项目管理北京金茂府朝阳区广渠路号项目节能方案分析.docx
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项目管理北京金茂府朝阳区广渠路号项目节能方案分析
朝阳区广渠路15号项目
节能方案分析
第一章项目概况
一、项目概况
朝阳区广渠路15号项目
二、项目建设背景
本项目用地原为北京化工厂，厂区已于7年前停工。
2004年3月，该地块以挂牌方式出让，规划建筑面积约42万平方米，被首都城市房地产开发有限公司以18.2亿元竞得，但因未能及时缴纳土地出让金又被收回；
2006年国庆前后，北京市国土资源局推出18块入围限价位、限面积商品房备选地块，该地块被认为将是第一批入市的两限房用地；
2007年年末，广渠路15号地终于入市，由“限价房用地”变为“商品房用地”；
2009年6月16日，北京市土地整理储备中心挂牌公告出让朝阳区广渠路15号地国有土地使用权，6月30日中化方兴投资管理（北京）有限公司竞得本块宗地的土地使用权。
三、项目建设地点
该项目位于北京市朝阳区广渠路15号，具体四至范围：
东至东四环路，南至广渠路，西至大郊亭中路，北至百子湾南路。
四、开发建设内容与规模
建设内容：
住宅及公建
建设规模：
本项目规划总用地面积155918平方米，其中建设用地面积为119056平方米，代征城市公共用地面积36862平方米；总建筑面积380118平方米，其中地上建筑面积280118平方米，地下建筑面积100000平方米。
主要经济技术指标如下表：
经济技术指标表
地块编号
合计
A4-1
A4-3
A4-4
A4-7
A4-8
A4-10
总用地面积（㎡）
155918
建设用地面积（㎡）
119056
44722
4600
13400
20800
10900
24634
代征道路（㎡）
31598
代征绿地（㎡）
5264
总建筑面积（㎡）
380118
165222
3680
8040
1040
58600
143536
地上建筑面积（㎡）
280118
125222
3680
8040
1040
43600
98536
地下建筑面积（㎡）
100000
40000
15000
45000
用地性质
居住
托幼
小学
体育公园
住宅混合公建
住宅混合公建
容积率（%）
2.8
0.8
0.6
0.05
4
4
建筑密度（%）
25
30
16
25
30
30
建筑高度（m）
60
12
18
30
80
80
绿地率（%）
30
35
35
30
30
30
预计居住人口
5082人
机动车停车位
1615个
预计居住套数
1815户
五、项目建设方案
1、建筑设计方案
1）项目总体定位
满足中高等收入人群置业或投资需求，兼顾少量成熟富足家庭住房需求，建设以居住功能为核心，并与学校、托幼、体育公园、商业和广场等共同构成独具特色的综合服务配套。
整个项目规划设计采用现代手法，融合独特的建筑文化内涵，强调居住物业的价值最大化，注重社会公益，打造和谐、舒适、健康的生活环境。
2）各地块建筑规划及布局
本项目共分为六个地块，A4-1、A4-3、A4-4、A4-7、A4-8、A4-10。
各地块功能布局如下：
地块编号
功能
建筑面积（m2）
建筑面积总计（m2）
备注
A4-1
地上
住宅
125222
165222
地下
车库、设备及人防
40000
A4-3
地上
托幼
3680
3680
A4-4
地上
小学
8040
8040
A4-7
地上
体育公园
1040
1040
A4-8
地上
住宅
6800
58600
16层
廉租房
15000
27层
公建
21800
地下
车库、设备及人防
15000
A4-10
地上
住宅
49268
143536
27层
公建（其中商业１万平方米）
49268
14层
地下
车库、设备及人防
45000
合计
380118
A4-1地块：
本地块以住宅为主，南侧主要为体育公园，独立成区便于管理，受公建干扰影响较小。
A4-3、A4-4地块：
利用托幼、小学用地创造附加值，采用国际化的教育模式、多元化的教育手段，引进专业的师资队伍，创造优美的教学环境，打造轻松的学习和生活环境，建设1座高端幼儿园和小学校，营造名校效应。
幼儿园、学校场地与小区景观相邻，形成互动景观。
A4-7地块：
用地性质为体育公园，与A4-1通过过街天桥或地下通道相连，与A4-8地块通过上人屋顶直接相连。
体育公园为本项目核心景观，与住宅区风格略有区别。
公园内拟建一栋体育活动中心，以满足人们健身、活动、娱乐、休闲等方面的需要。
A4-8和A4-10地块：
建设住宅、廉租房、公建等，位于本项目建设用地南侧，与城市道路相临。
其中，廉租房建筑面积15000平方米，单套建筑面积为50平方米，共300套。
廉租房的建设严格执行《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》、《居住建筑节能设计标准》、《公共建筑节能设计标准》和《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》等有关政策规定，按照发展节能、省地、环保型住宅的要求，坚持经济、适用原则，优选规划设计方案，满足使用功能。
该项目紧临地铁7号线，用地内安排地铁出入口、风亭等配套设施，设计方案与地铁车站出入口和风亭相结合，相关地块建筑方案与车站出入口、风亭统一考虑。
3）建筑单体
建筑单体设计上，整体造型处理采用简练的几何形体构成来体现建筑的理性，作到建筑风格与建筑功能统一。
墙面造型充分考虑日照和光影叠加效果，使建筑墙体富有层次感。
建筑单体采用紧凑布局，减小体形系数。
尽量将辅助房间布置在北侧，形成北侧寒冷空气的缓冲区，以保证主要房间舒适度。
在满足采光要求的前提下，控制窗墙比。
本项目公建外窗的开启总面积大于外墙总面积的12％，住宅外窗的可开启面积不小于所在房间面积的1/15，以保证夏季自然通风。
4）建筑装修
廉租房装修标准按照《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》中规定的基本标准，装修一次到位，达到入住条件。
托幼及小学装修标准为精装修，其他用房装修标准为公共部位精装修，室内粗装修。
2、结构设计方案
1）住宅设计方案：
根据节材节能要求，合理选用节能的结构设计方案。
根据北京市居住建筑节能设计标准需达到节能目标：
在1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平的基础上节能65%。
本项目中高层和小高层的体形系数不超过0.3，多层体型系数不超过0.35，窗墙比：
南向小于0.5，北向小于0.3，东西向小于0.15。
本项目建筑屋顶均无采光顶或种植物面，结构形式均为钢筋混凝土结构。
外墙及屋顶采用聚苯保温板。
2）公建设计方案：
根据节材节能要求，合理选用节能的结构设计方案。
根据中国国家标准《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008），本项目公建抗震设防分类为乙类，抗震设防烈度为8级，地震作用和地震措施均符合本地区抗震设防烈度要求。
建筑结构设计使用年限为50年。
结构类型为框架结构，基础采用筏板基础。
基础埋深按照地质勘察资料和结构设计规范确定。
根据国家标准GB50009-2001，当地50年一遇的基本风压及雪压分别为0.45KN/m2、0.40KN/m2。
本项目建筑公建采用现浇钢筋混凝土框架一剪力墙结构，均采用现浇钢筋混凝土楼、屋盖。
3、暖通设计方案
1）暖通空调系统
本项目住宅、托幼、小学及廉租房夏季采用设置分体式空调器做为冷源，体育活动中心及A4-8、A4-10地块中公建采用电制冷冷水机组作为冷源。
本项目各功能房间冬季均采用市政热力作为热源，供回水温度为130/90℃，其中住宅、托幼、小学、廉租房功能房间通过热交换器换成95/70℃热水后，由散热器采暖，体育活动中心及A4-8、A4-10地块中公建通过热交换器换成60/50℃热水后，由空调末端（体育活动中心空调末端使用风机盘管+新风系统，A4-8、A4-10地块中公建使用全空气系统）供热。
地源热泵系统是利用低温热源进行供热制冷的新型能源利用方式，与使用常规能源供热制冷方式相比，具有清洁、高效、节能的特点。
建议在水文、地质条件允许的条件下，考虑采用水源或土壤源热泵系统。
2）供热系统
本项目冬季热负荷计算采用单位面积指标法进行估算，单位面积指标是参考《全国民用建筑工程设计技术措施——暖通空调·动力》及《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇——暖通空调·动力》，根据暖通空调设计经验，并结合本项目建筑的围护结构以及建筑内容确定。
3）通风系统
本项目体育活动中心设置新风机组提供新风。
人员密度均取0.1p/m2，根据《全国民用建筑工程设计技术措施——暖通空调·动力》，新风量取25m3/h.p。
本项目地下车库及设备用房设排烟排风合用风机，平时排风，消防时为排烟。
当烟温到达280℃关闭排烟防火阀，排烟风机。
地下人防设送风机，平时补充室外新鲜空气，火灾时为补风，保证排烟需要>50%补风量要求,温度到达70度时关闭防火阀，关闭送风机。
本项目各地块公共卫生间排风是通过在屋顶位置设置无动力（无须耗电）排风机。
4）燃气系统
本项目用燃气由调压装置将市政中压燃气转为低压进入燃气表室，再供用户使用。
本项目在A4-1地块自建燃气调压站，调压装置级别为三级，稳压精度为±15%。
4、电气设计方案
1）负荷等级
本项目根据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）及《北京市建筑设计技术细则-电气专业（2005）》中的规定：
住宅及配套部分负荷等级划分如下：
消防设备及设施用电，如消防水泵、排烟风机及正压送风机、消防监控中心机房（消防控制室）电源；应急照明、疏散标志灯、主要通道及楼梯间照明；通信系统总配线设备机房、安防监控中心机房电源；电梯电力、排污水泵电源、变频调速（恒压供水）生活水泵电力等用电负荷为二级负荷。
不属于一级、二级负荷的其它用电负荷，一般照明和电力负荷，普通空调等用电负荷为三级负荷。
2）供电电源
在朝阳区化工路西侧，广渠路北侧的北京化工厂公建及住宅区内有10KV开闭站，由平乐园110KV变电站不同母线引出双路10KV电缆线路，作为本开闭站的电源，本项目用电将由此开闭站接入。
本项目在A4-1地块设有一座10kV开闭站由两路10kV高压电源进线，当一路电源发生故障时，另一路电源应不致同时受到损坏。
供电电源由建设方向当地供电部门申请报装并负担相应费用。
供电方案须由当地供电部门提供，并按批准的供电方案实施。
3）高低压供电系统
（1）高压供电系统
两路10kV电源采用单母线分段运行方式，中间设母线联络开关。
平时两路电源同时分列运行，互为热备用，当一路电源故障时，通过手（或自动）操作联络开关，由另一路电源负担全部负荷。
高压主进开关与联络开关之间设电气与机械联锁，机械联锁需三把锁两把钥匙进行联锁，确保在任何情况下只能合其中的两个开关。
（2）低压配电系统
变压器低压侧采用单母线分段运行方式，中间设母线联络开关。
变压器每两台为一组，平时各组中每台变压器单独运行，当组中一台变压器故障或一路进线停电时，在主进开关分闸的情况下，可通过自动（或手动）合上联络开关，由另一台变压器负担组中全部二级负荷；当低压侧主开关因过载及短路跳闸时，不允许自动关合母联开关。
母线联络开关采用自投不自复方式；自投时应自动（或手动）断开非保证负荷，以保证变压器正常工作和重要负荷的供电。
低压主进开关与联络开关之间设电气与机械联锁，机械联锁需三把锁两把钥匙进行联锁，确
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