工程部整改后.docx
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工程部整改后
工
程
部
手
册
目录
第一章工程部组织机构
一、工程部组织机构
二、工程部工作职责
第二章工程部岗位工作职责
一、工程部岗位工作职责
（一）工程经理岗位职责
（二）工程主管岗位职责
（三）工程班长岗位职责
（四）工程技工岗位职责
1、维修电工（强电）岗位职责
2、维修电工（弱电）岗位职责
3、水暖工岗位职责
二、工程维修人员行为规范
第三章工作程序及工作标准
一、工程主管及工程班长工作程序及工作标准
二、工程技工水暖操作规程及标准规范
三、工程电工操作规程及标准规范
第四章工程维修岗位管理制度
一、工程值班管理规定
二、公共设施、设备损坏情况的发现与处理方法
三、电气维修管理规定
四、自动喷水灭火系统的保养
五、水泵房管理规定
六、消防栓保养规定
七、供水管理规定
八、工程岗位有偿维修服务管理规定
九、交接班制度
十、材料管理制度
十一、公用工具管理制度
十二、电梯管理制度
十三、电梯安全管理制度
十四、临时施工用电管理制度
十五、配电室值班制度
十六、配电室防火制度
十七、配电室（配电柜、箱）的管理制度
十八、配电设备维护保养制度
十九、倒闸停、送电操作票制度
二十、机房值班制度
二十一、给排水管理制度
二十二、公共设施维修保养制度
二十三、房屋维修制度
二十四、消防报警系统维护保养制度
第五章房屋本体、公共设施的维修养护周期及质量标准
第六章工程维修岗位员工考评量化细则
第一章工程部组织机构
一、工程部组织机构
独立项目设工程班，日常管理归项目中心，业务指导、监督、考核由工程部协助中心完成。
工程部管理目标：
设施设备完好率达到98%
维修及时率达到100%
维修合格率达到99%
业户满意率达到98%
二、工程部工作职责
（1）负责公司工程技术方面的组织、管理工作，包括各类公用设施设备运行、维修、养护等工作。
（2）对物业公共设施设备提出完善、整改方案，包括节能降耗、更新、改造计划及费用测算。
（3）对装修工程进行监督管理。
（4）为公司承接策划新的物业管理项目提供工程技术支持，对工程外委合作项目进行监督管理。
（5）负责本部门文件、资料的归档管理工作。
（6）对业主、租户开展有偿服务。
（7）对工程技工进行必要的岗位培训、技能培训，并进行考核，以达到与公司同步发展目的。
（8）完成公司交办的其它工作。
第二章工程部岗位工作职责
一、工程部岗位工作职责
（一）工程部经理职责
报告上级：
总经理、副总经理
督导下级：
工程主管
联系部门：
公司各部门
1、根据所管辖项目具体情况，结合公司对工程管理的要求，制定工程部的规章制度，并指导维修保养工作。
2、组织工程部协调相关部门对新接的物业进行验收。
3、协助管理处对新接物业进行费用预算。
4、协助管理处做工程部材料及工具的采购计划。
5、拟订工程部年度工作计划。
6、考核评定本部门所有员工的工作态度、技术水平、劳动纪律等情况。
7、抽查各专业系统维修保养工作的质量和效果。
8、做好对本部门员工的定期培训。
9、协助管理处做好和承租方、业户等在工程方面的沟通协调工作。
10、协助管理处做好业户能源消耗费用的清缴工作。
11、配合市政水、电、气、热各部门做好能源消耗计量工作。
12、协助环卫、防疫、劳动局等有关部门做好检查、报表申报、年审等各项工作。
13、做好公司交办的其它工作。
（二）工程主管岗位职责
报告上级：
工程部经理
督导下级：
工程班长
联系部门：
工程部各班组
1、协助部门经理及管理处做好物业公司所接管项目的工程验收工作。
2、指导工程班长、维修技工的工作，确保员工正确执行工作程序；做好员工的思想工作及业务方面的指导工作。
3、负责制定设施设备月度、季度、年度维护保养的方案及计划，并负责协调所有设施设备的整体维修、保养工作；督导、检查及解决下属工作中有关维保的困难与问题。
4、负责对技术档案、技术资料的整理、归纳、汇总、修正、补充等工作，并负责制定工程技工的培训方案及授课计划，指导工程技工对日常设备的维修、保养及技术革新工作。
5、熟悉掌握公司范围内的电梯、水泵、消防系统、供水、供暖系统、配电系统及水暖管网、智能化系统及空调系统等设备的性能及技术指标，确保物业内一切设施及设备系统处于完全良好的工作状态。
6、做好设施设备的巡视、巡检、巡查及设备更新、报废建议上报等工作。
协助其他岗位解决有关设施设备技术方面的问题，解答与工程相关的咨询工作。
7、定期检查、盘点维修工具及配件，并根据实际修缮情况提出配件及工具的购买计划。
8、对房屋出现的有关质量问题，要及时与施工单位进行沟通处理，跟进工程方面合作单位的监督管理。
9、密切与物管、安管、环境以及集团工程部等各岗位配合，做好与工程各工种相关的物业投诉处理工作，及时解决工程方面的技术问题。
10、负责对园区业主（使用人）的有偿维修服务工作进行安排。
负责对新建工程的参与及合理化建议的汇总、上报。
11、负责对物业公司的大中修和改造项目进行监督；配合电力、供水、消防等相关职能部门对园区设施、设备的年检工作。
12、按周、月向部门经理提交工作报告，并参加公司例会及相关专题工作会议。
13、协助部门经理完成上级领导交办的其他工作。
（三）工程班长岗位职责
报告上级：
工程主管
督导下级：
工程技工
联系部门：
工程部各班组
1、在部门经理和主管的领导下，带领各工种维修技工完成日常工作单及上级的工作命令；给下属员工分派工作。
2、监督、检查下属执行日常保养和维修工作，并填写岗位工作日志。
3、检查及解决由下属汇报的有关保养及维修问题，疑难问题及时向主管汇报，并跟进解决。
4、熟悉物业公司各种设施设备及各项操作规程。
5、认真保管并经常检查所配工具、器材的数量及质量。
6、配合检查工程值班宿舍的环境卫生及寝具的合理使用。
7、做好班组人员的考勤和维修台帐，每月上报部门主管；
8、完成公司交办的其它工作。
（四）工程技工岗位职责
报告上级：
工程班长
1、每天进行设施设备预防性的日常保养及检查工作。
2、观察设备及机械运作过程中是否有异常情况，确保安全正常运转。
3、对突发性故障以最快时间修复，减少损失。
4、控制能源，降低成本，提供经济可靠的服务。
5、对改善园区的设施，对业主的装修咨询，提供技术上的建议与解答工作。
6、夜间值班认真负责，并能果断地处理工程方面的问题。
7、做好园区内各设备间、配电室、泵房、电梯机房等重要设备的日常巡视工作，对每天工作情况详细做好工作日志。
8、完成公司交办的其它工作。
二、工程维修岗位员工行为规范
1、遵守物业公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上，亲情服务”的宗旨。
2、服从班长、主管及部门经理的工作安排，按时、按质、按量完成工作，遵守操作规程，保证维修质量。
3、努力学习，全面发展，不断总结维修经验，提高个人综合素质和业务技术水平。
4、对业主（使用人）服务过程中，礼貌待人，文明施工，以优质服务为公司争创效益。
5、施工现场做到“工完场清”，节约用料。
6、着装整洁，须佩戴工牌进业主房内，自备鞋套，不收取（索要）业主的任何物品，保持公司良好形象。
7、工作时，严禁酒后作业，杜绝各类事故的发生。
8、发扬“爱岗敬业”的精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。
9、其它事宜参见《员工手册》之相关规定。
第三章工作程序及工作标准
一、工程部管理岗位工作程序及工作标准
1、每日到岗后召开班前会，检查前一天的工作完成情况，并布置当天的工作。
2、检查所属员工的仪容仪表及着装情况。
3、对重大工程问题要亲自到现场参与维修，并提出具体维修实施方案。
4、合理安排维修人员及时地完成对业主房屋设施的维修工作。
5、督导下属按计划完成每日设备的检查工作。
6、每日检查公共区域设施的运转情况，发现问题及时提出整改意见。
7、每日下班前召集人员召开简要班会后，听取当天维修情况的汇报并及时整理汇总。
二、工程技工水暖操作规程及标准规范
1、每天按时到岗，检查自己的仪容仪表及着装情况，参加所在班组例会。
2、经常检查维修工具的使用情况，并查阅有无昨日未修复工作，并接受领导对当日工作安排。
3、接到业主（使用人）需维修工作单时，应立即带好工具、工作单、鞋套到业主（使用人）房门外和业主讲明情况，待允许后方可进入业主房间。
4、无论是园区公共性维修还是对业主入户进行有偿服务，各岗位员工应严格按照操作规程及规范要求进行操作，禁止违规操作，杜绝各种事故发生。
尤其是水暖试压工作一定要达到规定压力（8kg）并持续24小时，同时要向业主交代期间可能发生的问题及处理措施，及时与管理处联系。
5、若涉及到房屋质量问题或由于业主私自改装造成的工程问题，应及时上报班长或主管处理。
6、修复后要将现场清理干净，清点收拾好维修工具，并向业主（使用人）简单介绍修复后使用时的注意事项。
7、将维修时间、使用配件情况详细记录于工作单，对于换下的零配件不要随便丢弃，应统一保存。
8、每日检查园区内给排水、热力等设施，发现问题及时处理并上报班长或工程主管。
9、每日下班前将当天的维修、检查情况上报班长或工程主管。
10、每季度末配合外勤物管员抄写公共或业主水表的用量，并上报工程主管。
三、工程电工操作规程及标准规范
1、每日按时到岗，检查自己的仪容仪表及着装情况，参加所在班组例会。
2、检查维修工具的使用情况，并查阅有无昨日未修复工作，并接受领导对当日工作安排。
3、每日检查园区内的各种用电设施、设备，发现隐患及时排除。
4、对于维修各类电器设备及带电设施，要依照电工操作规程进行，保证先断电后维修的原则，避免人身伤害。
必须带电操作的，需双人作业且经工程主管批准。
5、接到业主（使用人）需维修工作单时，应立即带好工具、工作单、鞋套到业主（使用人）房门外和业主讲明情况，待允许后方可进入业主房间。
6、对于业主房间电器设备故障，要先查明原因，提出维修方案征得业主同意后维修，修复后要将现场清理干净，清点收拾好维修工具，并向业主（使用人）简单介绍修复后使用时的注意事项。
7、将维修时间、使用配件情况详细记录于工作单，对于换下的零配件不要随便丢弃，应统一保存。
8、每日下班前将当日各项维修情况上报工程班长或主管。
9、根据天气日照情况适时调整路公共照明时间等。
10、每季度末配合外勤物管员抄写园区公共或业主电表的用量，并上报工程主管。
第四章工程维修岗位管理制度
一、工程值班管理规定
1、目的：
为确保园区各种设施、设备的运行，使维修和保养工作有序开展，并能在紧急情况下及时派遣人员迅速赶赴现场，排除故障。
2、规定要求：
（1）工程维修岗位实行夜间值班制度，按照排班表严格执行。
（2）值班人员应坚守岗位，做好各种设施、设备运行登记。
（3）遇突发性事故应及时向主管或公司领导汇报，以便及时组织抢修。
（4）维修人员在接到紧急事故处理命令后，应以最快的速度赶赴现场做出处理，使损失减至最少。
（5）事故处理完毕后，应在值班记录上认真、详细地记录事故发生时间、地点、原因及处理结果，存档备案。
3、工作表格（略）：
工程岗位夜间值班表
二、公共设施、设备损坏情况的发现与处理办法
1、目的：
为确保园区公共配套设施设备损坏情况及时发现，并合理处置，避免因设施、设备损坏造成更大损失，影响业主的正常使用及物业管理服务质量。
2、办法规定：
（1）工程维修岗位员工除按计划巡检、维修外，还需要与物业管理员、安管巡逻岗和责任区环境管理员，园艺工等加强配合，增强责任心，发现各公共设施、设备的损坏情况，要及时向上级主管部门及相关人员通报，以便领导安排工程人员及时处理。
（2）物业管理员、安管员、环境管理员（保洁、园艺）和其他管理人员在其工作范围内，如发现公共设施、设备损坏、故障或不正常现象，应及时向当值工程岗位相关人员、班长、主管进行通报。
（3）工程班接到《故障报告单》后，登记在维修记录上，并及时派人修复处理。
普通故障不得超过4小时，如不能及时修复的须报告上级主管领导，并说明原因。
不属于物业工程职责范围内的事情，应及时通知管理处，由管理处以工作联系单或工程维修记录单形式协调相关职能部门进行修复。
（4）向问题报告人递交《故障报告单》后2日内，若该问题没有解决，则报告人有权直接向总经理报告，由总经理指定调查人员负责查明原因，处理责任人员，同时责成相关部门限期修复或处理。
（5）报告时间：
①发现严重损坏或出现故障对服务质量影响明显时，应立即报告，并提交《特别事件报告》。
②《故障报告单》的填写应认真、详尽，由行政部保存。
3、工作表格（略）：
故障报告单
三、电气维修管理规定
1、目的：
保证园区内电气设备和人身安全，使电气维修正常化、规范化、科学化。
2、适用范围：
物业公司接管的园区，自单元表箱开关至公共用电设施设备之间的供配电系统的维修（含未移交的供配电系统）。
3、规定要求：
（1）电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁布的《电气安装工作规程》作业。
（2）在进行电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。
（3）维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，工程主管或班长应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
（4）在配电干线、低压配电柜上作业时，应设专人监护并至少两人进行。
（5）一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离挡板，并有专人监护。
（6）在一经合闸即可送电到工作地点的开关（刀闸）操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标识牌。
（7）维修、保养后的电气设备或线路，经检查无误后，拆除所有安全措施，清点维修工具，所有维修人员撤出工作现场后，方可送电。
四、自动喷水灭火系统的保养
1、目的：
确保系统处于正常工作状态。
2、由物业工程负责每月进行一次保养。
3、内容：
（1）每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障状态。
（2）每月检查一次警铃是否正常，报警阀启动是否灵活，打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5-90秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。
（3）每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常喷头应及时更换。
（4）每月检查系统控制阀门，使之处于开启状态，若有破坏或损坏应及时修理更换，保证控制阀门不被误关。
（5）每季度应对系统进行一次综合实验，按分区逐一打开末端试验。
装置放水阀，试验系统灵敏性。
A、观察阀门开启性能和密封性能，如发现阀门开启不畅通或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中的水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。
B、检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查湿式报警阀的阀瓣是否锈蚀。
C、观察系统中水流指示器，压力开关、报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。
D、当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。
4、工作表格（略）：
自动喷水灭火系统保养记录表
五、水泵房管理规定
1、目的：
为了使高层供水及室外喷泉、水池等设施的正常使用，必须加强水泵房的管理。
2、内容：
（1）值班人员应对泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏。
（2）经常检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时，水泵压力表指示。
在正常情况下，水泵的选择开关应置于自动位置。
（3）泵房每周由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。
（4）保证泵房的通风、照明。
（5）水泵的定期保养：
A、水泵每半年进行一次全面保养。
B、水泵保养时，应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。
C、泵体的保养：
a、查泵体应无破损、标识牌完好，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好。
b、补充润滑油，若油质变色、有杂质，应予以更换。
c、检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉填料。
d、联轴器的连接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予以更换。
e、紧固机座螺丝并做防锈处理。
f、运转频繁的水泵，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。
（6）电机的保养：
A、外观检查整洁，铭牌完好，接地线连接良好。
B、拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。
C、电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。
（7）相关阀门、管道及附件的保养：
A、各阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。
B、单向阀动作应灵活，阀体内无漏水。
C、压力表指示准确，表盘清晰。
D、管道及附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。
E、点动判断水泵转向是否正确，若有误应予以更正。
F、地下管道、水泵每次清洗水池时，必须保养一次。
（8）控制柜的保养：
A、开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。
B、检查柜内空气开关，接触器、继电器等电器是否完好、紧固，各电器接触头和接线端子的接线螺丝是否完好、紧固。
C、清洁控制柜内外灰尘。
D、合上总电源，检查电源指示是否正常。
E、保养完毕启动水泵，观察电流表，指示灯是否正常。
F、观察水泵运转平稳，无明显震动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。
（9）每月抄写电表的用量。
3、工作表格（略）
（1）设备保养计划表
（2）设施、设备清单
（3）水泵保养记录
（4）配电柜、控制柜保养记录
六、消防栓保养规定
1、目的:
确保消防栓处于正常使用状态。
2、范围：
园区内住宅楼道、商铺、地下车库、会所等消防箱及室外消防栓。
3、规定要求：
（1）月检：
每月对所有消防栓（箱）进行一次检查，检查栓（箱）玻璃是否有损坏，箱内配件是否丢失或损坏，并及时补齐所缺配件。
（2）季检：
检查内容同月检外还要随机抽取消防栓（箱）总数的20%进行试水，对试水情况进行判断分析，如不正常要排除故障，以确保消防供水正常。
季检所在月不需要再做月检。
（3）年检：
A、检查配件：
消防箱玻璃、门锁（扣）、枪头、水带、连接器（插口）阀门、“119”
、“消防栓”等标识是否齐全、完好。
B、对存在的故障进行维修，对水带的破损、发黑、发霉及插接头的松动现象进行修补、固定；维修好渗漏、更换、变形的密封胶圈，配全缺少的配件。
C、对水带展开换边折叠卷好。
D、将阀门杆上油防锈，对锈蚀的部位刷漆。
E、随机抽取消防栓总数的20%进行试水，检查水压水量是否符合要求。
F、清扫箱内外灰尘，将消防栓（箱）玻璃擦净。
G、在消防设施保养表中，认真、详细的进行填写。
H、年检所在月不需要做月、季检。
3、工作表格（略）：
消防设施月（季、年）保养记录
七、供水管理规定
1、目的：
加强用水管理，保证供水的连续性，节约用水，降低费用。
2、范围：
园区各取水井、管道井、水表井等供水设施的管理。
3、内容：
（1）定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。
（2）经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象应立即抢修，杜绝浪费。
（3）采取积极防范措施，做好冬季防冻工作，确保业主用水的连续性，降低投诉率。
（4）若确实需要短时间停水，应提前通知管理处，以便通告业主（使用人）做好准备，遇突发性事故导致停水，应及时向业主做好解释。
4、工作表格（略）：
停水记录
八、工程岗位有偿维修服务管理规定
1、目的：
以“业主至上，亲情服务”的宗旨为业主（使用人）排忧解难，做到责任明确，收费合理，文明施工，业主满意。
2、有偿维修服务原则：
业主自愿，收费合理，满足要求。
3、程序：
业主（使用人）申请（管理处）—维修登记工作单（管理处）—派工上门维修（工程部：
准备工具—出示工作牌并备好鞋套—现场查看—维修）—业主验收—征求业主意见、签字—财务收费（管理处、财务室）
（1）业主向管理处申请，管理处按“有偿服务收费标准”向业主阐明收费标准，约定维修时间。
（2）管理处填写“工作单”送至工程部，协调维修事宜。
（3）维修人员携带工作单、维修工具上门维修。
（4）各专业维修过程必须严格遵守操作规程，注意安全。
（5）维修完毕，请业主验收，并告知业主在使用过程中的注意事项。
对于业主不满意之处应尽力改善。
验收后，请业主在工作单上签名，并按工作单价格交费，由维修人员交至收费员或财务，管理处跟进协调外勤物业管理员将所开票据送还业主（使用人）
（6）工作单一式三联，一联存根；二联工程部；三联财务室。
每项维修工作完成后，各部门妥善保管，以便备查。
4、注意事项：
（1）为业主（使用人）提供的有偿维修服务应严格遵守“维修服务工作标准”和“维修服务收费标准”的规定。
（2）被派维修人员不得向业主（使用人）索取现金及接受业主馈赠的其他任何物品。
（3）严格按照“维修服务文明礼貌语言流程”的规定执行。
5、维修服务文明礼貌语言流程：
6、工作表格（略）：
有偿服务工作单
7、维修服务标准：
序号
内容
服务标准（时限）
备注
1
服务质量满意率
100%
对一次未能达到100%满意的维修，应组织二次维修，直至业主满意
2
服务态度
热情礼貌、举止文明、言谈得体
3
提供材料
100%合格
4
预约维修时间
接到维修通知后，按预约维修时间达到业主家
按业主预约时间达到，如当时无维修人员，应向业主解释并另约时间
5
维修时间
原则上小故障30分钟内，一般故障2小时内（不超过8小时），较大故障不超过3天
特殊情况要向业主解释清楚，并组织抢修
6
厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗等现象
小故障30分钟内，一般不超过2小时
7
水管、闸、阀、水表等渗漏
一般在2小时内处理完毕
8
厨房、卫生间等楼板渗水到楼下
一般在4小时内处理，如面积大或难以处理，最长不超过3天
如需改管，视情况由工程主管确定维修后2周内，每周不少于1次回访
9
房间无水
1小时之内供上水，如需重新购料，4小时内完成
如市政停水或对供电系统进行大修，应提前1天通知业主
10
房间无电
1小时内供上电，如需重新购料，4小时内完成
市网停电或对供电系统进行大修，应提前1天通知业主
11
电器维修
小维修不超过2小时，较难的维修不超过8小时
不仅达到原标准，还要符合安全要求
12
门窗修理
2小时内维修好，需重新更换门窗，3天之内完成
达到原标准
九、计划性维修管理
1、目的
加强工程部维修计划性，提高设备设施完好率，延长设备设施的使用寿命。
2、范围
适用于思域华安物业工程部所管辖的项目。
3、内容
（1）制定设备设施的维护保养计划并实施。
（2）建立设备档案资料卡。
（3）将思域华安物业所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备台帐登记卡。
并按说明书中规定的维护保养项目内容。
（4）建立维护保养记录表格。
（5）编制设备计划维护总表。
（6）将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。
（7）检查维护保养计划的实行情况。
（8）维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录，包括所用时间，检查结果等，并签字交回。
主管要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。
十、节能运
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