建筑工程业主合同.docx
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建筑工程业主合同
建筑工程业主合同
篇一：
建筑工程项目的业主方合同管理
建筑工程项目的业主方合同管理
提要：
本文结合作者工程项目管理的实践，探讨了作为业主方的合同管理的主要工作内容和工作方法。
关键词：
建筑工程项目管理；合同管理
1.问题的提出
工程项目管理是项目管理技术在建筑工程管理实践中的应用，自1982年引进到我国，1988年在全国进行应用试点，1993年正式推广，至今已近20年了。
在我国工程项目管理早期普遍采用了美国项目管理协会的PMI管理体系，重点放在以质量管理、进度管理、费用管理等为核心的目标管理，以采购管理、人力资源管理、沟通管理等组成的资源管理，以及以集成管理、范围管理、风险管理等组成的综合管理上。
经过多年在实践中的学习和探索，人们已经逐步摆脱PMI管理体系的窠臼，摸索出一些在我国工程管理实践行之有效的管理方法，其中合同管理日益受到人们的重视。
本文将结合笔者的工作实践，从业主方的视角谈谈如何在工程项目管理实践中如何做好合同管理工作。
2.合同管理在工程项目管理中的重要意义
建筑工程合同是建设单位（业主）与勘察、设计、施工、采购等单位（承包方）为了完成其所商定的工程建设目标及与之相关的具体内容，而明确双方相互权利、义务关系的协议。
它是合同签订方在工程项目实施过程中的最高行为准则，是规范双方活动、协调双方关系的法律依据。
任何工程项目的实施都是以签订系列承发包合同为前提的，忽视了合同管理就意味着无法对工程的质量、进度和造价进行有效控制，更遑论对人力资源、工作沟通、工程风险等进行综合管理。
因此，人们将合同管理作为工程项目管理的中心工作，作为统筹调控整个工程项目的运行状态、监控项目风险，实现项目目标的有效途径。
从目前我国建筑市场的实际看，不正当竞争、不诚信行为比比皆是，而这些现象的主要根源是工程项目主体法制观念淡薄及合同管理意识薄弱。
因此，工程项目管理中加强合同管理，促使项目各方按照合同约定履行义务并处理所出现的争执与纠纷，能够起到规范各方行为的积极作用。
3.业主方应如何做好工程项目合同管理
工程项目管理是业主方、施工方和监理方三方管理体制整体运作的过程，是项目各方对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、
篇二：
工程建设过程中业主的合同管理
工程建设过程中业主方的合同管理
孔晓勇
摘要：
工程建设活动中的“四大控制”都是在合同管理体系的制约、保护和调整之下进行的，而合同实施过程中存在技术、环境、组织、管理等情况发生变化导致业主或承包商可能遭受损失的风险，因此我们要建立全过程、全方位、动态的合同管理理念，制订建设工程合同管理措施，并以各项制度保证合同管理体系的有效执行。
主题词：
工程建设业主合同管理
合同管理指参与项目各方均应在合同实施过程中自觉地、认真严格地遵守所签订的合同的各项规定和要求，按照各自的职责，行使各自的权利、履行各自的义务、维护各方的权利，发扬协作精神，处理好“伙伴关系”，做好各项管理工作，使项目目标得到完整的体现。
合同管理是工程建设管理一项十分重要的内容。
因为，在任何工程项目的建设过程中，其主体的行为必定会形成各个方面的社会关系，诸如政府建设管理机关、项目法人单位、设计单位、施工单位、建设监理单位等。
其中，除了政府建设管理机关是依据法律、法规对工程建设主体行使行政监督管理外，其他各个方面社会关系都是通过“合同”这一契约关系形成的。
工程建设活动中的“四大控制”都是在合同管理体系的制约、保护和调整之下进行的。
有效的合同管理是促进参与工程建设各方全面履行合同约定的义务,确保建设目标（安全、质量、投资、工期）的重要手段。
因此,加强合同管理工作对于承包商以及业主都具有重要的意义。
一、建设工程合同风险的分析
合同风险是合同实施过程中技术、环境、组织、管理等情况发生变化导致业主或承包商可能遭受的损失。
合同条款中潜伏的风险主要是合同条款遗漏，表达有误，索赔管理不力，合同纠纷，项目成员在合同中的责权利界定不清；可能被起诉或承担相关法律、经济责任的风险等。
认真分析研究合同
实施过程中的各种风险因素，在签订工程承包合同时尽量规避或转移可能承担的风险，在履行合同的过程中采取有效的防范措施，都可以有效地防范工程实施中风险的发生。
合同风险管理措施包括风险预防、风险降低、风险转移和风险自留四个方面：
风险预防是指业主在工程项目立项决策时，认真分析风险，对于风险发生平频率高、可能造成严重损失的项目不予批准，或采用其它替代方案。
对已发现的风险苗头采取及时的控制措施。
风险降低是指可以通过修改原设计方案，或是增加合作伙伴和投资人来降低风险。
风险转移是指对于不易控制的风险，业主方一般可采用通过签订合同或协议书将风险转移给设计单位、供货商或承包商；或是通过工程保险，对可能遇见的风险去投保。
风险自留是指即使对风险进行了大量的分析和研究，但总是有一部分风险是不可预见的，因而业主方对这种自留风险要考虑一部分预备费，以应付不测事件。
二、建立全过程、全方位合同管理的理念
1、项目管理过程中，贯彻合同管理理念
合同管理是合同内容的谈判、评审、合同订立、履行、管理、纠偏、终止等合同实施过程中全部环节的系统管理过程，是为实现项目目标而进行的管理过程。
合同是建设项目管理的核心，项目管理是实现合同管理的必要手段。
任何一个建设项目的实施，都是通过签订一系列的承发包及物质供应合同来实现的。
通过对承包内容、范围、价款、支付、工期、质量标准、合同
双方责权利和违约责任等合同条款的制订和履行，业主和承包商可以在合同环境下规范和调控建设项目的运行状态。
通过对合同管理目标责任的分解，可以规范项目管理机构的内部职能，紧密围绕合同条款开展项目管理工作。
因此，无论是对承包商的管理，还是对项目业主本身的内部管理，合同始终是建设项目管理的核心。
因此，业主通过建立以合同管理为核心的项目管理体系，坚持以强化合同管理为突破口，项目管理中贯彻合同管理理念，协调项目各相关方的关系，达到有效实现项目的安全、质量、进度、投资等目标。
2、全过程、系统性、动态性管理理念的建立
为了避免合同管理只侧重对工程预结算的管理，忽视对优化设计、工程质量、进度、工程变更等的过程控制，业主要强调事前、事中、事后的“全过程、系统性、动态性”管理。
全过程就是从对合同主体与客体的掌握、合同谈判、合同评审、合同订立、合同执行与纠偏到合同终止的全部管理过程。
系统性就是全员参与管理，凡是涉及合同条款内容的相关职能部门都要参与管理和控制，使合同管理过程环环相扣，协调一致。
动态性就是要注重项目执行过程中的合同履行、管理和纠偏，做好工程的变更管理，尤其是出现对工程不利的因素时，及时采取控制措施，减少风险，防止合同执行过程中造成的重大损失。
具体措施是，首先对工程项目建设全过程中可能涉及到的程序性和实质性内容全面梳理，进行全过程、全方位的合同条款界定。
其次在项目管理的各项工作中既要克服片面强调节约、忽视技术，又要反对重技术、轻经济、设计保守浪费的现象，使设计方案在满足生产要求的前提下，节约投资。
同时要求对项目建设中的各环节、各流程的主要控制点实施过程监控，对工程进度、投资和质量实施过程管理。
三、建设工程合同管理措施
1、重视设计阶段的合同管理，为项目管理打下良好基础
主要工作包括：
首先，委托设计公司进行工程设计，包括有关的勘测及专题研究工作；对设计公司提出的设计方案进行审查、选择和确定。
其次，确定工程建设管理模式，编制施工招标文件；确定项目施工期的施工管理方式，招标选定监理工程师，组建业主现场项目组织机构。
然后，招标选定施工总承包商、施工承包商；明确工程设备、材料供应方式，业主采购范围。
还有，签订进口设备采购代理合同；长周期、关键重要设备采购计划的审批和执行，等等。
2、按施工合同规定行使权力
在施工合同履行管理中，业主主要行使进度控制权、质量验收权和工程量确认权。
进度控制权。
工程进度控制总目标，就是使建设工程按合同规定的竣工日期如期竣工，投入使用。
为了实现工期目标，首先按施工合同规定，要求承包人在工程开工前提出施工总进度计划及分月、分周、分段的滚动计划，并加以审核、批准；然后在合同履行期间，按照滚动计划，进行实际检查。
对影响进度计划的因素要进行分析区别对待，属于业主的原因，应及时主动解决；属于承包人的，应通过监理工程师督促其迅速解决。
质量验收权。
工程质量控制总目标，是使建设工程质量达到合同规定的质量等级要求。
为了实现这一目的，业主必须要求监理工程师对工程使用材料、设备、半成品及构件的质量进行验收；按合同规定的规范、规程，监督检验施工质量，执行第三方质量检测检验活动，包括按合同规定程序，验收隐蔽工程和需要中间验收的工程质量。
业主在收到承包人提供完整的工程竣工资料和竣工验收报告后，应按合同规定的程序，组织工程验收。
验收合格
后，签署竣工验收证明；验收不合格，向承包人提出修改意见，由承包人修改后，再组织验收。
有保修期的施工合同，在工程竣工验收后，保修期内，业主还要进行施工合同保修条款的履行管理。
工程量确认权。
按合同约定的结算方式，承包人或按月或分段提交已完工程量报告，首先由监理工程师对承包商实际完成的工程量依据合同约定的工程量计算规则、施工图纸、质量合格证书和支付条款进行工程量计量，然后业主应按合同约定的程序、确认工程量，作为拨付工程进度款的依据。
3、严格按照施工合同规定，履行应尽的义务
施工合同内规定应由业主负责的工作，是使合同最终实现的基础，如提供施工场地、“三通一平”、水准点与坐标控制点、施工图纸、材料与设备等，都是为承包人开工、施工创造的先决条件。
业主必须严格按照施工合同规定的时间和有关要求履行应尽的义务，才能有权要求承包方履行合同。
工程竣工结算是施工合同履行的重要步骤，也是施工合同履行管理的最后阶段。
在工程办理完竣工验收手续后，业主应按有关部门规定的工程价款结算办法和施工合同内规定的结算程序办理工程价款结算拨付手续。
工程竣工结算和拨款完毕后，施工合同即履行完毕，终结双方的权利和关系。
有保修的施工合同，在合同规定的保修期内，业主与承包人之间在保修条款内仍存在权利和义务关系。
4、合同价款管理
合同价款应依据中标通知书中的中标价格和非招标工程的预算书确定。
合同价款一般有固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同三种方式。
业主在签定施工合同时，应根据工程特点、规模、工期、施工难易程度来确定合同形式。
施工工期短（一年左右时间）的简单项目适宜固定总价合同（也称
篇三：
业主与施工单位对某工程建设项目签订了施工合同
业主与施工单位对某工程建设项目签订了施工合同。
合同中规定，在施工过程中，如因业主原因造成窝工，则人工窝工费和机械停工费可按工日费和台班费的50%结算支付。
业主还与监理单位签订了施工阶段的监理合同，合同中规定监理工程师可直接签证、批准5天以内的工期延期和5000元人民币以内的单项费用索赔。
工程按下列络计划（如图5-4）进行。
其关键线路为A-E-H-I-J.在施工过程中，出现了下列一些情况，影响一些工作暂时停工（同一工作由不同原因引起的停工时间都不在同一时间）。
（1）因业主不能及时供应材料，使E延误3天，G延误2天，H延误3天。
（2）因机械发生故障检修，使E延误2天，G延误2天。
（3）因业主要求设计变更，使F延误3天。
（4）因公停电，使F延误1天，I延误1天。
施工单位及时向监理工程师提交了一份索赔申请报告，并附有有关资料、证据和下列要求。
（1）工期顺延E停工5天，F停工4天，G停工4天，H停工3天，I停工1天，总计要求工期顺延17天。
（2）经济损失索赔。
①机械设备窝工费：
E工序吊车，（3+2）台班×240元／台班＝1200元；F工序搅拌机，（3＋
1）台班×70元／台班＝280元；G工序小型机械，（2＋2）台班×55元／台班＝220元；H工序搅拌机，3台班×70元／台班＝210元；合计机械设备窝工费1910元。
②人工窝工费：
E工序，5天×30人×28元／工日=4200元；F工序，4天×35人×28元／工日=3920元；G工序，4天×15人×28元／工日＝1680元；H工序，3天×35人×28元／工日=2940元；
I工序，1天×20人×28元／工日=560元；合计人工窝工费13300元。
③间接费增加：
（1910＋13300）×16%＝元。
④利润损失：
（1910＋13300＋）×5％＝882.18元。
总计经济索赔额：
1910＋13300＋2433．6＋882.18＝18525．78元。
问题1.施工单位索赔申请书提出的工序顺延时间、停工日数、机械台班数和单价的数据等，经审查后均真实。
监理工程师对所附各项工期顺延、经济索赔要求，如何确定认可？
为什么？
答案：
关于工期顺延（工期顺延后的工程络计划图，如图5-5所示）和经济索赔。
（1）工期顺延由于非施工单位原因造成的工期延误，应给予补偿（2分）。
①因业主原因：
E工作补偿3天，H工作补偿3天，G工作补偿2天（1分）。
②因业主要求变更设计：
F工作补偿3天（1分）。
③因公停电：
F工作补偿1天，I工作补偿1天（1分）。
应补偿的工期：
131-124＝7天（1分）。
监理工程师认可顺延工期7天（1分）。
（2）经济索赔。
①机械闲置费：
（3×240+4×70+2×55+3×70）×50%=660元（1分）。
②人工窝工费：
（3×30＋4×35＋2×15＋3×35＋1×20）×50%＝5390元（1分）。
③因属暂时停工，间接费损失不予补偿（1分）。
④因属暂时停工，利润损失不予补偿（1分）。
经济补偿合计：
660＋5390＝6050元（1分）。
2.监理工程师对认可的工期顺延和经济索赔金如何处理？
为什么？
答案：
关于认可的工期顺延和经济索赔处理因经济补偿金额超过监理工程师5000元的批准权限，以及工期顺延天数超过了监理工程师5天的批准权限，故监理工程师审核签证经济索赔金额及工期顺延证书均应报业主审查批准（4分）。
某建设单位（甲方）与某施工单位（乙方）订立了某工程项目的施工合同。
合同规定：
采用单价合同，每一分项工程的工程量增减风险系数为10%，合同工期25天，工期每提前1天奖励3000元每拖后1天罚款5000元。
乙方在开工前及时提交了施工络进度计划如图6-11所示，并得到甲方代表的批准。
工程施工中发生如下几项事件：
事件1：
因甲方提供的电源出故障造成施工现场停电，使工作A和工作B的工效降低，作业时间分别拖延2天和1天；多用人工8个和10个工日；租赁的工作A的需用电的施工机械每天租赁费为560元，工作B的需用电的自有机械每天折旧费280元。
事件2：
为保证施工质量，乙方在施工中将工作C原设计尺寸扩大，增加工程量16，该工作综合单价为87元/m3，作业时间增加2天。
事件3：
因设计变更，工作E工程量由300m3增至360m3，该工作原综合单价为65元/m3，经协商调整单价为58元/m3.
事件4：
鉴于该工作工期较紧，经甲方代表同意乙方在工作G和工作I作业过程中采取了加快施工的技术组织措施，使这两项工作作业时间均缩短了2天，该两项加快施工的技术组织措施费分别为XX元、2500元。
其余各项工作实际作业时间和费用均与原计划相符。
问题
1.上述哪些事件乙方可以提出工期和费用补偿要求？
哪些事件不能提出工期和费用补偿要求？
说明其原因。
答案：
事件1：
可以提出工期和费用补偿要求（分），因为提供可靠电源是甲方的责任（I分）。
事件2：
不可以提出工期和费用补偿要求（分），因为保证工程质量是乙方的责任，其措施费由乙方自行承担（1分）。
事件3：
可以提出工期和费用补偿要求（分），因为设计变更是甲方的责任，且工作E的工程量增加了60m3，超过了工程量风险系数10%的约定（1分）。
事件4：
不可以提出工期和费用补偿要求（分），因为加快施工的技术组织措施费应由乙方承担，因加快施工而工期提前应按工期奖励处理（1分）。
2.每项事件的工期补偿是多少？
总工期补偿多少天？
答案：
事件1：
工期补偿1天（分），因为工作B在关键线路上其作业时间拖延的1天影响了工期（1分）；但工作A不在关键线路上其作业时间拖延的2天，没有超过其总时差，不影响工期（1分）。
事件2：
工期补偿为0天（0.5分）。
事件3：
工期补偿为0天（0.5分），因工作E不是关键工作，增加工程量后作业时间增加（360-300）m3/（300m3/5天）＝1天，不影响工期（1分）。
事件4：
工期补偿0天（分）。
采取加快施工措施后使工期提前按工期提前奖励处理（1分）。
该工程工期提前3天。
因工作G是关键工作，采取加快施工后工期提前2天，工作I亦为关键工作，采取加快施工后虽然该工作作业时间缩短2天，但受工作H时差的约束，工期仅提前1天（1分）。
总计工期补偿：
1天+0天+0天+0天＝1天（1分）。
3.假设人工工日单价为25元／工日，应由甲方补偿的人工窝工和降效费12元／工日，管理费、利润等不予补偿。
试计算甲方应给予乙方的费用总额为多少。
答案：
事件1；人工费补偿：
（8+10）工日×12元／工日＝216元（1分）
机械费补偿：
2台班×560元／台班+1台班×280元／台班＝1400元（1分）
事件2：
按原单位结算的工程量：
300m3×（1＋10%）＝330m3（分）
按新单价结算的工程量：
360m3-330m3＝30m3（分）
结算价：
330m3×65元/m3+30m3×58元/m3＝23190元（1分）
事件3：
工期提前奖励：
3天×3000元/天＝9000元（1分）
合计费用总额为：
216元+1400元+23190元+9000元＝33806元（1分）。
某6层住宅楼工程项目时标络计划如图6-7所示，在工作日第5天下班后检查施工进度完成情况，发现A工作已完成，D工作尚未开始，C工作进行2天，B工作进行3天。
问题
1．绘制实际进度前锋线记录进度执行情况。
答案：
绘制实际进度前锋线（如图6-8中虚线所示）（10分）。
2.对实际进度与计划进度对比分析，填写络计划检查结果分析表。
答案：
络计划检查结果分析见表6-8（10分）。
某快速干道工程，工程开、竣工时间分别为当年4月1日和9月30日。
业主根据该工程的特点及项目构成情况，将工程分为3个标段。
其中第III标段造价为4150万元，第III标段中的预制构件由甲方提供（直接委托构件厂生产）。
A监理公司承担了第III标段的监理任务，委托监理合同中约定监理期限为190天，监理酬金为60万元。
但实际上，由于非监理方原因导致监理时间延长了25天。
经协商，业主同意支付由于时间延长而发生的附加工作报酬。
问题
1.请计算此附加工作报酬值（保留小数后2位）。
答案
第III标段监理合同报酬为60万元
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