出数字音频矩阵，方便的扩容和升级性、自动故障检测功能，自动数字语音播放功能、计算机监控功能并能满足与BMS集成的要求，在发生火灾及其它紧急情况时，与消防联动，满足火灾紧急广播的要  

 BAS楼宇自动化系统（中央空调系统（开利空调主机，开放时间：

8:

30am-6:

30pm）、给排水系统、变配电系统、照明系统、电梯系统（7台进口日立电梯，1台日立无机房电梯，2台日立消防电梯））

OAS办公自动化系统（水电表自动抄送系统、空调自动计费系统、门厅多媒体查询系统、公共广播系统、背景音乐系统、电子布告管理系统、停车场管理系统、物业管理计算机系统）；SAS安防自动化系统（电视监控系统、电子巡更系统、红外报警系统）；CAS通讯自动化系统（综合布线系统、有线电视系统、IC电话、楼内移动电话系统）；FAS消防自动化系统（火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统空调：

世界著名品牌的中央空调,拥有接轨国际的先进节能技术--水环热泵空调系统，性能稳定、节能、低噪、寿命长。

更有绿色新风系统，24小时自由开关，独立计费。

水电：

市政接入

通讯：

万兆光纤，5A智能化系统，OAS办公自动化系统，CAS通讯自动化系统消防：

FAS消防自动化系统

保安：

SAS综合保安监空系统

５Ａ智能化，到底是个什么东西？

５Ａ包括：

ＯＡ（办公自动化）、ＢＡ（楼宇管理自动化）、ＣＡ（通讯自动化）、ＦＡ（消防自动化）和ＳＡ（安保自动化）。

　　写字楼作为一类商业建筑，只要按照国家相关的建筑设计规范进行设计和施工，做到消防自动化一般不会有问题。

如果建筑的规划和报建是按照住宅标准设计的，只是当作写字楼来使用的，要做到消防自动化（ＯＡ），就很难了。

　　通讯自动化（ＣＡ）是有条件的，写字楼必须设有交换机房才能实现通讯自动化，有了通讯自动化，写字楼才能称为商务社区。

　　办公自动化（ＯＡ）实际上就是“无纸化办公”，要实现（ＯＡ）就要设立局域网，设立局域网需要通讯自动化为技术支持。

　　安保自动化（ＳＡ）相对简单，主要是监视和报警两个系统，追求建筑品质和对客户负责的开发商都应该能做到。

　　最难的是楼宇管理自动化（ＢＡ），简单地说就是水、电、风都要通过智能化的设备和网络进行中央控制，达到安全运行、节省能源、降低人力成本的目的，由于该部分投资巨大且多是隐蔽工程，一般的办公场所做到的不多，但却是高品质写字楼的必备。

　　５Ａ智能化作为国际高品质写字楼的必备，收取电费不用人工抄表，每月最后一天的晚上１２点整，中央控制室里远程抄表系统的主控机会对各住户的用电情况自动进行打印，住户拿到手里，一目了然，不存在任何争议。

不受欢迎的人，千方百计绕过了保安人员的盘查与验证闯入你的办公室，进行无理取闹，影响了公司正常的办公秩序，甚至公司的主要领导或财务人员的人身受到威胁和控制，在一般的写字楼里是没有办法的，但是在财富中心，为每一个住户的总裁办公室和财务部暗设了两个紧急报警按钮，紧急情况时，你可以向中央控制室报警，保安会及时赶到，为你解除紧急情况。